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2009年05月31日
「図面チェック」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日の夜、高校野球部のＯＢ会役員会に出席してきました。来月の総会に向けた最終調整です。
役員会の後、先輩などとちょっと、居酒屋へ・・・・と思いつつ、やはり最終近くまで飲んでしまいました。
しかし、野球の話は尽きないものですね！クリックで一票！→
今日は、午前中に建物の打合せがあり、図面のチェック！二日酔いなど決してしないよう注意していますので、２時間ビッチリ図面と睨めっこでした。
建物を建築される場合、それまで見たこともない図面に『？』と首をかしげる方も少なくないはず。
そのような図面を作る目的ご存知でしょうか。
大きな目的は３つあります。
まずは、工事請負契約などに使用する図面。
食い違いがないように図面を作成し、それをもとに建築します。
※材質などをチェックできます。
そして、建築確認申請用の図面です。※確認申請に必要なこと以外記載されていません。
３番目は工事現場用の図面ですね。
どのような工事をするか、現場に伝達するための図面です 。
しかし、この図面にはその建築建築会社などの姿勢によって枚数は様々なのです。
建売住宅などは図面の枚数は少ないですね。２・３枚しか図面をつくらないケースもありますよ！
逆に設計事務所、これでもか！これでもか！と図面を出してきます。
図面と言うのは正直わかりづらいと思います。ただ、図面で一番大切なことは自分の要求やオーダーがどんな図面であれ、記載されているか、どうかです。
２時間、ビッシリ設計事務所の図面と睨めっこ！さすがに疲れました。
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投稿者 飯島 : 12:28
2009年05月30日
「境界設置権」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日も３件打合せを終えてきました。
これから、高校野球部０Ｂ会の役員会です。
先ほど終えた相談なのですが、皆さんにもかなり関係のある話だと思いますよ。
『隣地の方から、境界線に塀を建てるから費用を半分負担してくれませんか？。と相談される場合ってありますよね
民法には、境界の設置や保存のために互いに負担して境界表示の標や塀などを設置することが出来ると書かれています。
しかし、相手が断ってくる場合もあります。では、どうするか？
その場合には、ブロックやアルミフェンスの安価なもので、且つ、高さが２メートル以下のものに限り、塀を設けることが出来んですよ。
ただし、現実的に考えて、お互いに合意しないでいくら簡易なフェンスでも設けることは問題がありますよね！
やはり！アドバイスでは自分の敷地内で塀を設置するのが妥当な選択でしょうね。
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投稿者 飯島 : 18:13
2009年05月29日
「７５歳以上、人口の１割を超える」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日のニュースで『７５歳以上、人口の１割を超える。』と出ていました。
０８年１０月１日現在の６５歳以上の高齢者は２８２２万人（前年比７５万人増）、
総人口に占める割合は２２．１％と過去最高を更新。
このうち７５歳以上の後期高齢者は１３２２万人（同５２万人増）で、総人口比は１０．４％と初めて１割を超えたようです。
高齢社会と言われ続けていますが、この数字を見ますと直に感じてきます。
高齢化対策はスピードを上げないと、全く追いつかない感じですね。
この高齢化の問題として、この不動産業界に係わってくるのが『成年後見』です。
ブログをご覧いただいている方には、慣れた言葉かもしれませんね。
この『後見制度』、何度も伝えますが、専門のアドバイスによって『生きる』制度なんですよ！
例えば、相談者は長男（兄弟は弟一人）、祖父（父方）が死亡により遺産分割。しかし、父（祖父の長男）は痴呆により判断能力無である場合、母は生存。
遺産分割自体は、相続人当事者の話し合いですることが前提です。しかし、中には当事者だけでは分割ができない場合もあります。その際に家庭裁判所の調停・審判があります。
今、挙げた遺産分割・調停・審判全て法律上の判断能力を必要とします。
と、言うことは痴呆である父は遺産分割に参加できないわけですよね。
そこで，成年後見人を選任することが必要になります。
選任については、家庭裁判所の審判で行われます。
今回のケースの後見人を長男とした場合、長男が父に代わって祖父の遺産分割に加わり、相続により得た財産を管理していくことになります。
このようなケースはどこの相談でも行って入るのですが、私どものように相続に関する専門家ですと、『？』ですよね。
ケース（財産）によっても当然に違うのですが、この遺産分割の後、母が死亡した場合考えてください。
この場合、母の死亡により遺産分割を行う場合、長男は父の成年後見人として遺産分割することは出来ません。
成年後見人の選任基準は法律上定められていて，本人と利害関係のある人は成年後見になることが出来ないからなのです。
では、どうするのか？利害関係人以外の後見人を選任しなければなりません。
今までの相続に関する業務においてもこのようなケースは多くはありませんが、例としてはあります。
長男が父や母の財産を管理して、その父や母が死亡した場合に、管理の方法などでトラブルが生じているケースもあります。
やはり！後見制度は専門のアドバイスによって『生きる』制度です。先を見据えた後見人を選択する必要があるようですよ！・・・・・・・・法定後見』・『任意後見』私は、『任意後見』をお勧めしています。
