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2006年01月31日
「解約予告」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
いよいよ、新入生の入居シーズンが始まろうとしています。
1月で早くも十数件の申し込みがあり、例年になく、動きが早いようです。
今日は、学生の方からこの時期によくある質問をお話してみたいと思います。
まず、なんと言ってもダントツなのが解約の件です。
この解約予告というのは、契約書の条文に謳われています。たとえば「２ヶ月前までに通知をするものとする。」というふうに記載されています。
それでは、この２ヶ月前までとはいつのことなのでしょう。
例を出してみますと、３月２０日に解約（＝退去を完了）すると１月２０日までに解約通知を提出しなければなりません。
逆に、１月３０日に解約通知を提出すると、１月２０日に退去しても３月３０日が解約期限となり、それまでの賃料は発生いたします。
最近、どこから仕入れた情報なのかわかりませんが、この解約予告が２ヶ月前というの長すぎると言われる方がおいでになりますが、とんでもない話なのです。
基本的に、賃貸借契約に解約予告はありません。いわゆる永久に継続されていくのです。その場合、誰が困るかといえば借主です。
それでは困るので、解約予告を設けて解約できるようにしているのです。
参考までに、居住系の賃貸借の予告は３ヶ月前まで多く用いられています。商業系の場合ですと、６ヶ月前が多いですね。
商業系の場合、一度借主が退去をすると、テナント誘致までに時間が必要との理由から６ヶ月前と長くなっているのです。
それにご注意いただきたいのが、これからご契約をされる契約書についてです。
毎年のように相談があるのですが、各大学の学生課を通して、不動産業者を介さずに契約している場合において、次のような条文があるのです。
「借主は退去する場合、３月○○日から３月○○日までに退去をしなければならない。万一、その時期の前に退去する場合には、２か月分の賃料を支払うものとする。」
これは、どのようなことかと言いますと１年のうちある一定の時期しか解約ができない。その他に解約をすると２か月分の賃料を貸主へ払わなければならないということです。
ちなみに、違法ではありません。後から知りませんでは通りませんのでご注意が必要です。
契約書の条文は、しっかりとした解釈が定められていますので、疑問に感じたら必ず、仲介を依頼した不動産業者か管理会社へ質問されることが良いでしょう。
●不動産コーディネーター 飯島 誠のブログ
●飯島興産売買お役立ち情報（ブログ）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
投稿者 飯島 : 23:53
（売主様へ；重要事項説明書を明確に）売却・購入アドバイスいたします。
売買契約を締結される前に重要事項説明書の説明をさせていただきますが、どのような項目について説明がなされたか覚えていない方も多いようです。
不動産取引の全体像や媒介業務の範囲についてご説明をより明確にするため、当社は書面を皆様へお渡しさせていただいております。
不動産を売却される場合、不動産取引の全体像や媒介業務の範囲についてご説明をより明確にするため、当社は書面を皆様へお渡しさせていただいております。
内容は以下のとおりとなりますので売却予定の方はご参考にしてください。
【売却される方へ】
（１）媒介契約とは
不動産の売却の媒介契約とは、宅地建物取引業者が不動産を売却しようとする者又は売買の当事者双方との間で締結する契約で、宅地建物取引業者が不動産売買契約の当時者の間に立って、売買契約の成立に向けてあっせんすることを内容とします。
なお、媒介契約には①専属専任媒介契約書②専任媒介契約書③一般媒介契約書の３種類あり、お客様に選択していただきます。
（２）不動産売却の流れ
不動産の売却は、おおむね「別表１不動産の売却」の手順を踏んで行われます。
表１ 不動産の売却
１．物件調査（基礎的調査） ２．価格査定 ３．媒介契約の締結と書面の交付
４．売買の相手方の探索 ５．売買の相手方との交渉
６．売買契約の締結と書面の交付 ７．決済、引渡し等
※内容については、別表１をご参照下さい。
なお、媒介契約により宅地建物取引業者が受託する範囲は通常「表１ 不動産の売却」ですが、各宅地建物取引業者又は媒介契約の内容によって異なる場合があります。媒介業務の具体的な内容については、媒介契約に先立って弊社の担当者にお尋ねください。
（３）媒介報酬（仲介手数料）について
宅地建物取引業者の媒介により不動産の売買契約が成立した場合には、宅地建物取引業法が定める上限の範囲内で報酬を申し受けます、なお、媒介報酬額は媒介契約書に定めます。
（４）不動産の売却に関連する行為について
不動産を売却するに際して、下記のような手続きを、状況に応じて専門家や専門業者に依頼することがあり、媒介報酬とは別に費用が必要となります。各項目の内容については、弊社の担当者にご確認ください。
表２ 不動産の売却に関連する行為
１．税務相談 ２．法律相談 ３．不動産鑑定評価 ４．測量
５．表示登記に関する権利調査等 ６．登記 ７．ローンの設定
８．住宅性能評価 ９．土壌汚染の詳細調査
１０．リフォーム １１．保険 等
※内容については、別表２をご参照下さい。
別表１ 不動産売却の流れとその内容
１．物件調査（基礎的調査）
売却予定不動産の基礎的調査を行います。なお、お客様からは、売却不動産の状況や権利関係について、申告等をしていただきます。
２．価格査定
物件調査に基づき、売却予定不動産の価格を査定し、提示いたします。
３．媒介契約の締結と書面の交付 ご売却をご決断されたら、正式に媒介のご依頼を宅地建物取引業
者に発注していただくとともに、その証として媒介契約をご締結いただきます。
媒介契約には、他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するか等の違いにより「専属専任媒介契約書」・「専任媒介契約書」・「一般媒介契約書」の３種類があります。
４．売買の相手方の探索
宅地建物取引業者間のコンピューターネットワークである指定流通機構に、売却不動産情報を登録し、広く売却情報を発信します。また、広告やインターネット等に売却不動産を掲載して、購入相手を探索します。
