« 2005年10月 | メイン | 2005年12月 »
2005年11月29日
「入居申込書」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
気に入った賃貸物件に入居しようと思ったら、まず入居申込書に必要事項を記載し、審査を得なければなりません。
さて、この入居申込書とは一体どのような書類なのでしょうか。
簡単に言うと借主が貸主に対し、履歴書のようなものです。
契約が終了し、入居した後にもこの入居申込書に事実と異なることが判明した場合には解約できる大切な書類なのです。
さて、話は変わりますが、審査とはどのようなものでしょうか？
基本的には、年収（支払能力）・職業（勤務先）・保証人（続柄）・人柄等をまず見るケースが多いようです。
年収はあくまで家賃との相関によります。
通常賃料は、年収の３０％以内に収まっているかなどを確認します。
そしてよく問題となるのが転職されて間もない方です。
転職されて年収があがっていれば説明もつくのですが、下がっている場合などは、説明が必要になるでしょう。
●職業は意外と重要です。
先ず雇用形態。
定着性の低い雇用形態は敬遠される傾向にあります。その際には、収入のある身内に契約者になってもらい、そのほかに保証人を付けてもらう必要が出る場合もあります。
フリーター、派遣・契約社員などの方が該当するかも知れません。
面倒でも、当社の担当と詳しく相談をされることをお勧めいたします。
●保証人は審査の要
基本的には本人と同等以上の収入があり、本人との続柄は親・兄弟・祖父祖母が望ましいようです。
ただし、祖父祖母は年齢的に支払能力の問題がありますのでできる限り、実際上は親兄弟に頼むように考え他方が良いでしょう。
保証人の収入と続柄。この二点をクリアーしないと間違いなく審査上はマイナス要因となります。
●ある意味最重要項目は人柄です。
入居審査は滞納に対する支払能力調査だけではありません。
集合住宅で問題を起こしそうかどうかなども重要な点なのです。
大まかに以上のような点が問題になる点だと思いますので、ご注意ください。
投稿者 飯島 : 17:40
（契約書に押す印の意味・・・契印）売却・購入アドバイスいたします。
契約書に印を押す際に「契印をいただきます。」・「訂正印をいただきます。」・「割り印をいただきます。」と契約書の色々な箇所に印を押していきますが、皆様はきちんとその違いについてご存知でしょうか。
契約書に押印する種類としては、契印・訂正印・捨印・割印・消印といったところでしょう。
今回から、その印の種類についてご説明したいと思います。
１．契印
契印とは、契約書が数枚のなっている場合、数枚を一体の書類として差替えなどを防ぐために押印するものです。
通常は各ページの見開きの根本に両側のページにまたがり押印します。
しかし、この方法だと何枚もの厚い文書の場合、印影がきれいに写らなくなりますので注意が必要でしょう。
また、よくあるケースとして袋とじで文書を作成し、帯と元となる本体との間に押印することも契印となります。
しかし、袋とじの契印では気をつけなければいけないことがあるのです。
それはどのようなことかと言いますと、
袋とじによる契印の場合、各ページには押印（印影）はしない訳です。
落丁、差替えをできなくすると言う意味である契印とするためには、帯と本体とが絶対に分離できないという形にて帯と本体との間に契印が押印されていなければならないのです。
契印とは簡単には以上の意味なのですが、ご理解いただけましたでしょうか。
投稿者 飯島 : 16:04
2005年11月25日
「代理人」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
当社では、管理の付帯事項において、家賃の滞納者への督促・訴訟の申し立て等を行っております。
最近では、借主（滞納者）が弁護士・行政書士などを代理人として当社との調整に立てるケースが増えているようです。
当社としては、専門家と話をしたほうが早いので助かりますが、中にはユニークな考え方をお持ちの方もおいでになります。
先日も滞納者の代理人として連絡があり、こちらとしては代理権限について確認してみると「委任状はもらっていない」とのことでした。
委任状がない以上、当社からいくら滞納者であろうと内容について話はできませんと伝えると、喚く・騒ぐでどうしようもない状況。余りにもうるさいので、電話を切りました。
