« 2005年09月 | メイン | 2005年11月 »
2005年10月28日
「不動産管理業の業務とは？」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
今回は、管理業務としてどのような業務が対象になるのか考えてみたいと思います。
まず、大まかに分けてみますと、
①契約管理業務
②物的管理業務
③コンサルティング業務
④その他の業務（警備など）
の４種類ほどが考えられます。それでは、この４種類の内容はどのようなものになるのでしょうか。
①契約管理業務
Ⅰ賃料等の徴収・未収金の督促・管理費等の支払代行・月次報告書
Ⅱ運営調整業務
引渡立会い・設備の苦情等への対応・借主の対応・連絡調整・有害行為への対応・設備などの諸所轄官庁への届出代行・台帳管理・空室管理
Ⅲ契約更新業務
更新関係の業務
Ⅳ解約業務
解約に伴う業務
②物的管理業務
Ⅰ清掃業務
Ⅱ設備管理業務
③コンサルティング業務
Ⅰ管理規約の策定・管理・助言など
Ⅱ賃貸経営の企画・修繕建替え計画の策定・管理・助言
④そのほか
警備業務など
となるようです。また、平成１５年３月より国土交通省：賃貸不動産管理業に関する研究会が発足し、研究が重ねられています。
今後日本の、不動産管理業においてはかなりの変化が見られるはずです。
投稿者 飯島 : 15:05
2005年10月25日
「不動産管理業はどの法律に抵触するの？」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
現在、日本の賃貸不動産管理業の位置づけについてご説明いたします。
不動産業の業態は、不動産開発・分譲業・不動産流通業・不動産賃貸業および不動産管理業の４つに分類されているのです。
もう少し細かく分類をご説明いたしましょう。
①不動産開発・分譲業・・・・宅地建物取引業法
②不動産流通業・・・・・・・・・宅地建物取引業法
③不動産賃貸業
住宅賃貸業
オフィス賃貸業
④不動産管理業
賃貸住宅管理業
ビル管理業
マンション管理業・・・・・・・・マンションの管理の適正化の推進に関する法律
このうち、不動産開発・分譲業・不動産流通業については、宅地建物取引業法により業規制されております。
不動産賃貸業については、法による規制はありません。ただし、貸主と借地・借家人との法律関係については、借地借家法により規制がなされています。
不動産管理業につきましては、マンション管理業について平成１２年１２月に成立した「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」により業規制がなされることになりました。
その他の不動産管理業については特段の業規制はないのが現状なのです。
実は、当社がプロパティ・マネジメントを取り入れてＣＰＭのセミナーに参加しているのは、現状において不動産管理業についての取り決めなどがいっさいないからなのです。
投稿者 飯島 : 17:02
2005年10月21日
「プロパティ・マネジメントって何？」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
当社のホームページをリニューアルして、２ヶ月が経過しました。
お問い合わせやご質問などをいただく際、プロパティー・マネジメントについて多くご質問をいただきます。
たとえば・・・
現在、管理を任している会社にプロパティー・マネジメント（以下、「ＰＭ」という。）について質問をしても回答がかえってこない。
通常の管理会社とプロパティー・マネジメントの違いはどのようなところなのですか？
ＰＭは大手の不動産業社でしかできないのでは？
など様々なご質問がございます。
中には、「飯島さんは相続やＰＭなど様々な部門を手がけているが全てこなすことができるんですか？」などご質問をいただきます。
そこで今回から数回にわたり、当社の考え方・ＰＭとは・ＰＭと通常の不動産管理会社の違いを簡単ではありますがご説明をさせていただきます。
一言で言ってしまうと、「オーナーの立場に立って利益を最大限に求める。」役目であると思います。
現在、ＣＰＭのセミナーに参加させていただいておりますが、講師は主にアメリカの方によって行なわれのです。
その際に話を聞くと日本の賃貸業とはかなり違い、完全なるオーナーの代理人であるとのことです。
日本の管理業においては、仲介からの延長戦上にて管理を行うといった流れであるという点から見れば違いが見えてくるはずです。
ＰＭとは、オーナーの代わりに経営の代行を行う意識において利益を優先して考えるプロなのです。
わかりやすく言えば、資産運用の専門家としてオーナーの物件に対して最大限の利益をもたらす立場にあるのがＰＭ（プロパティー・マネジメント）なのです。
投稿者 飯島 : 19:15
2005年10月18日
「空家のご相談は・・」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
最近になり、ご自宅や使用していない不動産を賃貸に出したいがどのようなサービスがあるのか？
と言った内容のご質問がございます。
ここで当社のいくつかのサービスをお伝え致しますのでご参考にして下さい。
●転勤者の留守宅を定期借家契約にて期間を限定し、賃貸住宅として活用します。
国内外に赴任される転勤者の留守宅を、定期借家契約にて企業の借上げ社宅や個人の方へ賃貸住宅として賃借人の募集から帰任時の明け渡しまで賃貸運営業務を全て当社がお手伝いいたします。
●ご利用予定のない所有家屋やセカンドハウスなどを、賃貸住宅として活用します。
ご利用予定のない所有家屋やセカンドハウスなどを、賃貸資産として活かし、入居者の募集から契約､入居者からの申し出事項対応、更新、解約までの面倒な賃貸運営業務を総合的にお手伝いいたします。
●賃貸に出したくない方は、当社が責任を持って不在時の空家を管理します。
留守宅を空家のままお預かりし、毎月１回～４回、通風・清掃に伺い、約３ヶ月毎に業務報告を書面にて行います。
