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2006年01月31日
「解約予告」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
いよいよ、新入生の入居シーズンが始まろうとしています。
1月で早くも十数件の申し込みがあり、例年になく、動きが早いようです。
今日は、学生の方からこの時期によくある質問をお話してみたいと思います。
まず、なんと言ってもダントツなのが解約の件です。
この解約予告というのは、契約書の条文に謳われています。たとえば「２ヶ月前までに通知をするものとする。」というふうに記載されています。
それでは、この２ヶ月前までとはいつのことなのでしょう。
例を出してみますと、３月２０日に解約（＝退去を完了）すると１月２０日までに解約通知を提出しなければなりません。
逆に、１月３０日に解約通知を提出すると、１月２０日に退去しても３月３０日が解約期限となり、それまでの賃料は発生いたします。
最近、どこから仕入れた情報なのかわかりませんが、この解約予告が２ヶ月前というの長すぎると言われる方がおいでになりますが、とんでもない話なのです。
基本的に、賃貸借契約に解約予告はありません。いわゆる永久に継続されていくのです。その場合、誰が困るかといえば借主です。
それでは困るので、解約予告を設けて解約できるようにしているのです。
参考までに、居住系の賃貸借の予告は３ヶ月前まで多く用いられています。商業系の場合ですと、６ヶ月前が多いですね。
商業系の場合、一度借主が退去をすると、テナント誘致までに時間が必要との理由から６ヶ月前と長くなっているのです。
それにご注意いただきたいのが、これからご契約をされる契約書についてです。
毎年のように相談があるのですが、各大学の学生課を通して、不動産業者を介さずに契約している場合において、次のような条文があるのです。
「借主は退去する場合、３月○○日から３月○○日までに退去をしなければならない。万一、その時期の前に退去する場合には、２か月分の賃料を支払うものとする。」
これは、どのようなことかと言いますと１年のうちある一定の時期しか解約ができない。その他に解約をすると２か月分の賃料を貸主へ払わなければならないということです。
ちなみに、違法ではありません。後から知りませんでは通りませんのでご注意が必要です。
契約書の条文は、しっかりとした解釈が定められていますので、疑問に感じたら必ず、仲介を依頼した不動産業者か管理会社へ質問されることが良いでしょう。
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投稿者 飯島 : 23:53
2006年01月27日
「特約の有効性」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
前回お話した原状回復費用に引き続き、契約書の特約の有効性についてお話いたしましょう。
まず、原状回復ガイドラインでは、特約事項を設ける場合は、下記の要件を満たすよう要求しています。
１．特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。
２．賃借人（借主）が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。
３．賃借人（借主）が特約による義務負担の意思表示をしていること。
通常借主様の負担分は次のものがあります。（※善管注意義務違反によるもの）
①借主は、賃借物を「善良なる管理者の注意義務」でもって保管し使用する義務を負っています。
②建物の手入れを怠ったもの、用法違反、不注意によるもの、通常の使用とはいえないものについては、借主の負担費用となります。
③借主負担の具体例（原状回復ガイドラインからの一部抜粋）
例としては、
飲みこぼし等を放置したカーペットのカビ・シミ
結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ、クーラーからの水漏れを放置したことによる壁の腐食
台所の油汚れ、冷蔵庫下のサビ跡
引越作業・キャスター付きイス等によるフローリング等の傷
ペットによる柱等の傷
借主の不注意により雨が吹き込んできたような場合のフローリングの色落ち
風呂、トイレ等の水垢、カビ等
日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
重量物をかけるたみにあけた壁等の釘穴、ビス穴で下地ボードの張替えが必要なもの、天井に直接付けた照明器具の跡
貸主の負担分は次のものがあります。（経年変化、通常の使用による損耗等）
通常の住まい方で発生するもの、建物の構造により発生するもの、入居者確保のために行うものについては、貸主の負担費用となります。
貸主負担の具体例（原状回復ガイドラインからの一部抜粋）
家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち
借主所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
下地ボードの張替が不要である程度の画鋲・ピンの穴
耐用年限到来による設備・機器の故障・使用不能
構造的な欠陥により発生した畳の変色、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂
特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し・表替え、網戸の交換、浴槽・風呂釜等の取替え、破損・紛失していない場合の鍵の取替え
フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、専門業者による全体のハウスクリーニング
となります。
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投稿者 飯島 : 16:14
2006年01月24日
「原状回復費用」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
