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2005年12月27日
１年間ありがとうございました。
年末年始休業のお知らせ
毎度格別のご愛顧を賜りありがとうございます。
誠に勝手ながら、下記期間は年末年始の休暇とさせていただきます。何卒宜しくご了承の程お願い申し上げます。
平成１７年１２月２８日（水）～平成１８年１月４日（水）まで。
平成１８年１月５日(木)より通常とおり営業いたします。
投稿者 飯島 : 23:58
１年間ありがとうございました。
年末年始休業のお知らせ
毎度格別のご愛顧を賜りありがとうございます。
誠に勝手ながら、下記期間は年末年始の休暇とさせていただきます。何卒宜しくご了承の程お願い申し上げます。
平成１７年１２月２８日（水）～平成１８年１月４日（水）まで。
平成１８年１月５日(木)より通常とおり営業いたします。
投稿者 飯島 : 23:55
2005年12月23日
（買取保証）売却・購入アドバイスいたします。
以前もご説明いたしましたが、再度当社の買取保証についてご説明いたします。
●購入したい物件が見つかったのに、自宅が売れていない方に。
現在のお住まいの自宅が、当社の仲介で一定期間内に売却できなかった場合は、あらかじめお約束した価格で買い取らせていただきます。
また、当社の買取保証は「利益還元制度」を付けています。当社が買取後、当社再販売価格から当社経費（登記料、仲介手数料相当額等）を差し引いて利益が出た場合は、お客様に還元いたします。
この制度をご利用いただければ、ご購入の資金計画が確定しますので、ご希望に合った次のお住まいを見つけたときに、すぐにご購入の契約を締結でき、チャンスを逃すこともありません。
利益還元額＝当社税抜販売価額－(買取価額＋買取・販売経費)
※当社適用基準があります。
※当社審査後適用となります 。
●売却のみをお考えの方についても当社が買取を行いますので、ご希望の場合には、ご連絡ください。
●不動産コーディネーター 飯島 誠のブログ
●飯島興産賃貸お役立ち情報（ブログ）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
投稿者 飯島 : 23:57
「家賃督促」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
賃貸管理を行っていますと、やはり家賃の督促については、頭を抱えるものです。
当社が管理を委託されていない方からも家賃の滞納についてどのようにすれば良いのか相談を受けます。
話を聞いていると、夜帰りを待って家賃の督促を行うようです。
「その督促を何度か行っているが、一向に支払ってくれない。」とのことです。
正直お話しますと、このような督促を行って見てもあまり効果はないでしょう。
滞納者の理由にもよりますが、理由によっては、一定の時期を見て、内容証明郵便にて督促することをお勧めいたします。
家賃の滞納などでお困りのオーナー様は当社へご相談ください。
回収方法をお伝えいたします。
それでは、内容証明郵便の出し方はどのように行うのでしょうか。
内容証明郵便とはどのようなものか。
内容証明郵便は、単なる手紙と変わりません。ただ、使用方法により、手紙以上の効果を発揮するのです。
家賃の督促などの内容証明を郵送する以前に必ず相手に家賃の請求を行い、それでも相手に誠意がない場合などにはじめて内容証明を使用することが大事です。
内容証明は、普通の手紙と異なり、一定の決まり事があり、これを守らないと郵便局は受け付けてくれませんので注意が必要になりますが、そんなに多くの費用の支出もありませんので、内容証明を利用されてはいかがでしょうか。
ちなみに費用は以下のとおりです。
●内容証明料
●手紙が１枚の場合 ４２０円
●手紙が１枚を超える場合、２枚目から１枚ごとに２５０円が加算されます。
●書留料 内容証明は書留にしなければなりません。４２０円
●通常の郵便料金 定型 ２５ｇまで８０円 ５０ｇまで ９０円
●配達証明料 内容証明を差し出す時 ３００円
●内容証明郵便を差し出した後 ４２０円
●手紙１枚の内容証明 郵便の場合ですと、最低、１，２２０円必要になります。
●不動産コーディネーター 飯島 誠のブログ
●飯島興産売買お役立ち情報（ブログ）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
