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空家実態調査報告書から見えた空家対策

2008年以降、日本は人口減少期に突入しました。しかし、人口減少期でありながら、平均世帯人数の減少により、世帯数は増加を続けているのが現状です。
この世帯数増加も2015年を境に世帯数も減少することが予想されております。(国立社会保障・人口問題研究所)

総務省統計局の平成20年「住宅・土地統計調査」の確定集計結果によると、全住宅ストック5758万戸。そのうち空家756万戸という結果であり、総住宅数に占める割合(空家率)は、13.1%と過去最高を記録しています。

この空家756万戸の内訳は、賃貸用の住宅409万戸・売却用の住宅34万戸となり、前回調査平成15年よりも100 万戸増加しているうえ、建築中の建物が9万戸もあるという現実です。その改善は今後の課題と言えるはずです。
「住宅・土地統計調査」では、原則として世帯調査(住んでいる世帯に着目した調査)が主な業務であり、住んでいる世帯のいない空き家はその建物の外観のみから調査するにとどまっています。
そこで今月は、角度を変えて「空家実態調査報告書」より空家について考えてみます。

国土交通省は「平成21年度空家実態調査」において「首都圏」「大阪府内」「都心四十キロ以遠」の3エリアから抽出した887調査区(1調査区50戸)で現地調査を実施、外観から空き家880戸を特定し、建て方や腐朽・毀損の状況を調査。さらに近隣への聞き込みや特定できた所有者にアンケート調査を実施し、所有者の属性、内部設備やリフォームの状況を調べています。

集計結果によると、利用形態では「賃貸」が圧倒的に多く80.9%を占める。自己利用は10.3%しかない。
空家所有者の特徴についてみると、年齢は「60 歳以上」が56.5%と高齢者が多く、就業形態は「無職(年金受給者など)」(29.1%)か「自営(賃貸住宅経営)」(21.0%)が多い。
世帯類型は「親と子どもの世帯」(24.3%)か「夫婦のみの世帯」(22.5%)となっている場合が多い。調査で発見された空家は、ほとんどの所有主体が「単独個人名義」(74.7%)となっている。

空家の立地場所は、「借家」であれば最寄りの駅から1km 未満(56.0%)で徒歩15分未満(65.1%)、持家であれば「1km 以上」(57.1%)で徒歩「15 分以上」(49.0%)が多い。空家の利用形態は、借家が8割を占めている。「借家」の多くは「共同住宅」(71.7%)となっているが、「持家」の場合は「一戸建・長屋建」(79.6%)が多くなっている。地上階数は、「二階建」が53.3%を占めている。
住戸の居住室数は、1~2室(53.5%)が半数を占めているが、「持家」になると居住室数が多くなる。延べ床面積は「持家」では「50㎡以上」(77.6%)と多く、「借家」では「公的借家」は「50㎡以上」が65.6%と過半を占めているが、「民営借家」では「15~30㎡」(34.5%)が多くなっている。

また、空家の設備については、台所は食事室等から独立(61.4%)し、トイレは「洋式で水洗」が77.5%、浴室は87.1%、洗面所は74.7%が設置されている。高齢者等のための設備については、「段差のない屋内」(8.6%)「道路から玄関まで車いすで通行可能」(7.5%)「手すり」(7.1%)が比較的普及している。

さらに、建築時期は昭和46 年から平成2年の期間(50.0%)が多い。
空家の継続期間は1 年未満(53.2%)が約半分となっており、賃貸人や売却先が決まらない理由は「市況が悪いため」(34.0%)が多い。全体では腐朽・破損のない空家(65.1%)が多いものの、「非募集」では腐朽・破損している空家(56.9%)が多くなっている。空家は「賃貸として入居者を募集」(67.5%)しているものが多い。

非募集の空家の今後の利用意向としては、「現在と同じ利用方法を継続」(55.6%)する意向が強い。リフォームは「行っていない」(65.1%)空家が多いが、その工事内容としては「天井・壁・床等の内装の改修工事」(20.6%)が比較的多い。
住戸の維持管理は、「定期的に自ら又は関係者が見回り点検」(34.1%)するか、「専門管理業者に委託して行っている」(28.0%)など、何らかの点検を行っている。
居住水準をみると、「2 人以上世帯向け(最低居住水準)」が65.3%、「1人世帯向け(最低居住水準)」が22.5%と、最低居住水準を満たしている空家が多い。誘導居住水準は「1人以上世帯向け(誘導居住水準)」が46.9%と半数近くになっている。

この結果を見る限り、個別の事情を掘り下げていかないと問題は解決しないようです。ただし、社会的要求の変化、個人の住まい方に対する拘りの変化により借り手側のニーズが大きく変わり始めていることが伺われるのではないでしょうか。賃貸業に携わる者が地域社会に密着し、ニーズを繊細に汲み取る事が空家対策の処方箋になるような気がします。

(文責:飯島武彦)

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