2010年10月28日
「おでんはおいしいですね！｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
朝夕、めっきり肌寒くなってきたと思えば、一日中寒く、１２月の寒さのようです。（雨も強く降って嫌ですね！）
この時期、日が暮れると温かい食べものが恋しくなって、ついついセブンイレブンのおでんを食べてしまいます。
ロールキャベツにウインナー、シラタキ、大根とタマゴ、頼むものは常に同じなのですが、飽きませんねえ！
それもロールキャベツとウインナー入り！以前から頼んでいたので念願叶いました。おいしかったですよ！
先日、相続の相談を終えた相談者と、おでんを食べに言ったときのことです。
非常におでんが好物のようだったので、おでん屋に場所を決めたのですが、｢飯島さん、やっぱりおでんはおいしいね！｣と言われるのです。
｢？｣と考えていたら、相続の手続きの最中は何を食べてもおいしいとは思えなかったらしく、やっと｢おいしい！｣と感じるようになったのだそうです。
確かに、お手伝いさせていただく相続には大なり小なり問題が生じてきます。
好きなものを｢おいしい！｣と思える人生が一番ですよね！
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2010年10月26日
「木枯らし１号｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
夕方になって風が冷たくなってきました。
全国的に肌寒い一日となったようで札幌市や青森市などで初雪が降ったようで、近畿地方では昨年より１週間早く「木枯らし１号」が吹いたようです。
なんでも｢木枯らし｣というのは、北風で風速8メートル以上の風が吹くとその風を「木枯らし」と認定するようです。
１号があるから２号、３号・・・・と続くのか気になり、調べましたらあるようですよ。
しかし、発表はされないようです。
｢木枯らし１号が吹きました｣と言えば感覚的に冬到来と解かりますからね・・・・２号・３号と発表しても｢しつこい！｣と言われるだけなのかも知れません！
私もセミナーを開催するのですが、基本だけではまず飽きられます。
出席者の方は、他のセミナーで聞いていますから、表情でわかるんですね。・・・これが結構、こちらは辛いのです。
逆に話題を実務経験など具体的な例にすると、表情が変わりますので、嬉しいですね。・・・・事例を話し過ぎてテキストが終わらないと怒られますが・・・（泣）
何でも１番に興味があると言う事なのでしょう。
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投稿者 飯島 : 17:29
2010年10月24日
「相続対策より今を幸せに・・・｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
今、ご相談を頂いている方への回答書を必死に作成しています。
右手に参考書、両目でパソコン上の国税不服審判書の裁決事例集と睨めっこ状態です。
この状態が５時間以上続いています！
今日中に７件の回答書を作成しなければならず、現在６件終了して残り１件です。
休憩しながらブログを書いています。今日も２件相談を受けましたが、最近の相談で｢相続対策、相続対策とどの方も言われるけど、今の生活を楽しむ暇もないね！｣と聞くことが多くなったような気がします。
セミナーに参加され、専門の本を読んでいる方に多い様子ですね。
相続対策には分割対策、納税対策、節税対策と相続対策の３原則なるものがあります。
確かに、それぞれ大切なのですが、私は常にお伝えしているのが分割と納税、どのように分けて、どのように納めるか！です。
先程挙げた相続対策の３原則は大切です。
しかし、｢遺産分割対策｣・｢納税資金対策｣・｢相続税節税対策｣の３本は正反対の習性を持っているので、まとめて全てクリアすることと言うのは難しいと経験から言わざるを得ません。
相続対策は欲張らずにどのように分けて、どのように納めるか！でよろしいのではないでしょうか。
今まで、働き続けて来たのですから、人生を楽しんで頂きたいものです。
さぁ！あと回答書１件です。頑張りますよ！
