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2010年09月03日
「相続税対策・・・現金？借入？」不動産コンサルタント 飯 島 誠
今日、藤沢の隣の市である茅ヶ崎へ行ってきました！
やはり、茅ヶ崎の海側は雰囲気があっていいでね！
駅を降りて喫煙場所を探していると、北口の出たところにあると言うので、向かっていると｢飯島さん！｣と呼ばれ！振り向くと分譲会社に勤務しているＹさんです。
Ｙさんは、以前は大手仲介会社に勤務しており、現在は建売会社に勤務し、私がこの業界に入って２３年ですから、新人の時からお付き合いです！
｢久しぶりですね！｣、｢久しぶり！｣と立ち話で盛り上がってしまいました。
やはり、昔からのお付き合いの方と話していると、話が弾みますね！
Ｙさんはこれから、土地の仕入れにお客様と打合せなのだそうです。なぜか？ここで相続に関する質問を受け、３０分以上応えるハメに！
この暑さの３０分は結構きついですよ！汗ダクですからね！
質問と言うのは、訪問するお客様が未利用地を売却して、アパートを再建築するそうなのです。その場合に売却したキャッシュで支払うべきか？ローンを組むか？どのように相続のアドバイスするかについてなのです。
本当に暑かったもので、設問を簡単に以下のとおりアドバイスしました。
設定条件
建設費1億円 土地の相続税評価額1億円 建物の固定資産税評価額は建設費の６０％
借地権割合７０％ 借家権割合３０％ 賃貸割合１００％
キャッシュ(現金）の場合からいきます。
１億の建物が固定資産税評価額上６０００万円に変わります。（１億円×６０％＝６０００万円）
賃貸住宅を建築ですから、この評価額に借家権割合と言うものをかけます。
完済の一部では割合が異なりますが、基本的に３０％減となり、建物評価は４２００万円となります。
（６０００万円×７０％）
次に土地ですが・・・・・・・・・
相続税評価額１億円の土地にアパートを建築しますと、借家建付土地評価になります。
計算式を言いますと、評価額－(評価額×７０％；借地権割合×３０％；貸家権割合となり、
１億円-（１億円×７０％×３０％）＝７９００万円です。
ローンを使用した場合・・・・・・・・・建築費1億円を銀行から全額借り入れしたとします。
土地建物の評価額ー銀行ローン＝７９００万円-１億円＝－２１００万円(諸経費は考えません。）
相続が発生した場合、相続税を計算する上でその他の資産から借入分の２１００万円が減額できることになります。
では、自己資金で建築した場合と言いますと、建築費１億円を自己資金で補った場合
相続発生時の相続税計算上１億の現金が建物の評価額７９００万円に変わりましたので、こちらも借入した場合と同様に２１００万円の減額となりました。
要するに変わらないのですよ！では、借入金を起こすメリットとは？
少ない自己資金で高額である不動産を所有できる金融効果、そして相続時の納税資金確保です。
ただし、現金があれば当然に相続税がかかりますから注意ですよ！
ここまでは誰でも言えますが、借入した場合、借入した時期から相続の発生まで時間がかかりますと、対策の意味がなくなります。これは、年数が経つにつれ金利が減少するこからです。その他、借入時の運用利回りの問題、賃貸住宅の需要と建築後の所得税対策等検討する箇所はありますよ！
いち早く、相続発生時のリスクを把握しておくことが大切ですね。
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※不動産コンサルタント・相続コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
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『相続税納税対策』・『借地借家問題』等不動産に関するご質問にお答えいたします。
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投稿者 飯島 : 2010年09月03日 21:12