５．売買の相手方との交渉
購入検討客から購入希望の提示があれば、ご依頼主である売主様と連絡をとりつつ、価格やその他条件について相手側と折衝を行います。
６．売買契約の締結と書面の交付
売主様と購入検討客との間で、価格やその他条件に関し合意に至れば、売買契約手続等を行います。売買契約書の内容は、宅地建物取引業者が売主様・買主様に対してご説明いたします。売買契約が締結されたら、買主様から手付金を収受することになります。
また、売主様からは媒介契約に基づき、媒介報酬（仲介手数料）の半金をお支払いいただくことになります。
なお、契約に先立ち宅地建物取引業者自ら調査した結果や、売主様から聞き取りした結果をもとに、買主様に対し不動産の情報や契約の条件等を記載した「重要事項説明書」を用いて、売却不動産の情報や契約の概要について説明を行います。
７．決済、引渡し等
決済当日は、買主様からは売主様へ残代金のお支払いがあります。
一方、売主様からは買主様に対し、所有権移転登記等のために必要書類が交付、及び売却不動産が建物の場合は玄関の鍵等をお渡ししていただきます。
また、固定資産税等の諸費用の清算も行います。
なお、買主様からは媒介契約に基づき、媒介報酬（仲介手数料）の残りの半金をお支払いいただくこ とになります。
別表２ 不動産の売却に関連する行為
１．税務相談
高度または専門的な税務に係る相談等は、税理士にご依頼いただくことになります。
２．法律相談
高度または専門的な法律に係る相談等は、弁護士にご依頼いただくことになります。
３．不動産鑑定評価
購入不動産に係る専門的な鑑定評価等を必要とする場合は、不動産鑑定士にご依頼いただくことになります。
４．測量
購入不動産について、土地の測量が必要な場合は、土地家屋調査士、測量士にご依頼いただくことになります。
５．表示登記に関する権利調査等
購入不動産について、土地の分筆登記申請、建物の表示、滅失登記申請が必要な場合は、土地家屋調査士、測量士にご依頼いただくことになります。
６．登記
購入不動産の所有権保存・移転登記等を、司法書士にご依頼いただくことになります。なお、ローン利用に伴い、購入不動産に抵当権の設定登記が必要な場合は、あわせて司法書士にご依頼いただくことになります。
７．住宅性能評価
売却不動産について、住宅性能評価を取得する必要がある場合は、性能評価機関にご依頼いただく ことになります。
９．土壌汚染の詳細調査
土壌汚染の調査が必要とされる場合は、専門の調査機関にご依頼いただくことになります。
10．リフォーム
売却不動産にリフォーム工事を実施する場合には、専門業者にご依頼いただきます。
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投稿者 飯島 : 23:16
2006年01月27日
（重要事項説明書を明確にするために）売却・購入アドバイスいたします。
売買契約を締結される前に重要事項説明書の説明をさせていただきますが、どのような項目について説明がなされたか覚えていない方も多いようです。
不動産取引の全体像や媒介業務の範囲についてご説明をより明確にするため、当社は書面を皆様へお渡しさせていただいております。
内容は以下のとおりとなりますので購入予定の方はご参考にしてください。
【購入される方へ】
（１）媒介契約とは
不動産の購入の媒介契約とは、宅地建物取引業者が不動産を購入しようとする者又は売買の当事者双方との間で締結する契約で、宅地建物取引業者が不動産売買契約の当時者の間に立って、売買契約の成立に向けてあっせんすることを内容とします。
なお、媒介契約は３種類ありますが、購入の場合は「一般媒介契約」を使用します。
（２）不動産購入の流れ
不動産の購入は、おおむね「表１不動産の購入」の手順を踏んで行われます。
表１ 不動産の購入
１．物件紹介 ２．売買の相手方との交渉
３．媒介契約の締結と書面の交付 ４．重要事項の説明
５．売買契約の締結と書面の交付 ６．決済、引渡し等
※内容については、別表１をご参照下さい。
なお、媒介契約により宅地建物取引業者が受託する範囲は通常「表１ 不動産の購入」ですが、各宅地建物取引業者又は媒介契約の内容によって異なる場合があります。媒介業務の具体的な内容については、媒介契約に先立って弊社の担当者にお尋ねください。
（３）媒介報酬（仲介手数料）について
宅地建物取引業者の媒介により不動産の売買契約が成立した場合には、宅地建物取引業法が定める上限の範囲内で報酬を申し受けます、なお、媒介報酬額は媒介契約書に定めます。
（４）不動産の購入に関連する行為について
不動産を購入するに際して、下記のような手続きを、状況に応じて専門家や専門業者に依頼することがあり、媒介報酬とは別に費用が必要となります。各項目の内容については、弊社の担当者にご確認ください。
表２ 不動産の購入に関連する行為
１．税務相談
２．法律相談
３．不動産鑑定評価
４．測量
５．表示登記に関する権利調査等
６．登記
７．ローンの設定
８．住宅性能評価
９．土壌汚染の詳細調査
10．リフォーム
11．保険 等
※内容については、別表２をご参照下さい。
別表１ 不動産購入の流れとその内容
１．物件紹介
お客様の希望をお伺いし、希望に沿った物件をご紹介いたします。
２．売買の相手方との交渉
物件の現地見学等の結果、特定の物件を気に入り購入を検討する場合は、宅地建物取引業者を通じて、購入希望の条件を売主様に対し購入希望の条件を書面にて通知します。
宅地建物取引業者は、買主様と連絡をとりつつ、価格やその他条件について相手方と折衝を行います。
３．媒介契約の締結と書面の交付
宅地建物取引業者に媒介依頼したい段階にいたれば、正式に媒介のご依頼を宅地建物取引業者に発注していただくとともに、その証として一般媒介契約をご締結いただきます。
４．重要事項の説明
宅地建物取引業者が自ら役所等で調査した結果や、売主様から聞き取りした結果をもとに、買主様に対し、不動産の情報や契約の条件等を記載した「重要事項説明書」を用いて、売却不動産の情報や契約の概要について説明を行います。
５．売買契約の締結と書面の交付
買主様と売主様との間で、価格やその他条件に関し合意に至れば、売買契約手続等を行います。売買契約書の内容は、宅地建物取引業者が売主様・買主様に対してご説明いたします。
売買契約が締結されたら、買主様は売主様に手付金をお支払いいただきます。
