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納得のいく賃貸運営はPMから

賃貸経営を行ううえで、やはり気になるのが空室です。常に満室であれば、良いのですが供給過剰な賃貸市場。空室対策に頭を悩まされない日々はない。と言う方も多いのではないでしょうか。

今回は、PM=プロパティマネージャーについてご紹介させていただきます。
この概念は、不動産の資産管理業務において業務の細分化が進んだ米国から導入されました。その背景には、所有と経営が分離された経営形態、不動産投資の有り方、また不動産の価値、価格が、収益還元価格により決定される不動産取引慣行と一体となり、米国において広く認められ、近年不動産の証券化の流れが加速している我が国にも定着したものです。ここで登場するのがAM=アセットマネージャー、PM=プロパティマネージャーです。

AM=アセットマネージャーとは?
主たる役割は、投資家(あるいは投資ファンド)に対して、どの物件に幾らで投資すべきか、いつ売却するか等の運営を受託することです。また実際の管理を行うPMに対して、管理の委託を行うと同時に、PMに対して適時指図を行い、投資家に対して物件の維持管理及び収益の最大化に責任を持つことです。
PM=プロパティマネージャーとは?
AMからの委託により、物件の現場管理の統括を行い具体的に現場での管理に責任を持つ役目です。PMの仕事は通常以下の3つに分けられます。
1)リーシング業務(賃貸管理業務)・・・本来の借主の募集、更新、退去実務
2)月次レポート作成業務・・・・・・・・・AM及び投資家に対する月次の運営・会計報告
3)建物修繕・設備更新提案業務・・・各年度毎の内外装の修繕、設備の入替提案と実施

では、PM業務の重要性についてご説明いたします。
PMは、オーナーの期待する収益を上げ、管理を受ける物件の潜在的価値を100%引出し、オーナーの期待以上の結果を実現することが求められています。
米国では、アパートなどの収益物件を投資として考える傾向にあり、投資家より依頼を受けることが多いようです。投資する側から見ると、資金の運用対象としての不動産が、どのようなPMにより実際に運営・管理されるかに関心が集まると言うことになります。
直接的にはAMがどこに管理を委託するかということがポイントとなります。
そのため、PMの業務は、ソフトにおいてはマーケティングと賃料の設定、客付け能力。ハード部分では、中古の場合の各種設備の更新の提案力が求められ、建物の維持管理に関しては、劣化した建物の診断や設備の機能診断を行い、定期的なかつ付加価値が増加し賃貸内容の向上に有効な工事の提案力も要求されます。

賃貸管理の業務内容について再検討し、賃貸物件管理業務の分析を行い業務の明確化を進めることが必要である。そうして不動産業の立場からどの分野を自らの業務として押し進めることが可能かを検討しなくてはいけないのです。
本来の賃貸管理業務とは、賃貸物件の潜在的価値を100%実現するための業務だといえるのではないでしょうか。その認識の上にたった業務を行うべきであり、日本の不動産業界も変わる時期に来ているのです。
最後に、当社は米国不動産経営管理士(CPM)取得者による業務を行っております。


(文責:飯島武彦)

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