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2005年09月30日
家賃滞納処理・・・・・湘南藤沢の賃貸管理 飯島興産
今日は期末の忙しさでお疲れになった方も多いんではないでしょうか。
私も藤沢税務署、関東財務局、横浜地方裁判所を回って相続処理、青地の整理そして家賃滞納者への訴訟手続きの相談を行ってきました。
私も疲れてしました。(情けない。)
実は、月末に行う予定など無かったのですが、担当者の方との日程が合わなかったり、で今日に重なってしまった次第なのです。
ところで、家賃の滞納処理について教えてほしいとお問い合わせがありましたので簡単ではありますがお話したいと思います。
家賃の滞納について３ヶ月も４ヶ月もそのままの状態にされている方も多いと聞きます。
家賃を１ヶ月払えない方がその翌月に２か月分を払えるとは通常考えにくいです。
その月に何らかの事情によって払えない場合もあるかとは思いますが、まずは無理でしょう。
２ヶ月滞納した場合にはすぐに分割にて支払う方法にて支払う旨を掛け合うべきでしょう。
経験からお話すると２ヶ月以上滞納のある方で分割の方法を拒否される方は、間違いなく滞納が続く方です。その意味からも、
当社の場合（管理物件の場合）には通常２ヶ月の滞納が発生した場合において法的措置を見据えて措置を執ることにしています。
何がなんでも法的措置を行うわけではありませんが、最悪のケースを考えながら行動しませんと後手後手に回ってしまい、最終的にはオーナー様に迷惑がかかってしますのです。
それに何ヶ月も滞納していると支払うのも大変です。
督促の方法については、その滞納されている方の今までの状況によって異なりますので詳しくはお話できませんが、区切りを付けて内容証明書（配達証明付）を送達するべきでしょう。
内容証明書を送達すると余計関係がギクシャクすると思われている方が多い様ですがとんでもない考え違いです。
内容証明書は、その問題をどのようにするのかという質問書みたいなものです。
質問書を出すのですから当然に回答があるはずです。
逆に回答を出せない方はそのことに逃げてる方と受け止めてよろしいのではないでしょうか。
つまり、相手の意思を確認する方法なのです。また、家賃の滞納においては、いきなり訴訟を起こすことはできません。一度、内容証明にて相手に滞納の有無等について通知を行う必要があるのです。
２ヶ月経過して分割案も受け入れない方であれば内容証明書を送達するべきでしょう。
そして、３ヶ月を過ぎれば訴訟を提起します。
予断ですが、３ヶ月以上の滞納者には訴訟を起こして判決をいただけるが、２ヶ月だと判決をいただけないと言われる方が専門家の方でも多いですが、決してそんなことはありません。
問題なのは、滞納者が滞納を行ってから、オーナーに対してどのように対応してきたか、また、そこに信頼関係の破壊があるかどうかであり、３ヶ月だと大丈夫、２ヶ月だとダメということでは決してないのです。
そして何より、訴訟を行う最大のメリットは、公平な第３者(この場合、裁判官となります。)に誰がどのように問題があり、今後どうするのかを決定事項として決めてくれる点です。
たとえば、両者が和解すれば和解調書も作ってくれるのです。訴訟費用にしても、ほんの数万円で済みます。
「あいつは、支払いもしないとんでもない奴だ。」と言う前に正規の方法にてお話会い(訴訟)を行い今後のことを決断されるのが良いと思います。
人を恨むようになる無駄なエネルギーを使って支障をきたします。
もし、滞納など賃貸のトラブルがございましたらお気軽にご相談ください。
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お問い合わせは、こちらから。
投稿者 飯島 : 21:37
2005年09月27日
ブライダルシーズン到来！湘南の賃貸・管理は飯島興産
関東地方では、何とか台風の影響がなく、ひと安心いたしました。
やはり、台風の後は雨漏り等が心配になります。