また、買主様からは媒介契約に基づき、媒介報酬（仲介手数料）の半金をお支払いいただくことになります。
６．決済、引渡し等
決済当日は、買主様は売主様へ残代金をお支払いただきます。
一方、売主様からは買主様に対し、所有権移転登記等のために必要書類が交付され、また購入不動産が建物の場合は玄関の鍵等を収受することになります。
また、固定資産税等の諸費用の清算も行います。
なお、買主様からは媒介契約に基づき、媒介報酬（仲介手数料）の残りの半金をお支払いいただくことになります。
別表２ 不動産の購入に関連する行為
１．税務相談
高度または専門的な税務に係る相談等は、税理士にご依頼いただくことになります。
２．法律相談
高度または専門的な法律に係る相談等は、弁護士にご依頼いただくことになります。
３．不動産鑑定評価
購入不動産に係る専門的な鑑定評価等を必要とする場合は、不動産鑑定士にご依頼いただくことになります。
４．測量
購入不動産について、土地の測量が必要な場合は、土地家屋調査士、測量士にご依頼いただくことになります。
５．表示登記に関する権利調査等
購入不動産について、土地の分筆登記申請、建物の表示、滅失登記申請が必要な場合は、土地家屋調査士、測量士にご依頼いただくことになります。
６．登記
購入不動産の所有権保存・移転登記等を、司法書士にご依頼いただくことになります。なお、ローン利用に伴い、購入不動産に抵当権の設定登記が必要な場合は、あわせて司法書士にご依頼いただくことになります。
７．ローン設定
買主様において、ローン等をご利用の場合は、契約後しかるべき時期までにローンの申込手続きを行っていただく必要があります。申込に当っては、各種の
書類を手配・添付し、詳細な記載を要するローン申込書を金融機関にご提出いただきます。
８．住宅性能評価
購入不動産について、住宅性能評価を取得する必要がある場合は、性能評価機関にご依頼いただくことになります。
９．土壌汚染の詳細調査
土壌汚染の調査が必要とされる場合は、専門の調査機関にご依頼いただくことになります。
10．リフォーム
購入不動産にリフォーム工事を実施する場合には、専門業者にご依頼いただきます。
11．保険
大切な住まいと暮らしを守るため、万一の災害や事故に備えて保険に加入されることをお勧めします。ローンご利用の場合は、団体信用生命保険への加入が原則として必要です。
重要事項説明書について （売買・交換用）
１．重要事項説明書とは
お客様（買主様）が不動産を購入しようとするとき、安全な取引を行うためには、お客様ご自身が取引
する不動産や取引条件等の重要な事項（これらの事項を総称して「重要事項」といいます。）について、
十分にその内容をご確認いただき、ご納得いただいたうえで、売買契約を締結していただくことが必要です。
重要事項説明書は、購入しようとする不動産について、お客様があらかじめ知っておくべき最小限の事項を列記したものです。
宅地建物取引業法第３５条には、宅地建物取引業の義務として、宅地建物取引主任者によって書面を交付して説明しなければならない一定の事項が揚げられており、重要事項説明書はこの義務に対応するものです。
２．重要事項説明の構成・項目
重要事項説明書は、その名のとおり取引物件や取引条件等の重要事項を説明する書面で、説明する
内容は大別すると「Ⅰ 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項」と「Ⅱ 取引条件に関する事項」に分けられます。なお、宅地建物取引業法第３５条以外に、同法第３４条第２項および第３５条の２で説明が義務付けられている事項を、「Ⅲ その他の事項」として併せて説明いたします。
いずれも取引に当たっての判断に影響を与える重要な事項ですので、宅地建物取引主任者の説明をよくお聞きいただき、十分ご理解のうえ、意志決定をして下さるようお願いいたします。
重要事項説明の構成・項目
Ⅰ 対象となる建物に直接関係する事項
１ 登記簿に記載された事項 （不動産の所在、構造、面積、所有者、権利関係等）
２ 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
３ 私道に関する負担に関する事項
４ 飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
５ 宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造 （未完成物件のとき）
６ （区分所有建物の場合）一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する
事項建物の設備の整備状況
７ 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
８ 住宅性能保証評価を受けた新築住宅である場合
Ⅱ 取引条件に関する事項
１ 代金交換差金以外に授受される金銭
２ 契約の解除に関する事項
３ 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
４ 手付金等の保全措置の概要 （宅地建物取引業者が自ら売主の場合）
５ 支払金又は預り金の保全措置の概要
６ 金銭の貸借のあっせん
７ 割賦販売に係る事項
Ⅲ その他の事項
● 取引の態様
● 供託所等に関する事項
● その取引に関与する宅地建物取引業者及び宅地建物取引主任者の記載
別表 重要事項説明書で説明する内容
Ⅰ 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
１ 登記簿に記載された事項 （不動産の所在、構造、面積、所有者、権利関係等）
取引の対象となる不動産に存する登記された権利の種類・内容(所有権・抵当権等)と登記名義人等を重要事項とします。重要事項説明書に添付する登記簿謄（抄）本または登記事項証明書もご確認ください。
２ 法令に基づく制限の概要
取引の対象となる不動産の使用、収益および処分について、公法上の制限がある場合に、取引の当事者がこれらの制限を知らないままに取引きし、不測の損害を被ることが無いように重要事項として説明します。
３ 私道に関する負担に関する事項
取引対象の不動産に関連する私道に、何らかの負担がある場合や、利用制限を受ける場合に説明します。