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投稿者 飯島 : 17:28
2009年05月26日
「不思議に思う売買契約書」不動産コーディネーター 飯 島 誠
相談内容によっては売買契約書を見させていただくことがあります。不動産を売却・購入しますと、売買契約書が作成されますね。
この売買契約書、不思議に思うんですよね。
今回の相談者（売主）からの相談はなぜ？売買の価格が当初販売に出した値段より低いのか？と言う相談です。（ブログにのせるため、承諾をいただきましたので説明しますよ）
仲介業者から説明は、買主の希望値は売出価格より６００万円程安かったようです。
『その理由として○○が原因でこのような価格になるのです。』と説明され、契約をされ、決済前に相談に来られました。
『しかし、どうして？この時期に相談に来られたのです？』と質問させていただくと、知り合いに売却の値段は隠していたのですが、飲んだ席で話をしたら、『なんで、そんな安く売ったんだ！！』と言われ、急に心配になったようです。
このような経緯があり、契約書と併せて重要事項説明書を見させていた訳なのです。
書類を見ますと、確かに６００万円程下がる理由は納得できます。（内容はここでは内緒にして）
当初の売出し価格は正直２００万円は高いと判断できます。そして、不動産に問題があります。これは重要事項説明書にキチンと書いてありました。
では、なぜ？価格に疑問をもたれるのでしょうね。
皆さん、不思議に思いませんか？このようなケース多いんですよ！本当に・・・。
売主・買主ともに言えるのですが、契約が終わったあと、他人に言われると疑心半疑になってしまうのです。
このようなことがないように、契約書の特約で○○の理由で売買価格を○○○万円減額して金○○○万円決定した。と記載したほうが良いのです。
仲介業者のレベルもありますが、後で問題が生じた場合にも誰が見ても解かるないようにするべきでしょうね。
このようにキチンと契約書に理由を記載しないから、どうしてこの価格になったのか整理できないんですよね。
相談者、説明を受けて、すっきりしてお帰りになりましたよ！（相談は無料です！）
ちなみに、遺言でも付言と言うものがあります。『どのような理由でこうしたのか』と書くことによって誰が見ても解かりますからね。
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投稿者 飯島 : 22:05
2009年05月25日
「時間間隔」不動産コーディネーター 飯 島 誠
『同じ社会でも時間感覚は違う』そう感じたことはありませんか？会社のなかでも、部署によって感じる場合はあるかもしれませんね、
不動産に関連すると言えば、市役所・税務署・県税事務所・弁護士・土地家屋調査士・司法書士・不動産鑑定士・ハウスメーカー・ハウスクリーニングなど様々です。
一つの仕事をこなすまでにいくつもの業種の方と調整が必要になる場合があるのですが、このコンサルタントを始めて間もない頃と言うのは、職種によって時間の感覚が全く違う！と言うことでした。
打合せの中で、『この仕事はどの程度でできます？』とお聞きすると、『すぐに出来ますよ！』と答えてくれるのです。
この『すぐに』が曲者なんですよね！『すぐに』にという時間がどの程度のものかは、その職種によってかなり違うようですね。
皆さんも、修理依頼して『すぐに行きますよ！』といわれて３日も４日も待たされた経験もあるはずです。
私もこれで、何度謝罪したか、
今では、必ず『○○日の何時までにできますか？』と伝えています。そうすることによって、出来るのか、出来ないのかはっきり答えてくれます。
実は、今日知り合いの不動産業者の方と久しぶりに会ったのですが、その『すぐに』で困っているんだそうです。
以外に多いんですね。時間感覚のズレと言うのは依頼者との間に生じた場合には、取り返しがつかないですよね！
相手の時間間隔は常に確認したほうがよさそうです！
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投稿者 飯島 : 20:01
2009年05月24日
「日馬冨士関、優勝」不動産コーディネーター 飯 島 誠
大相撲の夏場所 優勝！日馬冨士関、おめでとうございます。
私も、大関の部屋である伊勢が濱部屋は仕事上の関係で応援させていただいています。
大関昇進からハラハラする場所が続いて先場所１０勝、今場所優勝ですから、年内に「横綱」の二文字が見えてきましたね。
是非とも来場所、頑張っていただきたいものです！
私も日馬冨士関にあやかって頑張りますよ！
今日、｢不動産相談室かながわ｣のセミナーと会議に参加させていただきました。
セミナーの題は｢ボケる前にやっておく大切なこと｣～遺言と成年後見制度について。
後見制度は先日ブログでもお伝えしましたとおり、本人保護のために「何をすべきか」、専門のアドバイスにより生きる制度です。
少し前にはお年寄りを狙い不必要な修理をしてお金を騙し取る、と言うニュースは記憶に新しいところだと思います。
遺言についても同様！です。自分に万一があった場合に相続人（妻や子供）が遺産でもめないように｢何をすべきか｣、これまた専門のアドバイスにより生きる制度ですね。
遺産分割は、相続発生後において相続人で遺産を分ける方法ですが、この｢遺産分割｣被相続人が生前に相続人の今後の生活を考えて行うべきだと言うのが私の持論なのですが。
｢亡くなる前に遺産分割出来るの？｣と言われそうですが、出来ます！それが｢遺言｣なのですよね。
遺産の分け方、どうしてこのわけ方なのか、と言う付言、納税の方法、遺言執行者などを定めて整理することによって、揉め事はなくなるわけですね。