笑い話としては面白いのですが、専門家がこの程度ですから困ったものです。
さて、本日は、委任状の意味について説明したいと思います。
委任状の説明をする前に代理について説明したいと思います。
代理人がその相手方と約束をした場合には、約束をするのは相手方とその代理人です。
その約束を守らなければいけなくなるのは、相手方と、代理人に代理権を与えた本人です。
相手方と代理人との間には約束を守らなければならない義務などは発生しないのです。
代理はこのような制度であることを考えると、本人の立場が非常に危ういものであることがわかると思います。
つまり、代理人が約束した事柄を一方的に守らなければいけなくなってしまうからです。
この本人の立場を守るために、代理人が行える権限を制限するものとして存在するのが、委任状なのです。
委任状を作成するには、本人の権利を守るために、代理人が行える権限を明確に記載することが必要となるのです。
しかし、委任状の記載はこのような趣旨に沿ったものではなく、きわめて単純な記載がなされているだけなのです。
本人がある不動産を賃貸しようと思って代理人に委任状を出す場合においても、委任状には「○○不動産に関する一切の件」などという書き方をしています。
これでは、○○不動産を賃貸することはもちろん、売買することも自由になってしまいます。
皆様も委任状を出される場合には、よくその辺をご注意ください。
投稿者 飯島 : 16:36
（実印と認印の効力の違い・・・）売却・購入アドバイスいたします。
実印とは、印鑑登録をした印のことを言います。
個人の場合、印鑑登録を行い、そして登録した印鑑を実印と言いますので、登録していない場合、実印はありえません。
会社の場合代表者印を実印などと呼びますが、会社設立の際に代表印を届けますので、会社の場合には必ず一つ以上の実印があることになります。
さて、実印と認印を押す場合で効力に差があるのでしょうか。
契約書の効力という面では実印と認印とでは効力に差がないと言えつようです。
実印は文書の作成者を特定する力が多少あるということが言えます。
以前、聞いた話ですと、「記名＋押印」がされている文書においては、記名は誰が書いても同じように記載されますので、文書作成者を特定する力はありませんし、また、押印も似たような印がある、また印影を複写できるなどにより、文書作成者を特定する力はほとんどありません。
この場合、問題となるのが誰が押したかとなるのですが、ここでは深く考えず次回にしたいと思います。
しかし、実印の場合にはその実印を持っているのはその人本人である可能性が高いという意味で、文書作成者を特定する力が多少あるといえるのです。
しかし、本人を特定する意味では、署名が絶大的な効力があります。
筆跡鑑定をすれば、署名者を特定することができます。
そのため、大事な文書を作成してもらう際には相手から（署名と押印）を依頼するべきです。
それにより本人を特定することが確実になるのです。
（記名と実印）のある文書よりも、（署名・三文判そして認印）のある文書のほうが後日の裁判になったとき、その証明力は格段に強いと言えるようなのです。
投稿者 飯島 : 16:07
2005年11月22日
（領収書の意味・・・）売却・購入アドバイスいたします。
お金を支払う際、支払った相手から証明として領収書をもらいます。
この領収書をもらうことは権利として主張できるのでしょうか。
答えは、「主張できる。」です。すなわち領収書の「交付請求権」として認められているのです。
先日、他社にて賃貸を契約されている方から相談がありました。
内容は、契約書上、「翌月分を月末までに支払う」となっており、月末に大家さんのところへ持参したそうなのです。
しかし、その際、大家さんが留守であり、お嬢さんが対応したそうなのですが、領収書がないので領収書は明日になると言うことでした。
その入居者にして見れば領収書も預り証もないので支払いを明日にします。として帰って来てしまったそうなのです。
翌日、その入居者へ管理をしている不動産業者から「どうして支払わない！延滞だよ。」と連絡が入ったようなのです。
あなたなら、この場合、領収書の提出がないのに支払う必要があると考えますか？
答えは、相手が領収書を交付しない以上、賃料（金銭）を支払う必要はないのです。
金銭を支払わなくても契約違反とはなりません。
相手の金銭支払請求権とこちらの領収書交付請求権の二つの権利が、同時履行の関係にあるからのようです。