投稿者 飯島 : 17:00
2005年12月20日
「確定日付をご存じですか」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
皆様も経験があるとは思いますが、「言った、言わない。」でもめることも多いのではないでしょうか。
問題がこじれて訴訟になった場合、裁判所は、証人による証言および文書による証明という二つの事実を認定するようです。
しかし、虚偽の証言をする場合もあるでしょう。
裁判所は、どうしても文書などの証明を重視しようとしているようです。
その際に、「この書類はその時にすでに存在していた文書である。」と言う証明を出してくれるのが「確定日付」と言う制度なのです。
確定日付は、公証人役場にその文書を持っていき、公証人役場のスタンプを押してもらい、その日付のときにすでにその文書が存在していたことを証明する制度です。
私はこの制度を利用すべきだと考えています。
この確定日付は文書の原本だけではなく原本のコピーでも、そのコピーをした人が署名・押印すれば、それに確定日付を押すことができます。
それに毎日公証人役場に行かなければならない訳ではなく、１ヶ月に１回でも重要だと思う書類をコピーして、確定日付を打っておくだけです。
投稿者 飯島 : 23:33
（譲渡所得）売却・購入アドバイスいたします。
今回から不動産を売却した際にかかる譲渡所得についてお話したいと思います。
まず今回は、利子について控除出来ないと思われている方が多いようですのでまとめてみました。
譲渡所得の金額とは、土地や建物の売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算をします。
取得費は、土地の場合、購入したときの購入代金や仲介手数料などの合計額となります。
建物の場合は、購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた額です。
この取得費には、次の借入金利子も含まれることとなっているようです。
利子とは、土地建物を購入するために資金を借り入れた日からその土地建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子。
※借入金で購入した土地や建物を全く使用することなく売ったときは、借り入れた日から売った日までの利子が全額取得費に含まれます。
※使用開始する日までの期間に対応する利子の額であっても、事業所得や不動産所得などの必要経費に含めた借入金の利子は取得費に含めることはできません。
投稿者 飯島 : 23:11
2005年12月16日
「公正証書」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
当社は、住居系の賃貸物件と併せて商業系の賃貸物件の管理を委託させていただいております。
商業系の物件の契約の際、賃貸借契約書と併せて公正証書を作成するケースが最近多くなってきております。
皆様は、公正証書というものをご存知でしょうか。
公正証書は公証人役場で作る契約書のことをいいます。
公証人役場は、公証人が執務している場所で、公証人は、裁判官、検察官のＯＢの方が就任しているため、公正証書はすべての契約書に関して信用性が高く、特別な意味があるように思われがちです。
しかし、公正証書には特別な効力がある事柄と、通常の契約書と変わらない事柄がはっきり分かれています。
特別な効力のある事柄についてのみ利用することをお勧めいたします。
特別な効力があるのは、金銭の支払い約束に関する事柄です。
この事柄を公正証書にしておきますと、その公正証書は、判決と同様の効力があるのです。
つまり、相手がその金銭をなかなか支払わない場合に、その債権を回収しようと裁判をして判決をとらなくてもその公正証書に基づいて、相手の財産をいきなり差し押さえ、競売するなどのことができるのです。
ご存知のように裁判を申立てると時間とコストがかかります。
このような時間とコストをかけて判決を得ることなく判決と同様の効力を持つ公正証書は、大変に役立つものです。
投稿者 飯島 : 19:09
（署名・押印について）売却・購入アドバイスいたします。
今年は、個人情報保護法などにより署名押印についてもかなり厳しくなってきました。