本日も多くの方がセミナーに参加されていました。｢今は大丈夫！｣とは言い切れません。相談だけでも早めにされるべきですよ！
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投稿者 飯島 : 20:21
2009年05月23日
「横浜ベイスターズ田代監督代行」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は個別相談が午後から２件、午前中には打合せが１件。これから、高校野球部のＯＢ会です。
高校時代と言えば、横浜ベイスターズの監督代行になられた田代監督代行、高校野球部の先輩なんですよ。
田代さんと言えば、非常に冷静で、一人一人気配りをされる方ですから、チーム再建にピッタリではないでしょうか。
しかし、監督業も大変ですね、
成績が全て！の世界ですから、成績次第で評価は全く違います。皆さん！横浜ベイスターズ、ちょっと応援してくださいね！
不動産も評価はその不動産によって全て評価が違います。
交通・接近、環境、街路、画地条件等により評価していきますから、当然と言えば当然なのですが・・・。
評価方法・・・意外と相談多いものですよ、今日の個別相談で聞かれた評価方法について、少しお伝えさせていただきます。
袋地・・・敷地延長についてです。
袋地とは、敷地延長（私達は敷延と呼んでいます。）などととも呼ばれます。
路地状部分（左図のＡの部分）がある土地のことを表現しています。この場合の評価なのですが、路地状部分の価格と、有効宅地（Ｂの部分）の価格の合計が評価となります。
購入される方に多いケースとして、この路地状部分の価格はゼロでしょう、と質問され方がいますが、残念ながらゼロ評価とはなりません。
例えば、路地状部分の間口２メートルの場合、その奥行きによっても違うのですが、１０メートル未満の場合には、有効宅地部分のマイナス４０（６割評価）ほどとなるのです。
実際、川の中に私有地が有る場合がある（川の流れの変化によって位置が変わってしまって起こります。）のですが、この土地の評価にしても１０％はありますからね。
価格設定には、必ず根拠があります。聞いた話ではなく、仲介業者や売主に直接聞いて参考にして見てはいかがでしょうか？
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投稿者 飯島 : 17:14
2009年05月22日
「ＩＲＥＭ（全米不動産管理協会）」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日は、ＩＲＥＭ（全米不動産管理協会）日本支部の年次大会参加してきました。
この年次大会、毎年海外から来賓の方が多く参加されます。今年はＩＲＥＭのパメーラ会長、ナンシー部長がお揃いで参加いただきました。
年次大会事態は、昨日一日なのですが、その前日は朝からインターナショナルミーティング、ウェルカムパーティーなどを行い、そして昨日が年次大会、今日は朝から日本支部の理事会となります。
私も理事の一員として参加してきました。（色々な国の方と話を出来る機会ってそんなにありませんからね。）
ＩＲＥＭ（全米不動産管理協会）と言うのは日本ではあまり馴染みがないようですが、アメリカ国内でみた場合アパート全体の５７％、マンション全体の１８％、オフィスビル全体の３２％、店舗全体のの９％をＩＲＥＭの会員が管理しています。
私もＩＲＥＭ（全米不動産管理協会）公認のＣＰＭ資格を取得したのですが、このＣＰＭ資格取得には９科目の授業を受ける必要があります。
①ＰＭの為の倫理 ②メンテナンスとリスクマネジメント ③マーケッティングとリーシング ④金融計算と戦略 ⑤融資と評価 ⑥人材管理 ⑦実績評価 ⑧実績評価上級編 ⑨マネージメントプランの作成方法及び活用方法
そして試験が３回となります。
①倫理に関する試験 ②ＣＰＭ検定試験 ③ＭＰＳＡ試験（２日間ビッシリ！）
大変だとは思いますが、賃貸管理・不動産投資には必要なことがビッシリ詰まっています。
｢不動産屋｣から｢不動産業｣へ転換される時期はすでに来ていますよ！
専門に賃貸管理を目指すなら、是非受けて見ませんか？
本当に役に立ちますよ。オーナーもプロに任せたい時代ですからね！
ＩＲＥＭＪＡＰＡＮ
ご質問は、私が今年は東京支部の支部長ですので直接ご質問いただいても大丈夫ですよ！
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投稿者 飯島 : 19:43
2009年05月19日
「二重課税？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日の夕方から書類を作り出して会社から家に場所を移して３時過ぎにようやく作り上げることが出来ました。
相続税と納税について、昨日、急きょ依頼され、断りきれず頑張ってしまいました。
（疲れました。）
途中、頭が『ボーッ』といｓて相続税の評価している最中、同じところで何回も評加減を間違えましたよ。
今日、書類を提出してきましたが、お嬢さんが『飯島さん、お父さんのせいで寝不足！』とブログに書いちゃえば、と言われ、勿論そのまま書かさせていただきましたよ。
折角、相続税の話が出たところで・・・・・・・・・、
私は、相続税と固定資産税は二重課税だと思って言います。
ここ数年、『世界基準』がよく表現されていますね。
この世界基準から相続税について言わせて貰えば、相続税事態が世界基準とは言えないのではないでしょうか。
これはよく耳にされる表現ですが、日本の相続は三代で土地が無くなる！とよく言われます。
（決して間違いではありませんが・・・・分割方法によって残りますよ！）
『この三大はアメリカ並みの基準です。』なんて聞いたことがありませんね。