４ 飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
取引対象の不動産に関し、日常生活に不可欠な給排水・電気・ガスについて、利用できる諸施設等の状況、整備されていない場合には、施設の整備予定を説明します。
５ 宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等 （未完成物件のとき）
未完成の新築物件等のように、物件の状況が目で見て判断できない場合、完成時の形状、構造等について説明します。（完成時の新築物件等についても同様に説明します。）
６ （区分所有建物の場合）一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項建物の設備の整備状況
区分所有建物（マンション）の場合における一棟の建物、その敷地に関する権利の種類および内容、共用部分等に関する管理・使用に関する規約の定め等いわゆる「マンション」特有の決まりごと等について説明します。
７ 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
取引対象不動産が、土砂災害防止対策推進法に基づく土砂災害警戒区域内に存するか否か説明します。
８ 住宅性能保証を受けた新築住宅である場合
取引対象不動産が新築住宅である場合に、指定住宅性能評価機関による住宅性能評価書（設計住宅性能評価書・建設住宅性能保証）の交付を受けているまたは受ける予定か否かを説明します。
Ⅱ 取引条件に関する事項
１ 代金及び交換差金以外に授受される金銭
手付金、固定資産税や都市計画税の清算金、管理費等の清算金について、授受される金額を説明します。
２ 契約の解除に関する事項
手付解除、契約違反による契約の解除、融資利用の特約による解除等、契約の解約について説明します。
３ 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
契約違反の場合の損害賠償額の予定又は違約金に関する取決め等について説明します。
４ 手付金等の保全措置の概要 （宅地建物取引業者が自ら売主となる場合）
宅地建物取引業者が自ら売主となる不動産の売買で、一定額以上の手付金、内金等を買主様から受領する場合に義務付けられている保全措置について説明します。
５ 支払金又は預り金の保全措置の概要
宅地建物取引業者が、お客様から受領またはお預かりした売買代金、賃料、権利金、敷金、預り金等の金銭について保全措置を講ずる場合は、その保全措置について説明します。
６ 金銭の貸借のあっせん
買主様のローン利用予定金融機関、借入予定金額の記載、ローンが実行されないときの措置等を説明します。
７ 割賦販売に係る事項
割賦販売の場合に、割賦販売に関して所定の事項について説明します。
Ⅲ その他の事項
●取引の態様
売買・交換・貸借の別及び媒介・代理・売主の別にして説明します。
●供託所等に関する事項
お客様が宅地建物取引業者の責任により不動産取引上の損害を被ったときに備えて、供託所（法務局）に供託している営業保証金について説明するとともに、供託先の供託所等について説明します。
●その取引に関与する宅地建物取引業者及び宅地建物取引主任者の記載
投稿者 飯島 : 21:50
「特約の有効性」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
前回お話した原状回復費用に引き続き、契約書の特約の有効性についてお話いたしましょう。
まず、原状回復ガイドラインでは、特約事項を設ける場合は、下記の要件を満たすよう要求しています。
１．特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。
２．賃借人（借主）が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。
３．賃借人（借主）が特約による義務負担の意思表示をしていること。
通常借主様の負担分は次のものがあります。（※善管注意義務違反によるもの）
①借主は、賃借物を「善良なる管理者の注意義務」でもって保管し使用する義務を負っています。
②建物の手入れを怠ったもの、用法違反、不注意によるもの、通常の使用とはいえないものについては、借主の負担費用となります。
③借主負担の具体例（原状回復ガイドラインからの一部抜粋）
例としては、
飲みこぼし等を放置したカーペットのカビ・シミ
結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ、クーラーからの水漏れを放置したことによる壁の腐食
台所の油汚れ、冷蔵庫下のサビ跡
引越作業・キャスター付きイス等によるフローリング等の傷
ペットによる柱等の傷
借主の不注意により雨が吹き込んできたような場合のフローリングの色落ち
風呂、トイレ等の水垢、カビ等
日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
重量物をかけるたみにあけた壁等の釘穴、ビス穴で下地ボードの張替えが必要なもの、天井に直接付けた照明器具の跡
貸主の負担分は次のものがあります。（経年変化、通常の使用による損耗等）
通常の住まい方で発生するもの、建物の構造により発生するもの、入居者確保のために行うものについては、貸主の負担費用となります。
貸主負担の具体例（原状回復ガイドラインからの一部抜粋）
家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち
借主所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
下地ボードの張替が不要である程度の画鋲・ピンの穴
耐用年限到来による設備・機器の故障・使用不能
構造的な欠陥により発生した畳の変色、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂
特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し・表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜等の取替え、破損・紛失していない場合の鍵の取替え
フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、専門業者による全体のハウスクリーニング
