このブログでも原状回復について、何度か触れてきましたが、今回は初めて賃貸に入居される方を対象にご説明いたします。
そもそも原状回復とはどのようなことでしょうか？
たとえば、皆様が入居されるお部屋は気持ちよく入居できるよう、クリーニングされていて気持ちよく住める状態になっています。
これは、所有者がひとりで費用を出したのではないのです。
あなたの前に入居していた方と所有者が修復費用を調整のうえ、修復・修復・クリーニングしたからです。
そして、あなたがそのお部屋を退去する際にも同じようにお部屋をきれいにする義務があるのです。
その義務にもとづき、襖や、クロス(壁紙)などを修復しなければならないのです。
その修復費用のことを「原状回復費用」と言います。
しれでは、原状回復はどこからきているのでしょうか？
答えは、民法です。（民法６１６条・５９７条１項・５９８条の準用）
「賃借人は、明け渡しに際し、原状に回復させなければなりません。」
ここからが問題なのですが、「原状回復」とは 完全に入居時の状態に戻すこと（例えば新築入居したら、新築時の状態に戻す。）を表していることではありません。
あなたが入居中に、自然損耗・自然の汚れなど、あなたの通常の使い方で発生した損耗、摩耗、増減等は含まれないのです。
しかし、壁、床をはがしてしまった場合など明らかにあなたの故意・過失が原因の場合は全額負担しなければならないでしょう。
そのほかには、襖を破ってしまった場合にはあなたの住まい方や使い方で、発生したり発生しなかったりする殴損等(通常の使用収益以外の住まい方等により発生した毀損)についてもあなたの負担とされます。
最後に、あなたの負担となる破損や、修理個所の場合であっても、明渡し時に想定される原状回復の状態よりもグレード・アップする部分については、あなたの負担とはなりません。
原状回復の費用は、敷金の返還の際に敷金より相殺されることになります。
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このような時期は、ご説明をしたと思っていてもつい忘れてしますケースもあるようです。
つい、忘れた。では済まないこともあると思います。これからお部屋を探す方のために、用語の意味について触れてみたいと思います。
まず今日は、みなさまご存知のことと思いますが、敷金・礼金・敷引についてです。
●敷金について
敷金は、解約により物件を引き渡す際に全額返還されるべきのものです。未払賃料や修繕などがあればこれを控除したうえで返還されるものです。
●礼金について
礼金は、家主へお礼として支払われるもので、退去時にも返還されません。
最近。公的資金などを利用したマンションなどがありますが、公的資金を利用した物件では礼金の授受が禁止されています。
●敷引について
敷引とは、入居者が退去時に返還される敷金からあらかじめ何％は償却しますと言うように返還されない旨約定したものです。
物件の退去時の際、借主の債務などにかかわらず、精算時にその一部を償却して、返その部分は還されない取扱いをしたものなのです。
退去時の返還分＝敷金－敷引分
原状回復ガイドラインでは、特約事項については、借主が契約するとき、十分な説明をし、暴利的でなく、客観的な金額を提示することが求められています。
また、退去時に敷引をした上で更に実費精算をすることは、許されておりません。
最近は少なくなってまいりましたが、敷引後に自然損耗分を含めた修繕費用を当たり前のように請求してくるところもあるようです。
契約をする際は必ず不動産業者に退去時にどのような精算をするのか、必ず確認をしてください。
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また、それにあわせる形で入居希望者も増える時期です。
皆様が賃貸物件をお探しになる際に窓口にするのは不動産会社だと思います。その不動産会社も大きく分けて２とおりあるのをご存知でしょうか。
まず２とおりのうち１つは、管理物件を多く持たず客付けを専門とする不動産業者（客付け会社）。もう１つは、管理物件のうち空いたお部屋を各不動産業者などへ情報をオープンにし、客付けをしてもらい、その後の管理全般を行う不動産業者（管理会社）です。
この２通りの不動産業者の大きな違いは、言葉は悪いかもしれませんが、物件を紹介して申込をもらってしまえばそれで終わりの客付け会社。
そして申込みをもらってからその後の手続き、入居後のアドバイス・苦情などの相談など退去に至るまでの管理を行う管理会社となるわけです。
しかし、初めて来られる方には、この不動産業者はどちらのタイプなのか非常にわかりにくい点でしょう。
当社の場合はどうかといいますと、後者の管理会社となります。※お客様への物件のご紹介は当然行っております。
一般的に管理会社は入居の際において条件が厳しい。という風潮があるようです。
その原因はといいますと当社を含む管理会社は、その後の管理を含めた退去までの流れにてお客様と接していきますので、申込の段階からオーナーの条件（出来ることと出来ないこと。）などを熟知している関係上、その点「これはできます。」・「これは出来ないようです。」など明確に答えることが厳しいような言い方ととらわれているようです。
