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2009年06月30日
「空室対策」不動産コーディネーター 飯 島 誠
６月も今日で終わり、そして上半期も終わりですね。
気が付けば、今年も半分終わりましたよ！・・・・なんだか、焦ってきますね！
今日も相談を２件受けました。内容は空室問題！
今年は、空室に困っている方も多いはずです。最近の新築は最新の設備を惜しみなく投入していますから、年数が経過している物件は、どうしても見劣りしてしまうようです。
オーナーにとって大切なのは、長く住んでもらうこと＝入居者を大切にする、と言うことですね。
ここに来て、ようやくオーナー様も不動産業者の方も理解されて来たようですが、お部屋を選ぶのは入居者です。
私は忙しいときでも、管理物件は１週間に一度は顔を出すようにしています。そこで会う入居者の考え方や希望が一番の提案として役に立つものなのです。
事務所ばかりいる、不動産業者はダメ！現場に行って生の声を聞いて、オーナーに伝え、変えていかないと何時までたっても空室は埋まるわけないですね！
お部屋を探されている方は常にいますよ！今からでも対策考えて満室目指して頑張ってみてはいかがでしょう！
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投稿者 飯島 : 21:23
2009年06月29日
「売却を考えた有効活用」不動産コーディネーター 飯 島 誠
土地の有効活用について、しばしば相談を受けます。
相談者の多くは、自宅の土地は絶対手放したくない、と言うのは当然ですが、代々守ってきた土地を手放したくない！と言う方は非常に多いですね。
有効活用の提案を行う前にどのような建物が建つのか、どのような建物が合うのか、調査が必要です。
建築コストが解からなければ、固定資産税も相続税も計算できませんから、当然ですね。
毎年、１１月頃から不思議な光景に出会うのです！
アパートが急に立ちはじめるんですね・・・・・・・・・それも、どこにでもあるアパートが（ちょっと言い過ぎでしょうか。）
この理由と言うのは、アパートの入居者の多い時期！ご承知のとおり、２月・３月に併せて完成させるというのが狙いと言うわけです。
駅近の場所なら、立地の強みで満室になるとは思いますが、駅から１５分以上と言うのはかなり厄介ですね。
提案において駐車場も１つの選択肢なのですが、駅から１５分位ですと、一戸建が多く、さほど駐車場の需要もないわけですから、満車にするのは難しい判断となりますね。
最寄り駅からは遠い、駐車場としても難しい。
そういうケースでは、地域を徹底的に見てまわると、以外に入居者に困ることはない、という物件を提案できるものです。
ただ単に、賃貸物件の提案は出来ますが、万一、相続などで売却しなければならなくなったとしても、すぐに買手が出ると思われる提案も大事なんですよね。
土地の有効活用の提案をする際には、売却可能な土地有効活用の提案！を常に考えています。
売れない物件と言うのは収益性が物件ですから、当然といえば、当然ですかね！
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投稿者 飯島 : 20:53
2009年06月27日
「比較」不動産コーディネーター 飯 島 誠
『購入か賃貸か』この見出しは毎年情報誌の特集で組まれています。
誰でも一度は通る『比較』ではないでしょうか。・・・・いつの時代でも永遠のテーマなのでしょう！
『比較』何を？・・・・・費用の実態で比較してみましょう。
先日、建売業者の営業マン(私の前の会社の後輩）と合った時の話なのですが、「賃貸で賃料を払うのではあれば、不動産を買った方がいいですよね！」と言うので、まさか、今でも「今お支払いの家賃で住宅ローンが支払えますよ・・」なんて古典的セールストーク使っていないよなぁ？と聞いたら、｢使ってますよ！｣と言うのです。
今は私の部下でもないので、怒りませんが、このトークでお客様が不動産購入するわけありませんよね？
多分、お客様が自ら試算して結論を出して購入しているんだろう！と思いますね！
実際にどのくらい『支出』するのか比較してみます。・・・物価変動率は無視します。
●統一の条件として年齢３５才（後輩の年齢）出口年齢を８０歳（入居するまでの歳）
①購入 土地・建物合計３６７５万円の不動産
・・・・・毎月の支払を１０万円に合わせましたので中途半端な売買価格ですね。
自己資金１０００万円・３５年ローン（金利２．８%、毎月支払額１００，０００円）
火災保険等は金利に含むとしています。
②賃貸
６５才までの３０年間（子供２人）・・・・子供と同居のため、家賃１００，０００円とします。
６６歳から８０歳まで、夫婦２人となり、間取りの少ない部屋へ引越し、家賃６０，０００円。
①購入の場合支出総額
自己資金全額頭金として投入・・・・・１０００万円
諸経費約３３０万円
住宅ローン３５年の総額・・・・４２００万円
固定資産税・・・年額９万円・・・総額４０５万円
修繕費・・・・１５年目と３０年目
１５年目の修繕費（屋根・外壁の塗り替えなど） ・・・・２４０万円
３０年目の修繕費（屋根・外壁の塗り替えなど、大修繕は無し） ・・・・２４０万円