では、世界の相続税はどのような方法がとられているのでしょう。
世界の各国は現在、相続税の廃止の方向に向いています。実際に中国、香港、ロシア、カナダ、オーストラリア、スウェーデン、イタリア、スペイン、スイス、マレーシアなどは相続税はありません。
その他、アメリカ、イギリス、フランスは廃止の方向です。アメリカの場合２０１０年ですから、来年に廃止の予定なのですが、オバマ政権でどう転ぶかはわからない状態ですね。
各国のなぜ?相続税を廃止するのか！その理由ですが、事業承継の妨げ、家庭事情に国家不介入の姿勢、そしてタックス・ヘイブンとして海外から資金の流入が上げられています。
この相続税の代わる税が固定資産税や付加税などなんですよね。
皆さんも固定資産税と相続税、二重課税だと思いませんか？
ちなみに日本の場合、相続税の廃止は無理でしょうね。かなりの減収ですから。
しかし、私は符に落ちないんですよね！『固定資産税』と『相続税』・・・・・多分、一生文句を言っていると思いますよ！
ちなみに固定資産税は昭和２５年のシャウプ勧告で造られたもので、付加税も日本にもありましたが同じシャウプ勧告で廃止になったようです。
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投稿者 飯島 : 19:00
2009年05月18日
「後見制度」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は茅ヶ崎に行っていました。
この時期、海岸線を走っていると気持ちがいいですね！（ちなみに車で走っていますが・・・・）
最近、不動産○○相談会というものを見かけるケースがありませんか。
不動産に関するご質問があってもどこへ相談してよいやら、解からない方が多いと聞きますから、助かるのではないでしょうか。
その相談会！後見制度についてご質問が多いと聞きます。
私への相談も多いですよ！（今年も２件申請しました。）
しかし、この後見制度、なぜ？利用をしなければならないのでしょう？
理由としては、「認知症の進行」、「脳出血の後遺症」などによって判断能力が低下してしまったため、『遺産分割』・『銀行取引』がで出来ない、そして病院などの施設関係者からの利用の要請があるようですよ。
この制度、本人保護のために「何が必要か！」を十分に検討して申立てを行う必要があります。
後見制度とは『後見』・『保佐』・『補助』と３種類があります。
このうち『保佐』・『補助』については本人の保護のために必要な同意権や代理権を検討する必要があります。
なぜかと言いますと、私も実際に経験しましたが、親族内の財産争いの末、親の財産の主導権を握ろうとする方からの相談もありました。
理由としては、借金があり親の財産で返済えお考えたようでした。
情けない、話でしょう！しかし、実際に起こっている話ですよ！
後見制度は、専門のアドバイスを聞きながら使うことによって『生きる』制度です。
本人の判断能力が低下しているからと言って、絶対に申立てをしなければならない、ということではありません。
制度を利用したほうが良い！と判断した場合、本人保護のために「何をすべきか」を検討し、併せて、どの型に該当するのか、を検討してください。
参考までに貢献制度に関するする法律行為を書いておきますので確認してください。
預金の管理・払戻、不動産・重要な財産の売買、賃貸借の締結・ 解除、登記・供託の申請、担保物権の設定、遺産分割、介護契約、要介護認定の申請、施設入所契約、医療契約の締結です。
そして、勘違いしている方が多いには遺言、婚姻・認知・嫡出認否などの身分行為、医療同意行為は、代理権の対象とはなっていませんので間違いのないように！
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投稿者 飯島 : 22:03
2009年05月17日
「婚活」不動産コーディネーター 飯 島 誠
予報通りの天気になってきました。
打合せを終えて帰ってきましたが、風が強くなってきましたよ。
電車で読んだ雑誌の記事に４月１～２３日の間の人気記事トップ２が『婚活』関連だったそうです。
最近、『婚活』と言う言葉、耳にしますね。
なんとなく、漢字から意味は読み取れていましたが、結婚するための活動、「結婚活動」を略した言葉で、就職活動を就活と呼ぶのと同じだと思うとわかりやすいですね。
この『婚活』AERAの取材の中で産まれた言葉らしく、２００７年１１月５日号とのことですから、比較的新しい言葉と言えますね。（新しい言葉で私は正直ホッとしましたよ。）
この『婚活』の記事で気になっているのが、『学歴』です。
今では、ボーダーラインがあがってきたらしく、成蹊・成城、日東駒専でも危ぶまれる状態のようです。
※日は日大、東は東洋、駒は駒沢、専は専修です。
私は、その下に属していた『大東亜帝国』の亜細亜大学の野球部ですから、ちょっと危険水域ですよね。※大は大東文化、東は東海大、亜は亜細亜、帝は帝京、国は国士舘です。
ちなみに、『年収』は約８割の女性が７００万円以上！を希望しているから、これは男性としては大変ですね！
賃貸市場でも昨年あたりから、お部屋を選ぶ基準に変化が現れてきていますよ。
その一つに築年数、一昨年までは築後１０年あたりから、古さを感じる傾向があったため、１０年目を賃料の変更とリフォームの対策として提案していました。
しかし、昨年から、築後５年で古く感じる、と言う割合が多きなってきているのです。
ちょっとした変化にも対応して行かなければ、提案も出来ませんね。
『婚活』の男性の方々も大変でしょう、私も大変です。お互い頑張りましょう！
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投稿者 飯島 : 15:56
2009年05月15日