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投稿者 飯島 : 23:26
2010年10月21日
「奄美の名瀬支所にお世話になりました！｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
奄美大島が記録的な豪雨に見舞われました。依然、避難生活を強いられている住民の方も多く心配しております。
奄美には名瀬総合支所があり、今年の初めに相続人の確定作業の件で親切にしていただき助けていただいた経緯があります。・・・本当に親切でしたよ！
このときの相続人の確定は昭和３０年代に亡くなられた方の手続きだったのですが、相続人の方々が亡くなられているケースが多く、代襲やらで大変苦労した相談でした。
戸籍を遡るのは結構大変です。
戸籍などを取得するには、本来は市区町村の役場に出向いて取らなければならないのですが、今回のように郵送で請求できるようになっています。
戸籍を追うことで問題となることの一つが市町村の合併です。合併と言ってもかなり昔に遡ることもしばしばあります。
最近ではインターネットでも調べられますし、市町村に問合せをすると教えていただけます。
ひとつ一つ繋げていくと、最後には出生の戸籍までたどり着くのですが正直、｢なんで、この戸籍が必要なんです？｣なんて言われることもありますから大変です。
ある区役所（東京２３区内）では３時間半待たせれました。
２時間過ぎても戸籍を出してくれないときは、｢顧問の司法書士や弁護士に確認しろ！｣となりました。結局、税理士に相談して１時間半後に頂きました。
最後に、その担当者｢勉強になりました。｣・・・・・・担当替われ！とは口には出しませんでした。ただ、かなり表情には出ていたみたいです。
帰りは、裏口からでした。（すでに市役所は閉まっていました。）
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投稿者 飯島 : 21:41
2010年10月19日
「アパート空室は相続税の敵！｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
「疲れ切って、眠りたいのに、眠れない。朝、起きられない。
仕事中に眠くて仕方ない。」
ある情報誌で見かけた眠りについての悩みだそうです。
私の場合、横になるとすぐに寝てしまうのです。
病院の待合室で寝てしまうし、歯医者の診察中も寝てしまいます。
｢疲れてますね｣と言われ、返す言葉が「仕事がハードで」・・・なんとなく理由になりますが、昔からどこでも寝てしまうのが私の悩みなのです。最近は布団に横になってすぐに寝てしまうので、寒くて夜中に目が覚めます。また、風邪気味です。・・・つい最近まで暑くて起きてしまいましたが、季節は急に冬に向かっているんですね！
ところで、｢アパートなどの収益物件をお持ちの場合、空部屋などがあると相続時に不利になるのですか？｣とご質問をいただきました。
答えから言わせていただきますと、空室がある場合ちょっと注意が必要です。
全て説明すると、長くなりますので簡潔にまとめてみます。
まず税務署の考え方に変化が出てきているのが厄介な部分です。
昨今納税署は評価減をさせない姿勢をちらつかせているからなのです。
貸家建付地の評価とは、アパートや賃貸マンションを建てた場合、借家人には借家権という権利が生じることになります。
相続税法上この権利を考えて、その敷地の評価する場合、｢貸家建付地｣と言って、次の計算式のとおり更地より減額することになっています。
貸家建付地の評価額＝更地評価額×（１－借地権割合×借家権割合）
藤沢市のケースですと、借地権割合が６０％で借家権割合は３０％ですので１８％が減額でき、更地評価の８２％となる計算されます。
建物については貸家であれば、固定資産税評価額より借家権割合として３０％が減額されます。
ただし、すべての部屋が賃貸に出されている場合です。
問題はここからですよ！
相続税評価の原則は相続開始時の状況です。つまり死亡時点の状況によって異なると言うことです。
今回の相談で言いますと相続開始時の時点でアパートに空室があれば、借家人が居ないことになり、借家権自体が存在していないと考えられるのです。
例えば、全ての賃貸しているお部屋が１０部屋として空部屋が１室、全て同じ面積であれば、敷地の９／１０ は貸家建付地、１／１０が減額なしの更地の評価となってしますのです。
