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2005年11月29日
「入居申込書」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
気に入った賃貸物件に入居しようと思ったら、まず入居申込書に必要事項を記載し、審査を得なければなりません。
さて、この入居申込書とは一体どのような書類なのでしょうか。
簡単に言うと借主が貸主に対し、履歴書のようなものです。
契約が終了し、入居した後にもこの入居申込書に事実と異なることが判明した場合には解約できる大切な書類なのです。
さて、話は変わりますが、審査とはどのようなものでしょうか？
基本的には、年収（支払能力）・職業（勤務先）・保証人（続柄）・人柄等をまず見るケースが多いようです。
年収はあくまで家賃との相関によります。
通常賃料は、年収の３０％以内に収まっているかなどを確認します。
そしてよく問題となるのが転職されて間もない方です。
転職されて年収があがっていれば説明もつくのですが、下がっている場合などは、説明が必要になるでしょう。
●職業は意外と重要です。
先ず雇用形態。
定着性の低い雇用形態は敬遠される傾向にあります。その際には、収入のある身内に契約者になってもらい、そのほかに保証人を付けてもらう必要が出る場合もあります。
フリーター、派遣・契約社員などの方が該当するかも知れません。
面倒でも、当社の担当と詳しく相談をされることをお勧めいたします。
●保証人は審査の要
基本的には本人と同等以上の収入があり、本人との続柄は親・兄弟・祖父祖母が望ましいようです。
ただし、祖父祖母は年齢的に支払能力の問題がありますのでできる限り、実際上は親兄弟に頼むように考え他方が良いでしょう。
保証人の収入と続柄。この二点をクリアーしないと間違いなく審査上はマイナス要因となります。
●ある意味最重要項目は人柄です。
入居審査は滞納に対する支払能力調査だけではありません。
集合住宅で問題を起こしそうかどうかなども重要な点なのです。
大まかに以上のような点が問題になる点だと思いますので、ご注意ください。
投稿者 飯島 : 17:40
2005年11月25日
「代理人」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
当社では、管理の付帯事項において、家賃の滞納者への督促・訴訟の申し立て等を行っております。
最近では、借主（滞納者）が弁護士・行政書士などを代理人として当社との調整に立てるケースが増えているようです。
当社としては、専門家と話をしたほうが早いので助かりますが、中にはユニークな考え方をお持ちの方もおいでになります。
先日も滞納者の代理人として連絡があり、こちらとしては代理権限について確認してみると「委任状はもらっていない」とのことでした。
委任状がない以上、当社からいくら滞納者であろうと内容について話はできませんと伝えると、喚く・騒ぐでどうしようもない状況。余りにもうるさいので、電話を切りました。
笑い話としては面白いのですが、専門家がこの程度ですから困ったものです。
さて、本日は、委任状の意味について説明したいと思います。
委任状の説明をする前に代理について説明したいと思います。
代理人がその相手方と約束をした場合には、約束をするのは相手方とその代理人です。
その約束を守らなければいけなくなるのは、相手方と、代理人に代理権を与えた本人です。
相手方と代理人との間には約束を守らなければならない義務などは発生しないのです。
代理はこのような制度であることを考えると、本人の立場が非常に危ういものであることがわかると思います。
つまり、代理人が約束した事柄を一方的に守らなければいけなくなってしまうからです。
この本人の立場を守るために、代理人が行える権限を制限するものとして存在するのが、委任状なのです。
委任状を作成するには、本人の権利を守るために、代理人が行える権限を明確に記載することが必要となるのです。
しかし、委任状の記載はこのような趣旨に沿ったものではなく、きわめて単純な記載がなされているだけなのです。
本人がある不動産を賃貸しようと思って代理人に委任状を出す場合においても、委任状には「○○不動産に関する一切の件」などという書き方をしています。
これでは、○○不動産を賃貸することはもちろん、売買することも自由になってしまいます。
皆様も委任状を出される場合には、よくその辺をご注意ください。
投稿者 飯島 : 16:36
2005年11月22日
「ひとり暮らし。」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
１２月１日にアップする「一人暮らしサイト」の情報収集・説明書の内容確認などバタバタとしています。
当初は１１月中旬からアップする予定でしたが遅くなりまして申し訳ございませんでした。
一人暮らしに欠かせない情報などを取り寄せてアップの準備を進めていますのでもうしばらくの間お待ちください。
以前にもお話いたしましたが、今年は学生の方の動きは例年より早めのです。