「スクラップ・アンド・ビルド」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨夜、家に帰ってテレビをつけると｢ニュースゼロ｣が放送されていました。
あの、｢嵐｣の櫻井翔君が出演しているニュース番組ですね。
長女も櫻井君（なんでも、ファンの間では翔君と言うんだそうですが・・・・友達かよ！と突っ込みたくなりますがね。）のファンで月曜日だけはニュースではなく、翔君を見ています。
まぁ、翔君の話題はさて置き、昨日の番組の中でディズニーリゾートが埋立地のため、これ以上の敷地拡大が出来ない！との内容が放映されいました。
増え続ける来場者、拡張できないディズニーリゾート、と言った具体でしょうか。
それでは、今後は？今ある施設を改修ないし、取壊して新たなアトラクションを造っていく！と言うことのようです。
いわゆる、｢スクラップ・アンド・ビルド｣ですね！！
確かに、今回新しく出来た｢モンスターズインク、ライド＆ゴーシーク｣もそのような構造ですね。
今までの日本の住宅政策も建てては壊すという「スクラップ・アンド・ビルド」の生産システムでしたよね。
日本は「大量生産・大量消費」の住宅文化だったわけです。
私がこの業界に入った頃（すでに２０数年前）は３０年の住宅ローンを組んで、やっと返済が終わると、さあ！建替えだ！と言った冗談がまかりとおるほど、建替えを検討しなくてはならない住宅が多かったのは事実ですね。
建築業界として住宅が１００年ももってしますと商売になりません。
ここ数年では｢１００年住宅｣、昨年などは｢２００年住宅｣とまで政府から話が出てきました。
しかし、アメリカの建物の建替えまで約５０年、イギリスでは約８０年と言われる中、日本の３０年は短命としか言いようがありませんね。
日本も、リフォーム技術が伸びてきているのですから、２０年、３０年と言う期間を待たず、数年おきにリフォームしていくと、住宅も長持ちするのです。
解体業者の方に話を聞いた際、最近の解体は建物の躯体などがしっかり出来ていて解体するのにも、以前と比べて時間がかかる、と言われていました。
環境のためにも、良いものを造っていただき、リフォームなどで産廃などを少なくしたものですね！
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投稿者 飯島 : 21:10
2009年05月14日
「かんぽの宿・・ここが疑問です。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日の休み、オーナーとお会いしましたので、ファミレスで食事をしながら管理物件の相談をしていました。
会社が休みですと、時間を気にすることなく話ができますので、日頃できない話になります。
大切ですね！このような時間と言うのは・・・・・・・・・。
話の中で、今年の初めに話題になった｢かんぽの宿｣について、
オーナーから、あの時、鳩山総務大臣は｢固定資産税評価額と比較して売却価格が低すぎる｣と言われていたけど、どう思う？と質問がありました。
皆さんはどう思いますか？
私は、あの発言はおかしい！と感じています。
実際に、｢かんぽの宿｣全てを見てまわったわけではないですが、売却価格が低すぎるのではなく、固定資産税評価額が高すぎるのでは？と感じています。
確か、固定資産税評価額が８５０億円ほど、簿価が１２３億円、そして売却価格が１０９億円ですから、普通に考えれば、おかしい？と思いますけどね。
売却価格が低いと感じているんではあれば、近隣の不動産業者に確認を取ってから、伝えれば解かるのですが、ご自身だけの考えなんでしょう！
固定資産税評価額の評価方法は、総務省が作成している『固定資産税評価基準に基づいて適正な時価を評価するべき』となっているんです。
この『時価』というのは相続税評価を行う際には、財産の現況に応じて、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる価格＝市場価格となるのですが・・・・・・・・・鳩山大臣はなぜ?あの発言をしたのでしょうか？不思議ですね！
あの後、発言が撤回されたか、否かは私は知りませんが・・・！
しかし、簿価より売却価格が低いというのは、理解は出来ます。ただ、固定資産税評価額があまりにも高すぎるんですよね、
もう一つ考えてもらいたいのは、固定資産税評価額の内訳です。土地と建物の割合が建物７割だったはずです。
建物の評価方法を考えると、構造・仕様の良い物は評価点が上がり、評価額があがるのはわかりますが、『１００年住宅』を謳う国と言うことを考えると、『１００年住宅を造ると、固定資産税が問題だ！』と不安が広がりそうですね。
どのかのテレビ局で固定資産税の説明をしてくれれば、もっと疑問が出たはずなんです。
しかし、オーナーと盛り上がって楽しかったですよ！
ちなみにジャージーではなく・・・・・作業服でした。
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投稿者 飯島 : 17:28
2009年05月12日
「休みの服装」不動産コーディネーター 飯 島 誠
明日が定休日なもので明後日にお渡しする書類がやっと出来ました。
７時半過ぎから集中していましたが、３時間かかりました。
疲れました！
明日は定休日、ゆっくり出来るかなぁ？
休みと言えば、私はほとんどジャージで過ごしていますが、皆さんはどのような服装ですか？
ジャージばかりだと、結構女房ってうるさくないですか？
この前、休みの日に普通の服を着て外出しようとしたら、「朝早くからどこ行くの？」と尋ねられ、「コンビニ」と返答したら、なぜ普通の服なの？とビックリされました。
なぜ？『いつもジャージで難癖をつけているので、面倒になった』なんてことは言えませんが、休みの日の服装なんてどうでもいいですよね！
