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現状回復とは借主が退去する際に使用した部屋の修繕を行うことをいいます。
ここで誤解のないようにお伝えしておきますが、入居の時と同じ状態に戻すということでは決してありません。
自然の損耗・劣化については、修繕する必要がないということをご理解してください。
国土交通省が作成した原状回復ガイドラインより引用しますと、「賃借人（借主）の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人（借主）の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定めており、その費用は借主の負担であるとしております。
分かりやすく言いますと、経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、借主が貸主へ毎月支払う賃料に含まれていると規定しているのです。
それでは、原状回復ガイドラインとはどのようなものなのでしょうか。
周知のとおりここ数年の間、退去時における敷金精算のトラブルが増加していたことから、借主及び貸主の費用負担を裁判事例にもとづき、国土交通省が妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして作成したものです。
皆様も賃貸借契約を確認しますと特約があるのではないでしょうか。
その特約についても原状回復ガイドラインでは、特約事項を設ける場合は、次の事項を満たすよう要求しています。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。
- 賃借人（借主）が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。
- 賃借人（借主）が特約による義務負担の意思表示をしていること。
ここで一番に大切なことは契約時に不動産会社から居住中、退去時における費用負担について、説明を受け、納得したうえで契約することでしょう。
後になって、「説明した・しない」、「納得した・していない」という議論は大人として情けなさすぎます。
コミュニケーションの行き違いからくるトラブルを避けるためにも、不動産会社は借主にきちんと契約内容の説明をすべきでしょう。また借主も必ず不明な点などがありましたら、不動産会社から説明を受けるべきで契約時に「時間がないから早く終わらせてください」ではなく、時間をとり、説明を聞く必要もこれからは、求められることではないでしょうか。
参考までに、借主と貸主における入居中の負担区分について列記してみますので確認してみてください。
●借主負担分（善管注意義務違反によるもの）
借主は、賃借物を「善良なる管理者の注意義務」でもって保管し使用する義務を負っています。
建物の手入れを怠ったもの、用法違反、不注意によるもの、通常の使用とはいえないものについては、借主の負担費用となります。
借主負担の具体例（原状回復ガイドラインからの一部抜粋）
- 飲みこぼし等を放置したカーペットのカビ・シミ、結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ、クーラーからの水漏れを放置したことによる壁の腐食、台所の油汚れ、冷蔵庫下のサビ跡
- 引越作業・キャスター付きイス等によるフローリング等の傷
- ペットによる柱等の傷
- 借主の不注意により雨が吹き込んできたような場合のフローリングの色落ち
- 風呂、トイレ等の水垢、カビ等
- 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
- 重量物をかけるためにあけた壁等の釘穴、ビス穴で下地ボードの張替えが必要なもの、天井に直接付けた照明器具
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●貸主負担分（経年変化、通常の使用による損耗等）
通常の住まい方で発生するもの、建物の構造により発生するもの、入居者確保のために行うものについては、貸主の負担費用となります。
貸主負担の具体例（原状回復ガイドラインからの一部抜粋）
- 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
- テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
- 壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち
- 借主所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
- 下地ボードの張替が不要である程度の画鋲・ピンの穴
- 耐用年限到来による設備・機器の故障・使用不能
- 構造的な欠陥により発生した畳の変色、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂
- 特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し・表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜等の取替え
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なお、各不動産業者の契約書にて入居中の負担区分などが特約を含めて決まっておりますので、必ず確認するようにしてください。
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