当然ながら、建物の３０％減額にも影響をしてしまいます。
このような見解は、平成１１年７月１９日付｢財産基本通達の一部改正について｣にて｢継続的に賃貸されていた各独立部分で、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含むとして差し支えない。｣として一時的に空室のなっている部分は評価雄対象になるとなっています。
問題なのは、｢一時的に空室になっている｣の考え方なです。
その一定の場合とは、以下の点を総合的に判断するものとされています。
① 各独立部分が課税時期(つまり死亡時)前に継続的に賃貸されてきたものかどうか
② 賃借人の退去後、速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか
③ 空室の期間、他の用途に供されていないかどうか
④ 空室の期間が課税時期の前後の例えば1 ヶ月程度であるかなど一時的な期間であるか
どうか
⑤ 課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか、等々です。
一言で言えば、継続して賃貸の意思があり、実際にも募集活動を行っている事、と考え
られるはずなのですが・・・・・・、
この平成１１年の通達には事情があります。平成７年に横浜地裁にて貸家建付地の適用の有無をめぐる争いがあり、結局、最高裁まで持ち込まれた平成１０年の２月に上告棄却という形で決着しているです。
そして翌年の平成１１年に財産評価基本通達（以下「評基通」）の一部が改正され、ここで初めて「賃貸割合」の考え方が通達に明示されることになったのです。
しかし、この事案は、新築物件の完成引渡しが相続開始前であり、相続開始時点の賃貸借契約の締結が２１戸中４戸で、１７戸について評加減が認められなかったもので、実務上問題となる一時的な空室の事案ではないのです。
このあたりがこの国の理解しがたい部分ですよ！ただし、現実には９ヶ月空室でも貸家評価できているようです。
その前に空室対策！ここが問題ですね。
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投稿者 飯島 : 22:18
2010年10月17日
「チリ鉱山事故無事救出！｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
チリの鉱山落盤事故で、地底に閉じ込められた作業員33 人全員が奇跡の生還を果たしました。
涙を流し家族を抱きしめる人、雄たけびを上げながら地下の鉱石をお土産に持参した人
、救出された３３人の中で唯一の外国人カルロス・ママニさんはボリビアの大統領まで来るやら、奥さんが来ているかと思えば、愛人でした。なんて様々な感動がありました。
中でも愛人が来た際にはチリの大統領夫人も妻の拒否に理解を示したというから、言葉が出ない状況です。
しかし、愛人さんもつらかったのではないでしょうか！やはり、愛人の扱いは、日本でも同じようなものなのですね。
仕事柄考えてしまうのですが、日本の相続においても、正式な遺言がある場合などを除き、愛人は財産を相続する権利がありません。
愛人に子どもがいた場合、その子を認知すれば、あなたとの間に法律上の親子関係が
認められて相続権は発生します。
しかし、相続権は認められても愛人の子の相続分は、婚姻関係にある夫婦の間に産まれた子どもの半分となります。
では、実の子と同じ分を相続させたい！となった場合どうなるのか？と言いますと、
遺言を残す方法です。愛人の子にも、他の子と同じだけ相続させる！と遺言に書いておけば可能となります。
ちなみに愛人の分も遺言で書いておけば２割加算にはなりますが遺贈できます。
自分は天国で｢良かった！｣と考えるかも知れませんが、残った家族や愛人親子の間では大変なことになるのでしょうね！
セミナーアンケートまとまりましたのでお読みください！
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投稿者 飯島 : 17:55
2010年10月16日
「相続セミナー｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