明日も暑そうですから、明日はやはり！ジャージですかね！
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投稿者 飯島 : 22:40
2009年05月11日
「ピンチの裏側」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、ちょっと涼しいかなぁ？と、感じていたら、『やはり！』出ますね！汗が・・・・、
午後から、現地で打合せがあり、解体の手伝いを｢ちょっと｣しただけで大汗です！（最近、飲みすぎなんですよね）
昨日お伝えした相談者の件なのですが、早速！名寄台帳の取得、相続税路線価などを取り寄せてまずは現在の固定資産税・相続税等から調べ始めています。
夕方、電話をしましたら、ちょっと落ち込んでいるようでした。・・・そうでしょうね、信じて請負契約寸前まで行っていたんですからね。
話は少しずれますが、『ピンチの裏側』という詩をご存知でしょうか。
２年前？の夏の甲子園で優勝した『佐賀北』の部室に飾られていたということで一部のマスコミが取り上げていたのですが・・・。
私の困った（ピンチ）時があると、この詩を読み返すのですが、いかがでしょうか？
「ピンチの裏側」
山本よしき 詩
神様は 決して
ピンチだけを お与えにならない
ピンチの裏側に必ず
ピンチと同じ大きさのチャンスを
用意して下さっている
愚痴を こぼしたり ヤケを起こすと
チャンスを見つける目が曇り
ピンチを切り抜けるエネルギー
さえ失せてしまう
ピンチはチャンス
どっしり かまえて
ピンチの裏側に用意されている
チャンスを見つけよう
私はこの詩が大好きなんですよね。前を向いて自分がしなければならないことを｢頑張って｣やっていると、必ず、｢チャンス｣は来るものですよね！
相談者の方にも、｢飯島と会ってよかった｣と行ってもらえるように頑張りますよ！
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投稿者 飯島 : 21:50
2009年05月10日
「入居人員」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、相談者と一緒にアパート建築を検討している予定地を一緒に見て回りました。
実は、他の管理会社とハウスメーカーとの間にて、請負契約寸前まで進んでいたのです。
ところが、『本当にこのプランでいいのか』疑問になり相談があったのです。
プランを見させていただいたところ、『間取りは広々していて、非常に良い間取りです。７０㎡、３ＬＤＫ、１４世帯、女性から見た動線もスムーズです。』
しかし、新築ですから、なんとか８世帯ぐらいは埋まるかなぁ？問い程度でしょう。
理由は簡単！予定地を見る前から、判断できます。
その地域は、１世帯あたりの入居人員は２．１！
この入居予定人員というのは、人口総数を世帯数で割った数値、その地域の１世帯に何人住んでいるか、という数値です。・・・・・・・その数値｢２．１｣
そして、小学校まで２０分以上、中学校まで２０分以上、現在の募集をチェックしてみると３ＤＫの空室が半径５００メートル以内に９件、内６件は繁忙期に成約できずにいたようです。
この地域に、同じような３ＬＤＫ、１４世帯・・・・悲しくも無理ですよね！
今、書いたところを相談者に理解してほしく、全ての空室物件、学校まで一緒に歩いてきました。
汗だくですよ！今日は本当に暑かったですね！
苦労の甲斐もあり、無事ご納得いただきました。
これから、間取りの変更等の打ち合わせは勿論ですが、将来迎える相続のことも考え、相続税対策、所得（建物名義）を誰にするのかなどに加えて、固定資産税についても評加減を検討しなくてはいけません。
その他、検討することはあります。このあたり、キチンとしておかないと、建築する意味すらなくなりますから！
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投稿者 飯島 : 17:35
2009年05月09日
「分筆登記」不動産コーディネーター 飯 島 誠
久々に気持ちの良い天気ですね。週末の休日とも重なり、お出かけになられている方も多いのでしょうね！
午前１件、午後２件の打合せ、これから１件の打合せを行い、高校時代の野球部のＯＢ会へ出席してまいります。
ご相談を受けているお客様のお知り合いの方からの相談（相談は無料！）、をちょっと載せておきます。
一つ（１筆）の土地を二つに分けることを分筆登記といいますね。
相談はこの分筆登記についてです。
平成１７年３月に不動産登記法の大改正！があったことはすでに伝えさせていただきました。
この改正に伴い、分筆登記の手続きに変更があるのをご存知でしょうか。
改正前の分筆登記は、一つの土地（全体の土地とします。）のうち、分筆する片方の土地（Ａ土地としましょう。）を測量して、Ａ土地の面積を差引いた地積で登記することが出来ました。
※法務局で分筆された地積測量図を見ると、片方しか測量図がない場合が多いんですよ！
しかし、これでは、全体の土地を測量した際、地積に誤差が生じた場合、残地にしわ寄せが来るので問題となっていました。
そこでこの改正で、分筆する土地は、全て測量を行い、法務局が定めている誤差が生じた場合には地積更正まで必要となったわけなのです。
この改正で問題なのは、分筆登記！隣接地の境界立会いが必要なのです。
今日の相談は、この分筆のケース！
何でも、親の代から隣地の１件の方と、意見の相違で境界の確認が出来ないとのことの様です。
隣地との境界はトラブルのまま放置しておくと、相続も含めて煩わしい問題が残りますので隣地の方との調整は間違いなく！必要です。
この隣地との問題はこれから、処理していくとして分筆登記はすぐにでもしておきたところのようです。