以前は、この地域は今のようにケーブルテレビではなく、屋根のうえにアンテナを設置しておりましたので、台風以外でも風の強い日にはよくアンテナが動いて屋根に上って位置を直したり、電気屋さんを呼んで修理していただいたものです。
それが今では、ほとんどの地域にてケーブルテレビが普及されていますので、心配ごとが減って非常に助かっております。
今年は、台風の大型が騒がれております。皆様くれぐれも気をつけてください。
前回のブログでもお話したように、賃貸物件をお探しの方が２３日・２４日・２５日の３連休に非常に活発な動きをみせられました。
当社でもこの３連休にて６件の申込みをいただきました。皆様ありがとうございました。
担当者の話を確認すると１１月・１２月ご結婚されるカップルの方が大半のようです。
今後、ブライダルシーズン前１０月いっぱいまでお探しの方が増えることが予想されます。ちょうどと言っては何ですが、今年は８月・９月に転勤された方、または、不動産をご購入された方が退去されましたので、お客様のご希望をかなえられる物件をご紹介できると思います。
せっかくの新しい生活のスタートです。当社も全力にて皆様のお住まいになるお部屋をお探しいたします。ぜひ、一度当社へお問い合わせください。
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※湘南の賃貸探しなら、飯島興産が解決いたします。
お問い合わせは、こちらから。
投稿者 飯島 : 19:02
2005年09月23日
お部屋探しマニュアル（今日は秋分の日そして・・・）
今日は秋分の日、暑い一日となりました。
なんでも、明日は台風の影響にて雨の予報だそうです。
この時期、お子様をお持ちの家庭では、お子様の運動会と重なり「明日は雨か？順延は何時だ！」と大変なんではないでしょうか。
ちなみに当社の専務も幼稚園と小学校のお子様（女の子）を持つ父親であり、「明日は雨だ、晴れだ」と騒いでいます。
ところで、ご存知でしたでしょうか？秋分の日と春分の日は昼と夜の長さが同じになることを。
ということは？これからは昼間の時間が短くなってくるということですね。
賃貸物件をお探しになる方にとって、日当たりの点は、お探しするうえでのポイントです。
また、そのお部屋の向き、階数、隣地建物等の関係にて日当たりが違って訳です。
当社はその辺のことにつきましてもご説明のうえ、対応いたしますのでご安心ください。
いつでもお気軽にお電話・ご来店をお待ちしております。
そして今日は、当社も加盟している全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)が１９８４(昭和５９)年に制定した不動産の日なのです。
秋は不動産取引が活発になる時期であることと、「ふ(２)どう(十)さん(３)」の語呂合せから来ているようです。
《参考》
太陽の高さ（太陽高度）は、緯度を調べれば簡単にわかります。
たとえば「冬至」は、一年のうちで、最も太陽高度が低くなり、一日の長さが一番短い日となります。
例えば、東京の緯度は北緯３５．５度で、これに地球の傾きの２３．５度を足して、９０度を引くと３１度になる。
計算式「３５．５+２３．５-９０=３１」この３１度が冬至の時の南中高度になります。
札幌では２３度。沖縄那覇は４０度で北に行くほど太陽高度は低くなるわけだが、北緯６６．５度より北になると太陽高度は０度以下になり一日中夜の世界になってしまいます。
また、逆に夏至の場合の計算式は「３５．５-２３．５-９０=７８」この７８度が夏至の時の南中高度になるわけです。
気象統計学的には、東京など太平洋側の地方は夏至のころより、冬至の１２月や１月の方が日照時間が多いです。
従って、昼が短くても冬至頃が、太陽の暖かい光をいっぱい受けられるということなのです。
《日当たりの太陽の位置について以下の図のような関係となりますのでご参考にしてください。》
投稿者 飯島 : 21:39
2005年09月20日
お部屋探しマニュアル（あなたは入居の際、何を基準とする？）
朝夕はだいぶしのぎやすくなってまいりました。
しかし、今年の夏は本当に暑く感じました。
これから、涼しくなって来ますと賃貸をお探しになるお客様がぐーんと増えてまいります。
