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建設協力金方式の重要性

相続税の増税について反響が多いことには驚きます。

早ければ、来年から相続税の基礎控除が下がり、最高税率がアップします。

相続税対策で土地活用と言えば、アパート・マンション。ハウスメーカーや税理士のセミナーなどでは、アパートの建築で相続税を下げる、という予想通りの話が聞こえてきます。

では、ロードサイドの土地活用となるといかがでしょうか。
ロードサイドにマンションを建設したところで騒音・振動の問題などで入居者を確保するのは難しいところです。

マンション等の居住用が難しいのであれば、貸店舗が主な活用法として考えられます。

貸店舗と言えば、ファミリーレストランやドラックストアからショッピングセンターといくつかの候補がすぐに浮かんできます。

貸店舗事業を行うために、いくつかの方法の中から、今回は建設協力金方式による貸店舗の建設・賃貸についてお伝えいたします。

建設協力金方式とは、どのような方式なのか。

1.土地所有者が借主となるものから「建設協力金」という名目で建設代金を無利息で借り、借主の希望する建物を建設します。なお、この際、予約契約を締結します。
2.貸主は、その借主の希望した建物の完成後に借主と賃貸借契約を締結します。この賃貸借契約において無利息で借りている建築代金は、「保証金」と名目を変更します。保証金は、契約期間終了時に全額返済するように、契約期間中、均等に返済します。
3.貸主は、借主から月々賃料の支払いを受けますが、その賃料から毎月の返済額を差し引いた額が振り込まれることになります。
4.借主が契約期間中においてと途中解約する場合には借主により建物を解体し、保証金は全て焼却され、返済義務がなくなる特約を付ける場合がほとんどです。

メリット

1.テナントを募集する必要がないこと
2.保証金に金利がかからないこと
3.借主人が中途解約した場合には、保証金の返済義務がなくなること
4.保証金は借入金とみなされ相続税の節税対策になること。※当然に土地は貸家建付地、建物は貸家評価となります。

デメリット

1.収入が多くなることから、同族法人を設立して転貸借などにより節税を図る必要が生じること。

ここだけ聞くと、非常においしい話に思えるはずです。問題なのは、どれだけ優良な企業を誘致するのか、そして契約書の内容次第によって安心できる場合とできない場合に分かれます。ここを注意いただければ、貸主としてのメリットは非常に大きいものになるのです。

(文責:飯島武彦)