住宅ローン完了後、８０才までの火災保険(年間５万円として)・・・・５０万円
売却価格（土地代）・・・・１０００万円（人口減少ですから・・・・）
●支出合計・・・・・・・・・・・・・５，４６５万円
②賃貸の場合支出合計
●６５才までの家賃（３０年間） ・・・・３，６００万円
仲介手数料・・・・１０万円
更新料１４回分（賃料の１ヶ月分）・・・・１４０万円
火災保険料（２年間１．５万円）・・・・２１万円
●６６才から８０才までの家賃（１５年間）・・・・１，０８０万円
仲介手数料・・・・６万円
更新料７回分（賃料の１ヶ月分）・・・・４２万円
火災保険料（２年間１．５万円）・・・・約１１万円（１５年目返却分）
引越費用２回２００万円
●支出合計・・・・・・・・・・・・・５，１１０万円
なるほど！最終的な生涯総支出は差ほど変わらないのですね！
この比較の前提には毎月の支払が１０万円の戸建が購入できる地域と、家賃１０万円で賃貸するという条件が付いてきます。
このほか、購入ははローン減税・大規模なリフォームを行えば支出はさらに上がります。
賃貸派も３０年間、同じ賃貸に入居するケースも珍しいと言えるでしょう。
しかし、なぜ？この比較をしたのかと言いますと、
購入は、初期投資は必要ですが、老後に支出が減り、賃貸は書記の投資は少ないが老後も家賃という固定費を支払わなければならないと言うことです。
以上は、単なる比較です。後は目標を定めて決めてくださいね！
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投稿者 飯島 : 18:55
2009年06月25日
「改製原戸籍」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日は休みでしたが、仕事が押せ押せのため、出社していました。
朝方はかなりの強い雨でしたね！
朝から、戸塚で打合せを行い、その後、区役所で遺産分割のため戸籍の除票を取得してきました。
戸籍を取得されたことのある方はお分かりだと思いますが、戸籍と言うのはなかなか解かりにくいものですね！
市役所などに行き、戸籍を請求する際に、申請書を見ると「戸籍謄本」・「除籍謄本」・「改製原戸籍謄本」と書いてあるのを見たことがあるのではないでしょうか。
特に、解かりづらいのは、「改製原戸籍」ではないでしょうか。
私になど、相続に関するコンサルティングを始める前、全く解かりませんでしたよ！
戸籍と言うのは、戸籍制度のもと、明治時代に戸籍が生まれてから現在までに改正を繰り返してきたのです。
この改正によって書き換えられた戸籍の元の戸籍を『改製原戸籍』と言うのです。
反対に現在の戸籍は「現在戸籍」となるわけですね。
現在戸籍ではないという点では、改製原戸籍も除籍も同じと考えていいでしょう。
最近の改正と言えば平成６年ですね。それまでは紙の戸籍を戸籍簿として管理していたのですが、コンピューター管理が認められましたので各市区町村でコンピューターへ移行したのです。
しかし、全国の市区町村で一斉にコンピューター化されたわけではなく、その市長村によって時期はバラバラとなっているのです。
私が住む藤沢では平成８年、昨日戸籍を取得した横浜市戸塚区では平成２０年となっていますよ！
ちなみに、この以前の改正は昭和３２年です。
この昭和３２年以前と言うのは家単位で編成されていた戸籍です。
この家単位の戸籍を改正によって夫婦と子供という単位させたのが、この改正です。
戸籍を追って行きますと、この家単位の戸籍を見ますが、字は見にくいですし、登場人物が多いのには困ります。
とは説明しても、わかりづらい戸籍！遡って取得する必要があれば、理由を受付で説明して、遡って戸籍を下さい！と伝えたほうが親切に対応してくれますよ！
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投稿者 飯島 : 21:02
2009年06月23日
「痛みを乗り越えて・・・」不動産コーディネーター 飯 島 誠
朝起きようとしたら、「あれっ？」なにかおかしい！
首が動かないのです。
疲れがくると、あるんですよね！休むわけにはいかないので、なんとか自分で指圧をしてなんとか少し動くようになりました。
後は、首を無理やり動かして、肩をぐるぐる回してなんとか会社へたどり着きました。
この暑さに首の痛み!ダブルパンチ！
多忙の代償か！はたまた飲みすぎか！軍配はどちら？
正直、休みたい気持ちはありましたが、現場の売り合わせがあり、休むわけにもいかず、頑張りましたよ！・・・・自分なりに。
現場で打ち合わせをしていると、現場監督が、「飯島さん、」首変ですよ！」・・・鋭い！
理由を話すと、マッサージしてくれました。ありがたいですね。しかし・・・これが痛い！
マッサージしながら、「飯島さん、図面何枚やり直しさせてくれましたっけ？」
「何だよ！仕返しかよ！」と突っ込みたくなる始末。
マッサージのお蔭でなんとか持ち直しました！助かりました。
しかし、建築の間取りが気に入らないと、どうしても納得いくまでやり直しをさせてしまうんですよね！
ごめんなさい！しかし、この間取りに入居率が決まるとなるとどうしても、妥協したくないんですよね！・・・・・・解りますよね。