学生の方の動きを聞いていますと、１２月中ないし１月には部屋を決められるように、
その間に物件を色々見て回りたいとのことのようです。
現在、お部屋を探している学生の方は新入生のとき、慌てて入居をしてしまい、そのため、思わぬところで我慢できず新しいお部屋を探しているのです。
そのため、新入生が探し始める１月まではゆっくり物件を見ながら探すようです。
ゆっくり探すにも限度がありますが、何事も早めに準備をされた方がご自分の気に言ったものを選ぶことができると思います。
慌てて探すと、数年後に再度探すことになってしまいます。
くれぐれもそのようなことがない様ご注意ください。
投稿者 飯島 : 15:39
2005年11月18日
「一人暮らしには、１ＤＫも人気です。」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
もうすぐ学生の時期を迎えますが、１Ｋ・１Ｒのほかに１ＤＫのタイプも学生・単身者の方に人気があります。
そこで今回は、１ＤＫについてご説明いたします。
まず当社の管轄するエリアにおいては、ＤＫの広さについて、６畳以上である必要が定義の問題上あります。
基本的に１ＤＫは居室１室に６畳以上のＤＫ。
専有面積では、 ３０平米前後から３５平米程度、ＤＫ・居室の広さ・収納・水まわりの広さなどがその間取によって若干違うようです。
１Ｒ・１Ｋと比べ、専有面積が広くなる分、バス・トイレは独立型がとなります。
また、別に洗面所が独立となっている部屋もあります。
収納については、１間から１間半が一般的です。
下駄箱、キッチンにも収納のある間取りが多いようです。
１室が和室という場合が少なくないので、クロゼットよりは押入れが多く、収納量も大きくなります。
ただし、この地域では、１ＤＫの間取は築年数が古いものが多いので１Ｒ・１Ｋと比べて何が必要なのかを明確にして探す方が良いでしょう。
投稿者 飯島 : 21:55
2005年11月15日
「３部屋以上の物件が出てきました。」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
今週は３ＬＤＫの物件が出てまいりました。
現在、図面などを製作中ですのでもうす少しの間、お待ちください。
いままで、間取の説明をしてまいりましたが、今日は３ＬＤＫのついてご説明いたします。
まず、専有面積では５０平米から６０平米が中心となります。一部には７０平米近い部屋もありますが、希少であると言えます。
広さには幅があるようです。
違いとしては、各居室、ＬＤＫの広さ等の部分。
居室は洋室２室、和室１室という組み合わせが中心です。
水まわりはバス・トイレそして洗面所のあるタイプが多いですね。
キッチンも広めにできています。
なお、今回出ました物件の概要は、
賃料／月額１００，０００円
共益費／月額２，０００円
礼金／１ヶ月分
敷金／２ヶ月分
専有面積／６５．７８平米
構造／軽量鉄骨造２階建の１階（角部屋）
築年数／平成９年９月築
間取／３ＬＤＫ
となります。当社の管轄する地区では、３部屋以上の物件が少なく希少な物件です。
ご興味のある方は、現地での確認をお勧めいたします。
投稿者 飯島 : 17:17
2005年11月11日
「一人暮らしが選ぶ間取りの特徴」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
当社の管轄する地域においてワンルームの専有面積は１８平米前後が中心です。
間取りの詳細は、玄関からキッチン、水まわり、トイレそして居室部分が６畳前後に収納という具合です。
現在、市場に出ているタイプですとバス・トイレの一緒のタイプが多くですね。
ここ数年は、「バス・トイレ別々の方が使いやすい」・「居室ももう少し広く」、との声が多くなってきております。
ここ１．２年の新築では２０平米以上が増えています。
お部屋として使えるスペースとして考えると７畳～８畳程のお部屋も出てきました。
また、要望に応えるようにバス・トイレは別々、ガスコンロ、さらにＩＨのキッチンも登場しております。
収納部は大きなポインで「より多くの収納を。」と言う声も有りますが、さすがに学生向けの予算ですと収納は、１間程度のクローゼットが大半となっております。
クローゼットに洋服類を入れる場合には問題ないが、そのほかに寝具等を入れようとすると奥行きの問題など無理があるかも知れませんね。
和室の間取りですと、天袋のついているものありますので、便利かも知れません。
そのほか、またロフト付きなどの物件も数はすくないですがあります。
ただ、冷暖房の効率などを考えるとどうなのでしょうか。
これから、学生の方の需要が伸びる時期となります。
当ホームページにおいても１２月１日から「一人暮らし応援サイト」をオープンいたしますので、ご参考にしてはいかがでしょうか。
投稿者 飯島 : 23:55
2005年11月08日
「新婚カップルが選ぶ間取りの特徴」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