領収書には、特別な書式はありません。
記載する内容として、
①どのような内容の金銭なのか。②債権の当事者の記載。③日付の記載等をし、④署名・押印することによりできます。
ある会社では所定の領収書があるので、その所定の領収書を交付しない限り正式な領収書を交付したことにならないと思われている事務の方がおられますが、領収書には決まった形式などありませんので、それは間違いなのです。
金銭の支払義務を履行したことを証明する文書はすべて実質的意味の領収書と言えます。
金銭を受領したときなおに名刺等の裏に領収した事実を取り急ぎ記載して、後日に領収書と引き換えつもりで再度領収書を提出してしまうと、一つの弁済に付き二重に領収書を交付したことになります。
二つの領収書を持った者から二重払いをしたとの主張をされることもあり、かえって紛争の元となりますので注意する必要があります。
●ポイント●
同時履行とは、右手で相手に対し金を渡すと同時に、左手で領収書の交付（相手の義務の履行）を求めることができるという関係をいいます。
そして相手方がその義務を行わない以上、こちらの義務も行わなくてもよいことになります。
相手の請求に対し、「そちらの義務を履行しないのだからこちらも義務を履行する必要はない」という形（抗弁）で主張されますので、同時履行の「抗弁権」を行使するという言い方をします。
投稿者 飯島 : 23:34
「ひとり暮らし。」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
１２月１日にアップする「一人暮らしサイト」の情報収集・説明書の内容確認などバタバタとしています。
当初は１１月中旬からアップする予定でしたが遅くなりまして申し訳ございませんでした。
一人暮らしに欠かせない情報などを取り寄せてアップの準備を進めていますのでもうしばらくの間お待ちください。
以前にもお話いたしましたが、今年は学生の方の動きは例年より早めのです。
学生の方の動きを聞いていますと、１２月中ないし１月には部屋を決められるように、
その間に物件を色々見て回りたいとのことのようです。
現在、お部屋を探している学生の方は新入生のとき、慌てて入居をしてしまい、そのため、思わぬところで我慢できず新しいお部屋を探しているのです。
そのため、新入生が探し始める１月まではゆっくり物件を見ながら探すようです。
ゆっくり探すにも限度がありますが、何事も早めに準備をされた方がご自分の気に言ったものを選ぶことができると思います。
慌てて探すと、数年後に再度探すことになってしまいます。
くれぐれもそのようなことがない様ご注意ください。
投稿者 飯島 : 15:39
2005年11月18日
（安全性とは？・・・）売却・購入アドバイスいたします。
今朝の新聞・ニュースなどでご存知のとおり、分譲マンション・ホテルにおいて設計事務所が耐震設計書の偽造を行っており、耐震性などで構造上極めて危険な可能性があることが判明したのです。
藤沢市でも１棟入居済みのマンションにおいて構造計算を偽造したものであるようです。
皆様もどのマンションなのか？と知りたいことでしょうが、
今のところ、国土交通省の指導において各住民に説明を行いマンション名を公表するようです。
住民の方には、せっかく貯めたお金を基に買われたのに、本当に気の毒だと思います。
以前から、需要過多の影響にてどうしても価格を抑えなければならない。
その状況から必ず歪が出てくるだろうと予測はしておりましたが、このような形で出てくるとは全く考えもしていませんでした。
偽造をするものは当然に悪い、しかし、検査機関がそのようなことを見抜けないようでは意味がないんではないでしょうか。
補強などをして通常に暮らすことができるのか、現在のところ詳細などは不明のようです。
今後詳細などが公表されるとは思いますが、いつものとおり「責任逃れ」の発言が優先してゆくのだとは思いますが、所有者の方の立場を優先して考えていただきたいものです。
私も同業種として今後、どのように責任の所在が明確にされてゆくのか、非常に興味を持っております。
投稿者 飯島 : 22:11
「一人暮らしには、１ＤＫも人気です。」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
もうすぐ学生の時期を迎えますが、１Ｋ・１Ｒのほかに１ＤＫのタイプも学生・単身者の方に人気があります。
そこで今回は、１ＤＫについてご説明いたします。
