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サブリースと賃貸管理

今回のテーマは、「サブリースと賃貸管理」。まず賃貸市場に目を向けてみると、ご存知時のとおり供給過剰。いわゆる借り手市場となっております。この供給過多にあわせて相談が増えているのが「サブリース」の一括借り上げなのです。


サブリースとは、土地活用方法の一つです。売却・等価交換・アパートマンションの経営、定期借地など土地活用・運営の方法としていくつかの形があります。


サブリースと横文字を使うと分かりづらいかもしれませんが、いわゆる「転貸」「又貸し」にあたり、オーナー様から借り受けたアパートなどを第三者に対して賃貸する形のことを言います


サブリースのメリットとしてどのようなものが考えられるのか、大きく3点あると思います。

一つ目は、「空室・賃料下落・滞納もないこと」
二つ目は、「長期間の借り上げ保障」
三つ目は、「入居者管理のわずらわしさがない」、ということです。


オーナー側からみた場合には、「ありがたい」サービスと言えるのでしょう。


今の現状を見た場合賃料が下落しないというのは考えられないことであり、2年ごと、3年ごとに賃料が見直されるのは当然と考えるべきです。


たとえ、「契約期間中において賃料の減額はしないものとする。」や「賃料の増減は、5%までにする。」という特約を作ったところで、過去の判例では法的には効力がないことがわかるのです。(普通賃貸借の場合、定期借家契約では内容が異なります。)

また、「入居者管理のわずらわしさがない」と言うのは納得ができますが、これも賃貸管理をキチンと行っている不動産会社に任せれば、入居者の応対はもちろん、入金管理・客付けなど管理に関わる全てを行ってくれます。必要な月次報告書も毎月提出してくれますし、月次推移表など年間を集計した帳票もきちんと提出してくれます。

もう一つ加えるとすれば滞納保証会社を利用すれば、サブリースを利用せずとも滞納問題も解決されるのです。


サブリースによって、オーナーの管理の手間が省ける・空室による収入減の心配がないという安心感によるメリットがある一方、デメリットも様々に存在します。

サブリースを行っている不動産会社の中には、メリットばかりを強調する所もあるようですが、条件をよく吟味しなければ、損失をもたらすことになります。


サブリースとはメリット・デメリット、そして長期的事業計画で判断するべきものです。それらを十分に吟味してご活用を検討してください。

(文責:飯島武彦)

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