しかし、逆に見るとはじめから、「大丈夫ですよ」と言って後から断られるより、はるかに良いと思います。
客付け会社と管理会社どっちが良くて、どっちがダメと言うつもりは全くないのですが、その不動産業者がどのような業務を行っているか確かめて見るのも大切なことだと思います。
]]>1月で早くも十数件の申し込みがあり、例年になく、動きが早いようです。
今日は、学生の方からこの時期によくある質問をお話してみたいと思います。
まず、なんと言ってもダントツなのが解約の件です。
この解約予告というのは、契約書の条文に謳われています。たとえば「２ヶ月前までに通知をするものとする。」というふうに記載されています。
それでは、この２ヶ月前までとはいつのことなのでしょう。
例を出してみますと、３月２０日に解約（＝退去を完了）すると１月２０日までに解約通知を提出しなければなりません。
逆に、１月３０日に解約通知を提出すると、１月２０日に退去しても３月３０日が解約期限となり、それまでの賃料は発生いたします。
最近、どこから仕入れた情報なのかわかりませんが、この解約予告が２ヶ月前というの長すぎると言われる方がおいでになりますが、とんでもない話なのです。
基本的に、賃貸借契約に解約予告はありません。いわゆる永久に継続されていくのです。その場合、誰が困るかといえば借主です。
それでは困るので、解約予告を設けて解約できるようにしているのです。
参考までに、居住系の賃貸借の予告は３ヶ月前まで多く用いられています。商業系の場合ですと、６ヶ月前が多いですね。
商業系の場合、一度借主が退去をすると、テナント誘致までに時間が必要との理由から６ヶ月前と長くなっているのです。
それにご注意いただきたいのが、これからご契約をされる契約書についてです。
毎年のように相談があるのですが、各大学の学生課を通して、不動産業者を介さずに契約している場合において、次のような条文があるのです。
「借主は退去する場合、３月○○日から３月○○日までに退去をしなければならない。万一、その時期の前に退去する場合には、２か月分の賃料を支払うものとする。」
これは、どのようなことかと言いますと１年のうちある一定の時期しか解約ができない。その他に解約をすると２か月分の賃料を貸主へ払わなければならないということです。
ちなみに、違法ではありません。後から知りませんでは通りませんのでご注意が必要です。
契約書の条文は、しっかりとした解釈が定められていますので、疑問に感じたら必ず、仲介を依頼した不動産業者か管理会社へ質問されることが良いでしょう。
]]>まず、原状回復ガイドラインでは、特約事項を設ける場合は、下記の要件を満たすよう要求しています。
１．特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。
２．賃借人（借主）が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。
３．賃借人（借主）が特約による義務負担の意思表示をしていること。
通常借主様の負担分は次のものがあります。（※善管注意義務違反によるもの）
①借主は、賃借物を「善良なる管理者の注意義務」でもって保管し使用する義務を負っています。
②建物の手入れを怠ったもの、用法違反、不注意によるもの、通常の使用とはいえないものについては、借主の負担費用となります。
③借主負担の具体例（原状回復ガイドラインからの一部抜粋）
例としては、
飲みこぼし等を放置したカーペットのカビ・シミ
結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ、クーラーからの水漏れを放置したことによる壁の腐食
台所の油汚れ、冷蔵庫下のサビ跡
引越作業・キャスター付きイス等によるフローリング等の傷
ペットによる柱等の傷
借主の不注意により雨が吹き込んできたような場合のフローリングの色落ち
風呂、トイレ等の水垢、カビ等
日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
重量物をかけるたみにあけた壁等の釘穴、ビス穴で下地ボードの張替えが必要なもの、天井に直接付けた照明器具の跡
貸主の負担分は次のものがあります。（経年変化、通常の使用による損耗等）
通常の住まい方で発生するもの、建物の構造により発生するもの、入居者確保のために行うものについては、貸主の負担費用となります。
貸主負担の具体例（原状回復ガイドラインからの一部抜粋）
家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち
借主所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
下地ボードの張替が不要である程度の画鋲・ピンの穴
耐用年限到来による設備・機器の故障・使用不能
構造的な欠陥により発生した畳の変色、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂
