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固定資産税見直し業務

固定資産課税は所得税や住民税と違い、毎年1月1日の所有者に対して、市町村が評価を行い課税する制度です。 このような納税方式を賦課課税方式といいます。自ら評価や計算を行うわけでもなく、税理士が評価・ 計算するわけでもないのです。

市町村の担当者は一人で莫大な数の筆数を担当しており、間違いが生じる場合もあります。では、万一、 この評価方法に誤りがあれば修正はできるのでしょうか?答えはできるのです。評価方法の考え方などを 説明して適正な評価に直してもらうのです。

固定資産税を見直すポイント1

住宅用地の軽減特例を見直す。

住宅用地については、税負担の軽減のため固定資産税評価額に次表に応じ、それぞれの割合を乗じて課税標準額を計算します。1月1日の状況で住宅用地に該当すれば、年の中途で住宅の敷地でなくなった場合でも、この特例が適用されます。また、土地の所有者と住宅の所有者が異なる場合や賃貸住宅の敷地などでも特例が適用されます。

(1)小規模住宅用地 (住宅1戸について200㎡までの住宅用地)
課税標準の特例額 = 土地の評価額×1/6
(2)一般住宅用地 (200㎡を超える部分の住宅用地)
課税標準の特例額 = 土地に評価額×1/3
※住宅用地は住宅の延床面積の10倍までという制限があります。

チェックポイント

  • (1)小規模住宅用地住宅1戸に200㎡まで適用されますが、アパートの場合には1戸当たり200㎡までとされるため、仮に10戸1棟の場合ですと200㎡×10戸=2000㎡となり、2000㎡までが土地の評価額の1/6となります。
  • (2)アパート用地の隣接地に同一所有者の駐車場があり、アパートの住民が利用している場合にも、その駐車場敷地も小規模住宅用地としての評価が可能となります。
  • (3)店舗・事務所を改良して住居とした場合なども小規模住宅用地としての評価が可能となります。

固定資産税を見直すポイント2

現況主義による評価を見直す

固定資産税の評価額を求める場合の地積は、原則として土地登記事項証明書に記載されている地積(以下、「登記地積」という。)によります。通常、土地の地積を実測しますと、多少なりとも誤差が生じているものです。まして傾斜地や道路を築造した付近、公図と現況にかなりの相違がある場所というのは、かなりの確立で地積に誤差があるものです。固定資産税の評価額を求める場合の地積は、原則として登記地積となりますが、実測図があれば、当然に実測による地積にて固定資産税の評価額を求めていただくことが出来るのです。これを現況主義といいます。登記地積より実測による地積が小さければ固定資産税は安くなります。しかし、反対の場合は?・・・・黙っていたほうが有利でしょう。

 また、現況主義の見地から土地の地型が不整形な土地、道路に接道していない土地、間口が狭すぎる土地などは画地計算法上評価減となります。反対に道路に複数の面が接している土地(角地、三方角地)などは画地計算法上評価が割増になると言う訳です。

固定資産税評価額の画地計算法
※宅地の評点数は、各筆の宅地の立地条件に基づき、路線価を基礎とし、画地計算法を適用して求めた評点数とする。
(1)奥行価格補正割合法 
(2)側方路線影響加算法
(3)二方路影響加算法  
(4)不整形地、無道路地、間口狭小、奥行長大、がけ地補正

チェックポイント

  • (1)登記地積>実測による地積  固定資産税はDOWNします。
  • (2)登記地積<実測による地積  固定資産税はUPします。
  • (3)還付請求は通常5年が目安となります。実測による地積は、実測したことにより正しい地積が判明するため、その年度から税額が変更さ
    れます。

登記簿上一筆の土地が二つ以上の異なる用途に利用され異なる用途ごとに分筆されていない場合、一筆評価の原則で適正な評価が行われていない場合、非課税となるはずの私道が課税されている場合、がけ地を同一敷地の平らな部分と同一評価としている場合、その他利用区分が明確でない土地・建物、小作料より固定資産税が高い土地、家畜舎、温室、農業用倉庫が建っている土地、雑種地から農地への変更した土地、建替え期間中の土地、償却資産に利用などいくつかの事例があります。

この業務をご利用されている方には、アパート経営の方、資産家の方など収益物件を所有されている方、少しでも支出分を減らして収益を増やす努力をされています。一度、「固定資産税」見直されてはいかがでしょう。

もっと詳しく知りたい方は飯島興産までお問い合わせ下さい。

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