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2006年02月10日
（境界の紛争）売却・購入アドバイスいたします。
境界についての相談というのは、非常に多いものです。
相談の内容については、境界線はどこなのか？と言うものが多いのです。
境界線というのは、ご存知のように目に見えないために、勝手な主張を繰り返し相隣関係を壊し、そして争いになるのです。
ここで、面白いのは、隣地の相手方と「こうしましょう。」・「ああしましょう」と言うような譲り合いは、全くなく、「所有権」について主張し合っている場合がほとんどなのです。
そして争いの具体的な内容としては、自分の土地の面積が少ない・自分の所有地を相手の工作物が越境している。・相手が自分のことしか考えていない。などです。
一旦こじれると収集などつくはずもなく、境界のことなど同でも良いことになってしまい、悪口の言い合いです。
こうなると筆界については、当事者間での合意によって解決することなど出来ません。
結果、裁判となります。
なんでも感情的にならずに対処することが大切でしょう。まず、お互いが各自の資料を持ち寄り、そのうえで話し合いを行い、現地を確認しながら対処することが大事ではないでしょうか？
トラブルとなっている境界の事を考えると難しいことかもしれませんが、冷静にならないと収集は難しくなると思います。
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投稿者 飯島 : 17:27
「はじめての原状回復」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
これから、ご入居をむかえられる方に「原状回復」についてご説明させていただきます。
このブログでも原状回復について、何度か触れてきましたが、今回は初めて賃貸に入居される方を対象にご説明いたします。
そもそも原状回復とはどのようなことでしょうか？
たとえば、皆様が入居されるお部屋は気持ちよく入居できるよう、クリーニングされていて気持ちよく住める状態になっています。
これは、所有者がひとりで費用を出したのではないのです。
あなたの前に入居していた方と所有者が修復費用を調整のうえ、修復・修復・クリーニングしたからです。
そして、あなたがそのお部屋を退去する際にも同じようにお部屋をきれいにする義務があるのです。
その義務にもとづき、襖や、クロス(壁紙)などを修復しなければならないのです。
その修復費用のことを「原状回復費用」と言います。
しれでは、原状回復はどこからきているのでしょうか？
答えは、民法です。（民法６１６条・５９７条１項・５９８条の準用）
「賃借人は、明け渡しに際し、原状に回復させなければなりません。」
ここからが問題なのですが、「原状回復」とは 完全に入居時の状態に戻すこと（例えば新築入居したら、新築時の状態に戻す。）を表していることではありません。
あなたが入居中に、自然損耗・自然の汚れなど、あなたの通常の使い方で発生した損耗、摩耗、増減等は含まれないのです。
しかし、壁、床をはがしてしまった場合など明らかにあなたの故意・過失が原因の場合は全額負担しなければならないでしょう。
そのほかには、襖を破ってしまった場合にはあなたの住まい方や使い方で、発生したり発生しなかったりする殴損等(通常の使用収益以外の住まい方等により発生した毀損)についてもあなたの負担とされます。
最後に、あなたの負担となる破損や、修理個所の場合であっても、明渡し時に想定される原状回復の状態よりもグレード・アップする部分については、あなたの負担とはなりません。
原状回復の費用は、敷金の返還の際に敷金より相殺されることになります。
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投稿者 飯島 : 16:53
2006年02月07日
（この時期の注意点）売却・購入アドバイスいたします。
これから、３月にかけてどの不動産業者でもそうですが、３月の締めまでに１件でも多くの契約を。と営業マンは急いできます。
営業マンはお客様を第一に考えて、どんな忙しいときでも説明は十分行うものなのですが、ついつい説明を忘れてしまうこともあるものです。
そして、契約後のトラブルで多いのが、「言った、言わない」の問題なのです。
先程、お話した忙しさのほかにも様々な要因はあります。ご注意いただくためにもお話いたしましょう。
何故、、「言った、言わない」の問題が起こると思われるでしょか。
経験から原因は三つあるのだと思います。
まず、最初は、受取り方の違いです。売主様・買主様そして不動産業者、それぞれの立場に立つものが、何かについて言ったり、聞いたりすればュアンスなどが微妙に違ってくるのです。
代表的なものが「あなたがそのように言ったではないですか！」と言うケースです。これは裏を返せば「あなたの言葉を私はこのように受取ったんだよ。｣と同じですよね。
次に来るのは、性格から来るものでしょう。
人は、物事をすぐに忘れる動物です。その場では、確かにそう言ったのに、後から「私はそんなこと言ってません。｣と、本気で思っていることも非常に多いのではないでしょうか。
そして最後に倫理が狂っているもの。
口からでまかせで最後には「どこにそのような証拠があるのですか。」などどうしようもないことをいう方がいるのも事実です。
些細なことであれば良いのですが、如何せん不動産は何千万円もするものです。
冒頭でもお話いたとおり、この時は営業マンも忙しくなっています。必ず、書面にて残しておくことをお勧めいたします。
どうか、気持ちよく不動産を購入できますように・・・・・・・・ご注意ください。
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投稿者 飯島 : 19:25
「敷金・礼金・敷引」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
賃貸シーズンを向かえ、賃貸はバタバタしております。