特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し・表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜等の取替え、破損・紛失していない場合の鍵の取替え
フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、専門業者による全体のハウスクリーニング
となります。
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ここで現状回復とは何か。原状回復ガイドラインとは何か。ご説明させていただきます。
現状回復とは入居者が退去する際使用した部屋について修繕することをいいます。
誤解しないでいただきたいのが、入居の時と同じ状態に戻すということではなく、自然劣化については、修繕する必要がないということが常識となりつつあります。
国土交通省が作成した原状回復ガイドラインでは、「賃借人（借主）の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人（借主）の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人（借主）負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
原状回復は、賃借人（借主）が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化し、「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を区分して、賃貸人（家主）と賃借人（借主）の負担の考え方を明確にしました。
原状回復ガイドラインとは
敷金精算のトラブルが増加していることから、借主及び貸主の費用負担を裁判事例に基き、国土交通省が妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして作成したものです。
ガイドラインのため、法律ではありませんが、裁判になった場合、原状回復ガイドラインが重要なポイントとなります。
一番大切なことは契約時に不動産会社から居住中、退去時における費用負担について、よく説明を受け、双方納得した上で契約することです。（敷引と特約については不動産会社も取扱いを知らないケースが多いため特に注意が必要です。）
現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、このガイドラインが参考になります。
※全国賃貸☆安心できる不動産屋さん！
国土交通省が定めた原状回復ガイドラインの作成において少しはトラブルが減ってきているのではと思っていた矢先に住宅供給公社がトラブルを発生いたしました。
この事件については、新聞などにも掲載されましたのでご存知の方も多いのではないでしょうか。
敷金返還請求事件（最高裁判決）
平成１７年１２月１６日最高裁で敷金返還について、特約の有効性が認められない判決がありました。
大阪府住宅供給公社が取り扱う特定優良賃貸住宅の物件において、入居者が納めた敷金３ヶ月（３５万３７００円）の内、契約書通りに通常損耗分を敷引とし、残り５万１１５３円しか返還しなかった。
入居者はこれを不服とし、大阪高等裁判所（原審）へ訴え、契約書の特約が有効であるという判決だったが、上告した最高裁で特約の有効性が認められないものとし、返還金を決めるため高等裁判所に差し戻した。
今回の注目すべき点は、通常損耗に関する補修特約の内容でしょう。
公社は、特約が記載された契約書（条項にはない負担区分表）を渡し、1時間半ほどの説明を行っている。
しかし、通常損耗分の補修特約について、内容を明らかにする説明はしていなかったようです。
特約を設けること自体は、契約自由の原則から認められるものだが、特約の有効性については、原状回復ガイドラインが示す内容が求められるということでしょう。
◇原状回復ガイドラインが示す特約として
１．特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること 。
２．賃借人（借主）が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。
３．賃借人（借主）が特約による義務負担の意思表示をしていること。
契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に契約書では明らかでない場合には、口頭により説明し、入居者がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、特約が明確に合意されていることを必要としているのです。
今回の判例が今までの判例と違うのは、慣習が考慮されていない点と契約自由の原則よりも契約に至るプロセスの方が重要視された点なのです。