まず当社の管轄するエリアにおいては、ＤＫの広さについて、６畳以上である必要が定義の問題上あります。
基本的に１ＤＫは居室１室に６畳以上のＤＫ。
専有面積では、 ３０平米前後から３５平米程度、ＤＫ・居室の広さ・収納・水まわりの広さなどがその間取によって若干違うようです。
１Ｒ・１Ｋと比べ、専有面積が広くなる分、バス・トイレは独立型がとなります。
また、別に洗面所が独立となっている部屋もあります。
収納については、１間から１間半が一般的です。
下駄箱、キッチンにも収納のある間取りが多いようです。
１室が和室という場合が少なくないので、クロゼットよりは押入れが多く、収納量も大きくなります。
ただし、この地域では、１ＤＫの間取は築年数が古いものが多いので１Ｒ・１Ｋと比べて何が必要なのかを明確にして探す方が良いでしょう。
投稿者 飯島 : 21:55
2005年11月15日
「３部屋以上の物件が出てきました。」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
今週は３ＬＤＫの物件が出てまいりました。
現在、図面などを製作中ですのでもうす少しの間、お待ちください。
いままで、間取の説明をしてまいりましたが、今日は３ＬＤＫのついてご説明いたします。
まず、専有面積では５０平米から６０平米が中心となります。一部には７０平米近い部屋もありますが、希少であると言えます。
広さには幅があるようです。
違いとしては、各居室、ＬＤＫの広さ等の部分。
居室は洋室２室、和室１室という組み合わせが中心です。
水まわりはバス・トイレそして洗面所のあるタイプが多いですね。
キッチンも広めにできています。
なお、今回出ました物件の概要は、
賃料／月額１００，０００円
共益費／月額２，０００円
礼金／１ヶ月分
敷金／２ヶ月分
専有面積／６５．７８平米
構造／軽量鉄骨造２階建の１階（角部屋）
築年数／平成９年９月築
間取／３ＬＤＫ
となります。当社の管轄する地区では、３部屋以上の物件が少なく希少な物件です。
ご興味のある方は、現地での確認をお勧めいたします。
投稿者 飯島 : 17:17
（公図ってどのような意味なのでしょうか？・・・）売却・購入アドバイスいたします。
不動産の売買にとって必要な書類がいくつかあります。
たとえば、公図・地積測量図・建物図面など・・・・・・。
皆様はその書類などがどのような意味を持っているのかご存知でしょうか。
まず、公図からご説明いたしましょう。
登記所に備え付けられていた旧土地台帳法所定の土地台帳附属地図を、不動産登記法１７条の「地図に準ずる図面」として利用し、公図と呼んでいます。
公図の精度については、一般的には、土地の位置および区画を現地に特定する、現地復元能力は、低いとされています。
しかし、境界が直線であるか、あるいは土地がどのように位置しているかなど、定性的な面では、比較的正確で、唯一の資料なのです。
距離、角度、面積など、定量的な面では、精度が低いとされています。
それでは１７条地図とは何でしょうか？
各筆の土地の位置及び形状を明確にした地図であり登記所において法第１７条に規定する地図として備え付けられたものをいいます。
土地ついては、土地登記簿によってその地積、地目が明確にされ、地番が付されている。
しかし、その登記簿によって表された土地が、現地のどの土地を表示し、どういう広がりと形状をもった土地であるかは、登記簿上の記載そのものからは明らかではありません。
そこで、法第１７条は、登記所に地図を備えるべきものとしています。
法第１７条の地図がこのような現地指示能力、ないし現地復元能力を持つためには、まず測量が国家三角点等に基づいて行われ、次に、各筆の筆界点の位置を求めるための基準点が現地にあって、地図上にも表示され、筆界点が図根点からの距離と方向によって、一定の精度で現地に復現できることが必要です。
このことから法第１７条の地図は、１筆又は数筆の土地ごとに作製し、各筆の土地の区画及び地番を明確にするものでなければならず、地番区域またはその適ぎの一部ごとに、正確な測量及び調査に基づいて作製することとしています。
縮尺は原則として５００分の１により作製されます。
そして 法１７条地図には以下の事項を表示しています。
①地番区域の名称
②地図の番号
③方位
④縮尺
⑤平面直角座標系の番号または記号
⑥図郭線及びその座標値
⑦地番
⑧基本三角点及び図根点の位置
⑨精度区分
⑩隣図との関係
⑪作製年月日