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投稿者 飯島 : 17:18
2009年06月22日
「ＣＰＭ事前勉強会」不動産コーディネーター 飯 島 誠
無事、依頼されている有効活用提案終了いたしました。
期日までに終わるか心配でしたが、何とか寝ず（？）に完了させ、昨日提出してきました。
有効活用と一言で言えば簡単！なのですが、これはこれで難しいんですよ。
まず、現状分析でどの資産が劣っているのか、判断を行います。
結論で現状のままで維持していた場合も有りますし、収益物件を建築したほうが良い場合もあります。
その資産のオーナーが何を気にかけているのかをじっくり話し合って結論付けなければなりませんよね。
収益を伸ばしたいのか、現在の税金を減らしたいのか、相続を考えているのか、はたまた相続税の減税なのか、といった具合です。
失礼ながら、活用したい！と考えていても、では、どうする？となった場合になかなか答えられないものですよ。
オーナーの生活設計→現状→提案→見直し・・・・・・・・・・・ここまでやらないといけませんね！最低限は。
今日は明日、明後日に行われるＣＰＭ（不動産経営管理士）取得の最終試験ＭＰＳＡ試験に向けての勉強会に行ってきました。
今年は、公式セミナーの担当理事になっているもので、お手伝いに行ってきたのです。
このＭＰＳＡ試験、大変な試験です。
初日は午前中に概念試験があり、午後から分厚い資料を受け取り、収益の分析に入ります。
この分析を基に翌日朝の９時から午後５時まで前日行った分析からオーナーの求める収益に提案を行い、プランを提出するのです。
８時間書き続け、おにぎり頬張りながらも、書く手は止まらない状態です。
ＣＰＭは現状を十分分析ができ、オーナーの求める収益に対し、最大限の改善を行えるプロフェッショナルといえるのでしょうね。
仲介だけの不動産業ではなく、オーナーの収益を最大限に行かせる仕事のほうがはるかにやりがいがあると思いますよ！
ご興味のある方は是非、チャレンジしてみてはいかがでしょうか！
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投稿者 飯島 : 20:43
2009年06月20日
「コンサルティングフィー」不動産コーディネーター 飯 島 誠
めまいがするぐらい暑かったですね。
今週１週間は毎晩の如く打合せが入っていました。
やはり、夜の打合せは終わると、飲んでしまいますよね！
あ！今日のめまいは飲みすぎだったんですね！・・・気が付きました。
昨日は、ＣＰＭ（全米不動産管理協会認定資格）の説明に湘南コンサルティング協会へお邪魔させていただき、セミナーをさせていただきました。
さすがに、常にコンサルティングの向上を心がけている方たちの集まりですから、真剣な眼差しにはこちらまでいつもより力が入ってしまいました。
不動産業界のグループにお邪魔してお話をさせていただくことがありますが、オーナー様とのお付き合いで戸惑われているのは、提案をする場合の入り口＝入り方のようです。
確かに、オーナー様へ提案と言うのは、下手なことは言えない！となかなか足が向かないようですよね！
しかしですよ！現在の状態＝現状分析を行い、オーナー様の収益お妨げになっている部分があるのであれば、はっきり伝えるべきですよね！
伝えなければ、オーナーは何時までたっても資産を十分活用していないわけです。
簡単に言いますと、当然入るべき収入を減らしているわけですよね！
コンサルティングの収入と言うのは、収益を増やし、その増収の中からいただくものです。
プラスになることはいち早く教えてあげるのがベスト！ですよね。
不動産業者の皆様！ＣＰＭのカリキュラムにはオーナーの収益を上げるヒントがたくさん詰まっていますよ！是非！この不況下オーナーに頼られる不動産者を目指しませんか？
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投稿者 飯島 : 22:15
2009年06月19日
「ＣＰＭ（不動産経営管理士）」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日は、夕方から、日本賃貸住宅管理協会・全国宅地建物取引業協会へＣＰＭ（公認不動産管理士）の紹介のため、行ってまいりました。
会長・副会長・理事の方々が忙しいのにもかかわらず、時間を割いて話を聞いていただきました。
ＣＰＭ（不動産経営管理士）のカリキュラムには、ＤＣＦ法・融資の比較・投資分析など金融工学的な部分、メンテナンスとリスク、マーケティングとリーシング、融資と評価、スタッフの人材管理と不動産経営・投資・管理などに関することが網羅されていますよ！
そして、なにより、マネジメントプランの作成により、オーナーへの提案書が作成できるようになります。
不動産業者の方々、是非！受けてください。
しかし、休み明けとは言え、相談２件に打合せ１件の後、ＣＰＭの紹介行脚です。休みがあったのを完全に忘れました！・・・・・・・・・しかし、その後のビールは本当にうまい！
今日は、相談（継続中）は１件、今は有効活用の相談者の現状分析と提案を検討しています。
