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2006年01月20日
「敷金返還請求」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
賃貸借契約において退去後の敷金返還については今まで数多くのトラブルが発生いたしました。
国土交通省が定めた原状回復ガイドラインの作成において少しはトラブルが減ってきているのではと思っていた矢先に住宅供給公社がトラブルを発生いたしました。
この事件については、新聞などにも掲載されましたのでご存知の方も多いのではないでしょうか。
敷金返還請求事件（最高裁判決）
平成１７年１２月１６日最高裁で敷金返還について、特約の有効性が認められない判決がありました。
大阪府住宅供給公社が取り扱う特定優良賃貸住宅の物件において、入居者が納めた敷金３ヶ月（３５万３７００円）の内、契約書通りに通常損耗分を敷引とし、残り５万１１５３円しか返還しなかった。
入居者はこれを不服とし、大阪高等裁判所（原審）へ訴え、契約書の特約が有効であるという判決だったが、上告した最高裁で特約の有効性が認められないものとし、返還金を決めるため高等裁判所に差し戻した。
今回の注目すべき点は、通常損耗に関する補修特約の内容でしょう。
公社は、特約が記載された契約書（条項にはない負担区分表）を渡し、1時間半ほどの説明を行っている。
しかし、通常損耗分の補修特約について、内容を明らかにする説明はしていなかったようです。
特約を設けること自体は、契約自由の原則から認められるものだが、特約の有効性については、原状回復ガイドラインが示す内容が求められるということでしょう。
◇原状回復ガイドラインが示す特約として
１．特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること 。
２．賃借人（借主）が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。
３．賃借人（借主）が特約による義務負担の意思表示をしていること。
契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に契約書では明らかでない場合には、口頭により説明し、入居者がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、特約が明確に合意されていることを必要としているのです。
今回の判例が今までの判例と違うのは、慣習が考慮されていない点と契約自由の原則よりも契約に至るプロセスの方が重要視された点なのです。
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投稿者 飯島 : 2006年01月20日 22:22