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固定資産税評価替え

今年も固定資産税の評価替えが行われました。当社も賃貸管理・資産管理を業として行っておりますので運営費(支出)の増減には気を揉んでいます。

評価替えの価格を見てみると増額している箇所が多いようです。「時価が下がっているのなぜ?」当然のご質問です。

 

では、固定資産税はどのように計算するのか?
まず、固定資産税を計算するうえで、確認しなければならないのが、固定資産税路線価です。「相続税路線価なら聞いたことがあるが?」よく言われることですね。固定資産税路線価というのは、各市町村(東京都は都税事務所)が指定の不動産鑑定士に依頼をして基準地の価格を提出させます。(道路につけられる価格は、不動産鑑定士の評価額の7割の目線で、昨年の7月時点の価格です。)この基準地の価格を基にすべての路線(道路)に価格が付されるのです。固定資産税は、道路に土地の値段がついているもの、と考えれば良いでしょうか。

この路線価から、画地計算法(奥行価格補正割合・側方路線影響加算法・二方向路線影響加算法・不整形地など)を行い、それぞれの土地の評価額を決めていくのです。その後、土地の利用形態により特例等により価格の調整がされているのです。

この評価額は課税標準額と呼ばれるものとなり、固定資産税やら都市計画税の課税計算の基礎になるのです。
・固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%
・都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%(藤沢市は0.25%)

では、どうして地価が下がっているのに固定資産税はあがるのか?

 

固定資産税の基本条文は地価の水準に税率を掛けるというものです。しかし、バブル期の高騰などで通常に課税をした場合、国民の怒りを買うことは目に見えていました。そこで平成6年度に地価公示水準(不動産鑑定士の評価目線)の7割を固定資産税の評価額、つまり条文上の地価として取り扱うように制度の見直しが行わたのです。
しかし、これで終わりではなく、徐々に地価の水準まで期間をかけて上げていこうと負担調整措置という制度を設けたのです。課税するほうから見ればいきなり税額が大きく上昇しないようにしているのです。

この負担調整措置は、簡単にいうと、「地価の7割の評価額に課税標準額があがるまで、地価の7割の評価額×5%を前年の課税標準額に加算する」という制度。
実際には、住宅地や商業地について、それぞれ負担水準の目標が設定されており、住宅地では80%、商業地では60%になるまで、負担調整措置が取られるようになっています。
バブル期の価格はこの20年余りの期間に相当下がってきています。どうしてこのように長い期間負担する側から見て分かりにくい措置が行われているのか?これは平成6年の改正から調整率の幅が少なく、問題視され、平成18年度の税制改正で、負担水準に早く到達するようにと、調整率は5%として統一されることに決まったのです。その結果、調整残が残っている土地について、課税標準額が上がり、それに併せて税額があがっているのです。

(文責:飯島武彦)

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