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管理をお任せください(1)

オーナーとして空室をどのように満室にするかという問題も大切ですが、いかに入居者を退出させないか、と言うことも非常に大切なのではないでしょうか。

 入居者に満足いただく管理、入居者とのトラブルを回避する管理。
 たとえば、清掃やメンテナンスによる、建物の性能や美観の維持も大切な一つです。適切な管理により可能なことであり、賃貸経営を成功させるためには必要条件と言えるのではないでしょうか。
しかし、オーナー自ら行う管理はやはり専門的な管理とは言わざるえない部分があります。
日本の賃貸経営の場合、管理会社に管理を委託させるということは未だ抵抗があるのも事実だと思います。

 ここで考えていただきたいのは賃貸管理と言うものは、専門的な知識や経験によって大きく左右されるもので、ノウハウやシステムを豊富に蓄えた賃貸管理会社の力を借りる方が安心と言う点です。
オーナーにとって賃貸物件は大切な資産です。その賃貸物件を守り、賃貸経営を効率的に進めるために、管理業務の内容や管理システムの質をおさえ、賃貸経営のパートナーともいえる賃貸管理会社とはどのようなものか今月と来月にわたりお伝えいたします。

 それでは、まず管理会社を選ぶ場合において、まず思い浮かぶのが不動産会社の中でも仲介会社となるのではないでしょうか。

 そもそも仲介会社とは、オーナーと入居希望者とを紹介する会社のことなのです。オーナーから依頼を受けて入居者募集を行い、入居希望者の審査や連帯保証人のチェックなどを経て、賃貸借契約をまとめます。

  しかし賃貸経営には、建物の日常的なメンテナンスや入居者からのクレーム処理のほか、退去時には敷金の精算、原状回復工事など、さまざまな仕事が生じてきます。これらを引き受けるのが、賃貸管理会社です。そして、ここでいう賃貸管理会社とは、単に清掃や建物設備の維持管理を請け負う業者ではなく、賃貸経営全般を通して、いかに収益が上がるかを提案する業者と定義付けられるのです。

 賃貸管理会社が行う業務は、大きくは「建物管理」と「入居者管理」とに分けられます。

 建物管理には、廊下や階段などの共用部分を日常的に清掃する、清掃業務があります。また建物や設備機器の保守・点検業務も、建物管理の大切な事項です。

 外壁の塗り替え、設備の取り替え、さらには建て替えなどについて長期的な計画を立て、資金計画についてもアドバイスをします。空室がある場合には、次の入居者が入るまで定期的に換気や清掃を行うのも、建物管理の仕事の一つとなっています。

 入居率を高めるためにも日常的に建物をチェックし、プロのノウハウを駆使して計画的に建物を管理する、というわけです。

 建物管理がハード面での管理とすれば、ソフト面の管理といえるのが入居者管理です。
 賃料や募集計画について検討し、入居者募集、賃貸借契約の締結などを行ないます。さらに家賃の徴収、メンテナンス費用となる共益費の管理、入居者や周辺住民からの騒音やゴミ処理などに関するクレーム対応、契約の更新手続き、退去時の立ち会いや敷金返還など業務をこなします。これらの業務を管理会社に委託することにより、オーナーは家賃の滞納や各種のクレームから回避され、トラブルの少ない賃貸経営が可能となるわけです。

 実際の管理の仕方には、いくつかの方法があります。たとえば、すべての管理業務をオーナー自らが行う「自主管理」も、一つの方法です。もっとも、コスト面では有利といえそうですが、賃貸経営はなかなか手間のかかるものです。賃貸経営の経験が豊富で、十分な知識をもち、時間的にも余裕のある人でなければ勤めるのは大変でしょう。また、周辺の賃料相場や借り主の動向に沿って長い期間の賃貸経営を舵取りして行くには、狭い認識では難しい局面も出てきます。サイドビジネスとして賃貸経営を行うオーナーや、住まいと賃貸物件とが離れていたり、物件が大規模である場合などは、ほとんど不可能に近いといえるのではないでしょうか。

 そこで多くのオーナーは、賃貸管理会社に管理業務を委託するようになってきました。
委託する際の形態としては、建物ごと管理業者に賃貸する「サブリースシステム」と、希望に応じて管理業務を委託する、「管理代行システム」の大きくは2つに分けられるのです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・続く。

(文責:飯島武彦)

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