今日、資産運営実践塾と題して相続セミナーを開催いたしました。
３２組の方がご来場をいただき、個別相談８件と盛況にて終了いたしました。
本日、ご出席いただきました方々には感謝申し上げる次第です。
今回のセミナーは３部構成にて１部と３部をお招きした相続税申告８００件超のプロ、清田幸弘税理士が担当していただき、２部を私が担当させていただきました。
当初は各講義において質問コーナーを設けていなかったのですが、質問の件数があまりにも多く、急遽質問時間を作りました。
結果、時間が押せ押せになってしまい、参加者には大変ご迷惑をおかけいたしましたが、お許しをいただければと思います。
また、アンケート結果は明日には出来ると思いますので、まとまり次第掲載いたします。
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投稿者 飯島 : 21:12
2010年10月14日
「固定資産税も見直してください！｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
今週の火曜日にＣＰＭのメンバー少数で固定資産税の勉強会を開催しました。
さすが！ＣＰＭ取得だけあって勉強熱心には関心しきりです。
ＣＰＭの取得者はアパート・マンションなど収益物件の管理を主に業務としていますが、資産運営についても資産家、オーナーにアクションとしなければなりません。
当然に、所得税、相続税、固定資産税、法人税を検討してキャッシュ（現金）を増やすかを検討するのです。
ちょっと、ＣＰＭとは話を逸らしますが、税金の世界には３種類の人が存在するのをご存知でしょうか。
税金をとる人、税金をとられる人そして税金をとられる人を守る人、いわゆる税務署、納税者、税理士となります。
通常の申告納税である所得税、法人税、消費税、相続税、贈与税では税金を取る人、とられる人それを守る人となり、取る人と守る人は専門家となります。
では、固定資産税となりますと、役所が一方的に評価のうえ、計算して徴収する賦課課税方式（他に不動産取得税が該当します。）となっています。
この固定資産税で言えば取るほうは専門家と呼べるのでしょうか？確かに勉強されておりますが、担当者であり、専門家ではないのです。
では、助けてくれる税理士は存在するのかと言えば、賦課課税の税金ですので、申告代理業務もなく税理士の力を借りる部門ではないと言うことです。
ここで、助ける側に入るのは、資産家やオーナーに身近に接しているおり、不動産評価に詳しい不動産業者となるのではないでしょうか。
固定資産税の評価を仕切るのは総務省です。当然に評価基準もあります。数え切れ程ある土地の評価にも多少のミスがあるのも事実です。
節税は出来ませんが、通常評価に戻すことは可能です。固定資産税の見直し！検討されてはいかがでしょうか。
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投稿者 飯島 : 20:05
2010年10月11日
「そばはすする音がしないと・・・。｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
テレビの情報番組で、日本に来たばかりの外国人観光客に「どんな日本食を食べたいか」と質問をしていました。
やっぱり、すしなのかなぁ？と考えていたら、何とそば・うどんが１位です。
そばもうどんも、すすって食べるもので外国人には嫌われているようなことを聞いた記憶がありましたので、この結果には意外でしたね。
番組の中で、イギリス人だったと思いますが、そば屋の食べ方に困っていると、店主が「そばをすすることで、香りがたつんです」と説明。
この説明では解からないだろうと考えていたら、なんとこのイギリス人は「すする」という行為に意味があることが分ったようで、挑戦する気になっていました。
人は心で通じ合うんでしょうか！
音を立てずに食べている人を見かけますが、私は、すする音をまったく控えめにして食べませんが、あの「ズルズル」は日本食文化ですものね！
恥ずかしいのでしょうか？
恥ずかしい、と言えば先日銀行から相続のお客様をご紹介されました。
相続が発生しており、税理士の先生にすでに税額を計算していただいていました。いわゆるセカンドオピニオンとして意見を頂きたいとの相談です。