現状分析で、固定資産税評価・相続税評価・収益分析が出ています。
まずは、固定資産税の評加減・次いで相続税の評加減を行い現存しているアパートの分析です。
中には、古いアパートを壊して新築すつケースもあるのですがいくつかのシュミレーションをしてみないとベストは判断できませんね。
金融工学的な考えで言うと、ＲＯＩ・ＲＯＥ・ＮＰＶ・ＩＲＲなど解かりにくい言葉が出てますね。
やはり、英語には拒否反応がおきやすいようでどうも困ります！
日本語で言いますと、通常の賃貸アパートで必要な分析には、純利回り、自己資金回収率、自己資金回収期間、借入金完済年度、投資額回収年度、損益分岐点と言った分析は最低限必要でしょうね。
始めは、どのオーナーも嫌がって聞いているのですが、全て説明文を交えて説明しますと、最後には『絶対必要じゃないか！』と言われるのですよ。・・・・・・・・面白いでしょ！
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投稿者 飯島 : 13:25
2009年06月16日
「公立小中学校７３０９棟倒壊危機」不動産コーディネーター 飯 島 誠
【公立小中学校７３０９棟、倒壊の危険】
『ＹＯＭＩＵＲＩ ＯＮＬＩＮＥ』に掲載されていましたが驚きですね。クリックで一票！→
文部科学省が実施した小中学校の倒壊調査で判明した数字のようです。
震度６強以上の地震で倒壊する危険性の高い校舎や体育館は昨年より約３３００棟減っているものの、全国で７３０９棟の結果のようです。
耐震については、建築基準法の改正等がありながら、未だこの数字ですから・・・・・・・・寂しくなりますね！
私の地元の中学校も老朽化のため、建替えの順番がまわってきましたが、資金難のため、躯体を残してリフォームすることになりました。
しかし、調査のリフォームが出来ないのです。（理由は言えませんが・・・。）
結果、現在予算を大幅に割いて建築中です。
中国での大地震もありましたし、早めに対策は講じてもらいたいものです。
しかし、議員は人の悪口はテレビの前でしゃべりますけど、肝心なことはしゃべらないですねぇ！
今日も、思いっきり愚痴を言ってあげましたけど・・・・（いつもは怒らないんですけどね。）
それでなくても、今日は相続の件で相手の弁護士の態度を堪えるのがやっとなんですよね！
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投稿者 飯島 : 17:37
2009年06月15日
「現状分析」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、資産の有効活用を依頼されている方の打合せと現状分析をしていました。
さすがに土地をお持ちの方の現状を分析するだけでも疲れます。クリックで一票！→
現状分析といいますのは、現在保有されている土地・建物などが収益と言う物差しで考えた場合、どのような状況になっているのかを確認するわけです。
資産家の方の土地の利用形態は、自宅、次男自宅、農地(市街化・調整区域）、アパート、駐車場といったケースが多いですね。
この利用形態毎に①財産評価・②売却手取収入・③収益性分析と３区分として算出します。
なんだか、難しそうだなぁ！と思われる方そんなことないんですよ。
①の財産評価は固定資産税評価額・相続税評価額・時価・簿価を計算します。
②の売却手取価格は時価にて売却した場合の手取額
③収益性分析は、ＲＯＡ（ＲｅｔｕｒｎＯｎＡｓｓｅｔ）分析を出します。ＲＯＡと言うのは馴染みがない言葉かも知れませんが、資産の収益性を比較検討する代表的な指標の一つです。
計算方法は、分子の収入を総収入で計算する方法（Ｇｒｏｓｓ）と純収入で計算する（Ｎｅｔ）の両方を出させていただいています。
これらの分析によって、収益性の高いものと低いものが一覧でわかります。そして、固定資産税・相続税の負担が大きいものと少ないもの、売却した場合の手取りまで現状を認識できるんですね。
この、現状分析を基に、どの資産に工夫が必要なのかと言った具体に提案していくわけです。
なかには、現状のままのほうが良いケースもありますが、工夫によって固定資産税・相続税の軽減、収益の向上に繋がるのです。
当社の資産管理をいただいているオーナーには毎年この分析表はお渡ししていますよ。
現状分析(収益性分析）、資産管理では今後最低限必要となるんではないでしょうか。
今日は朝から遺言の件で家庭裁判所、午後から税務署で評価方法の確認でした。かなりヘビーでしょ！
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投稿者 飯島 : 20:07
2009年06月13日
「建売ＶＳ注文」不動産コーディネーター 飯 島 誠
やはり！この時期は蒸しますね、
今日、午前中に土地を買って注文住宅を建築するか、又は建売住宅を購入するか、迷われている方の相談、午後は財産管理委任契約・任意後見契約・遺言の作成そして相続対策の３件の相談受けました。
先ほど、事務所に帰ってきましたが、外の風は涼しくて気持ちよく感じましたが、事務所は熱い！です。
今、冷房ガンガンかけて完全なるエコ無視状態です。・・・すぐにエコに戻しますからね。
午前中に相談をいただいた『注文住宅』ＶＳ『建売住宅』