例年の傾向ですと、１年のうち２つのグループに分けられると思います。
２月から４月の第１グループ、９月から１０月の第２グループと言う風に。
これからの時期第２グループの方が集中してお越しになられると予測できます。
ちなみに単身者（主に学生の方）は１１月中旬から３月中旬が非常に多くなられます。
最近の賃貸をお探しの方の傾向として、２ＤＫ、３ＤＫという部屋数重視から１ＬＤＫ、２ＬＤＫとＬＤＫの広さを重視される方が多くなってきております。
ただ、この地域（長後から善行）あたりの地域の賃貸住宅というのは、２ＤＫ、３ＤＫが非常に多い地域です。
当社の取り扱っている物件につきましても２ＤＫ、３ＤＫが多いのですが、ＤＫ（ダイニングキッチン）に接して洋室があるタイプが多いものですから、入居者の方にお尋ねしますと「うちは、ドアを開けてＬＤＫとして使っているんですよ。」というようなご返答が多いのです。
インターネット、情報誌などで２ＤＫ、３ＤＫと記載されていますと、希望の間取りではないと考えてしまうかたも少なくないと聞いております。
ご希望の間取り等をお伝えいただければ、ご希望にあったプランが可能かどうかなど現地での確認などあわせてご希望に沿ったご提案をいたします。
お気軽に飯島興産へお問い合わせ、ご来店ください。
投稿者 飯島 : 22:31
2005年09月13日
お部屋探しマニュアル（入居後の確認について）
●今回は、入居後の確認についてご説明いたします。●
●入居後は、すぐに付帯設備表を基に点検をしましょう。
付帯設備表とは、契約時に大家さんから、契約者に対して、どの設備が付帯されているか、故障はあるかを記載した書面です。
入居後において設備がすぐに壊れたのなら、入居者に責任がないと判断されるでしょう。
問題は入居後しばらく経過してから不具合が発見される場合です。
たとえば、エアコンを使う時期でなかったため、故障に気づかず、入居後しばらくしてから気づいた場合などは故障の責任が誰にあるのかがわかりにくい。
こうした事態を避けるためにやっておきたいのが入居時の確認です。
できれば入居前、あるいは入居後1週間以内をめどにすべての設備、室内をチェック、設備の不備はもちろん、室内の汚れやキズなどを細かく不動産会社に報告しておきましょう。
最近では所定の用紙を用意して、記入、保存しておいてくれる不動産会社もあります。
用紙がなければ間取図に書き込む、日付の入った写真を撮るなどして、入居直後の状況が分かるようにした書類を作成、不動産会社に保存しておいてもらいましょう。
そうすれば、当初からの不備、汚れなどが明確になり、退去時の敷金清算で負担させられるということがなくなります。
また、わからない場合には、必ず不動産会社へ連絡をして、確認してもらいましょう。
投稿者 飯島 : 19:00
2005年09月06日
お部屋探しマニュアル（解除・更新について）
今回は、契約の解除、更新時の流れについてご説明いたします。
●契約書をよく読んで解除、更新の仕方を確認しましょう。
１．契約書には解除、更新の場合に何をしなくてはいけないかの記載があります。
２．契約が終了する時期が近づいたら、３カ月くらい前には契約書を取り出し、自分が何をしなくてはいけないかを確認しましょう。
●更新時には書類に署名・押印（連帯保証人も必要）ならびに更新料も必要となります。
１．契約期間以降も部屋に住みたい場合は契約を更新します。更新時の流れは契約次第。
２．契約によっては新しく賃料を設定、新賃料の1カ月分を更新料としてオーナーさんに支払ったり、新契約書作成の手数料として半月分などを不動産業者に支払う場合もあります。
３．更新料の支払いがあるか否か、金額などは契約書にあらかじめ記載されているので、契約時にはきちんと確認しましょう。
●退去予告は書面にて契約書に定めた期間前までに。
１．契約期間満了に退去するのであれば、不動産業者から連絡が来た時点で退去の意思を伝える。
※ただし、退去の予告期間を過ぎていてはダメ。
２．正式な予告は書面にて退去の期日を書いて郵送などで退去予告を行う。
