« 2005年11月 | メイン | 2006年01月 »
2005年12月27日
１年間ありがとうございました。
年末年始休業のお知らせ
毎度格別のご愛顧を賜りありがとうございます。
誠に勝手ながら、下記期間は年末年始の休暇とさせていただきます。何卒宜しくご了承の程お願い申し上げます。
平成１７年１２月２８日（水）～平成１８年１月４日（水）まで。
平成１８年１月５日(木)より通常とおり営業いたします。
投稿者 飯島 : 23:55
2005年12月23日
「家賃督促」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
賃貸管理を行っていますと、やはり家賃の督促については、頭を抱えるものです。
当社が管理を委託されていない方からも家賃の滞納についてどのようにすれば良いのか相談を受けます。
話を聞いていると、夜帰りを待って家賃の督促を行うようです。
「その督促を何度か行っているが、一向に支払ってくれない。」とのことです。
正直お話しますと、このような督促を行って見てもあまり効果はないでしょう。
滞納者の理由にもよりますが、理由によっては、一定の時期を見て、内容証明郵便にて督促することをお勧めいたします。
家賃の滞納などでお困りのオーナー様は当社へご相談ください。
回収方法をお伝えいたします。
それでは、内容証明郵便の出し方はどのように行うのでしょうか。
内容証明郵便とはどのようなものか。
内容証明郵便は、単なる手紙と変わりません。ただ、使用方法により、手紙以上の効果を発揮するのです。
家賃の督促などの内容証明を郵送する以前に必ず相手に家賃の請求を行い、それでも相手に誠意がない場合などにはじめて内容証明を使用することが大事です。
内容証明は、普通の手紙と異なり、一定の決まり事があり、これを守らないと郵便局は受け付けてくれませんので注意が必要になりますが、そんなに多くの費用の支出もありませんので、内容証明を利用されてはいかがでしょうか。
ちなみに費用は以下のとおりです。
●内容証明料
●手紙が１枚の場合 ４２０円
●手紙が１枚を超える場合、２枚目から１枚ごとに２５０円が加算されます。
●書留料 内容証明は書留にしなければなりません。４２０円
●通常の郵便料金 定型 ２５ｇまで８０円 ５０ｇまで ９０円
●配達証明料 内容証明を差し出す時 ３００円
●内容証明郵便を差し出した後 ４２０円
●手紙１枚の内容証明 郵便の場合ですと、最低、１，２２０円必要になります。
●不動産コーディネーター 飯島 誠のブログ
●飯島興産売買お役立ち情報（ブログ）
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
投稿者 飯島 : 17:00
2005年12月20日
「確定日付をご存じですか」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
皆様も経験があるとは思いますが、「言った、言わない。」でもめることも多いのではないでしょうか。
問題がこじれて訴訟になった場合、裁判所は、証人による証言および文書による証明という二つの事実を認定するようです。
しかし、虚偽の証言をする場合もあるでしょう。
裁判所は、どうしても文書などの証明を重視しようとしているようです。
その際に、「この書類はその時にすでに存在していた文書である。」と言う証明を出してくれるのが「確定日付」と言う制度なのです。
確定日付は、公証人役場にその文書を持っていき、公証人役場のスタンプを押してもらい、その日付のときにすでにその文書が存在していたことを証明する制度です。
私はこの制度を利用すべきだと考えています。
この確定日付は文書の原本だけではなく原本のコピーでも、そのコピーをした人が署名・押印すれば、それに確定日付を押すことができます。
それに毎日公証人役場に行かなければならない訳ではなく、１ヶ月に１回でも重要だと思う書類をコピーして、確定日付を打っておくだけです。
投稿者 飯島 : 23:33
2005年12月16日
「公正証書」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
当社は、住居系の賃貸物件と併せて商業系の賃貸物件の管理を委託させていただいております。
商業系の物件の契約の際、賃貸借契約書と併せて公正証書を作成するケースが最近多くなってきております。
皆様は、公正証書というものをご存知でしょうか。
公正証書は公証人役場で作る契約書のことをいいます。
公証人役場は、公証人が執務している場所で、公証人は、裁判官、検察官のＯＢの方が就任しているため、公正証書はすべての契約書に関して信用性が高く、特別な意味があるように思われがちです。
しかし、公正証書には特別な効力がある事柄と、通常の契約書と変わらない事柄がはっきり分かれています。
特別な効力のある事柄についてのみ利用することをお勧めいたします。
特別な効力があるのは、金銭の支払い約束に関する事柄です。
この事柄を公正証書にしておきますと、その公正証書は、判決と同様の効力があるのです。
つまり、相手がその金銭をなかなか支払わない場合に、その債権を回収しようと裁判をして判決をとらなくてもその公正証書に基づいて、相手の財産をいきなり差し押さえ、競売するなどのことができるのです。
ご存知のように裁判を申立てると時間とコストがかかります。
このような時間とコストをかけて判決を得ることなく判決と同様の効力を持つ公正証書は、大変に役立つものです。