以上を掲げた用件を備えた地図については、以後、法１７条地図として取りあつかわれます。
ご理解いただけたでしょうか。けっこう意味が深いですよね。
当社も、意味をご説明しながら書類をお渡ししておりますが、簡略化してしまうこともあるようです。
この機会に意味をご理解ください。
投稿者 飯島 : 17:04
2005年11月11日
「一人暮らしが選ぶ間取りの特徴」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
当社の管轄する地域においてワンルームの専有面積は１８平米前後が中心です。
間取りの詳細は、玄関からキッチン、水まわり、トイレそして居室部分が６畳前後に収納という具合です。
現在、市場に出ているタイプですとバス・トイレの一緒のタイプが多くですね。
ここ数年は、「バス・トイレ別々の方が使いやすい」・「居室ももう少し広く」、との声が多くなってきております。
ここ１．２年の新築では２０平米以上が増えています。
お部屋として使えるスペースとして考えると７畳～８畳程のお部屋も出てきました。
また、要望に応えるようにバス・トイレは別々、ガスコンロ、さらにＩＨのキッチンも登場しております。
収納部は大きなポインで「より多くの収納を。」と言う声も有りますが、さすがに学生向けの予算ですと収納は、１間程度のクローゼットが大半となっております。
クローゼットに洋服類を入れる場合には問題ないが、そのほかに寝具等を入れようとすると奥行きの問題など無理があるかも知れませんね。
和室の間取りですと、天袋のついているものありますので、便利かも知れません。
そのほか、またロフト付きなどの物件も数はすくないですがあります。
ただ、冷暖房の効率などを考えるとどうなのでしょうか。
これから、学生の方の需要が伸びる時期となります。
当ホームページにおいても１２月１日から「一人暮らし応援サイト」をオープンいたしますので、ご参考にしてはいかがでしょうか。
投稿者 飯島 : 23:55
（現地の調査って？・・・）売却・購入アドバイスいたします。
地域の方も当社のホームページをご覧いただいている方も多いようで、先日も
「飯島さん、現地の調査って境界の確認のほか何かあるんですか？」と尋ねられました。
実はこの方、とは初対面なのですが、当社のホームページを見ていていただいているようで声をかけていただいたようなのです。
その方は、他社にて売却を依頼されているようなのですが当社の考え方・方法など「何か違うんではないか」と思われていたようです。
他社に依頼をされていますと、こちらも答えにくいのですが簡単にご説明させていただきました。
現地調査とは、
１．境界の確認（境界石が存在しているかどうか。）
２．測量図と併せて辺の長さに誤差がないか。
３．隣地との境に越境しているものはあるのかどうか。
４．隣地との高低差（高低差がある場合には、擁壁が基準に適合しているかどうか。）
５．市役所に備えられている道路平面図に記載されているとおりの境界があるか、長さに相違がないか。（長さに相違がある場合には、分筆登記などができないのです。）
６．上下水道の確認。（下水道が接続されているかどうか。）
そのほか細かい調査はありますが簡単には以上のようなものです。
下水道官が接続されているか確認するため、敷地内の汚水桝をあけて、トイレなどから水を流してもらい点検を行うのですが、奥様などは結構嫌がられます。
当然と言えば、当然なのですがこれも調査ですので、ご協力いただきたいと思います。
事前に全て確認しておけば、後から買主のかたにご迷惑やトラブルなどを防ぐことにもなります。
また、他社に依頼されているかなどで心配な点等ありましたら、担当者と十分お打合せをされることをお勧めいたします。
投稿者 飯島 : 23:48
2005年11月08日
（媒介契約とはどのようなもの？・・・）売却・購入アドバイスいたします。
先日お話いたしましたお客様よりその後ご質問をいただきました。
ご質問の内容と言うのは、お知り合いの方が以前ご自宅を売却されたとき、不動産業者に仲介を依頼されたようなのですが、媒介契約の内容を十分ご説明されず、大変な思いをされたということのようです。
そのことが気になりご連絡をいただいたようです。
さて、媒介契約とはどのようなものでしょうか。
媒介契約とは不動産業者が仲介(媒介と同じ意味)するにあたり、依頼者（売主・買主・貸主・借主）と不動産業者との間にて交わされる仲介(媒介)の依頼についての契約のことなのです。