３．そのほかの時期に退去を行う場合には、契約書を読んで、その指示に従う。
４．退去後、室内を見てもらい、原状回復費用算出をいたします。
５．引越し日が決まったら不動産業者に連絡をします。
６．荷物を全部出した後で不動産業者に立ち会ってもらい、室内の状況チェックが行われます。
７．入居者の負担となる室内のキズ、設備の不備があれば、費用負担がどのくらいになるか、不動産業者が見積もりをとり、入居者（契約者）に提示されます。
８．納得できる見積もりなら、それで終了です。
９．敷金からその費用が差し引かれた分が返還されることになります。
投稿者 飯島 : 18:51
2005年09月05日
★速報！大雨にご注意を
昨夜は雷を伴うかなりの大雨となりました。
皆様のお部屋等はいかがでしょうか。
当社にも朝から激しい雨の影響にていくつかの修理の依頼があります。
何か問題などございましたら、当社へお電話ください。
また、ご不安等ございましたらお気軽にご相談ください。
なお、当社の営業時間外に問題等が発生した場合には、恐れ入りますが、各アパート等により管理規約を作成しておりますので、規約に記載されている各窓口へご連絡いただきますようお願い申し上げます。
雨はピークは超えたようですが、今日５日も雷を伴って雨が降る予報です。
引き続き土砂災害や低地の浸水、河川の増水などに注意ください。
飯島興産有限会社
代表取締役 飯島 武彦
社員一同
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雷にご注意を！ 藤沢市 総務部 災害対策課より
●夏は落雷が多く、被害も発生しています。落雷の知識とご注意としては、次のとおりです。
落雷被害
●人体への落雷は次の３つのケースが考えられます。
●直撃雷・・・雷雲から直接人体へ落雷するケースです。直撃を受けると約８０％の人が死亡します。
●側撃雷・・・落雷を受けた物体や人の近くにいると、その人にもさらに放電が移る場合があります。
これを側撃雷と呼び、大きな木の下で雨宿りしている場合などにおこります。
●歩幅電圧障害
落雷地点の近くで座ったり寝転んでいると、地表面を流れる電流に感電して、痺れや痛み、やけどを負うことがあります。
●対策１
雷の発生を知る。
信号１
モクモクとした入道雲
信号２ 雷鳴
雷鳴の聞こえる範囲はおよそ１０㎞です。かすかにでも雷鳴が聞こえているときには近くに落ちる危険があります。
信号３
ラジオのＡＭ放送
およそ５０㎞離れた雷からの電波雑音をラジオでは拾うことができます。
ガリッガリッという雑音です。
●対策２
落雷に対して安全な場所に避難する。
安全な場所 自動車、バス、列車、飛行機、鉄筋コンクリートの建物の中、配電線・送電線の下
丈夫な金属で囲まれている場合、落雷電流は金属を通って大地に流れ込みます。
したがって自動車、バス、列車、飛行機の中は安全です。
建物の中は直撃雷の心配がないので安全ですが、全ての電気器具、天井、壁から１ｍ以上離れてください。
配電線、送電線の下は、それ自体電気をよく通す導体でできており、雷を引きつける避雷針と同じ役割を果たすので、安全です。
危険な場所 グラウンド、テニスコート、ゴルフ場、屋外プール、海
雷は場所を選ばす落ちます。そして、落雷付近に高いものがあると、これを通って落ちる傾向があります。
高いものほど落雷を引き寄せる効果が高いですが、開けた土地においては何処に落ちるか、誰に落ちるかは予測できません。
雷雲が近づいたら早めに避難する必要があります。
釣り竿、傘、金属バットなどを振りかざして持つことは大変危険です。
参考文献 「雷から身を守るには」 日本大気電気学会
投稿者 飯島 : 09:32
2005年09月03日
★速報！ご注意：消火器業者による不適切取引
最近、会社やスーパー、学校、幼稚園、工場など消火器の設置本数が多い防火対象物を狙って、巧妙な手口により契約書にサインをさせ、乗って来た車に消火器を回収し、薬剤の詰替を行うなど、ときには脅迫的な言動で高額な料金を請求するなどのトラブルが頻発しています。
詳しくは こちらから
投稿者 飯島 : 23:59