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2009年05月07日
「権利証」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ゴールデンウィークの休暇も昨日で終わり、今日からバリバリ！頑張っていきましょう！
５月は売買の決済が立て続けに入っています。個別相談、そしてセミナーも再開して行きたい考えていますのでバタバタする月になりそうです。
不動産の売買と言うと、書類の多さには取引をされる方が驚かれることですが、その書類で意外と紛失が目立つのが権利証（平成１７年３月以降は登記識別情報となりました。）なのです！
権利証をまとめて保管されている方でも、紛失されるケースはありますね、
では、権利証を紛失するとどのような問題が発生するのでしょうか？
所有権が確認できない・・・・そんなことはありません！
問題となるのは、所有権の移転（相続の場合は必要ありません。）と抵当権、複数の筆を１筆にまとめる合筆登記等の設定の場合です。
皆さん心配なのは、再発行できるのか！という点なのでしょうが、再発行は出来ません。
そうなると、どのように所有権移転などするの？となります。
これまでは、権利証を紛失したり盗難にあったりして、権利証を提出できない場合、保証書により登記申請をしていました。
所有権に関する登記申請の際、権利証を提出できない場合は、保証書と印鑑証明書により売主等の登記義務者本人による登記申請で証明してきたわけですね。
登記所からハガキが郵送されて、登記義務者がそのハガキを登記所に提出して間違いないことを申出て、本受付となり、登記がされていました。
※抵当権設定の場合には所有権移転とほぼ同様ですが、ハガキは登記完了後の事後通知だったのです。
しかし、この保証書の制度問題もありまして、平成１７年３月の不動産登記法の改正に伴い、保証書制度は廃止されたと言うわけです。
それでは、現在では？ほとんど２つの方法がとられています。
一つは、本人確認通知制度、もう一つは事前確認通知制度です。（公証人確認通知制度もありますが、実務的ではありません。）
本人確認制度とは弁護士または司法書士が、所有者が、登記簿に記載された者と相違ないか、不動産に相違がないか、売却や担保を提供する意思があるかなどを総合的に調査したうえ判断して報告書を作成して、権利証に代えて法務局に提出します。
必要な書類は不動産の登記簿謄本、運転免許証または健康保険証等の身分証明書、実印、印鑑証明書。
法人の場合には不動産の登記簿謄本、代表者の身分証明書、住民票、代表者自身の実印、会社代表印、印鑑証明書、会社登記簿謄本となります。
そして流れと言いますと①本人確認情報を添付して登記申請、②法務局が申請書を調査し、登記簿に記載、③登記の完了となります。結構、簡単ですよね。
そして事前通知制度とは、
①登記申請（ここが本受付となります。）②法務局が所有者に本人限定郵便による通知書を発送③所有者が通知書に署名し実印で捺印し、通知書を法務局へ２週間以内に持参④法務局が申請書を調査し、登記簿に記載⑤登記完了となります。
※実際の売買では③法務局に持参の当日、残代金の受渡しと不動産の引渡しを行います。
流れを見ていただけると解かりやすいと思いますが事前通知制度のほうが行程が長くなります。
そして本人確認情報は、文書作成のための費用がかかるというそれぞれのデメリットがあるわけです。
所有権移転までに時間があれば事前確認制度を利用するほうが金額的に安く出来ていいのではないでしょうか。
通常であれば、不動産を販売する前、契約の前、契約の当日そして決済の前と最低４回は権利証を確認します。契約後に権利証がない！と言うのは不動産業者として疑問は残りますね！
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投稿者 飯島 : 2009年05月07日 17:04