申告書を見させていただくと、評価方法に誤りが見つかりました。
銀行員に伝えると、｢飯島さんから聞いていた評価方法と違っていたんで間違いと思いましたよ！｣
実はこの申告書を作成しているのは相談者のお抱え税理士です。
会社の確定申告と相続税の申告はまったくの別分野です。依頼する税理士を間違えると大変ですよ。相続税に強い税理士は年間何十件とこなしますが、その他の税理士は年間平均０．３から０．６件と言われています。
年間１件ありません。ご注意くださいね！
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投稿者 飯島 : 20:34
2010年10月09日
「収益が違っても税金は同じです。｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
今日から三連休というのにこの天気、出かけようにも出かけられないですね。
最近娘と話題を合わせようと、インターネットでネタ探しをしています。
世のご主人も同様ではありませんか？
芸能人の話題があると、記憶力の乏しい頭で何とか覚えて、娘に伝えると、｢知ってるよ！｣・・・・話題がありません（泣）
話題を変えますが、ニュースで話題になっていますが、野菜の品不足の影響で価格が高騰しているようです。
農水省などによると、東京都中央卸売市場のダイコンやハクサイなど主要な指定野菜（１４品目）の１キロ当たりの価格は、今月５日現在で平年比の１５５％。レタスは平年の約４倍にあたる５５４円だった。
同省は「異例の事態だ」としています。
例年なら、この時期は野菜に適した気候に合わせて主な産地が移るため出荷は途切れないようですが、今年は猛暑の影響で夏に出荷する産地が早めに出荷を終了してしまい、本来なら秋冬に出荷する産地で出荷が遅れ、全体的に野菜が品薄になっているのが原因ようです。
これから｢鍋｣の季節になります、ちょっと心配ですね。
野菜が高い！と嘆くのは解かりますが、税金が高い！と相談に来られる方もおいでになります。
｢税金が高い！｣とは、アパートなどを経営されている方で｢空室が増えてきたから、税金を払うのも大変だ！固定資産税が高すぎる！｣と言うのです。････非常に理解できますね！
しかし、収支計算をされている方は、そのようなことをいう方はいないのです。
何が違うのでしょう。
答えは、家賃収入の向上に積極的かどうかの違いですね。
今では、家賃がアップすることは非常に考えにくいですが、現状の家賃を維持できるかどうか、
定期的な修繕や設備のリニューアル・緑化などあらゆる意見を取り入れる方とそうではない方の収益は１０年経つと全く違ってくるものです。
ここまでは、よく言われていることですが、税法上の評価を考えてみてください。
同規模で同じ仕様のアパートが２棟あるとします。一方は家賃向上に積極的なオーナー、そして片方は積極的でないオーナーです。
この２棟は相続税評価。固定資産税評価に違いがあるのでしょうか？
家賃の違いや掃除の違いで評価を変える。と言う条文はありませんよね。
支払う相続税・固定資産税は一緒なのです。
そうであれば、必然に家賃が下落していて、空室のあるオーナーは税金の支払に困るのは当たり前の話となる訳です。
将来的な換金価値を考えても、全く違うことになります。
収益性の向上！これが相続税、固定資産税対策の原点であり、その土地・建物に見合った使用方法があると言うことですね。
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投稿者 飯島 : 20:46
2010年10月07日
「タバコ一本の税金と吸殻解決法｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
この時期の晴れた日は気持ちがいいですね！
今月からタバコの値上げが実施されました。
昔からタバコにはかなりの税金がかかっており、税負担率の重い商品の一つと言われています。
今月から価格が４１０円（1箱20本入）に値上げされたタバコを例にしてみますと、一箱には２６４．４０円の税負担があるそうです！
なんと、税負担率６４．５％！さすが取れるところから取る、日本特有のシステムですね！
