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住宅ローンについて

住宅ローンの種類

住宅ローンを借りたら、長期に亘って返済をしていくことになります。住宅ローン商品にもいろいろなタイプがあって、どの商品を選ぶかによって適用される金利や返済額が違ってきます。

ここでは、適切な資金計画を立てるために、住宅ローンの仕組みと商品ごとの特徴を押さえておきましょう。

住宅ローンの対応

住宅ローンには様々な商品がありますが、タイプとしては次の3種類です。

(1)固定金利型

固定金利型は、借入期間中の金利が一定に固定される商品です。一般に金利固定期間に金利の上昇が想定されるような場合には、変動金利型等より当初の適用金利は高くなりますが、借入期間中に金利が変動したとしても、住宅ローンの返済額は借入当初の予定から変わりません。

(2)変動金利型

変動金利型は半年ごとに金利が見直され、その金利の動きをもとに5年ごとに返済額が見直されるタイプです。ただし、金利の変動に伴って返済額が上昇する場合でも、従来の返済額の1.25倍までという上限が定められています。金利の上昇局面では一般的に、完全固定金利型に比べて当初の適用金利は低めになっていますが、その後の金利上昇リスクを負うことになります。※5年間は返済額は変わりませんが、急激に金利が上昇し、利息額が返済額を超える場合には未払利息が生じる場合があります。

(3)固定期間選択型

固定期間選択型は3年、5年、7年、10年などというように一定期間は金利が固定されていて、その期間が終了した時点で、再度金利を設定し(固定期間を選択するか変動金利とするか)、その金利によって返済額が見直されるタイプです。固定する期間の選択肢は、金融機関によって異なります。固定期間終了後の金利が大幅に上昇していた場合は、変動金利型のような返済額上昇幅の上限がないため、返済額が大幅に増える可能性があります。

その他、銀行ローンには、複数の商品を組み合わせるタイプや、変動金利型でも上限金利が設定されているタイプなど、様々な商品があります。なお、住宅ローンによって、利用できる商品タイプが限られている場合があります。財形住宅融資では、5年間は固定金利が適用になる5年固定金利型、フラット35(住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した住宅ローン)は固定金利型のみになっています。

  メリット デメリット
固定金利型

・全期間の返済額を確定できますので、長期にわたるライフプランが立てやすくなります。

・低金利時に借入れた場合、全期間にわたって低金利のメリットを享受できます。

・高金利時に借入れた場合、将来にわたり高金利の返済額が確定してしまう。

変動金利型

・借入時の金利は一般的に固定金利型より低くなります。

・一般的に金利低下局面では、返済額が減少します。

・借入れ時に将来の返済額が確定できず不安が残ります。

・一般的に金利上昇した場合、返済額が増加します。

・金利が一定以上に上昇した場合、「未払利息」が発生する恐れがあります。

固定金利期間選択型

・一定期間の返済額だけ確定できます。

・固定金利期間終了後の返済額が確定できず不安が残ります。

・固定金利期間終了後金利が上昇している場合、返済額が増加します。

融資機関

住宅ローンは取り扱っている機関によって、大きく「公的住宅ローン」と「民間住宅ローン」の二つに分けられます。

公的住宅ローンは比較的有利な金利ですが、借入限度額などの制限があります。民間住宅ローンの借入限度額は高い反面、個人の融資審査は厳しいなど、それぞれ特徴があります。
また、民間住宅ローンは各々キャンペーン金利を設定するなど、同タイプの住宅ローンでも適用金利に差がある場合があります。

公的ローン 財形住宅融資 財形貯蓄を1年以上継続し、貯蓄残高50万円以上ある方を対象とした融資。(財形貯蓄残高の10倍の額で最高 4,000万円までの融資)
自治体融資 自治体により異なり、自治体融資を設けていない自治体もあります。
購入する物件や借入限度額には、一定の制限があり金利面は、比較的有利なものがあります。
民間ローン 銀行等のローン 銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫等のローンで、借入条件はそれぞれの金融機関で決められており、商品も多様化しています。
JAのローン JAの組合員向けのローン。農家以外でも組合費を納めて準組合員になれれば利用できる場合があります。
生保のローン 生命保険の加入者を対象としたローンです。
ノンバンクローン 住宅ローン専門会社・信販会社・クレジット会社などのローン。最近は、ハウスメーカーなどがモーゲージ・バンカーを設立し、長期固定金利型のローンを提供しています。
フラット35 住宅金融支援機構による住宅ローン債権の証券化の仕組みを利用した長期固定金利型のローンです。金利は金融機関によって異なります。融資額は物件価格の100%まで、最高8000万円の融資が組めます。ただし、住宅の質を確保するため住宅金融支援機構が定めた技術基準をクリアする必要があります。保証料は不要。また、繰上返済時の手数料も無料です。

金利を確認する

金利は低ければ低いほど、利息が少なく、総返済額も少なくなります。仮に1,000万円を借りて35年で毎月元利均等返済を選択した場合の金利が3%の場合と金利4%の場合を比較すると、総返済額で約244万円の違いがあります。

なお、金利は民間(銀行)住宅ローンの場合、ローンの申込時点の金利ではなく、ローンの実行時の金利が適用されることになります。

住宅ローンを申し込んだときに確認した金利より、実際に借り入れる際の金利が高くなってしまうリスクもありますので新築物件を購入する場合などは、引渡しまで期間がある場合には、実行前に金利を見直すなど検討することも必要です。

借入金1,000万円を35年返済。金利が1%違うと利息約244万円も違う!