雨漏れ・水漏れ・第三者の侵入から、郵便物の到着や近隣からの申し出まで、発見事項の報告はもちろん、帰任時のリフォーム・リニューアルのご相談も承ります。
詳しくは、当社、までご連絡下さい。
投稿者 飯島 : 21:20
2005年10月14日
「アメリカのリスクマネジメント現状」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
現在、ＣＰＭの講習に参加しております。先日も３日間（７日・８日・９日）ＣＰＭの講習がありました。
今回のテーマは「不動産のメンテナンスおよびリスクマネジメント」でした。
当社も管理を行っている以上、リスクマネジメントは非常に興味があるところ、
一体アメリカのリスクマネジメントはどのような状況なるのか非常に興味がありました。
その講習の中で記憶に残ったのは、
アメリカでは愛国者法という法律に基づいて「特に指定された国民と遮断された人のリスト」（ＯＦＡＣ ＳＤＮリスト）というものがあるようです。
何かというと、テロリストのリストなのです。
話によると随時更新されていてその数は２１０ページになるようです。皆様も一度ご覧になったらいかがでしょうか。
もうひとつは、日本では現在「宅配ボックス付」・「オートロック付」マンションなどが流行しております。しかし、アメリカなどではテロの予防のため、「宅配ボックス」は撤去される方向だと言うんです。
何かと便利というものでも、隠し場所として使われる可能性があるのだそうです。
日本もいつか見直される時期が来るんでしょうか。
話は変わりますが、最近「秋のブライダルシーズン」というチラシをよく見かけるようになりました。
先日も書きましたが１１月・１２月は結婚式が非常に多い月のようです。
賃貸部門もその気配が一層強まって参りました。
皆様のご不安な点などを相談しながら、進めて参りたいと考えております。お気軽にご来店ください。
投稿者 飯島 : 18:21
2005年10月11日
「検討する際の不安」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
朝、会社に来ましたら、一番で電話がありました。
お話を聞いていましたら、当社の賃貸のお客様であり紹介を受けた物件に入居をお考えになられているとのことでした。
お客様には、物件の概要（図面・概要など）が掲載された図面をお渡しをしているのですが、その中に「ＣＡＴＶ」という記載があります。
お客様は「ＣＡＴＶ」という意味が解らずお問い合わせをいただいたのですが、意味は「ケーブルテレビ」です。
お客様へは十分ご説明をさせていただいいるつもりなのですが、大変申し訳なく失礼をした次第です。
当社は、本サイトにも掲載しておりますが、物件の概要を掲載しております。
今回は、概要を記載しているからというわけではないのですが、ご説明が足らずに本当にご迷惑をおかけいたしました。
何かをご検討されるときは、私もそうなのですがほんの些細な事が気になり、不安になるものです。
今後、このようなことがないよう十分注意いたします。
お客様にご説明を行い、謝罪させていただいたのですが、
「いいのよ。そんな気にすることないんだから。」と。
皆様も当社にお気づきの点などございましたら、お伝えください。
投稿者 飯島 : 17:57
2005年10月07日
「個人情報保護法から半年」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
今年の４月から個人情報保護法が施行され早く半年が経ちました。
施行される以前は、不動産業界も、
「お客様に説明する書類はどうする？この場合はどうなるの？」と言った具合にテンヤワンヤしていましがどの会社においても十分な対応がなされていると思います。
当社において個人情報保護法が適用されても、以前からプライバシーについては、十分対応できるようにしておりましたので、問題はなかったようです。
ただ、法の施行後においては、やはり本人確認を必ず行うようにしておりますので、お客様にはご迷惑をおかけする場面もあるようです。
また、当社へご来店いただきますと、店頭に当社の「個人情報取扱いに係わる当社個人情報保護指針」をどなたにも閲覧またはお持ちいただけるようしておりますのでぜひ一度ご確認ください。
今後も十分な対応をしてまいりますので、ご安心ください。
投稿者 飯島 : 21:27
2005年10月04日
「インフォームド・コンセント」・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
１０月３日ついに郵便局より投資証券が発売されました。
郵便局の局員にとって初めてのリスク商品を取り扱うわけです。
リスク商品を取り扱いというのはかなり大変な苦労があるかとは思います。
先の衆議院選挙において小泉首相が郵政の民営化を中心に
「民営化をするのか、しないのか」で世間をにぎわして間もないこの時期になれない投資証券を扱うのですから大変でしょう。
説明を間違えると「何が、民営化だ。」「本当に民営化するのか。」など、郵便局の方には関係のないことで文句を言われるんではないでしょうか。
個人的な話なのですが、私の先輩など知り合いが郵便局に務めていますので陰ながら応援させていただいております。
「がんばれ！」
話は変わりますが、最近になり、色々な方面にてインフォームド・コンセント（十分な説明と同意）が大事なんだ。と耳にします。
インフォームド・コンセント（十分な説明と同意）とは「お客様との間にて一方通行的なものではなく、少なくとも同意に基づいた平等な人間関係が望ましい。」ということのようです。
常に同じ説明をしている者にとって、気がつかないうちにお客様のことを「こう考えているだろう」、「こうに決まっている」と話を聞かないうちに決め込んでしまうことが多いようです。
お客様一人ひとりのお話を聞いて、その方がどのようにすれば一番良いのかを考えなければいけない。
当社も、インフォームド・コンセント（十分な説明と同意）を肝に命じて行きたいと思います。
投稿者 飯島 : 18:56