となります。
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投稿者 飯島 : 16:14
2006年01月24日
（隣地境界）売却・購入アドバイスいたします。
インターネットの普及の影響なのでしょうか。
境界についてご相談を受けることが多くなっているようです。
境界についてもいろいろなものが掲載されていますので不安になるのも無理はないことです。
ここでは民法に掲載されている隣地境界をめぐるトラブルに対処方法についてご説明いたします。
１）隣地立入権 （民法２０９条）
境界に塀や建物を造るため、または修繕するため、隣の敷地に立ち入る事はできます。ただし、承諾が必要です。）
２）塀 （民法２２３条）
①塀は隣人と協力して造る事ができるが、その位置、材料、高さ、費用等協議が整わない時には、板または竹垣で高さ２ｍのものとします。その位置、保存の費用は折半により負担します。この場合には塀は共有ものとなります。
ただし、一方が程度の良い塀（大谷石等）を希望した時には、他方が反対してもそれになるが、この場合程度を上げた人がその差額を負担します。ただし、その土地の習慣がある時はそれに従います。
②必要以上に高い塀を造って隣人の日照を妨げる事は許されません。
③その築に既に建築協定が出来ていて、たとえば塀は生け垣にするなど決めてあれば、それが優先されます。
３）界標 （民法２２３条・２２４条）
①界標は境界線を示す溜めに用いられ、普通は石材（長さ１ｍ弱、１０㎝角）を用いるのです。ただし、土地の習慣が優先します。
②界標の費用 →隣地所有者と共同の費用で設置します。また、隣地所有者はそれに応ずる義務があります
③費用負担の割合 →界標の設置保存は平等であるが、その為の測量の費用は土地の広狭に応じて負担します。
４）竹木の切除権 （民法２３３条）
隣の土地の竹や木で境界線を乗り越えて来た物に対しては、隣人はその所有者に枝を切り取らせる事ができます。
５）距離保存権 （民法２３４・２３６条）
①建物を建てる場合には、隣地境界線より５０㎝以上離さなければならない。ただし、これと違う習慣がある時には、それによります。
もし、この規定に反して建築しようとしている場合は、隣の所有者はその建築をやめさせ、または変更させる事ができます。ただし、建築に着工してから１年以上たった時またはその建物が完成してしまった時では、損害賠償の請求しかできません。
②防火地域又は準防火地域で外壁が耐火構造の場合は、隣地境界線に接して設ける事ができます。
③第１種または第２種低層住居専用地域や地区計画の地域では、都市計画により敷地境界線より１ｍまたは１．５ｍの後退距離が定められる事があります。
６）観望施設の制限 （民法２３５条）
境界より１ｍ未満で他人の宅地を眺める事が出来るような窓や縁側を作る時には、目隠しを付けなければなりません。なお、この１ｍの距離は、窓または縁側の一番隣の土地に近い処から境界線までを直角に測った距離をいいます。
７）境界線付近の穴掘り （民法２３７条)
①井戸・用水溜め・下水溜め・肥料溜めを掘る時→境界からの距離≧２ｍ必要
②池・あなぐら・便所用の穴を掘る時→境界からの距離≧１ｍ必要
③水を通す管を埋める・溝を掘る時→境界からの距離は境界線からそれらの深さの半分以上の距離が必要です。ただし、１ｍ以上離す必要はありません。
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「原状回復費用」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
賃貸借契約の退去において原状回復費用についてトラブルが多いようです。
ここで現状回復とは何か。原状回復ガイドラインとは何か。ご説明させていただきます。
現状回復とは入居者が退去する際使用した部屋について修繕することをいいます。
誤解しないでいただきたいのが、入居の時と同じ状態に戻すということではなく、自然劣化については、修繕する必要がないということが常識となりつつあります。
国土交通省が作成した原状回復ガイドラインでは、「賃借人（借主）の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人（借主）の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人（借主）負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
原状回復は、賃借人（借主）が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化し、「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を区分して、賃貸人（家主）と賃借人（借主）の負担の考え方を明確にしました。
原状回復ガイドラインとは
敷金精算のトラブルが増加していることから、借主及び貸主の費用負担を裁判事例に基き、国土交通省が妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして作成したものです。
ガイドラインのため、法律ではありませんが、裁判になった場合、原状回復ガイドラインが重要なポイントとなります。
一番大切なことは契約時に不動産会社から居住中、退去時における費用負担について、よく説明を受け、双方納得した上で契約することです。（敷引と特約については不動産会社も取扱いを知らないケースが多いため特に注意が必要です。）
現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、このガイドラインが参考になります。
※全国賃貸☆安心できる不動産屋さん！
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投稿者 飯島 : 19:08
2006年01月20日
（成約情報公開）売却・購入アドバイスいたします。
以前ご紹介したとおり一般消費者向けに不動産取引の成約情報いわゆる成約価格を公表することについて具体的な情報が公表されましたのでお知らせいたします。