このような時期は、ご説明をしたと思っていてもつい忘れてしますケースもあるようです。
つい、忘れた。では済まないこともあると思います。これからお部屋を探す方のために、用語の意味について触れてみたいと思います。
まず今日は、みなさまご存知のことと思いますが、敷金・冷金・敷引についてです。
●敷金について
敷金は、解約により物件を引き渡す際に全額返還されるべきのものです。未払賃料や修繕などがあればこれを控除したうえで返還されるものです。
●礼金について
礼金は、家主へお礼として支払われるもので、退去時にも返還されません。
最近。公的資金などを利用したマンションなどがありますが、公的資金を利用した物件では礼金の授受が禁止されています。
●敷引について
敷引とは、入居者が退去時に返還される敷金からあらかじめ何％は償却しますと言うように返還されない旨約定したものです。
物件の退去時の際、借主の債務などにかかわらず、精算時にその一部を償却して、返その部分は還されない取扱いをしたものなのです。
退去時の返還分＝敷金－敷引分
原状回復ガイドラインでは、特約事項については、借主が契約するとき、十分な説明をし、暴利的でなく、客観的な金額を提示することが求められています。
また、退去時に敷引をした上で更に実費精算をすることは、許されておりません。
最近は少なくなってまいりましたが、敷引後に自然損耗分を含めた修繕費用を当たり前のように請求してくるところもあるようです。
契約をする際は必ず不動産業者に退去時にどのような精算をするのか、必ず確認をしてください。
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投稿者 飯島 : 16:48
2006年02月03日
（付帯設備表）売却・購入アドバイスいたします。
不動産の売買契約を締結する際に、付帯設備表と物件状況等報告書を売主から買主へ記入のうえ、交付していただきます。
これから、不動産のご購入を考えている方、不動産の売却を考えている方にはあまりなじみがないと思いますのでここで簡単ではありますが、ご説明させていただきます。
まず最初に付帯設備表ですが、売買契約締結の際に、売主が買主に交付しなければならないものであり、簡単に言うと物件に付帯している設備についてその性能の現状を通知する一覧表のことです。
一戸建・マンションの場合、売買物件に付帯する照明器具、空調関係、収納関係、給湯関係、水周り、洗面所、トイレなどの各種の設備・器具について付帯の有無、故障・不具合、設備の状態などを記載するのです。
これらの設備・器具を総称して付帯設備というのです。
売買契約書では、付帯設備は売買対象に含まないという考え方が基本ですが、普通に考えて契約前の部屋の中を確認するのは、１度、せいぜい２度あたりでしょう。
その回数の中で正確にあの設備はあったとか、ないとか正確に覚えている人は少ないと思います。また、あの設備があると思って購入したのに、引渡し時に売主が持っていってしまったなど誤解を招く要素がいくつもあるものです。
その誤解を無くすためにも付帯設備表は必要なのです。
なお、この付帯設備表に記載された性能など事実と違った場合、売主は自己負担で設備を修理しなければなりません。ただし、引渡し後の性能については経過年数の問題により売主が保証する義務はない。
その次の物件状況報告書とは、土地・一戸建・マンション全てに関わる書類です。
簡単に言うと付帯設備表記載以外の躯体の現況について報告したものです。
躯体についての、雨漏り、シロアリの害、木部の腐食、給排水配管の故障などの現況と、周辺の状況(騒音その他)、町内会費、私道義務などについて報告する物件状況報告書を買主に提出するのは、売主の義務だと言えます。
あとでトラブルなどを招かないためには契約締結以前での確認が必要でしょう。
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投稿者 飯島 : 21:20
「賃貸を扱う２つの性質」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
この時期は、転勤・卒業などで賃貸物件が年間でも最も多い時期を迎えます。
また、それにあわせる形で入居希望者も増える時期です。
皆様が賃貸物件をお探しになる際に窓口にするのは不動産会社だと思います。その不動産会社も大きく分けて２とおりあるのをご存知でしょうか。
まず２とおりのうち１つは、管理物件を多く持たず客付けを専門とする不動産業者（客付け会社）。もう１つは、管理物件のうち空いたお部屋を各不動産業者などへ情報をオープンにし、客付けをしてもらい、その後の管理全般を行う不動産業者（管理会社）です。
この２通りの不動産業者の大きな違いは、言葉は悪いかもしれませんが、物件を紹介して申込をもらってしまえばそれで終わりの客付け会社。
そして申込みをもらってからその後の手続き、入居後のアドバイス・苦情などの相談など退去に至るまでの管理を行う管理会社となるわけです。
しかし、初めて来られる方には、この不動産業者はどちらのタイプなのか非常にわかりにくい点でしょう。
当社の場合はどうかといいますと、後者の管理会社となります。※お客様への物件のご紹介は当然行っております。
一般的に管理会社は入居の際において条件が厳しい。という風潮があるようです。
その原因はといいますと当社を含む管理会社は、その後の管理を含めた退去までの流れにてお客様と接していきますので、申込の段階からオーナーの条件（出来ることと出来ないこと。）などを熟知している関係上、その点「これはできます。」・「これは出来ないようです。」など明確に答えることが厳しいような言い方ととらわれているようです。
しかし、逆に見るとはじめから、「大丈夫ですよ」と言って後から断られるより、はるかに良いと思います。
客付け会社と管理会社どっちが良くて、どっちがダメと言うつもりは全くないのですが、その不動産業者がどのような業務を行っているか確かめて見るのも大切なことだと思います。
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投稿者 飯島 : 20:30