売主・買主、貸主・借主との間にて行われる売買契約や賃貸借契約とは異なりますのでご注意ください。
媒介契約には、３つの種類がありますので列記してみましょう。
《専属専任媒介契約》
有効期限は３ヶ月以内。更新はお互いの了承にて可能。
週１回以上の業務遂行状況の報告が業者に義務付けられています。
契約後５日以内に、業者は国土交通大臣の定める指定流通機構に登録しなければなりません。
依頼者は、契約した業者以外の仲介で契約する事ができないのです。
また、依頼者自ら発見した相手方と直接契約することも禁止されています。
※注意
かなり依頼者には拘束があるように見え依頼者の不利の契約に思われると思いますが、不動産業者側も、週1の報告義務が課せられており、成約に向けた努力が一層強くなると思います。また。依頼者は常に進行状況を把握する事が出来ますので、安心できるのではないでしょうか。
《専任媒介契約》
有効期限は３ヶ月以内。更新はお互いの了承にて可能。
２週間に一度の業務遂行状況の報告が業者には義務付けられていまする。
契約後７日以内に、業者は国土交通大臣の定める指定流通機構に登録しなければなりません。
依頼者は同一物件について、他の宅建業者に重ねて媒介依頼をすることは出来ません。
しかし、専属選任媒介契約とは違い依頼者自ら発見した相手とは直接契約することは可能となります。
※注意
専属専任に比べ依頼者も業者も束縛が緩くなりますが、不動産業者側には流通機構への登録と業務報告が義務付けられる為、売買等の契約締結には非常に有効的だと思います。
《一般媒介契約》
有効期限は３ヶ月以内。更新はお互いの了承にて可能。
業者の業務状況報告や指定流通機構への登録等については特に定めはありません。
依頼者も、別の不動産業者に重ねて媒介依頼をする事も可能なのです。
※ご注意
専属専任と専任の各媒介契約と比べて、ほとんど両者への拘束はありません。
間口を広げて売買等の相手を探したいという方には適しているのかと思います。
指定流通機構への登録義務もありません。
物件により結果的には、なかなか売買の相手先が見つからない、業者の業務遂行内容が見えない、等のデメリットもよく耳にしますので依頼される不動産業へそのあたりを確認するべきでしょう。
※媒介（仲介）手数料は、すべて成功報酬制ですので以上の3種類の媒介契約のされても全て統一されております。
と以上のようになりますが、気をつけなければ成らないのは、お客様が全てを納得して販売活動を行いご契約にいたるかだと思いますので、依頼される不動産業者とは十分なお話合いうぃされるべきでしょう。
投稿者 飯島 : 23:39
「新婚カップルが選ぶ間取りの特徴」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
当ホームページにおいて特選情報は1ヶ月以上新婚カップル向けに２ＤＫ物件を掲載しているが何件は成約至っております。
この時期だけが２ＤＫが成約しているわけではなく、２ＤＫは年間を通して新婚カップルに人気の間取りなのです。
また逆に中古・新築ともに当地域においては物件は豊富で探しやすいのが特徴です。
ただ、このタイプは決まるのも早いので早めに現地をチェックすることをお勧めいたします。
それでは、２ＤＫ物件の特徴を以下のようにまとめてみました。
●専有面積は４０平米前後が中心。
●新築ではさらに広めの５０平米前後の部屋も市場に出てきております。
●間取りの内訳は、６畳の２部屋・ＤＫは６畳以上（１部屋４．５帖もあります。）
●２部屋の内１部屋はＤＫに接しており、襖、扉にて仕切りがされております。
●この部分を開放してＬＤＫとして利用できるような配置になっていることが多い。
※お子様が生まれある程度の年齢までは、ＬＤＫとして利用できます。
●１室は和室という可能性も高い。
※ベットはスペースをとられますが、布団だと余計なスペースを取ることはありませんので和室もなかなかいいものですよ。
●収納は１間半から２間です。
間取りの詳細につきましては、特選物件にて掲載しておりますのでご参考にしてください。
投稿者 飯島 : 22:22
2005年11月04日
「学生の方が動いてきました」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
１０月の終わりから学生の方（在学生）が賃貸物件を探し始めた様子です。
この時期は在学生が探し始めるのですが、