この一箱あたりの２６４．４０円の内訳となりますと・・・・・・・・・・・・
タバコ税（国税）・・・１０６．０４円（２５．９％）
都道府県タバコ税・・・３０．０８円
市町村タバコ税・・・・９２．３６円
タバコ特別税・・・・・１６．４０円
消費税・・・・・・・・１９．５２円
タバコを値上げしたい理由がわかりますよね！
私の住む、藤沢市は年間で約１８億円、神奈川県では約１５８億円の税収（いずれも平成２２年度当初予算）を見込んでいるようです。
しかし、この税収入を見て、？と思われる方いませんか。
どうしたら、神奈川県と藤沢市に地方税が入るのでしょうか？
これは、タバコの製造業者や卸売販売業者等が小売販売業者に売り渡した時、その小売販売業者（営業所等を含む）が所在する都道府県及び市町村に納める仕組みになっているのです。
「タバコを買うのは藤沢市で！」こんなキャッチコピーが出てきそうですね。
冗談はさておき、国や地方公共団体にとって重要な財源になっている、と言うことは間違いのないようです！
ここで話が終わると、このブログの人、何の職業？と思われてしまいそうですね。
賃貸物件の敷地内や道路にタバコの吸殻が多く落ちていますよね。
一軒家などではあまり見かけません。
理由としては、常にタバコの吸殻やゴミが落ちているから捨てやすいと言ったところのようです。
このような場合、１週間に一度清掃してきれいにしていると、２．３週は変わらないのですが、徐々にタバコの吸殻が減るんです。
定期的に人が来て吸殻やゴミを片付けていますと、捨てにくいようです。
これはゴミ置場でも同じです。
当社の管理は清掃はもちろんですが、ゴミ置場も清掃します。
オーナーや近隣の方には、｢そこまで掃除するんですか？｣と言われますが、汚いところはそれなりの使い方しかしてくれないのが普通なんですよね！
アパートの敷地内や部屋の中もすべて同じことですよ！
まぁ！これからはタバコの値上げで吸殻自体減るかも知れませんね。
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投稿者 飯島 : 17:56
2010年10月05日
「相続対策のコツ｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
今日、某市役所に不動産の調査に行ったところ、相続の相談を受けました。
私が相続、資産運営を中心に活動しているのを知っている方が多いようです。
こちらも、常日頃からお世話になっていますので、気持ちよく相談に乗らさせていただいています・・・もちろん！無料で。
相続の相談として多くは、遺産分割、贈与、遺言の３つのが多いですね。
しかし、まず相続対策を検討する前に、どのような財産をお持ちなのか把握することです。
不動産を多くお持ちの方のケースでお話をしますと、所有している不動産を用途・利用別に分類することからです。
通常の農家の方ですと、用途別とは自宅、農地、駐車場、アパート、貸宅地等になるのではないでしょうか。
次に利用ですが、収益を生んでいるものかそうではないか、です。
ケースで言いますと、収益物件は農地、駐車場、アパート、貸宅地
収益がない物件は自宅となります。
収益性がある物件は、利回りを計算するとわかりやすいですね。
最後に換金性の問題、固定資産税評価・相続税評価・時価等に分け、借金がある場合は残高がいくらなのかを記載するのです。
その後、相続税の計算を行い、相続税の納税が必要である場合、預金出足払うのか、不動産の売却で支払うのか一目で解かります。
遺産分割・遺言・相続税対策はこの一覧を作成してからの話ですね。
相続対策の話を息子さんが親に話にくい、とは良く聞きますが現在の資産を一覧にすることは必ずしなければならないことです。
ここから、相続対策へ進んで行かれる方は多いようです。
早速はじめてみてはいかがでしょうか？
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投稿者 飯島 : 18:19
2010年10月04日
「負の相続｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
一人暮らしの方が倒れてしまい、親族は妹だけ。
この倒れた方に賃料の滞納など借金があった場合、妹さんには借金が相続されるのでしょうか。