※全国賃貸☆安心できる不動産屋さん！
付帯設備表とは、契約時に大家さんから、契約者に対して、どの設備が付帯されているか、故障はあるかを記載した書面です。
入居後において設備がすぐに壊れたのなら、入居者に責任がないと判断されるでしょう。
問題は入居後しばらく経過してから不具合が発見される場合です。
たとえば、エアコンを使う時期でなかったため、故障に気づかず、入居後しばらくしてから気づいた場合などは故障の責任が誰にあるのかがわかりにくい。
こうした事態を避けるためにやっておきたいのが入居時の確認です。
できれば入居前、あるいは入居後1週間以内をめどにすべての設備、室内をチェック、設備の不備はもちろん、室内の汚れやキズなどを細かく不動産会社に報告しておきましょう。
最近では所定の用紙を用意して、記入、保存しておいてくれる不動産会社もあります。
用紙がなければ間取図に書き込む、日付の入った写真を撮るなどして、入居直後の状況が分かるようにした書類を作成、不動産会社に保存しておいてもらいましょう。
そうすれば、当初からの不備、汚れなどが明確になり、退去時の敷金清算で負担させられるということがなくなります。
また、わからない場合には、必ず不動産会社へ連絡をして、確認してもらいましょう。
]]>まず、１回目は「連帯保証」についてご説明いたします。
お部屋を借りるときに連帯保証人が必要なことはご存知と思います。
それでは連帯保証人とはどのような立場を言うのでしょうか。
連帯保証人とは、貸主に対して借主と同様の立場にあることを意味します。
簡単に言うと借主が何らかの事情により家賃などを支払わなかった場合、借主に変わり責任を負うと言うことです。
そして「保証人」とは違い「連帯保証人」は、その責任から免れることができません。
連帯保証人の方でよく勘違いされている方（契約目に十分説明していますのでただごねているだけなのですが）で借主の賃料滞納により連帯保証人へ賃料の支払を請求しますと、「まず、借主へ請求してくれ。」と言われる方がおいでになるのですが、先程ご説明したように借主と同等の立場にありますので、請求されたときは支払をしなければいけないのです。
それだけ「連帯保証人」は責任の重いものです。
当社としては、それだけ責任の重いものですので、原則「親（両親）・兄弟」にされることを第一と考えています。
他の不動産会社でも、一般的には連帯保証人は「親族」に限定している場合が多いのが現状のようです。
親族と言うのは、親がいればまず親、それから近い親等の親族にお願いすようことになるでしょう。
ただし、そこで問題となるのは「支払い能力がある」ということです。
借主がお金を払えなくなったときにお金を代わりに払うだけの能力がなければ、貸主としては連帯保証人として許可が出ません。
親が年金暮らしだと連帯保証人として認められないケースもあり、また、連帯保証人の収入が少ない場合には、連帯保証人を二人立ててお願いするこもあるようです。
これだけ連帯保証人は「親」と言っても、事情によってすでに両親が他界されたいたり、依頼できない状況の場合もあります。
そんなときには、連帯保証人を代行してくれる会社があります。
当社でも代行してくれる保証会社を用意しておりますので、ご相談ください。
]]>昨年は、２月に入ってからの動きでしたから、今年は少し早めの動き出しのようです。
当社も管理物件のうち３月末までに退去される方の手続きもひとどおり終わりましたので、来週早々には「ひとり暮らし応援サイト」へ全ての物件を掲載できると思いますので期待しておいてください。
また、注意点としてはインターネットにて物件を検索してお問い合わせをいただく方が多数を占めておりますが必ず問い合わせをされる不動産業へ必ず来店され、その物件を見ることを行ってください。
なお、ボタン操作での入力ですから、間違いがないとはいえませんので、物件の条件なども再度確認してください。
インターネットは所詮画像の世界ですから、実際とは異なります。
まして契約条件などは担当者と顔を会わせて確認することがベストです。
当社は管理会社ですので、客付け会社とはことなりますのでその物件や入居後についてご納得いくご説明が可能となっております。
どんな些細なことでもご不明な点などございましたらお気軽にご連絡をください。
]]>当社が目指す賃貸管理（プロパティ・マネジメント）についてご説明させていただきます。
当社の管理は、プロパティマネージメントであり、プロパティ・マネージャーが管理を行います。
※プロパティマネジメントとは、不動産の経営管理業務を行うことであり、業務内容は賃料の回収から建物の維持管理全般を行う（場合によっては一部の管理の時もある。）ことであり、賃貸借契約や売買契約の代理業務まで及ぶこともあります。
※プロパティ・マネジャーとは、信用上の責任をビルオーナーに対してだけでなく、テナントに対しても負っています。
オーナーは投資に対する最大限のリターンを期待するのに対し、テナントはビルにおける機能の最大効率の実現を期待するでしょう。このような双方の期待に応えるために、プロパティ・マネジャーは建物の維持管理、リーシング、会計、税金、保険、不動産関連法、人間関係論に関して実務上の知識を持つ必要があります。