投稿者 飯島 : 19:09
2005年12月13日
「解除？解約？」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
最近賃貸借に伴う用語について「？」と思う部分がありますのでご説明いたします。
賃貸借で「キャンセル」という言葉がよく使われていますが、これは正式な言い方ではありません。
「解約」と「解除」という双方の言葉も意味が違うのです。
混同しやすいのですが、「解約」とは、賃貸借契約などのような法律関係を生ずる契約の効力を将来に向かって消滅させる当事者の一方的意思表示のことを言うようです。
つまり、「解約」とはいたん締結した契約をある時点にて終了させることに対して使う言葉のようです。
そして「解除」とは、契約の効力を解消させてその契約が始めから存在しなかったものと同様の法律効果を生じさせる事を言うようです。
たとえば、賃貸借ではありませんが、売買契約を締結後において引渡しまでの間に契約を取りやめる場合、「解除」ということになるようです。
混同しやすいのですが、言葉で誤魔化されないためにも、覚えておくと良いかも知れません。
投稿者 飯島 : 17:39
2005年12月09日
「時効について」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
以前、不動産奮闘記の中で境界の越境による時効取得について記載いたしましたが、お金の貸し借りについても時効がありますのでご紹介いたします。
犯人が５年とか１０年の間捕まらずに逃げ切ると時効により逮捕されない。という法があります。
お金やモノの貸借りにおいても、同様に時効があります。
そこで今回は時効についての言葉の意味について触れてみたいと思います。
時効の主張と放棄時効主張とは？
「時効だから、支払いません。」時効の完成を主張することです。
法は権利を主張しないと保護しないと言う考え方から、時効成立について主張しなければ認められないのです。
時効が成立しているにもかかわらず、代金の一部などの支払いを行ってしまったり、債務の承認をしてしまうと時効そのものの効果はなくなります。
その逆に相手が時効を主張を行わないと、いつまでも請求を出来ますのできちんと内容証明書で請求を行い、債務を相手に承認させてしまうのです。
取り急ぎ支払いをしてもらい債権を保護をいなければなりません。（時効の中断）
時効放棄とは？
「私は、時効の利益など受けません。借りたものは返します。」という主張です。
時効の停止と中断時効は停止・中断の主張をしないと認められないようです。
必ず内容証明郵便で通知してください。日付が確定されませんと主張をしたという証拠になりませんのでご注意ください。
時効停止
「中断」の手続を今すぐ執ることが出来ないが、時効まで時間がない。と言うときには、一定の期間、時効の完成を猶予してくれる方法があります。
内容証明郵便など、確定日付のある書面にて相手方に対して催告を行うのです。
時効中断
「時効の中断」を行うことにより、時効の進行は止まり、進行の始めに戻るようです。
以下の場合が、「中断」したことになります。
①裁判上の請求・②差押えなど・③差押え、仮差押え、仮処分などです・④承認
取り急ぎ、内容証明郵便で相手に請求を行い時効を停止させなければならないでしょう。
６ヶ月間の猶予ができますのでその間に、裁判手続きを執ってください。
その他ご質問などございましたら当社までご連絡ください。
投稿者 飯島 : 17:11
2005年12月06日
「ひとり暮らし応援サイト」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
学生・単身者のための「ひとり暮らし応援サイト」をアップいたしました。
当社は１１月の中旬からの予定でしたが、今まで遅くなり、大変失礼いたしましたが出来上がりましたのでご覧ください。
内容の方は、 一人暮らしの基礎知識・ お部屋探しの基礎知識など役立つ情報を掲載しております。
また、物件の情報は現在入居中のお客様より退去の情報が入り次第掲いたします。
そのほか、ご質問などどしどしお寄せください。
投稿者 飯島 : 19:37
2005年12月02日
「賃貸住宅フェアー」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
今日・明日と全国賃貸住宅新聞社主催の賃貸住宅フェアーが開催されておりますので、東京ビックサイトまで行ってきました。
このフェアーは毎年行われているのですが、各不動産業者・管理業者そしてその関係会社が自社の商品などをアピールする場なのですが、
そのほかにも各会場にて一般の方が聞いてもおもしろい内容の講演などもあり、一度は行って見るのもよろしいのではないでしょうか。
今年は、仕事の関係にて２時間ほどしか居られなかったのですが、一つ気になった事があります。
例年はそれほど気にならなかったのですが、家賃保証・空室保証など賃貸の供給過多による空室対策を宣伝する会社が非常に多くなっていると言う点です。
オーナーからみれば家賃保証・空室保証など非常にありがたい事ではあるとは思いますが、これだけの数の会社が競って商品を展示すると、今後の賃貸はどのような状況になるのだろうと本気で考えてしまった次第です。
しかし、いろいろな面で参考になると思いますので、ご興味のある方は行って見てはいかがでしょう。
投稿者 飯島 : 23:27