実務的に言いますと、ケースによって隣地の立会い印がなくても分筆登記は従前の残地を測量しない形で行うことは可能です。
このケースと言うのは、登記官の裁量！です。境界石がキチンとあるのか、測量の結果、登記簿と誤差範囲にあるのか、どうして立会い印がもらえないのか、など・・・・・・・・・・・・・。
土地家屋調査士の方に相談しても、｢難しい｣のでは？と言われていたらしく、かなり、答えには驚いていた様子、・・・正直ご存知の方少ないようですね！
月曜に土地家屋調査士を紹介して、登記官と相談となると思います。今日、聞いたところですと、多分出来る！とは思っています。
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投稿者 飯島 : 17:01
2009年05月07日
「権利証」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ゴールデンウィークの休暇も昨日で終わり、今日からバリバリ！頑張っていきましょう！
５月は売買の決済が立て続けに入っています。個別相談、そしてセミナーも再開して行きたい考えていますのでバタバタする月になりそうです。
不動産の売買と言うと、書類の多さには取引をされる方が驚かれることですが、その書類で意外と紛失が目立つのが権利証（平成１７年３月以降は登記識別情報となりました。）なのです！
権利証をまとめて保管されている方でも、紛失されるケースはありますね、
では、権利証を紛失するとどのような問題が発生するのでしょうか？
所有権が確認できない・・・・そんなことはありません！
問題となるのは、所有権の移転（相続の場合は必要ありません。）と抵当権、複数の筆を１筆にまとめる合筆登記等の設定の場合です。
皆さん心配なのは、再発行できるのか！という点なのでしょうが、再発行は出来ません。
そうなると、どのように所有権移転などするの？となります。
これまでは、権利証を紛失したり盗難にあったりして、権利証を提出できない場合、保証書により登記申請をしていました。
所有権に関する登記申請の際、権利証を提出できない場合は、保証書と印鑑証明書により売主等の登記義務者本人による登記申請で証明してきたわけですね。
登記所からハガキが郵送されて、登記義務者がそのハガキを登記所に提出して間違いないことを申出て、本受付となり、登記がされていました。
※抵当権設定の場合には所有権移転とほぼ同様ですが、ハガキは登記完了後の事後通知だったのです。
しかし、この保証書の制度問題もありまして、平成１７年３月の不動産登記法の改正に伴い、保証書制度は廃止されたと言うわけです。
それでは、現在では？ほとんど２つの方法がとられています。
一つは、本人確認通知制度、もう一つは事前確認通知制度です。（公証人確認通知制度もありますが、実務的ではありません。）
本人確認制度とは弁護士または司法書士が、所有者が、登記簿に記載された者と相違ないか、不動産に相違がないか、売却や担保を提供する意思があるかなどを総合的に調査したうえ判断して報告書を作成して、権利証に代えて法務局に提出します。
必要な書類は不動産の登記簿謄本、運転免許証または健康保険証等の身分証明書、実印、印鑑証明書。
法人の場合には不動産の登記簿謄本、代表者の身分証明書、住民票、代表者自身の実印、会社代表印、印鑑証明書、会社登記簿謄本となります。
そして流れと言いますと①本人確認情報を添付して登記申請、②法務局が申請書を調査し、登記簿に記載、③登記の完了となります。結構、簡単ですよね。
そして事前通知制度とは、
①登記申請（ここが本受付となります。）②法務局が所有者に本人限定郵便による通知書を発送③所有者が通知書に署名し実印で捺印し、通知書を法務局へ２週間以内に持参④法務局が申請書を調査し、登記簿に記載⑤登記完了となります。
※実際の売買では③法務局に持参の当日、残代金の受渡しと不動産の引渡しを行います。
流れを見ていただけると解かりやすいと思いますが事前通知制度のほうが行程が長くなります。
そして本人確認情報は、文書作成のための費用がかかるというそれぞれのデメリットがあるわけです。
所有権移転までに時間があれば事前確認制度を利用するほうが金額的に安く出来ていいのではないでしょうか。
通常であれば、不動産を販売する前、契約の前、契約の当日そして決済の前と最低４回は権利証を確認します。契約後に権利証がない！と言うのは不動産業者として疑問は残りますね！
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投稿者 飯島 : 17:04
2009年05月06日
「藤沢市の納付書明日発送です。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ゴルデンウィークも残すところ今日１日ですね。
高速道路の料金１０００円の影響で高速道路はかなりの渋滞のようです。気をつけて運転してくださいね！
ところで、固定資産税の納付書が４月中に届いている市区町村もあるとは、思いますが、この藤沢市では明日７日が発送日となっているんです。
これは、今年が３年に一度の評価換えと言うこともあり、今年の発送は明日と言うことなのでしょう！
固定資産税といえば、最近では相続税の納税対策として、市街化区域内のアパート等を取壊して駐車場にされる方が目立つようになってきています。
相続税対策に農地に賃貸アパート等の建物を建築して固定資産税、相続税の評加減をされる方もいますが、相続税の納税対策と言う意味では駐車場にしておいた方が、換金としてはしやすいですね。
ただ、気をつけていただきたい部分もあるのでご注意ください。
まずは、固定資産税の税額がアップすることです。居住用建物ですと、土地の評価額から一戸あたり２００㎡まで６分の１が評加減されます。※税額が６分の１になるわけではありませんよ！