今までは、誰が署名使用が問題ないと言った業種でも「直筆でお願いいたします。」といった具合です。
もともと不動産業界はかなり署名・押印については細かい注意のうえ、お願いをしてきたのですが再度ここでご説明をさせていただきたいと思います。
今日は、契約書への署名・押印についてご説明いたします。
１．個人の署名・押印
住所・氏名を署名のうえ、押印いただきます。
たまにあるのですが通称などにてご記入される方がおいでになりますが、その際には、まず通称を書き、○○こと○○と記入いただきます。
そして漢字は戸籍とおりにご記入いただくのが良いのですが戸籍上の字が当用漢字にない場合、それを当用漢字に引きなおして書いていただくほうが助かります。
２．未成年者の署名・押印
未成年者は、単独では完全に有効な法律行為をすることは不可能です。
未成年者が法律行為をした場合、親権者が同意する必要があります。
また、そうでなければ親権者が未成年者に代理して行うことになります。
まず、未成年者の住所・氏名を記入し、その後に親権者と記入のうえ、親権者である父・母が署名押印します。
ここで注意しなければならないのが、未成年者の代理人である親権者は父母双方が、同時に行使しなければならないと言う点です。
３．代理人の場合
本人の住所・氏名を記入後、代理人と記入し、その後に代理人が署名押印をします。
これが正式な方法ですが、まれに代理人が自分の名前ではなく本人の名前を直接書いて押印する方法があります。
これは代行方式による代理人の署名といわれていて本人が了承していれば、無効ではないとされていますが、本人の筆跡ではないので問題が生じる場合が発生する可能性があります。
投稿者 飯島 : 18:29
2005年12月13日
「解除？解約？」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
最近賃貸借に伴う用語について「？」と思う部分がありますのでご説明いたします。
賃貸借で「キャンセル」という言葉がよく使われていますが、これは正式な言い方ではありません。
「解約」と「解除」という双方の言葉も意味が違うのです。
混同しやすいのですが、「解約」とは、賃貸借契約などのような法律関係を生ずる契約の効力を将来に向かって消滅させる当事者の一方的意思表示のことを言うようです。
つまり、「解約」とはいたん締結した契約をある時点にて終了させることに対して使う言葉のようです。
そして「解除」とは、契約の効力を解消させてその契約が始めから存在しなかったものと同様の法律効果を生じさせる事を言うようです。
たとえば、賃貸借ではありませんが、売買契約を締結後において引渡しまでの間に契約を取りやめる場合、「解除」ということになるようです。
混同しやすいのですが、言葉で誤魔化されないためにも、覚えておくと良いかも知れません。
投稿者 飯島 : 17:39
（契約書に押す印の意味・・・消印）売却・購入アドバイスいたします。
今まで契約書の押印する印についてご説明をしてまいりましたが、今回は消印についてご説明をいたします。
５．消印
消印とは、契約書に貼付する印紙の納税方法となります。
契約書に収入印紙を貼付し、印紙と契約書との間にまたがって押印し、その印紙を再び使用することが出来ないようにして税金を納める方法です。
それでは、消印の押印は誰が行うのでしょうか。
たとえば、契約者が数人いる場合には、その全員が消印しなければならないのでしょうか。
答えは、印紙を消す方法は、文書の作成者・代理人・使用人その他の従業者の印章又は署名によることになっているようです。
このように、消印する人は文書の作成者に限られてはいません。
また、消印は印章でなくても署名でもよいとされているところから、文書の消印は、その文書に押した印でなくても、作成者、代理人、使用人、従業者の印章又は署名であれば、どのようなものでも差しさえ画内容なのです。
ところで、消印は印紙の再使用を防止するためのものですから、それに使用する印章は通常印判といわれているもののほか、氏名、名称などを表示した日付印、役職名、名称などを表示したゴム印のようなものでも差し支えありません。
しかし、単に「印」と表示したり斜線を引いたりしてもそれは印章や署名には当たりませんから、消印したことにはなりませんのでご注意ください。
消印は印紙の再使用を防止することを目的としていますから、複数の人が共同して作成した文書には、その作成者のうち誰か1人の者が消印をすればよいことになっているようです。