悩みますよね！
住宅と言うものは、耐震性も耐久性も断熱性にも、みんな品質の幅を加えられる商品と言うことはご認識されていると思います。
簡単に言いますと住宅に最初から決められた商品があるのではなく、その人の価値観で住まいの性能を指定できると言うことですね。
このような商品は数少ないですね。
例えば、車を購入するときを考えてみればわかりやすいと思います。
すでにバリエーションは決められていて、その中から購入するわけです。
家電製品・日用品・衣料も同様に決めれれた商品から選ぶことになりますね。
話をもどして住宅ですが、間取り・デザイン・設備・耐震性・耐久性・断熱性など骨格となる部分の性能は自ら選択することができます。・・・・これが悩む元なのでしょうね！
違いは広告を見てもわかります。
ハウスメーカー・工務店に依頼する注文住宅とは、土地という購入動機の要素を考えないため、品質をアピールする広告が多いのが特徴です。
今では、他社との差別化をはかるため、様々な要素をアピールしていますよね。
逆に建売住宅は、建物のデザインや住宅設備に広告の主眼がありますね。
骨格となる部分のアピールはほとんどないわけです。
その理由の一つに購入を決める方の大きな要素となるのは土地ということなのです。
建売住宅は『土地の場所＝立地』という武器を持っていることが理由のひとつなのでしょう。
結論から言えば、立地を優先するなら建売住宅、建物重視なら注文住宅でしょうね。ただし、注意しなければならないのは、同じ総額となった場合、建売住宅は、数年後には設備や間取りに飽きが来ますのでリフォーム代は考えておくべきでしょうね。
建売住宅をそのまま状態で、売却を考えた場合には注文住宅のほうが評価は高くなります。
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投稿者 飯島 : 21:21
2009年06月12日
「戸籍間に合いました。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、急きょ午後の予定をキャンセルして相続人特定のため、戸籍を集めてきました。
相続人特定のため戸籍を遡って確認をするのですが、被相続人（なくなった方）の１５歳位から死亡までの戸籍謄本などを全て集めるのです。
戸籍と言うのはご存知のとおり、本籍の変更によって戸籍も変わります。
中には、藤沢→世田谷→香川県→広島県→世田谷と言うケーもありましたし、結構大変事もあります。
今回は、正直『ホッ！』藤沢・戸塚の２箇所でしたので助かりました。
しかし、戸籍と言うのは慣れていない方は取得するのに大変だなぁ、といつも思います。
前戸主や前戸籍筆頭者あるいは以前の改正原戸籍謄本・除籍謄本といった具合に戸籍が違うんですよね、役所の方でも慣れていない方は必要な戸籍でも出してもらえない、と言う場合があります。
被相続人それぞれ個々のケースにより異なる、と言うわけなのです。
とありあえず、明日の打合せには間に合いました。後は家系図の作成が残っていますが、今日集めた全１１冊の戸籍等の確認をして１時間以内には出来そうです。
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投稿者 飯島 : 21:45
2009年06月11日
「相続登記してませんね？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
相談進行中の中で『後見人』についてはブログでご紹介していますよね、
後見の種類のうち、任意後見を使用されるケースで、今回は『財産管理委任契約』・『任意後見契約』・『遺言』と流れるのですが、現在所有をされる不動産に調査をしたところ、なんと！
相談者のご主人名義（すでに２０年前に他界）・・・・相続登記していないんですよね！
この場合どうすればよいのでしょう。
ご主人の戸籍から法定相続人（当然、両親は他界してますから、兄弟姉妹が法定相続人！兄弟姉妹が他界している場合はその子までろなります。）に相続する権利が生まれてくるのですよ！
ただし、相続回復請求権という権利がありますが、相続権を侵害された事実を知った日から１０年で時効となります。通常、兄弟姉妹ですと、葬儀に参列していますから当然１０年は経過していることは推測できますね。
しかし、しかしですよ！いくら、相続回復請求権が時効と言っても、遺産分割協議がなければ相続登記が出来ません。
やはり、戸籍から法定相続人を調べて１件毎にお願いにお伺いするわけです。
このような事案の場合、奥様が生存しているかいないかによっても反応が違うんです。
奥様が生存「していれば、女房が相続するなら仕方ないか！とスムーズに遺産分割をいただける場合が多いんですね。
逆に、生存していない場合にはちょっと時間がかかる場合が多いんです。
相続税がかからないと相続登記をされない方が多いのも事実ですけど、何かあった場合は面倒です。
登記は必ずしておいた方がいいですよ！
ちなみに、相続登記が完了していない場合でも『財産管理委任契約』・『任意後見契約』・『遺言』には何等影響はしないものです。
少し時間をいただいて解決して行きますね！