（賃貸住宅６戸がある場合、１戸あたり土地２００㎡までですから１２００㎡まで６分の１、たとえ２戸しかなくても、４００㎡までの土地が対象となります。）
参考までに、賃貸住宅２戸（建物面積６０㎡）で敷地１０００㎡ですと４００㎡までが６分の１、建物６０㎡ですと、その１０倍までの敷地が３分の１の評加減となりますので、残り６００㎡は３分の１となるのです。
相続税評価についても貸家建付地の評加減（土地）や貸家評価（建物）は一切出来ません。
駐車場の場合、雑種地の評価となり、評価額の７０％減に対する税額が課税されますのでキチンと計算が必要になるところです。
そして、立地（場所）によっては借り手探しが非常に困難となる場合が出てきますね。周りが住宅地の場合など、駐車場を探している方は、今は少ないですからね。
このように駐車場経営にはデメリットがあります。当然にメリットもありますが現在の状況と将来のことを必ず分析してから取り掛かる必要があります。
駐車場の収益分析については以前書きましたのでここでは触れませんが、このような点を踏まえてアドバイスされる専門家に相談をされることをお勧めします。
アパートを取壊す際や駐車場を整備するにもお金がかかりますからね！
やはり、藤沢市の売買取引の盛んな地域の住宅地で平均０．５％アップ、商業地で１．６％ほどのアップ、取引の少ない地域では据置となっているようです。
このあたりを確認しても人気のエリアを把握できますね！来年は全て評価額は下がるはずですよ！
（３年毎でもなくても評価額は変わりますからね）
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投稿者 飯島 : 15:11
2009年05月02日
「本人通知制度」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日から、当社はゴールデンウィークの臨時休暇です。
ちょっと気になったことを忘れていましたので書いておきます。
戸籍謄本や住民票の不正防止を防ぐため、本人以外からの請求があった場合に本人に対し、通知する制度が６月から実施されます。
現在、戸籍謄本の請求とは、本人もしくは戸籍に記載されている方およびその配偶者、直系尊属、卑属のみ請求することが可能であり、弁護士、司法書士、土地家屋調査士などには、職務を遂行するために必要な場合に限り請求が認められていないのです。
この本人通知制度、不正防止から言えば、非常に有効となりますね。
逆にビジネス法務の見地からするとその業務内容によってはいささか弊害を生じるのでは？と気がします。
たとえば、仮差押、仮処分などの保全処分での手続きなどの懸念です。
本人通知することで保全すべき債権を先に隠匿されたり譲渡されてしまうケースがでてくるのでは・・・といった点を危惧してしまいます。
そのほか、測量際に隣接人の登記簿記載住所に所有者がいないため現住所を調べたり、相続の発生した土地を分筆する際に相続人や関係人の現住所などを特定する場合などのへの影響です。
ご存知の方も多いはずですが、昨年から請求書様式も変更され、使用目的・方法・内容をより明確に記載しなければならなくなっています。
この本人通知制度、「登録型」のようで、通知を希望する場合には事前登録が必要とのことようです。
都合の悪い方のみ登録して予防線を張るようでは、何の意味もありません。このあたりきちんとしていただきたいものですね。
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投稿者 飯島 : 19:43
2009年05月01日
「賃貸物件建築中に相続が・・・」不動産コーディネーター 飯 島 誠
相続対策に賃貸アパートや賃貸マンションを建築すされる方は多いですよね。
たまたま運悪く、所有者となるべき事業主に不幸が発生した場合、その評価はどうなるのか！・・・・・そのようなご質問をいただきましたので、ケースを考えて見ます。
賃貸物件が完成する前に不幸（相続）が発生した場合の評価は次のように定められています。
まずは、土地について・・・・・・・・・自用地の更地として評価されます。
つまり、「貸家建付地の評価減」はできないということです。ただし、建替えの場合には「小規模宅地の評価減」は適用可能です。
続いて建物・・・・・・・原則として、亡くなった日までに支払った費用の７０%で評価されます。
簡単に言えば、３０％の評価減！
ここまで話をすると、次に間違いなく質問されるのが、請負契約の契約時点で全額払えばいいんですか？
確かに・・・・・・・・と思いがちですがちょっと違います！（正直、かなり違いますので確認を！）
規定では、「工事進行度合いに応ずる費用」に対して７０%相当額で評価する、と書いてあるのです！
頭のいい人が作ると、こんなにもわかり図ら鋳物なのでしょうかね！
例えば、ハウスメーカーと５０００万円の請負契約を締結したとすると、工事の半分程度が完成した時点での場合ですと、
ハウスメーカーに５０００万円払っていた場合；工事の半分は２５００万円ですね、
この２５００万円には先程お話した７０％の評価減が可能です。
では、残りの２５００万円はどうするの？となりますが、２５００万円をそのまま資産として申告することになります。
結果、建物は工事が半分程度ですから、１７５０万円（２５００万円の７０％）とすでに払った半分の２５００はそのまま、２５００万円となり、計４２５０万円の評価となるのです。
建物が５０００万円→４２５０万円・・・・・・・・・７５０万円の評加減
せっかくの相続税対策、やはり元気なうちに計画するべきなのでしょうか！
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投稿者 飯島 : 20:12