最近に実際にあった相談です。・・この手の相談は急上昇中ですよ。
当社の管理している物件にお住まいの方が倒れてしまい、親族である妹さんと今後の打合せをしていたときの話です。
実はこの方、賃料の滞納があったのです。そのことをオーナーから聞いた妹さんが、｢私は妹だから関係ないですよね、保証人でもないし・・・｣
確かに、その通り妹さんには請求はできません。道義的にお願いするしかありません。
しかし、倒れたお兄さんが亡くなった場合には話が違ってきます。
妹さんは間違いなく相続人であり借金を相続することになります。
相続する財産に預金や不動産がなく、借金など負の財産しかない場合どうすればよいのか？
答えは、限定承認か相続放棄することをお勧めするわけです。
相続に関する本を読んでいると、｢相続放棄をすれば借金はなくなります！｣と書いてありますが、事実でしょうか？
相続放棄の手続きと言うのは申述で決まると言っていいぐらいに相続人の一方的な手続きで完了します。
何度かお手伝いをしましたが、お手伝いすることでもないかも知れませんね。
そして、家庭裁判所からいただくのが、｢相続放棄申述受理証明書｣となります。
例えば、お兄さんに預金があり、この預金を妹さんが受け取ってしまった場合どうなると思いますか？
この預金は誰も知らないし、私が面倒見たんだから、欲しかったカバンを買おう！・・・気持ちは解からないわけではないのですが、これって単純承認と言って相続放棄せず、相続していますよね！
いくら相続放棄をしたから、と言って変なマネをしているのがバレテしまい、民事訴訟で提起されれば、債権は確定してしまいます！
これは、以前最近話題になっている消費者金融の担当者から効いたのですが、預金があるはず！と睨んだ場合、債権者は民事訴訟を起こすそうです。
仮に、相続人が先程話したように、預金を相続したことなどが立証できれば、相続の放棄は無効となるようです。
｢相続放棄すれば借金はなくなります！｣・・・・とは言えないようですね。
【参考】
民法９２１条
３．相続人が、限定承認又は相続の放棄をした後であっても、相続財産の全部若しくは一部を隠匿し、私にこれを消費し、又は悪意でこれを相続財産の目録中に記載しなかったとき。ただし、その相続人が相続の放棄をしたことによって相続人となった者が相続の承認をした後は、この限りでない。
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投稿者 飯島 : 17:32
2010年10月03日
「人材管理｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
年度の折り返しにあたる１０月がスタートしました。（すでに３日経っていますが・・・。）
この１０月から最低賃金値上げなど家計へのプラス要素はあるものの、たばこが大幅な値上げになりました。・・・悩ますことが多すぎますね！
今日、コンビニで買い物をしましたが、タバコ買う人がいませんでした！予想通り買い溜めしていたんですね！・・・買い溜めしておくと、吸いすぎませんか？
９月の消費者物価指数はまだ先の話ですが、このタバコの買い溜めに付随して買い物が増えているようです。
逆に、１０月はかなり落ち込むんじゃないか、という話です。
ちなみに、神奈川県の最低賃金は８１８円、１０月２１日から実施されます。やりがいが出てきましたね！頑張りましょう！
話は変わりますが、１日にＩＲＥＭＪＡＰＡＮ主催にて｢アメリカ人材育成術｣を開催し、参加してきました。
写真が今回講師をお願いしたシンシア・Ｍクレシア講師です。
アメリカバージニア州マックリーンに本社があり、現在１６０００戸の管理物件、５００人以上の従業員がいる｢ケトラー管理会社｣の女社長なのです。
今回、来日したのはこのセミナーが目的ではなく、昨日・今日と２日間ＩＲＥＭＪＡＰＡＮの公式セミナーであるＨＲＳ（プロパティマネージャーに必要とされる人材管理）の講師としてお呼びさせていただいたのです。
人事管理のプロセス、人事計画・募集・教育と開発・報酬・福利厚生・離職率などを講演していただき、その中で｢高級の雇用者は、何を持っている被雇用者を探しているか｣１５項を持ち出されていましたのでご紹介いたします。
１．仕事の知識 ２．一度に複数の仕事をこなす能力