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投稿者 飯島 : 20:56
2009年06月09日
「相続税は累進課税です。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ご相談と言うのは様々です。
中には、本当かよ！と突っ込みたくなるご相談まであります。
相談内容をお伝えする前に、相続税はは被相続人の財産を法定相続割合で相続したものとして相続税の総額を計算し、それを各人が実際に相続した割合に応じて按分することになっています。
要するに財産の額と相続人の数が同じとすれば如何なる割合で相続しても相続税の総額は同じになるわけです。
例えば、相続財産の総額が１億円の場合と５億円の場合、取得財産を同じとすると、どのような現象が生まれると思いますか？
相続人は母親、長男、二男とします。二男は母親・長男の為を思い『僕は３０００万円いただければありがたい』という考えです。しかし、二男は財産がいくらあるのか知りませんでした。
まず、相続財産１億円の場合、
母親；５０００万円・長男２０００万円・二男３０００万円（実際二男が多くなることはありませんけど、例えですから。）
以上で計算すると、税額は母親ゼロ（配偶者控除）、長男４０万円、二男６０万円（二男手取り２９４０万円）
次いで財産５億円の場合、
母親；２５０００万円・長男２２０００万円・二男３０００万円
以上計算すると、母親ゼロ、長男１９００万円、二男６００万円（二男手取り２４００万円）
この税額を聞いた二男、『なんで、こんなに税金がかかるんだよ！』と母親・長男に文句を言い出します。
同じ３０００万円の財産を相続！しかし、これだけの開きが出てきます。
心情的に多くの財産を相続したのなら税額が増えても何となく納得できるのですが、同じ額を相続したのにこれだけの差が出ます。
理由は簡単！相続税は累進課税だからですね。
累進課税ということは同じ３０００万円でも財産の総額が大きければ適用税率が違うのです。
なぜ？面倒にも説明したかと言いますと、財産総額と税額をキチンと説明されずに遺産分割しますと、後でもめることになります。
実は、現在相談中の方も、これだけ渡すから判を押してくれ！と頼まれて、これだけ貰えるのなら！と納得したのですが、あまりにも大きな税額、調べてみたら貰ったのは財産のほんの一部だったのです。
しかし、このような事例多いのですよ！やっとまとまりそうです。
一旦、相続した財産を譲渡しようとすると譲渡税がかかる場合がありますよ！ご注意してくださいね！
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投稿者 飯島 : 21:45
2009年06月07日
「財産管理委任契約」不動産コーディネーター 飯 島 誠
のどかな風景でしょ！当社から歩いて２０分程、車ですと５・６分の場所に広がる田園地帯です。
この写真実は３日前に撮ったもので、一昨日、昨日の雨でもう少し水が入っています。
今は、田んぼを耕して、火曜日あたりから田植えが始まるのでしょうね。
仕事で疲れた時に、この景色！癒されますよ。
ブログでお伝えしている内容で、最近『成年後見制度』を取り上げています。それだけ相談が多いということですね。
本日も『成年後見制度』に関するご相談をいただきました。
成年後見登記制度とは、法定後見制度と任意後見制度の二通りがあり、内容を法務局で登記して、登記官が登記事項証明書を発行することにより、判断能力の衰えた方との取引の安全を確保するための制度です。
この制度とは違い財産管理委任契約と言うものをご存知でしょうか？
財産管理委任契約とは、自分の財産の管理やその他の生活上のことについて代理人を選び、代理権を与えて管理を委任するものです。
この財産管理委任契約と成年後見制度の大きな違いは、成年後見制度は精神上の障害による判断能力の減退があった場合に利用できるもので、
財産管理契約はそのような減退がない場合でも利用できる点です。
ですから、今すぐ管理を始めなければならない場合や判断能力が徐々に低下してもその前から管理をしてもらいたい場合、死亡した後の葬儀などを依頼したい場合に使われる方法ですね。
実際、使うに当ってはメリット・デメリットがありますので注意は必要ですが、一人身で病気などになった場合など、この財産管理委任契約・任意後見制度・遺言を組み合わせての実務処理になるのです。
何度もお伝えしますが、後見制度は『人の為に使う制度』です。簡単に考えず必ず事前に相談してくださいね！
田んぼに稲が植えられると、またなんとも言えない風景なんですよ、良い風景です。
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投稿者 飯島 : 20:21
2009年06月06日
「一駅族』」不動産コーディネーター 飯 島 誠
『一駅族』ご存知でしょうか？
私も今日始めて知ったわけなのですが、運動靴など健康関連グッズを販売するビーウェルが、東京23区内に勤務する２０代から５０代までのビジネスマンを対象に、『平日の運動に関する意識調査』を実施したところ、
平日にウォーキングをしている人の中では、出社前や帰宅後より、通勤・帰宅中に一駅区間分程度歩いているという人が多いことがわかったようです。