プロパティ・マネジャーの業務についてご説明いたします。
①建物の運営管理
②現業作業員の訓練
③メンテナンス及び修繕工事の管理監督
④メンテナンス契約に基づいた業者の作業状況の管理と監視
⑤建物管理に関する全ての経理・会計事務
⑥建物管理規約が遵守されているかの監視
⑦入居者のニーズ並びに契約更新要望の有無等、クレーム処理など入居者への対応処理
主な点は以上です。
管理の問題・空室の問題・滞納の問題・入居者の問題などでお悩みのオーナー様お気軽にお問い合わせください。
毎度格別のご愛顧を賜りありがとうございます。
誠に勝手ながら、下記期間は年末年始の休暇とさせていただきます。何卒宜しくご了承の程お願い申し上げます。
平成１７年１２月２８日（水）～平成１８年１月４日（水）まで。
平成１８年１月５日(木)より通常とおり営業いたします。
]]>当社が管理を委託されていない方からも家賃の滞納についてどのようにすれば良いのか相談を受けます。
話を聞いていると、夜帰りを待って家賃の督促を行うようです。
「その督促を何度か行っているが、一向に支払ってくれない。」とのことです。
正直お話しますと、このような督促を行って見てもあまり効果はないでしょう。
滞納者の理由にもよりますが、理由によっては、一定の時期を見て、内容証明郵便にて督促することをお勧めいたします。
家賃の滞納などでお困りのオーナー様は当社へご相談ください。
回収方法をお伝えいたします。
それでは、内容証明郵便の出し方はどのように行うのでしょうか。
内容証明郵便とはどのようなものか。
内容証明郵便は、単なる手紙と変わりません。ただ、使用方法により、手紙以上の効果を発揮するのです。
家賃の督促などの内容証明を郵送する以前に必ず相手に家賃の請求を行い、それでも相手に誠意がない場合などにはじめて内容証明を使用することが大事です。
内容証明は、普通の手紙と異なり、一定の決まり事があり、これを守らないと郵便局は受け付けてくれませんので注意が必要になりますが、そんなに多くの費用の支出もありませんので、内容証明を利用されてはいかがでしょうか。
ちなみに費用は以下のとおりです。
●内容証明料
●手紙が１枚の場合 ４２０円
●手紙が１枚を超える場合、２枚目から１枚ごとに２５０円が加算されます。
●書留料 内容証明は書留にしなければなりません。４２０円
●通常の郵便料金 定型 ２５ｇまで８０円 ５０ｇまで ９０円
●配達証明料 内容証明を差し出す時 ３００円
●内容証明郵便を差し出した後 ４２０円
●手紙１枚の内容証明 郵便の場合ですと、最低、１，２２０円必要になります。
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問題がこじれて訴訟になった場合、裁判所は、証人による証言および文書による証明という二つの事実を認定するようです。
しかし、虚偽の証言をする場合もあるでしょう。
裁判所は、どうしても文書などの証明を重視しようとしているようです。
その際に、「この書類はその時にすでに存在していた文書である。」と言う証明を出してくれるのが「確定日付」と言う制度なのです。
確定日付は、公証人役場にその文書を持っていき、公証人役場のスタンプを押してもらい、その日付のときにすでにその文書が存在していたことを証明する制度です。
私はこの制度を利用すべきだと考えています。
この確定日付は文書の原本だけではなく原本のコピーでも、そのコピーをした人が署名・押印すれば、それに確定日付を押すことができます。
それに毎日公証人役場に行かなければならない訳ではなく、１ヶ月に１回でも重要だと思う書類をコピーして、確定日付を打っておくだけです。
]]>商業系の物件の契約の際、賃貸借契約書と併せて公正証書を作成するケースが最近多くなってきております。
皆様は、公正証書というものをご存知でしょうか。
公正証書は公証人役場で作る契約書のことをいいます。
公証人役場は、公証人が執務している場所で、公証人は、裁判官、検察官のＯＢの方が就任しているため、公正証書はすべての契約書に関して信用性が高く、特別な意味があるように思われがちです。
しかし、公正証書には特別な効力がある事柄と、通常の契約書と変わらない事柄がはっきり分かれています。
特別な効力のある事柄についてのみ利用することをお勧めいたします。
特別な効力があるのは、金銭の支払い約束に関する事柄です。
この事柄を公正証書にしておきますと、その公正証書は、判決と同様の効力があるのです。
つまり、相手がその金銭をなかなか支払わない場合に、その債権を回収しようと裁判をして判決をとらなくてもその公正証書に基づいて、相手の財産をいきなり差し押さえ、競売するなどのことができるのです。
ご存知のように裁判を申立てると時間とコストがかかります。
このような時間とコストをかけて判決を得ることなく判決と同様の効力を持つ公正証書は、大変に役立つものです。
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