入居されるとき、急いで探したので色々な問題にて別のお部屋を探される理由が非常に多いのです。
しかし、現実的に入試の時期から考えますと急いで探さなければならない事情もわからなくはないのですが、
せめて、新入生の方は３月はじめまでにはお部屋を探されたほうが良いでしょう。
せっかく入居したお部屋ですから、最後までお住まいなられたほうが費用の面でも違いますから。
仮に、５万円のお部屋に入居してまた、２年後あたりに５．５万円別のお部屋を借りますと、
その際の支出として、敷金・礼金・仲介手数料・引越し代それにカーテン代など雑費などもかかりますから、ざっと３０万円前後の費用がかかります。
※敷金（２か月分；１１万円）＋礼金（１ヶ月分；５．５万円）＋仲介手数料（５．７７５万円；消費税込み）
＋引越し代・カーテン代など＝約３０万円
事前に情報を掴んでおくと後悔されないでしょう。
当社のホームページ上においても１２月１日（当初１１月１５日）から学生専用のページをアップいたしますので、事前に参考にしてください。
投稿者 飯島 : 18:16
（売却はどのくらい前から始めるの？・・・）売却・購入アドバイスいたします。
先日、ご売却をご検討されているお客様が来店されました。
お子様はすでにご結婚され、東京・埼玉へ嫁がれているようです。
今はご夫婦お二人でお住まいとのこと。
やはりお子様の近くがよろしい様で、来年５月に入居が可能なマンションへお引越しをされる計画のため、ご自宅をご売却をされるようです。
通常、マンションを購入するとその販売業者の関連する不動産業者が現在、お住まいのご自宅などを依頼を受けるケースが多いのですが、
このお客様は、当社を選んでいただいた理由です。
なぜ？当社をお選びになられたのでしょう。
お客様のお話によりますと、
この町にお住まいになられて４０年近くが立つそうです。
４０年近くこの地でお世話になったのだから、違う町に出られるときも地元でお世話になりたい。
その気持ちから、ご来店をいただいたようなのです。
非常にありがたいことです。
お客様の心配は、５月末までにご自宅が無事売却できるのか、販売を始めるのに早くはないかなのです。
早速、価格の提案（市場分析・近隣分析など）を踏まえてご報告をさせていただく旨お伝えいたしました。
当社を選んでいただいたお客様です。全力を挙げて努力いたします。
さて、売却をされる場合、売却を行うどのくらい前から販売活動を行えばよろいしいでしょうか。
売却の相談を受けますと、市役所・上下水道・法務局などの調査ならびに現場調査（境界の有無・越境などないか・下水管が接続されているか・建物の状況を確認のうえ、近隣状況などを分析のうえ、予想売却価格などを提出させていただきます。
その後、販売価格の打合せなどを行い、販売をかける流れになります。
その方の状況にもよりますが、２ヶ月から３ヶ月は様子を見たいと言う方は、その期間は若干高めの価格にて販売を行い、
その後、市場の価格へ下げ、売却を目指すという場合にはやはり５ヶ月前か６ヶ月前には、販売を始めたいものです。
ただし、この場合には市場の低下により、３ヵ月後には、価格がかなり下がってしまうケースなどもありますので注意しなければなりません。
お客様ともその点など十分ご説明をさせていただき、ご納得のうえで販売を始めたいと思います。
投稿者 飯島 : 16:08
2005年11月01日
（隣の土地を無断で使っていたら・・・）ご質問にお答えいたします。
先日、相続の相談をいただいた方の処理が完了しましたので全ての相続人の方にお集まりいただき、ご報告をさせていただきました。
相続の処理が完了しますと相続人の方にお集まりいただき、私のほうからどのような手続きになったのかをご報告させていただいております。
その際の会話の中で、相続人の隣地の方が境界線を出て使用しているのだが大丈夫でしょうか。
と言う内容の質問がございました。
境界線は大事な問題です。皆様にもお伝えさせていただきます。
隣地の時効取得と言うものがございます。
隣地を時効取得できる場合はどのような場合なのでしょうか？
例：
隣地との境界にブロック塀をつくり、２０年以上住んでいるのですが、ブロック塀の内側で昔の境界杭らしい木杭を発見しました。
そして解ったのですが、私は隣地の土地の一部を無断で占拠していたのです。
さて、この場合無断で占拠していた部分を隣地の所有者に返えす必要があるのでしょうか。
答え：
返す必要はないのです。
すでに隣地の一部を時効取得していると考えられます。