そのようなビジネスマンを『一駅族』と名付けているようです。（ヤフーＪＡＰＡＮより）
ビジネスマンは忙しいので効率的と言えば、効率的ですね。
また、このアンケートの中で１駅区間分程度と言うのは１ｋｍから３ｋｍですから徒歩時間は１３分～３８分（１分８０ｍ換算）です。
この健康ブームから来ているわけではありませんが、今年の不動産市況も変化が出ていますよ。
昨年まで不動産は『駅近』・『徒歩はせいぜい１５分までだよ！』 といわれていましたが、今年に入り、駅から遠くても、自分の収入に無理なく購入ができ、家族との旅行などでできる物件が成約されています。
私が管轄する、小田急江ノ島線でもその状況は数字で現れていますね。
今年１月から５月の成約件数の状況は、
徒歩５分以内・・・１６件
徒歩１０分以内・・・５４件
徒歩１５分以内・・・１０８件
徒歩２０分以内・・・１２９件
バス２０分以内・・・２１２件・・・・・・・・・・・となっています。
不動産業界の仲間の情報でも各エリアでも同じような状況のようですね。
『一駅族』ではありませんが、１駅分３ｋｍ（徒歩３８分）歩くのであれば、駅から少し離れた場所で買い物・医療・学校等が充実しているエリアではあれば、購入する意味は出てきて当然でしょうね。
ご購入をご検討の方、ご参考にしてくださいね。
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投稿者 飯島 : 20:05
2009年06月05日
「賃貸版『振り込め詐欺』」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、協会主催のセミナーに出席してきました。『重説・告知義務を巡るトラブル防止最前線』と題して、東急リバブル㈱お客様相談室長の橋本さんからご説明受けました。
実は、私が務めていたのがこの会社、橋本さんには色々お世話になったものです。以前から、トラブル関係には定評があり、久々にお会いできて楽しかったですね。
このセミナートラブル防止を謳い文句にしていますから、様々なケースでの事例があり、参考になりました。
特に興味があったのは、『振り込め詐欺』、なんと賃貸でも振り込め詐欺があるようですよ！
この賃貸版『振り込め詐欺』どのようなものかと言いますと、
不動産業者と言うのは、お部屋に入居者をお世話してもらおうと、各不動産業者に対して、その図面をＦＡＸにて送ることが良くあります。
この、ＦＡＸで送る図面を利用しての詐欺のようです。
図面の帯部分（図面の下）に社名・不動産業者を表す登録番号・電話番号・ＦＡＸ番号・メールアドレス・担当者などが記載されています。
不動産会社自体は現に存在するようですが、電話番号・担当者が全くの嘘であり、お部屋も架空。
「入居中にため、今はお部屋の中は見れません。」と言うことは良くあり、契約の事前に契約金を振込みさせて、いざ、契約の為その業者に来店すると、担当者もそのお部屋も知りませんよ！となるのだそうです。
詐欺にひっかかった方には失礼ですが、よく考えるものです。
この手口がわかれば、名刺やホームページで業者を確認でき、電話番号も確認できます。
信頼あってのこの仕事です。不動産業者は細心の注意が必要ですね。
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投稿者 飯島 : 16:58
2009年06月04日
「優良財産を残す方法」不動産コーディネーター 飯 島 誠
『相続』をすると、マイナス財産ばかり残って、プラス財産は減りますよね！このようなご意見かなりの頻度でいただきます。
確かに、その通りです、ただし、『遺産分割の方法によってはですね！』クリックで一票お願いします→
実際、相続が発生しますと、どうしても相続税の支払に目が向いてしまいがち、当然のことですね。
これをいいことに税理士・不動産業者は売りやすい物件（＝条件の良い物件）から売却を勧めます。・・・あ！私も不動産業者ですが・・・。
この相続税の支払に目を向ける！指導も原因なのでしょうね！
相続税の相続税の納税方法には①現金納付・②延納・③物納と３種類あります。
ちょっと長くなりますが、現金納付とは現金で納付する方法ですね。
これが原則ですよ！
では、現金が足りない場合には・・・・・・・・延納となります。が、この延納！分割して納付する方法ですので金利がかかるわけです。※納税方法で一番行いたくないパターンですね。
延納、やりたくないパターンですが、現金納付と延納の組み合わせもあります。
ここまで来て、最後に出てきますのが物納です。
物納については改正が行われてから、申請しにくくなったと言われていますが、条件を事前に行えば問題はありません。
ただし、延納によっても納税できない場合に初めて認められる制度と言うことになります。
税務署から見ると、本当な現金！しかし、納税者から見て現金は足りない、生活も大変！とります。
そこで渋々許可するのが物納と言うのが現実ですね。
『これで、遺産分割が関係あるの？』と疑問が出るとは思います。
例えば、現金などの金融資産と不動産を配偶者と子供で相続するケースを考えてみると、
普通は、現金納付と不動産を売って納税するはず、と考えますよね。
