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「賃料」の意義

 高等裁判所において「無効」・「有効」と分かれていた「更新料」における「消費者契約法第10条の適用における有効性」について、7月15日に最高裁の判断が下されました。・・・「有効」と判断されたのです。

 この更新料について最高裁は、「更新料は、賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり、その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると、更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。」とし、「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものには当たらない」と示したのです。更新料の有効性が判断され、今後の賃貸実務に一つの相場が作られるのではないかと思います。

 私個人として最高裁の判決により、「賃料」とは何か、「賃料」をどのように解釈するのか、その点に最高裁がどこまで具体的に掘り下げるのか、期待していました。民法の601条に賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる、と定められており、賃料とは、物の使用に対する対価とすることが理解できます。例えるならば、車を借りた場合の賃料とは何か?車の車種や性能などにより、ある程度理解できる気がします。

 しかし、不動産の賃貸借契約(建物)の場合、現実的なコストとして建築費、管理費、固定資産税等の租税、建物・敷地等の修繕費、改修費などの費用のほか、空室による損失、賃料の未回収、事件・自己などの不測の事態を考慮した準備金が必要となる。これらを含めた賃料を月割りとして考えた場合、賃料はいくらが妥当なのか、おおよその見当でも高額に設定されることが理解できるはずです。この高額となる賃料をそのまま賃借人が通常支払う賃料とした設定した場合、支払うことが可能なのでしょうか、疑問の残るところです。

 毎月支払う賃料を賃借人が支払える額に抑え、その不足分を契約時の礼金、更新時の更新料として考えれば、賃料の意義は理解されるのではないだろうか。
また、賃貸人・賃借人どちらの立場でもなく公平な立場として、最高裁が示した、「更新料条項は、額が賃料の額や賃貸借契約が更新される期間などに照らし、高額すぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法第10条にいう「民法に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない。」とする考えに合致するはずです。

 ただし、賃貸人と比べて情報量の少ない賃借人から見て「賃料」とは何か、「賃料」を理解しやすくする表示することは賃貸住宅市場に係わるものの責務なはずです。
そのひとつとして(財)日本賃貸住宅管理協会(当社も加盟)が導入している「めやす賃料」制度であります。更新料・礼金・敷引など地域の慣習の違いを超えて、4年間賃借するものとして更新料・礼金・敷金などのコストを勘案した実際の月額賃料を表示してわかりやすくしようとするものです。   

 今後、「賃料」の考え方について賃貸人・賃借人にとって争いごとが発生しないよう考慮することがなにより大切となるはずです。

(文責:飯島武彦)

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