時効取得というのは、他人の土地を１０年または２０年間、所有の意思を持って平穏かつ公然に占有を継続している場合、その土地を無償で取得してしまう法律の制度なのです。
１０年間で取得できるのは、あなたが占有の開始の時点で、善意無過失であり、占有している部分の一部が隣地の所有者の土地であることを知らないで（善意）、しかも、知らないことについてやむを得ないとされる（無過失）の場合です。
２０年間で取得できるのは、それ以外の場合です。したがって、あなたが仮に当初から隣地の土地を不法に占拠しているということがわかっていたとしても、２０年間の占有で時効取得するのです。
それでは時効取得した隣地の登記はどうするのでしょうか。
時効取得によって自分の所有となった（なってしまった？）土地の登記は、どうすれば良いのですか。
時効取得した土地は、隣地の所有地の一部ですから、隣地の所有者に対し所有権移転登記をする請求をしなければなりません。
その請求に対し、隣地の所有者が応じてくれないときは、裁判で訴えを起こせば、分筆と所有権移転登記がしてもらえるのです。
それでは登記をしない場合はどのようになるのでしょうか。
時効取得した土地は、分筆してもらい所有権移転登記をしてもらわなければ、その所有権を取得したことを第三者に対抗することはできません。
第三者に対抗することはできないという意味は、あなたの名義のままですと隣地の所有者がその土地を第三者に売却したときは、あなたはその買い主に対し、その土地を時効取得したと主張することはできません。
したがって隣地の所有者から、真実の境界線まで土地を返してほしいと言われれば、返さなければならないことになるのです。
このようなことが現実にあります。
皆様も境界杭を必ず確認をしていただき、越境などありましたら、必ず隣地の方と確認書を締結してください。
確認書の作成がわからない場合には当社までご連絡をください。
自分の土地は自分で守るしかないのです。
投稿者 飯島 : 17:37
「米国の不動産管理業とは？」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
さて、今回は米国の賃貸管理はどのように行われているのでしょうか。
日本の賃貸物件の入居者は「家賃」と「共益費」を支払うケースが多いようです。
そして「共益費」はビルなら坪何千円というように定額になるのが普通のようです。
米国で多いのは実額精算というやり方のようです。
共益費は実額を負担するという考え方です。共益費部分の支払いを入居者が直接負担する場合には分りやすいのですが、たとえ共益費込み家賃の場合でも精算をすることが多いようです。
契約初年度は共益費込みのままとしてその初年度を基準として２年目以降は精算をします。
初年度の共益費(管理委託費や清掃・警備・設備メンテナンス等々を含む)実績を基準として翌年にその基準を上回る場合にはその分の差額分を賃料で調整することになります。
実額清算や賃料調整をしようとすれば、情報を透明にし公開することは必須です。
米国の不動産管理会社の業務
米国では共益費は家賃とは切り離してテナントが負担します。
共益費が高ければそれを負担するテナントはオーナーに文句をつけます。オーナーが放置すればビルの評判と価値は落ちてしまうのです。
オーナーは管理会社を何の理由もなく事前予告で解約をすることが可能なのです。
解約されないためには管理会社はサービスのレベルを常に高くしなければなりません。
たとえば、「清掃などを外注する場合、いくらかかります。」と正直に報告しなければならないのです。そこで上乗せやリベートをとることは倫理上問題となります。
現在、ＣＰＭのセミナーをうけておりますが、まず最初に受ける授業が「倫理」なのです。
管理会社として必要な利益は堂々とフィーとして請求し、清掃費修繕費の上乗せ等をしてオーナーやテナントの知らないところで儲ければルール違反なのです。
管理会社の業務は、物件管理を通じて、オーナーの利益を最大化することなのです。
それはサービスを高めて、優良テナントに喜んで入居継続してもらうことでもあります。
それによりビルの価値が上がるのです。
競争に生き残る管理会社は、業務レベルも高く、倫理的に信頼でき、顧客の財産価値を高める会社です。社会から信頼される会社となります。その結果として米国での不動産管理会社のマネージャーは社会的ステイタスも給与水準も高いようです。
投稿者 飯島 : 16:56