毎月返済額 返済額(利息分)
金利3% 3万8,485円 約1,616万円(約616万円)
金利4% 4万4,277円 約1,860万円(約860万円)

※毎月元利金等返済(ボーナス返済なし)にて計算

返済方法の種類

返済方法 その他
元利均等返済 ・毎回の返済額(元金+利息)が一定となる方法。
・返済額が一定なので長期にわたるライフプランがたてやすい。
元金均等返済と比較すると融資(借入金)残高の減り方が遅く利息が嵩み、総支払額は多くなる。
元金均等返済 ・毎回返済する元金が一定で、残元金に対する利息を上乗せして支払う返済方法。
・毎回の返済額(元金+利息)は、返済が進むにつれて少なくなっていく。
元利均等返済と比較すると、融資(借入金)残高はより早く減少し、総支払額は少なくて済む。
元金均等返済よりも、当初の返済額が多いため、必要月収が高くなり、融資額が少なくなってしまう場合もある。
※ 一部金融機関では、取扱不可
毎月返済・
ボーナス併用返済
・毎月のみ支払っていく方法或いは毎月に加えてボーナス時に多く返済していく方法を選択する。
・返済額を計算するときは、融資額全体を毎月返済分とボーナス返済分に分けてそれぞれ計算する。
・「ボーナス併用返済」の場合のボーナス部分は、フラット35や住宅金融支援機構財形融資の場合は、融資額全体の40%以内。
・融資額全体の50%以内となっているケースが多い。
一部繰上返済 ・ローン残高の一部を約定日前に返済することによって返済期間を短くしたり、その後の毎回の返済額を減らしたりすることをいい、支払利息を軽減できる効果がある。
・「期間短縮型※1」と「返済額軽減型※2」がある。
※1「期間短縮型」は、返済期間を短くする方法。
※2「返済額軽減型」は、返済期間を変えずにその後の返済額を減らす方法。
・返済期間を短縮する「期間短縮型」と返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があるが、同じ金額を繰上返済する場合、「期間短縮型」の方が利息軽減効果は高い。しかし、「期間短縮型」では、現在返済中の返済額そのものは少なくならない。家計の支出増加や収入減少、金利上昇による返済額のアップにより毎回の返済が厳しくなったときは、返済額を軽くする「返済額軽減型」を選ぶのがよい。
・繰上返済手数料が必要となる場合がある。手数料の金額は、金融機関やローンタイプ・繰り上げ返済の方法によって異なるが、1回あたり数千円から3万円程度(無料の場合もある。)。将来繰上返済を頻繁に行う予定なら繰上返済手数料についても考慮が必要。

 

返済方法を確認する

返済方法には大きく分けて2種類あります。元金と利息の合計額を一定になるように設定したものが「元利均等返済」、毎回返済する元金の返済額を一定にしたものが「元金均等返済」となります。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定となりますので、家計の予定を立てやすくなります。しかし、元金均等返済と比較すると元金の返済ペースが遅く、借入期間が同じであれば、元利均等返済の方が総支払額は多くなります。

また、元金均等返済では、元金の返済を早く進められるというメリットはありますが、借入当初の毎月の返済額が多くなってしまいます。ただし、当初の返済負担を重くしても、早く元金の返済を進めていきたいという場合には、元金均等返済を選択したほうが有利です。

なお、元金均等返済の住宅ローンを取り扱っている金融機関は少なく、実際の借入れを検討する場合 には各金融機関の住宅ローン商品について確認しておく必要があります。

借入条件を確認する

金融機関等は住宅ローンの融資に対し、融資の申込人や購入の不動産物件の条件、融資金額や融資期間等の借入れに関する条件などを定めています。

民間金融機関の借入れ条件(例)

項目 取扱基準等
資金使途 住宅の新築・購入・増改築
融資対象者 次の条件を満たす個人
融資実行時の年齢が満20歳以上70歳未満。完済時満80歳以内
前年度税込年収100万円以上
返済率が25%〜40%以内
団体信用生命保険に加入できる
担保基準 一戸建ての場合は土地面積50m²以上。マンションの場合は専有面積40m²以上
違法建築は不可。借地権は別途相談
融資金額 50万円以上1億円以内(10万円単位)
金利タイプと融資期間 ・変動金利型:1年以上35年以内
・固定金利期間選択型(2年・3年・5年・10年):35年以内
・固定金利型:10年以上35年以内
融資割合 原則、売買価格の90%以内 ※1
返済方法 元利均等返済または元金均等返済、ボーナス併用返済可
保証会社 ○○○○信用保証株式会社
連帯保証人 原則不要(ただし、保証会社が必要とした場合は要)
諸費用 事務手数料31,500円(消費税込)
保証料 必要(別途規定による)
担保 住宅・土地に抵当権設定
団体信用生命保険 加入必要

※上記内容は金融機関によって異なります。詳しくは借入れ予定の金融機関にご確認ください。

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  • 物件概要の説明
  • 広告掲載承諾書

休日カレンダー

毎週水曜日および第1・第3火曜日が定休日となります。
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毎週水曜日および第1・第3火曜日が定休日となります。
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