３．文化的に合っており、同じ価値観を持っている人 ４．テクをこなせる人
５．最終的に焦点を当てている人 ６．仕事への情熱 ７．詳細と戦略的機敏さ
８．コミュニケーション能力 ９．リーダーシップ・スキル
１０．チーム・プレーヤー １１．キャリアの成長の可能性 １２．年中無休の態度
１３．顧客サービスのスキル １４．社交術 １５．データ解釈能力
彼女はこの中で６．仕事への情熱と１２．年中無休の態度を挙げていました。
６．と１２．はどうしても日本人的な考えですようね。
アメリカ人的な考えより日本人的な考えなのには、正直驚きました。
その理由として、管理は９時から１７時で終わる仕事ではない、常にそこには入居者がいます。と言っていた部分には迫力さえありました。
どのように人材を集め、教育していくか！どの会社でも共通の関心事です。
講演の中で彼女は人事部長との打合せにかなり時間を割くと言っていました。やはり、会社は人材次第なのです。
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投稿者 飯島 : 20:26
2010年10月02日
「年収による結婚と不動産購入｣不動産コンサルタント 飯 島 誠
昨日のヤフーに野村総合研究所（ＮＲＩ）の調査した年収分布図についての記事が出ていました。
以下、本文一部抜粋
｢２０～４９歳までの未婚者のうち、年収４００万円未満の男性は８３．９％。
女性たちが理想とする５００万～７００万円の層でもやっと４．９％。
うち３０代はわずか２％である。高年収男性がさっさと結婚しているという現実以前に、若い男性の年収が、一人の稼ぎで中流家庭を支えられないほど下がっているのだ。
にもかかわらず、婚活は「独身女性によるわずかな高年収男性の争奪戦」という局面を迎えている。
『「婚活」現象の社会学』（山田昌弘編著）という本にも書いたが、今、私と中央大学・山田昌弘教授が提唱した「婚活」とはほぼ逆の現象が起きている。
私たちが提唱したのは結婚に対して次の2点の意識変換であった。
(1) 自分から動かないと結婚するのは難しい時代である。
(2) 夫が主に家計を受け持つ「昭和結婚」ではなく、夫婦合算年収の「男女共同参画型夫婦」を目指さないと結婚は難しい。
結果として、(1)の意識変換は起こり、特に女性たちが積極的に婚活に取り組んだ。しかし、(2)の意識変換は起こらず、金融危機後の不況による就職活動への絶望とも相まって、若い世代ほど「専業主婦願望」が高まる結果となっている。｣
ウ～ン！考えさせられますね！
昔も年収が低くても｢僕が幸せにします！｣と押し切って結婚しているケースありますけどね・・・今は物価が高いせいでしょうか？
思い出しましたけど、私は｢俺と結婚するしかお前は幸せになれない！｣と言い切りましたが、最近口も利いてくれていません。・・・これは幸せではない！との抵抗なのでしょうか。
話を戻しますが、国税庁資料である｢民間給与実態調査｣の推移を見ましても３０歳代の男性と５０歳代の男性の年収が減少しているの部分は気になるところです。
この年代と言うのは、初めて不動産を購入する層とアクティブシニアの準備期間ですから、不動産業界も厳しいと言わざるを得ません。
まして、この１０年下がり続けているわけです。
消費者物価指数も続けて下がり続けていますね。真剣に考えないと大変です。
しかし、先日公表された基準地価。やはり下がり続けています。年収が下がっていても物件の価格も下がれば変わらないわけです。
昨年から話題になったアウトレットマンション｢売残りの在庫を叩いて買取、再販する方法）凄い売れ行きでした。
すでに、不動産は新築にする必要はなく価格に敏感な層が飛びついたわけですから。自分の年収に合う物件があれば新築でなくても購入する！という強い意志の現れも出てきました。
｢住宅選択に関するアンケート調査｣（ＮＲＩ｣からでも、理想の住まいと現実的な住まいの項目のうち、理想の住まい：新築７４．９％、中古１０．３％であり、現実的な住まい：新築４４．７％・中古２０．１％と中古住宅を選択する割合が大きくなっているのです。
リフォーム技術も非常に発達しています。今後中古物件に目が向けられそうです。
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投稿者 飯島 : 18:03