国土交通省によると 「不動産取引情報の提供のあり方に関する検討委員会」は、不動産取引の成約情報を平成１９年４月から一般消費者に向け情報提供をはじめるようです。
概要を見てみるとレインズシステムの月間１００件以上の成約データを確保できる地域を前提とし、種目・地域・間取・築年数で条件を絞り込むことのようです。
サンプル画面では、点グラフで表示されているが、果たして消費者が使いこなせるかどうかがポイント。
また成約データに関しても不動産会社が任意で行う（レインズに関しては、成約報告が業法上定められている）ため、信憑性が問われるかもしれません。
税務署がこれらのデータを国土交通省に提供すれば、多くの確かな成約情報が集まるのではないだろうか？
いずれにしても机上の空論で終わらなければよいのですが・・・・・。
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投稿者 飯島 : 23:27
「敷金返還請求」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
賃貸借契約において退去後の敷金返還については今まで数多くのトラブルが発生いたしました。
国土交通省が定めた原状回復ガイドラインの作成において少しはトラブルが減ってきているのではと思っていた矢先に住宅供給公社がトラブルを発生いたしました。
この事件については、新聞などにも掲載されましたのでご存知の方も多いのではないでしょうか。
敷金返還請求事件（最高裁判決）
平成１７年１２月１６日最高裁で敷金返還について、特約の有効性が認められない判決がありました。
大阪府住宅供給公社が取り扱う特定優良賃貸住宅の物件において、入居者が納めた敷金３ヶ月（３５万３７００円）の内、契約書通りに通常損耗分を敷引とし、残り５万１１５３円しか返還しなかった。
入居者はこれを不服とし、大阪高等裁判所（原審）へ訴え、契約書の特約が有効であるという判決だったが、上告した最高裁で特約の有効性が認められないものとし、返還金を決めるため高等裁判所に差し戻した。
今回の注目すべき点は、通常損耗に関する補修特約の内容でしょう。
公社は、特約が記載された契約書（条項にはない負担区分表）を渡し、1時間半ほどの説明を行っている。
しかし、通常損耗分の補修特約について、内容を明らかにする説明はしていなかったようです。
特約を設けること自体は、契約自由の原則から認められるものだが、特約の有効性については、原状回復ガイドラインが示す内容が求められるということでしょう。
◇原状回復ガイドラインが示す特約として
１．特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること 。
２．賃借人（借主）が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。
３．賃借人（借主）が特約による義務負担の意思表示をしていること。
契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に契約書では明らかでない場合には、口頭により説明し、入居者がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、特約が明確に合意されていることを必要としているのです。
今回の判例が今までの判例と違うのは、慣習が考慮されていない点と契約自由の原則よりも契約に至るプロセスの方が重要視された点なのです。
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投稿者 飯島 : 22:22
2006年01月17日
（買取保証）売却・購入アドバイスいたします。
当社の買取保証をご利用下さい。
●購入したい物件が見つかったのに、自宅が売れていない方に。
現在のお住まいの自宅が、当社の仲介で一定期間内に売却できなかった場合は、あらかじめお約束した価格で買い取らせていただきます。
また、当社の買取保証は「利益還元制度」を付けています。当社が買取後、当社再販売価格から当社経費（登記料、仲介手数料相当額等）を差し引いて利益が出た場合は、お客様に還元いたします。
この制度をご利用いただければ、ご購入の資金計画が確定しますので、ご希望に合った次のお住まいを見つけたときに、すぐにご購入の契約を締結でき、チャンスを逃すこともありません。
利益還元額＝当社税抜販売価額－(買取価額＋買取・販売経費)
※当社適用基準があります。
※当社審査後適用となります 。
●売却のみをお考えの方についても当社が買取を行いますので、ご希望の場合には、ご連絡ください。
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投稿者 飯島 : 23:54
「付帯設備」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
●入居後は、すぐに付帯設備表を基に点検をしましょう。
付帯設備表とは、契約時に大家さんから、契約者に対して、どの設備が付帯されているか、故障はあるかを記載した書面です。
入居後において設備がすぐに壊れたのなら、入居者に責任がないと判断されるでしょう。
問題は入居後しばらく経過してから不具合が発見される場合です。
たとえば、エアコンを使う時期でなかったため、故障に気づかず、入居後しばらくしてから気づいた場合などは故障の責任が誰にあるのかがわかりにくい。
こうした事態を避けるためにやっておきたいのが入居時の確認です。
できれば入居前、あるいは入居後1週間以内をめどにすべての設備、室内をチェック、設備の不備はもちろん、室内の汚れやキズなどを細かく不動産会社に報告しておきましょう。
最近では所定の用紙を用意して、記入、保存しておいてくれる不動産会社もあります。
用紙がなければ間取図に書き込む、日付の入った写真を撮るなどして、入居直後の状況が分かるようにした書類を作成、不動産会社に保存しておいてもらいましょう。
そうすれば、当初からの不備、汚れなどが明確になり、退去時の敷金清算で負担させられるということがなくなります。
また、わからない場合には、必ず不動産会社へ連絡をして、確認してもらいましょう。
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投稿者 飯島 : 23:46
2006年01月13日
（成年後見制度）売却・購入アドバイスいたします。