賃貸借契約の退去において原状回復費用についてトラブルが多いようです。
ここで現状回復とは何か。原状回復ガイドラインとは何か。ご説明させていただきます。
現状回復とは入居者が退去する際使用した部屋について修繕することをいいます。
誤解しないでいただきたいのが、入居の時と同じ状態に戻すということではなく、自然劣化については、修繕する必要がないということが常識となりつつあります。
国土交通省が作成した原状回復ガイドラインでは、「賃借人（借主）の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人（借主）の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人（借主）負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
原状回復は、賃借人（借主）が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化し、「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を区分して、賃貸人（家主）と賃借人（借主）の負担の考え方を明確にしました。
原状回復ガイドラインとは
敷金精算のトラブルが増加していることから、借主及び貸主の費用負担を裁判事例に基き、国土交通省が妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして作成したものです。
ガイドラインのため、法律ではありませんが、裁判になった場合、原状回復ガイドラインが重要なポイントとなります。
一番大切なことは契約時に不動産会社から居住中、退去時における費用負担について、よく説明を受け、双方納得した上で契約することです。（敷引と特約については不動産会社も取扱いを知らないケースが多いため特に注意が必要です。）
現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、このガイドラインが参考になります。
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投稿者 飯島 : 19:08
2006年01月20日
「敷金返還請求」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
賃貸借契約において退去後の敷金返還については今まで数多くのトラブルが発生いたしました。
国土交通省が定めた原状回復ガイドラインの作成において少しはトラブルが減ってきているのではと思っていた矢先に住宅供給公社がトラブルを発生いたしました。
この事件については、新聞などにも掲載されましたのでご存知の方も多いのではないでしょうか。
敷金返還請求事件（最高裁判決）
平成１７年１２月１６日最高裁で敷金返還について、特約の有効性が認められない判決がありました。
大阪府住宅供給公社が取り扱う特定優良賃貸住宅の物件において、入居者が納めた敷金３ヶ月（３５万３７００円）の内、契約書通りに通常損耗分を敷引とし、残り５万１１５３円しか返還しなかった。
入居者はこれを不服とし、大阪高等裁判所（原審）へ訴え、契約書の特約が有効であるという判決だったが、上告した最高裁で特約の有効性が認められないものとし、返還金を決めるため高等裁判所に差し戻した。
今回の注目すべき点は、通常損耗に関する補修特約の内容でしょう。
公社は、特約が記載された契約書（条項にはない負担区分表）を渡し、1時間半ほどの説明を行っている。
しかし、通常損耗分の補修特約について、内容を明らかにする説明はしていなかったようです。
特約を設けること自体は、契約自由の原則から認められるものだが、特約の有効性については、原状回復ガイドラインが示す内容が求められるということでしょう。
◇原状回復ガイドラインが示す特約として
１．特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること 。
２．賃借人（借主）が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。
３．賃借人（借主）が特約による義務負担の意思表示をしていること。
契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に契約書では明らかでない場合には、口頭により説明し、入居者がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、特約が明確に合意されていることを必要としているのです。
今回の判例が今までの判例と違うのは、慣習が考慮されていない点と契約自由の原則よりも契約に至るプロセスの方が重要視された点なのです。
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投稿者 飯島 : 22:22
2006年01月17日
「付帯設備」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
●入居後は、すぐに付帯設備表を基に点検をしましょう。
付帯設備表とは、契約時に大家さんから、契約者に対して、どの設備が付帯されているか、故障はあるかを記載した書面です。
入居後において設備がすぐに壊れたのなら、入居者に責任がないと判断されるでしょう。
問題は入居後しばらく経過してから不具合が発見される場合です。
たとえば、エアコンを使う時期でなかったため、故障に気づかず、入居後しばらくしてから気づいた場合などは故障の責任が誰にあるのかがわかりにくい。
こうした事態を避けるためにやっておきたいのが入居時の確認です。
できれば入居前、あるいは入居後1週間以内をめどにすべての設備、室内をチェック、設備の不備はもちろん、室内の汚れやキズなどを細かく不動産会社に報告しておきましょう。
最近では所定の用紙を用意して、記入、保存しておいてくれる不動産会社もあります。
用紙がなければ間取図に書き込む、日付の入った写真を撮るなどして、入居直後の状況が分かるようにした書類を作成、不動産会社に保存しておいてもらいましょう。