しかし、しませんよ！
納税と言うのは、現金納付が出来るか、出来ないか、の判断！それは相続人毎に判断することになっているんですね！
では、まず、配偶者は『配偶者税額軽減』で１億６０００万円ないし法定相続分までは相続税はかかりません。
この制度を使って、配偶者が現金などの金融資産を相続します。次に子供は不動産を相続する遺産分割を作成します。
配偶者は控除以内の金額までであれば相続税がかかりません。
子供の相続税はかかります。しかし、不動産のみ相続して入るわけですから物納するしかありません。
『不動産は地価下落』などと、新聞・テレビ・雑誌にいたるまで書くこの時代！安く叩かれて売るのであれば、評価が高いうちに物納したほうが得策です。
このように『遺産分割のやり方』によっては優良な財産を残すことができるのですね。
相続で納税のため、希望の金額で売却できず、財産が無くなってしまった！というケースもあります。
基本的な仕組みは理解しておいたほうが良いですよ！
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投稿者 飯島 : 20:14
2009年06月02日
「相続コンサル」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日のブログでお伝えした擁壁、やはり！違反擁壁だったようです。
先ほどまで、相談者と打ち合わせをしていました。
今日、午前中相続の相談を受けていました。この『相続相談』、どのような相談内容かご存知でしょうか。
私の場合ですと、主に『相続対策』・・・・・現段階の相続税額の確認・相続前に推定相続人（戸籍を確認していない状態）に対する遺産の分割方法・納税方法の検討など。
次に『相続処理』・・・相続発生後において相続人間での遺産分割協議・納税対策・税務署との不動産評価の調整など、となります。
相続の申告は税理士および相続人のみ申告は出来ません（弁護士も出来ますけど・・）。それ以外はほとんど業務ですね。
あと、大切なのは税理士・司法書士・土地家屋調査士・弁護士・不動産鑑定士の選定です。
この業務、正直困るのは、『専門ですよ！』と仕事を請けたいばかりの方、その後、引き継ぐのは本当に大変です。
万一、相続に関して質問がありましたら、依頼するのではなく、質問をして自分にあった専門家を選ぶべきですね。
依頼しなしますと、費用も時間もかかりますからね！
明日は久しぶりの休みです。
梅の実もちょうどいい頃となりました。
明日は朝から梅をもいで、剪定ですね！・・・・・・・・・・梅酒おいしいですよ！
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投稿者 飯島 : 20:14
2009年06月01日
「擁壁倒壊？聞いたことがありません。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
最近は境界、擁壁など不動産の基本となる部分の相談を受けるケースが多いですね。
今日もその『擁壁』の相談を受けました。
擁壁と言うものはどうして作る必要があるのでしょうか。
簡単に言いますと、建物の重量や土砂などの重さなどを支えています。
ですから、擁壁を作る場合は各市町村の関係部署と調整のうえ、指定された構造計算に従い鉄筋の配筋の数・コンクリートの量が決められる技術基準なのです。
擁壁を築造中ですと、キチンと指定を守っているかどうかは判断しやすいのですが、出来上がってしまうと、工事を信じるしかないのも事実ですね。
擁壁をチェックするポイントなのですが、
①石積擁壁・鉄筋コンクリート擁壁でも、水抜き穴の確認です。この水抜き穴と言うのは３㎡に１箇所設けるように定められています。
ただし、高さ１ｍ以下の擁壁はこの指定はなく、２ｍぐらいの擁壁の場合、浸透パイプを擁壁内に設置して１箇所から排水する方法も場所によってはありますね。
②隙間を見ること。
どの擁壁でも、隙間（結合部分）を確認しますと、隙間が空いている擁壁があるのです。
これは擁壁の中の土が動いた証拠なんです。
このような場合にはすぐに専門家を呼んでチェックしたほうが良いですね。
あの関西大地震、擁壁が倒れた！というニュース、聞きませんでしたよね。
地盤がしっかりしていた！と言うこともあるのですが、危険性のある擁壁でも、現実に倒れたと言うことはないんですよ！
これは、専門の方と仕事をした際に聞いた話なのですが、手抜き擁壁といわれるものでも、実際に使われる鉄筋やコンクリートは、指定の２／３だとしますね。
これは、完全に手抜きなのですが、必要な鉄筋量やコンクリートの量が少なくても、その強さまでは持ちこたえるらしいのです。
ですから、その強さ以上の力が加わった時、始めて亀裂や沈下、傾倒などの症状が目に見えるようになるのだそうです。
ですから、先ほど伝えた症状がでた場合には早急に手当てが必要だ！ということなのです。
不動産は道路・境界・擁壁は本当に大事な部分です。私も３点についてこの業界に入りたての頃、本当に嫌な思い出があります。
しつこいようですが、注意してください！
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投稿者 飯島 : 19:21