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2005年11月01日
「米国の不動産管理業とは？」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
さて、今回は米国の賃貸管理はどのように行われているのでしょうか。
日本の賃貸物件の入居者は「家賃」と「共益費」を支払うケースが多いようです。
そして「共益費」はビルなら坪何千円というように定額になるのが普通のようです。
米国で多いのは実額精算というやり方のようです。
共益費は実額を負担するという考え方です。共益費部分の支払いを入居者が直接負担する場合には分りやすいのですが、たとえ共益費込み家賃の場合でも精算をすることが多いようです。
契約初年度は共益費込みのままとしてその初年度を基準として２年目以降は精算をします。
初年度の共益費(管理委託費や清掃・警備・設備メンテナンス等々を含む)実績を基準として翌年にその基準を上回る場合にはその分の差額分を賃料で調整することになります。
実額清算や賃料調整をしようとすれば、情報を透明にし公開することは必須です。
米国の不動産管理会社の業務
米国では共益費は家賃とは切り離してテナントが負担します。
共益費が高ければそれを負担するテナントはオーナーに文句をつけます。オーナーが放置すればビルの評判と価値は落ちてしまうのです。
オーナーは管理会社を何の理由もなく事前予告で解約をすることが可能なのです。
解約されないためには管理会社はサービスのレベルを常に高くしなければなりません。
たとえば、「清掃などを外注する場合、いくらかかります。」と正直に報告しなければならないのです。そこで上乗せやリベートをとることは倫理上問題となります。
現在、ＣＰＭのセミナーをうけておりますが、まず最初に受ける授業が「倫理」なのです。
管理会社として必要な利益は堂々とフィーとして請求し、清掃費修繕費の上乗せ等をしてオーナーやテナントの知らないところで儲ければルール違反なのです。
管理会社の業務は、物件管理を通じて、オーナーの利益を最大化することなのです。
それはサービスを高めて、優良テナントに喜んで入居継続してもらうことでもあります。
それによりビルの価値が上がるのです。
競争に生き残る管理会社は、業務レベルも高く、倫理的に信頼でき、顧客の財産価値を高める会社です。社会から信頼される会社となります。その結果として米国での不動産管理会社のマネージャーは社会的ステイタスも給与水準も高いようです。
投稿者 飯島 : 2005年11月01日 16:56