当ホームページにおいて特選情報は1ヶ月以上新婚カップル向けに２ＤＫ物件を掲載しているが何件は成約至っております。
この時期だけが２ＤＫが成約しているわけではなく、２ＤＫは年間を通して新婚カップルに人気の間取りなのです。
また逆に中古・新築ともに当地域においては物件は豊富で探しやすいのが特徴です。
ただ、このタイプは決まるのも早いので早めに現地をチェックすることをお勧めいたします。
それでは、２ＤＫ物件の特徴を以下のようにまとめてみました。
●専有面積は４０平米前後が中心。
●新築ではさらに広めの５０平米前後の部屋も市場に出てきております。
●間取りの内訳は、６畳の２部屋・ＤＫは６畳以上（１部屋４．５帖もあります。）
●２部屋の内１部屋はＤＫに接しており、襖、扉にて仕切りがされております。
●この部分を開放してＬＤＫとして利用できるような配置になっていることが多い。
※お子様が生まれある程度の年齢までは、ＬＤＫとして利用できます。
●１室は和室という可能性も高い。
※ベットはスペースをとられますが、布団だと余計なスペースを取ることはありませんので和室もなかなかいいものですよ。
●収納は１間半から２間です。
間取りの詳細につきましては、特選物件にて掲載しておりますのでご参考にしてください。
投稿者 飯島 : 22:22
2005年11月04日
「学生の方が動いてきました」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
１０月の終わりから学生の方（在学生）が賃貸物件を探し始めた様子です。
この時期は在学生が探し始めるのですが、
入居されるとき、急いで探したので色々な問題にて別のお部屋を探される理由が非常に多いのです。
しかし、現実的に入試の時期から考えますと急いで探さなければならない事情もわからなくはないのですが、
せめて、新入生の方は３月はじめまでにはお部屋を探されたほうが良いでしょう。
せっかく入居したお部屋ですから、最後までお住まいなられたほうが費用の面でも違いますから。
仮に、５万円のお部屋に入居してまた、２年後あたりに５．５万円別のお部屋を借りますと、
その際の支出として、敷金・礼金・仲介手数料・引越し代それにカーテン代など雑費などもかかりますから、ざっと３０万円前後の費用がかかります。
※敷金（２か月分；１１万円）＋礼金（１ヶ月分；５．５万円）＋仲介手数料（５．７７５万円；消費税込み）
＋引越し代・カーテン代など＝約３０万円
事前に情報を掴んでおくと後悔されないでしょう。
当社のホームページ上においても１２月１日（当初１１月１５日）から学生専用のページをアップいたしますので、事前に参考にしてください。
投稿者 飯島 : 18:16
2005年11月01日
「米国の不動産管理業とは？」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
さて、今回は米国の賃貸管理はどのように行われているのでしょうか。
日本の賃貸物件の入居者は「家賃」と「共益費」を支払うケースが多いようです。
そして「共益費」はビルなら坪何千円というように定額になるのが普通のようです。
米国で多いのは実額精算というやり方のようです。
共益費は実額を負担するという考え方です。共益費部分の支払いを入居者が直接負担する場合には分りやすいのですが、たとえ共益費込み家賃の場合でも精算をすることが多いようです。
契約初年度は共益費込みのままとしてその初年度を基準として２年目以降は精算をします。
初年度の共益費(管理委託費や清掃・警備・設備メンテナンス等々を含む)実績を基準として翌年にその基準を上回る場合にはその分の差額分を賃料で調整することになります。
実額清算や賃料調整をしようとすれば、情報を透明にし公開することは必須です。
米国の不動産管理会社の業務
米国では共益費は家賃とは切り離してテナントが負担します。
共益費が高ければそれを負担するテナントはオーナーに文句をつけます。オーナーが放置すればビルの評判と価値は落ちてしまうのです。
オーナーは管理会社を何の理由もなく事前予告で解約をすることが可能なのです。
解約されないためには管理会社はサービスのレベルを常に高くしなければなりません。
たとえば、「清掃などを外注する場合、いくらかかります。」と正直に報告しなければならないのです。そこで上乗せやリベートをとることは倫理上問題となります。
現在、ＣＰＭのセミナーをうけておりますが、まず最初に受ける授業が「倫理」なのです。
管理会社として必要な利益は堂々とフィーとして請求し、清掃費修繕費の上乗せ等をしてオーナーやテナントの知らないところで儲ければルール違反なのです。
管理会社の業務は、物件管理を通じて、オーナーの利益を最大化することなのです。
それはサービスを高めて、優良テナントに喜んで入居継続してもらうことでもあります。
それによりビルの価値が上がるのです。
競争に生き残る管理会社は、業務レベルも高く、倫理的に信頼でき、顧客の財産価値を高める会社です。社会から信頼される会社となります。その結果として米国での不動産管理会社のマネージャーは社会的ステイタスも給与水準も高いようです。
投稿者 飯島 : 16:56