そうすれば、当初からの不備、汚れなどが明確になり、退去時の敷金清算で負担させられるということがなくなります。
また、わからない場合には、必ず不動産会社へ連絡をして、確認してもらいましょう。
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投稿者 飯島 : 23:46
2006年01月13日
「連帯保証人」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
いよいよ賃貸シーズンが始まります。
今年は例年に比べて皆様の動きが早く活発のようです。
賃貸シーズン前に賃貸に関するよくある質問について今日から数回にわたりご説明させていただきます。
まず、１回目は「連帯保証」についてご説明いたします。
お部屋を借りるときに連帯保証人が必要なことはご存知と思います。
それでは連帯保証人とはどのような立場を言うのでしょうか。
連帯保証人とは、貸主に対して借主と同様の立場にあることを意味します。
簡単に言うと借主が何らかの事情により家賃などを支払わなかった場合、借主に変わり責任を負うと言うことです。
そして「保証人」とは違い「連帯保証人」は、その責任から免れることができません。
連帯保証人の方でよく勘違いされている方（契約目に十分説明していますのでただごねているだけなのですが）で借主の賃料滞納により連帯保証人へ賃料の支払を請求しますと、「まず、借主へ請求してくれ。」と言われる方がおいでになるのですが、先程ご説明したように借主と同等の立場にありますので、請求されたときは支払をしなければいけないのです。
それだけ「連帯保証人」は責任の重いものです。
当社としては、それだけ責任の重いものですので、原則「親（両親）・兄弟」にされることを第一と考えています。
他の不動産会社でも、一般的には連帯保証人は「親族」に限定している場合が多いのが現状のようです。
親族と言うのは、親がいればまず親、それから近い親等の親族にお願いすようことになるでしょう。
ただし、そこで問題となるのは「支払い能力がある」ということです。
借主がお金を払えなくなったときにお金を代わりに払うだけの能力がなければ、貸主としては連帯保証人として許可が出ません。
親が年金暮らしだと連帯保証人として認められないケースもあり、また、連帯保証人の収入が少ない場合には、連帯保証人を二人立ててお願いするこもあるようです。
これだけ連帯保証人は「親」と言っても、事情によってすでに両親が他界されたいたり、依頼できない状況の場合もあります。
そんなときには、連帯保証人を代行してくれる会社があります。
当社でも代行してくれる保証会社を用意しておりますので、ご相談ください。
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投稿者 飯島 : 19:57
2006年01月10日
「新入生始動」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
１月も２週目にかかり、早くも日本大学・慶応大学などの新入生の住まい探しが始まりました。
昨年は、２月に入ってからの動きでしたから、今年は少し早めの動き出しのようです。
当社も管理物件のうち３月末までに退去される方の手続きもひとどおり終わりましたので、来週早々には「ひとり暮らし応援サイト」へ全ての物件を掲載できると思いますので期待しておいてください。
また、注意点としてはインターネットにて物件を検索してお問い合わせをいただく方が多数を占めておりますが必ず問い合わせをされる不動産業へ必ず来店され、その物件を見ることを行ってください。
なお、ボタン操作での入力ですから、間違いがないとはいえませんので、物件の条件なども再度確認してください。
インターネットは所詮画像の世界ですから、実際とは異なります。
まして契約条件などは担当者と顔を会わせて確認することがベストです。
当社は管理会社ですので、客付け会社とはことなりますのでその物件や入居後についてご納得いくご説明が可能となっております。
どんな些細なことでもご不明な点などございましたらお気軽にご連絡をください。
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投稿者 飯島 : 19:34
2006年01月06日
「プロパティ・マネジメント」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
５日より通常とおり営業しております。
皆様本年も飯島興産を宜しくお願い申し上げます。
当社が目指す賃貸管理（プロパティ・マネジメント）についてご説明させていただきます。
当社の管理は、プロパティマネージメントであり、プロパティ・マネージャーが管理を行います。
※プロパティマネジメントとは、不動産の経営管理業務を行うことであり、業務内容は賃料の回収から建物の維持管理全般を行う（場合によっては一部の管理の時もある。）ことであり、賃貸借契約や売買契約の代理業務まで及ぶこともあります。
※プロパティ・マネジャーとは、信用上の責任をビルオーナーに対してだけでなく、テナントに対しても負っています。
オーナーは投資に対する最大限のリターンを期待するのに対し、テナントはビルにおける機能の最大効率の実現を期待するでしょう。このような双方の期待に応えるために、プロパティ・マネジャーは建物の維持管理、リーシング、会計、税金、保険、不動産関連法、人間関係論に関して実務上の知識を持つ必要があります。
プロパティ・マネジャーの業務についてご説明いたします。
①建物の運営管理
②現業作業員の訓練
③メンテナンス及び修繕工事の管理監督
④メンテナンス契約に基づいた業者の作業状況の管理と監視
⑤建物管理に関する全ての経理・会計事務
⑥建物管理規約が遵守されているかの監視
⑦入居者のニーズ並びに契約更新要望の有無等、クレーム処理など入居者への対応処理
主な点は以上です。
管理の問題・空室の問題・滞納の問題・入居者の問題などでお悩みのオーナー様お気軽にお問い合わせください。
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投稿者 飯島 : 17:45