昨年から成年後見人の制度について教えてほしいと言う問い合わせが多くなっております。
この制度は不動産の売却なども絡みますのでご説明させていただきます。
成年後見人制度とは，判断能力が不十分な方々（痴呆性高齢者，知的障害者，精神障害等）の日常生活を法律的に保護する制度です。
たとえば，介護保険制度のサービスを受けるには，要介護（要支援）者本人と介護サービス指定事業者との間で契約を結ぶ必要があります。
この契約のための判断能力が不十分な場合、自分が損害を被るような契約を締結する恐れがあります。
このような日常生活における損害を受けないように，法律的に本人の権利を守る方法が成年後見制度なのです。
この制度は２つの制度があります。
まず、①家庭裁判所が法律の定めに従って後見等を必要とする人の判断能力の程度に応じて、成年後見人等を選任し，これに権限を付与する法定後見人制度。そして②本人が契約によって任意後見人を選任し、これに権限を与える任意後見人制度です。この２つの制度のうちどちらを利用するかは原則として本人の自由な選択になります。
それでは今までの制度と何が違うのでしょうか。
まず、成年後見人制度の特徴として成年後見登記制度が新設され（後見登記法）、今までの戸籍への記載が廃止されました。
また、裁判所書記官や公証人の嘱託により，登記所（法務局）に備える登記ファイルに所要の記載事項が記録されます。
本人等の一定の者に限り，その登記事項証明書が交付されます。そして配偶者が当然に後見人や保佐人になれた制度が廃止されたのです。
そして、家庭裁判所は，内容により適任者を複数選任できるようになりました。（法人も後見人として選任できるのです。）
そのほか、自分の判断能力に応じて必要な範囲で法律行為を代理してもらえるのも特徴です。
※成年後見監督人に加えて，保佐監督人，補助監督人の制度が新設され、自然人の他法人を選任することができます。
実際に法定後見制度を利用する場合には家庭裁判所に補助・補佐・後見の開始の審判を申立をします。
申立は，本人・配偶者・４親等内の親族・未成年後見人・未成年後見監督人・検察官等が行うことができます。（※民法上における申立権者。）
たとえば、本人に配偶者や４親等内の親族がいない場合、親族との音信不通の状態で「審判の申立て」を期待できない場合には、市町村長が申立てをすることができのです。
（老人福祉法，知的障害者福祉法，精神障害者福祉に関する法律の規定による申立てと言います。）
申立人が本人の住所地の家庭裁判所に申立書を提出します。
１．申立書は，家庭裁判所に備えてあります。
２．申立書に添付するもの
戸籍謄本，後見登記事項証明書
３．申立時の納入金
申立手数料・通信用切手・登記手数料
※後見や保佐の開始の審判での鑑定手続のための鑑定費用が必要になるときもあります。
４．期間は４ヶ月から５ヶ月程度が目安となっているようです。
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投稿者 飯島 : 21:19
「連帯保証人」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
いよいよ賃貸シーズンが始まります。
今年は例年に比べて皆様の動きが早く活発のようです。
賃貸シーズン前に賃貸に関するよくある質問について今日から数回にわたりご説明させていただきます。
まず、１回目は「連帯保証」についてご説明いたします。
お部屋を借りるときに連帯保証人が必要なことはご存知と思います。
それでは連帯保証人とはどのような立場を言うのでしょうか。
連帯保証人とは、貸主に対して借主と同様の立場にあることを意味します。
簡単に言うと借主が何らかの事情により家賃などを支払わなかった場合、借主に変わり責任を負うと言うことです。
そして「保証人」とは違い「連帯保証人」は、その責任から免れることができません。
連帯保証人の方でよく勘違いされている方（契約目に十分説明していますのでただごねているだけなのですが）で借主の賃料滞納により連帯保証人へ賃料の支払を請求しますと、「まず、借主へ請求してくれ。」と言われる方がおいでになるのですが、先程ご説明したように借主と同等の立場にありますので、請求されたときは支払をしなければいけないのです。
それだけ「連帯保証人」は責任の重いものです。
当社としては、それだけ責任の重いものですので、原則「親（両親）・兄弟」にされることを第一と考えています。
他の不動産会社でも、一般的には連帯保証人は「親族」に限定している場合が多いのが現状のようです。
親族と言うのは、親がいればまず親、それから近い親等の親族にお願いすようことになるでしょう。
ただし、そこで問題となるのは「支払い能力がある」ということです。
借主がお金を払えなくなったときにお金を代わりに払うだけの能力がなければ、貸主としては連帯保証人として許可が出ません。
親が年金暮らしだと連帯保証人として認められないケースもあり、また、連帯保証人の収入が少ない場合には、連帯保証人を二人立ててお願いするこもあるようです。
これだけ連帯保証人は「親」と言っても、事情によってすでに両親が他界されたいたり、依頼できない状況の場合もあります。
そんなときには、連帯保証人を代行してくれる会社があります。
当社でも代行してくれる保証会社を用意しておりますので、ご相談ください。
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投稿者 飯島 : 19:57
2006年01月10日
（未成年者から成年へ・法の違い）売却・購入アドバイスいたします。
成人式おめでとうございます。
２０歳になりますと様々な法律行為について変化が見られますので気をつけてください。
さて、未成年者の売買契約についてはどのようなことに注意をする必要があるでしょうか。
実務的にはなかなかないケースですがご説明いたします。
民法上、満２０年をもって成年とし、成年に達しないものを未成年者といいます。
その未成年者が、売買契約等をするには法定代理人(親又は後見人)の同意が必要となります。
なお、同意がない契約は取り消すことができます。
ただし、つぎの場合は同意は必要ありません。
① 贈与の受諾
② 債務の免除を受けること
③ 法定代理人が自由に処分をすることを許した財産(小遣い等)
④ 法定代理人から許された営業の法律行為