投稿者 飯島 : 16:03
2005年12月09日
（契約書に押す印の意味・・・捨印）売却・購入アドバイスいたします。
今回は、捨印についてお話をいたします。
今までの押印とは違い、捨印は危険性を含んでおりますので、十分ご注意ください。
４．捨印
捨印とは、契約書の署名・押印の後、訂正があるかどうか解らないが、訂正があった場合に備えて押印するものです。
前回欄外方式は専門家の方はあまり使わないとお伝えいたしましが、契約など重要な書類には、捨印を押すべきではないと思います。
しかし、銀行の金銭消費貸借契約書など多くの契約書には捨印を押す場所が指定されており、捨印を押印しないと契約自体ができない場合なども多くあるようです。
このような捨印を当たり前のように求めるやり方について以前から不自然さを感じて、意見などを述べてきましたが一向に変わらないようです。
捨印が危険なのは、「正当な訂正権限に基づく欄外方式の訂正印と区別がつかないから。」と以前顧問の弁護士から聞いた事があります。
捨印と明確に分かる形で押してあれば、捨印が予想された以上の訂正があればそれは不自然な訂正として、後日裁判所等でその訂正が無効とされる余地は十分に残りうるようです。
基本的に署名者の誤字・脱字などを防ぐために捨印を求めているようです。
万一の誤字・脱字があった場合は、その時再度捨印をもらい訂正されたほうを私は良いと思いますが・・・・・。
投稿者 飯島 : 17:15
「時効について」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
以前、不動産奮闘記の中で境界の越境による時効取得について記載いたしましたが、お金の貸し借りについても時効がありますのでご紹介いたします。
犯人が５年とか１０年の間捕まらずに逃げ切ると時効により逮捕されない。という法があります。
お金やモノの貸借りにおいても、同様に時効があります。
そこで今回は時効についての言葉の意味について触れてみたいと思います。
時効の主張と放棄時効主張とは？
「時効だから、支払いません。」時効の完成を主張することです。
法は権利を主張しないと保護しないと言う考え方から、時効成立について主張しなければ認められないのです。
時効が成立しているにもかかわらず、代金の一部などの支払いを行ってしまったり、債務の承認をしてしまうと時効そのものの効果はなくなります。
その逆に相手が時効を主張を行わないと、いつまでも請求を出来ますのできちんと内容証明書で請求を行い、債務を相手に承認させてしまうのです。
取り急ぎ支払いをしてもらい債権を保護をいなければなりません。（時効の中断）
時効放棄とは？
「私は、時効の利益など受けません。借りたものは返します。」という主張です。
時効の停止と中断時効は停止・中断の主張をしないと認められないようです。
必ず内容証明郵便で通知してください。日付が確定されませんと主張をしたという証拠になりませんのでご注意ください。
時効停止
「中断」の手続を今すぐ執ることが出来ないが、時効まで時間がない。と言うときには、一定の期間、時効の完成を猶予してくれる方法があります。
内容証明郵便など、確定日付のある書面にて相手方に対して催告を行うのです。
時効中断
「時効の中断」を行うことにより、時効の進行は止まり、進行の始めに戻るようです。
以下の場合が、「中断」したことになります。
①裁判上の請求・②差押えなど・③差押え、仮差押え、仮処分などです・④承認
取り急ぎ、内容証明郵便で相手に請求を行い時効を停止させなければならないでしょう。
６ヶ月間の猶予ができますのでその間に、裁判手続きを執ってください。
その他ご質問などございましたら当社までご連絡ください。
投稿者 飯島 : 17:11
2005年12月06日
「ひとり暮らし応援サイト」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
学生・単身者のための「ひとり暮らし応援サイト」をアップいたしました。
当社は１１月の中旬からの予定でしたが、今まで遅くなり、大変失礼いたしましたが出来上がりましたのでご覧ください。
内容の方は、 一人暮らしの基礎知識・ お部屋探しの基礎知識など役立つ情報を掲載しております。
また、物件の情報は現在入居中のお客様より退去の情報が入り次第掲いたします。