未成年者であっても、２０歳以上だと嘘をいったり、結婚をしている者は成年にたっしたものとみなされるので取り消しはできません。
男は１８歳以上、女は１６歳以上であれば親の同意を得て結婚することができますが、２０歳未満の者であっても結婚をしていれば、単独で有効な契約を結ぶことができるのです。
そして、２０歳未満で結婚したものが、２０歳になる前に離婚したとしても、これによってまた未成年に戻るのではなく、引き続き成年者として扱われ、満２０歳になる前であっても、単独で有効な契約を結ぶことができることになります。
なお、結婚による成年者扱いは民法以外の法律には適用されません。
たとえば、未成年者喫煙禁止法、未成年者飲酒禁止法、公職選挙法などでは、満２０歳に達しない限り、未成年者として扱われます。
また、法定代理人が追認した場合も、取り消しはできなくなります
(皇室典範によりますと天皇・皇太子・皇太孫は満１８歳で成年者となり、特別な扱いになります。)
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投稿者 飯島 : 19:51
「新入生始動」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
１月も２週目にかかり、早くも日本大学・慶応大学などの新入生の住まい探しが始まりました。
昨年は、２月に入ってからの動きでしたから、今年は少し早めの動き出しのようです。
当社も管理物件のうち３月末までに退去される方の手続きもひとどおり終わりましたので、来週早々には「ひとり暮らし応援サイト」へ全ての物件を掲載できると思いますので期待しておいてください。
また、注意点としてはインターネットにて物件を検索してお問い合わせをいただく方が多数を占めておりますが必ず問い合わせをされる不動産業へ必ず来店され、その物件を見ることを行ってください。
なお、ボタン操作での入力ですから、間違いがないとはいえませんので、物件の条件なども再度確認してください。
インターネットは所詮画像の世界ですから、実際とは異なります。
まして契約条件などは担当者と顔を会わせて確認することがベストです。
当社は管理会社ですので、客付け会社とはことなりますのでその物件や入居後についてご納得いくご説明が可能となっております。
どんな些細なことでもご不明な点などございましたらお気軽にご連絡をください。
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投稿者 飯島 : 19:34
2006年01月06日
（実印・認印の効力）売却・購入アドバイスいたします。
書類により、「この書類には実印で押印して下さい。」・「この書類は認印で押印下さい。」と実印・認印を区別して押印をお願いすることが多々あるのですが、さて、皆様は実印と認印の効力の違いをご存じでしょうか。
ご存じのように実印とは、印鑑登録をした印のことを言います。
個人の方の場合には、印鑑登録をしなければ実印はありえません。
その結果、実印をお持ちの方とお持ちでない方おいでになると思います。法人（会社）の場合には代表者印を実印と呼びます。
会社設立の際に法務局に代表印を届けますので、個人とは違い会社の場合には必ず実印があることになります。
さて、実印と認印では効力に差があるでしょうか。
実印は、文書の作成者を特定する力があるという点で言えば効力はあると言えます。
ただし、法人などの場合、住所・法人名などをゴム印にて押す場合がほとんどですので、記名は誰が押しても同じように記載されますので、文書作成者を特定する力はありません。
また、押印も似たような印がある、また印影を複写できるなどにより、文書作成者を特定する力はほとんどありません。
しかし、実印の場合にはその実印を持っているのは文書作成者である蓋然性が高いという意味で、文書作成者を特定する力が多少あるといえるようです。
しかし、文書作成者を特定する意味では、署名が絶大的に効力があります。
筆跡鑑定をすれば、署名者を特定することができます。そのため、大事な文書を作成してもらう際には相手から「署名＋押印」を求めるべきです。
※実務的には、ゴム印を用いるケースがほとんどであるため、法人の誰が記名するのか、必ず名刺をいただき確認することが重要でしょう。
それにより文書作成者を特定することが確実になるようです。
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投稿者 飯島 : 23:34
「プロパティ・マネジメント」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
５日より通常とおり営業しております。
皆様本年も飯島興産を宜しくお願い申し上げます。
当社が目指す賃貸管理（プロパティ・マネジメント）についてご説明させていただきます。
当社の管理は、プロパティマネージメントであり、プロパティ・マネージャーが管理を行います。
※プロパティマネジメントとは、不動産の経営管理業務を行うことであり、業務内容は賃料の回収から建物の維持管理全般を行う（場合によっては一部の管理の時もある。）ことであり、賃貸借契約や売買契約の代理業務まで及ぶこともあります。
※プロパティ・マネジャーとは、信用上の責任をビルオーナーに対してだけでなく、テナントに対しても負っています。
オーナーは投資に対する最大限のリターンを期待するのに対し、テナントはビルにおける機能の最大効率の実現を期待するでしょう。このような双方の期待に応えるために、プロパティ・マネジャーは建物の維持管理、リーシング、会計、税金、保険、不動産関連法、人間関係論に関して実務上の知識を持つ必要があります。
プロパティ・マネジャーの業務についてご説明いたします。
①建物の運営管理
②現業作業員の訓練
③メンテナンス及び修繕工事の管理監督
④メンテナンス契約に基づいた業者の作業状況の管理と監視
⑤建物管理に関する全ての経理・会計事務
⑥建物管理規約が遵守されているかの監視
⑦入居者のニーズ並びに契約更新要望の有無等、クレーム処理など入居者への対応処理
主な点は以上です。
管理の問題・空室の問題・滞納の問題・入居者の問題などでお悩みのオーナー様お気軽にお問い合わせください。
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投稿者 飯島 : 17:45