そのほか、ご質問などどしどしお寄せください。
投稿者 飯島 : 19:37
（契約書に押す印の意味・・・訂正印）売却・購入アドバイスいたします。
前回２回にわたり契約書に押印する契印・割印についてご説明いたしましたが今回は、訂正印についてご説明をいたします。
３、訂正印
契約書などの文面を訂正する際には、どのようにするのでしょうか。
答えは、訂正する箇所に二本線を引き、その二本線の上か横に訂正した文字を記入いたします。
そして、欄外に「削除○字、加入○字」などと訂正した字数を記載するとともに、印を押します。この印が訂正印となるわけです。
訂正印は、訂正権限のある者の訂正であることを明確にするために押す印でですから、契約書で言えば売主・買主および貸主・借主となるわけです。
「削除○字、加入○字」ではなく、「訂正○字、加入○字」だろうと言われる方がいますがこれはどちらでも良いようです。
それでは訂正印はどこに押せばよいのでしょうか。
訂正印を押す場所については、二つの考え方がある様です。
一つは欄外方式で、欄外に押すというものです。
もう一つは、訂正箇所に訂正印を押すと言うものです。
この二つの方式のうち、どちらが正解というわけではないのですが、支持する方の考え方によって違うようです。
欄外方式の訂正印がいいという方は、訂正箇所に押すと訂正箇所が汚れて読みづらくなるということを主な理由のようです。
そして、訂正箇所に訂正印を押すとと言う方は、欄外方式の訂正印があれば本来の訂正箇所以外についても簡単に勝手な訂正ができてしまうという理由を重んじているようです。
専門家の方は、後者を選ぶ方が多いようです。
「多少は汚くなったとしても訂正箇所方式の訂正印をすべき。」という強い意志があるようです。
投稿者 飯島 : 17:51
2005年12月02日
「賃貸住宅フェアー」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
今日・明日と全国賃貸住宅新聞社主催の賃貸住宅フェアーが開催されておりますので、東京ビックサイトまで行ってきました。
このフェアーは毎年行われているのですが、各不動産業者・管理業者そしてその関係会社が自社の商品などをアピールする場なのですが、
そのほかにも各会場にて一般の方が聞いてもおもしろい内容の講演などもあり、一度は行って見るのもよろしいのではないでしょうか。
今年は、仕事の関係にて２時間ほどしか居られなかったのですが、一つ気になった事があります。
例年はそれほど気にならなかったのですが、家賃保証・空室保証など賃貸の供給過多による空室対策を宣伝する会社が非常に多くなっていると言う点です。
オーナーからみれば家賃保証・空室保証など非常にありがたい事ではあるとは思いますが、これだけの数の会社が競って商品を展示すると、今後の賃貸はどのような状況になるのだろうと本気で考えてしまった次第です。
しかし、いろいろな面で参考になると思いますので、ご興味のある方は行って見てはいかがでしょう。
投稿者 飯島 : 23:27
（契約書に押す印の意味・・・割印）売却・購入アドバイスいたします。
前回に引き続き、契約書に押印する際の意味についてお話いたします。
今回は、割印についてです。
２．割印
よく契印と間違えやすいものに割印があります。契印と間違いやすいと言うよりは、契印が割印と間違われやすいと言うべきでしょうか。
割印は、二つ以上の独立した文書の同一性や関連性を示すために、二つの文書にまたがって押印いたします。
皆様の身近なものとでたとえると領収書とその控え、売買契約書を売主・買主各１通を作成した場合にその２通にて押印するものです。
なぜ？割印を押すのでしょうか。
基本的には何通かの契約書などの関連性そして同一性を示すことにより片方の文書が改ざんされることを防ぐためでしょう。
例えば、一方の書類を相手に渡したときに、それを改ざんされたときに備え、同じ内容の書類を控えておき、割印を押しておけば一方が書き換えたものではないかと指摘することができます。
契約書などを２通作成した場合などは、割印を押印いたしますが、その他の書類などは原本を１通作成してからコピー残しております。
当社の場合、原本に担当者の印を押した後、コピーをとって割印を押す方法なども利用いたします。
要するに大切なのは、割印も大切なのですが、書類を残して保管しておくことではないでしょうか。