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2009年01月31日
「個人情報」不動産コーディネーター 飯 島 誠
気が付けば、梅の花が咲いてきました。
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家の梅の木なのです。昨日までは、ほんの僅かな花が咲いているだけでした。朝起きてみると、かなりの数の花が咲いています！
昨日から降り続いている雨にも負けずに咲く姿は感動ですよね！
不景気！不景気とぼやいていないで、頑張りましょう！
現在、賃貸部門は繁忙期の真っ只中です。（かなりの忙しさですよ！）忙しいとは言え、一つ一つ丁寧に進めていかないと、後で思いもかけないトラブルになりますから、ここは一つ慎重に行かないと行けませんよね！
一つのお部屋を借りるだけ！といわれるかも知れませんが、ご用意いただく書類などやご説明させていただく書類はかなりの量となります。
このような書類のやり取りで問題となるのが、個人情報ですね、平成１７年４月１日から個人情報保護法が施行され、現在に至っております。
当社も、個人情報取扱事業として、個人情報は法にもとづき適正に処理させていただいております。
ここで、一つ質問ですが、当社は当然に個人情報保護法に抵触します。では貸主は個人情報に抵触するのでしょうか？
応えは、ＮＯですね！万一貸主が情報を漏洩した場合、民法上の損害賠償請求しか求められません。驚きませんか？
当社の借主様には法律に携わるお仕事の方も多く、この問題をご質問されるケースがあります。このようなケースを想定しており、当社では、貸主様より個人情報に関する誓約書をいただいております。
この辺は、お部屋を借りる際には確認しておいたほうが良いかもしれませんね！
参考までに法人が売主や貸主の場合、物件情報自体には個人情報に該当はしませんが、○○○○株式会社 代表取締役 ○○ ○○との情報は個人情報に抵触しますので不動産業者は注意が必要です。
何かと、明るさが見えてこない情勢ですが、やらなければならないことはキチンと行いたいものですね！
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投稿者 飯島 : 18:52
2009年01月29日
「家屋評価」不動産コーディネーター 飯 島 誠
本日セミナーに出席する予定だったのですが、昨夜、急な打合せが入り参加できなくなりました。
非常にショックです。
このセミナーは私が尊敬する弁護士先生のセミナーで非常に楽しみにしていたのです。セミナーに参加するまでは本当に楽しみにしており、また一つノウハウが手に入る、という気持ちだったのですが、いざ、参加できなくなると、参加したい！という気持ちに変わってきました。
この気持ちわかりますよね！
とは、言え大事な打合せを疎かにするわけには行かないものです！（当たり前ですが・・・・）
打合せのほか、今週中に片付けておかなければならない報告書などをこなすことが出来ましたのでスケージュル非常に楽になったのは事実です。
打合せの中で、話が出たのですが、家屋（建物）の時価と固定資産税の評価額の違いをご存知でしょうか。
贈与や相続の家屋の評価は固定資産税評価額が基になります。但し、贈与の中でも負担付贈与（これから話題に出てくると思いますよ！）の場合は時価で計算します。不動産の売買などは通常時価で評価するものなんですよ！
時価の計算方法と言うのは、たとえば、３，０００万円で建築したの家屋（築５年・木造モルタル・自己居住用）の場合ですと、耐用年数３０年・償却率（定額法）で０．０３４。
減価償却分＝３，０００万円×０．０３４×５＝５，１００，０００円となり、３，０００万円－５１０万円＝２４，９００，０００円、これが現在の時価となるわけです。
そして、一方の固定資産税評価額は、同様の条件として、３，０００万円で建築した家屋（築５年・木造モルタル・自己居住用）の場合、初年度の評価額は約８０％の２，４００万円となります。標準的な建物使用ですと、５年の修正率は０．６４となります。
築５年の評価額は、２，４００万円×０．６４＝１，５３６万円となるのです。
これを見ても解かるようにかなりの差がありますので、使い方には十分注意が必要なのです。
ただし、固定資産税の家屋の評価方法は減価償却ではなく、評価換時期での再調達価格となりますので。５年前より、現在のほうが新築価格が上昇していれば、基となる価格が上昇していますので、評価は差ほど下がらなくなるのです。
年数が経っているのに家屋は評価が下がらない！と言うのはこのような計算方法からなのです。
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投稿者 飯島 : 20:27
2009年01月28日
「不動産価格」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、会社は休みでしたが打合せなどで休日返上です。
この時期、確定申告書のために賃料の通帳記入をしたところ家賃が入っていない！と慌てて相談にお越しになられるオーナーが多いのには、ちょっと首を傾げたくなるものです。（しかし、毎年なんですよね・・・もう少し管理会社はしっかりしろよ！と言いたくなりますが・・・・グッと押さえて！）
今日は、ちょっと早めに公示価格と固定資産税についてお伝えしておきます。
日本には不動産の価格を表すものとして一物四価（一物五価とも言われます。）があるのをご存知かと思います。
地価・公示価格（基準地価価格）・相続税路線価・固定資産評価額がそれに該当します。
それぞれ実施機関が違い、公示価格は国土交通省（基準地価価格は各都道府県）、相続税路線価は国税局、固定資産税評価額は各市町村（東京都２３区は東京都）であり、利用目的も違い公示価格は売買の指標、土地収用や事業用地取得の補償費算定の基準などで利用されています。
その他、相続税路線価は贈与税、相続税の算定基準、固定資産税評価額は固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の基準です。
ここまでは、不動産に携わる方はある程度理解されているはずです。
では、これらの価格は何時の時点の価格なのでしょうか？公示価格は１月１日、相続税路線価はも１月１日、固定資産税も１月１日と思われている方が多いはずですよね！
基準日としてどこを開いても書いてありますから。しかし、実際の算出する時点は大きく異なるんです。
たとえば、公示価格前年の８．９月頃の価格、相続税路線価も同様、固定資産税評価額は７月頃の価格なんですよ！
結果、どうなるかといえば、現在、地価は下がっています。それも昨年１０月のリーマン・ブラザーズの倒産以降、しかし、公示価格はそれ以前ですから今年の価格は差ほど下がらない！と言えますよね。相続税路線価も昨年分は１０％程上がりました！そして固定資産税評価額は今年、評価替えの年を迎えてかなりのアップが予想されます。
これらの、不動産価格を捕らえて、運営を考えていかないといけない！と言うことですね！
ちなみに、地価と公示価格は通常地価の８割程度が公示価格の数値なのですが、ここ数年では同価価格になってきています。これがどのような状況なのか！も考えたほうが不動産の運営をされている方は良いでしょうね！
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投稿者 飯島 : 18:08
2009年01月26日
「千秋楽打ち上げ」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日は大相撲伊勢ヶ濱部屋の千秋楽打ち上げにお邪魔してきました。
かなりの盛り上がりでしたよ、ホテルニューオータニに７００名ですからね！
当社で管理させていただいている法人オーナーの関係で伊勢ヶ濱部屋を応援させていただいております。
伊勢ヶ濱部屋といえば、新大関の日馬冨士関ですよね。今場所はなんとか勝ち越してくれてホッと一息と言うところですね！
しかし、伊勢ヶ濱部屋は親方から、関取衆までみんな優しいんです。今後も頑張って白星を重ねて言ってもらいたいものです！
勝ち越すれば、来場所に期待も繋がります。賃貸のこの時期になんとか入居者を確保しておきたいものです。この時期、入居が決まらなければ１年間、空室というリスクをはらんでいるのも事実です。
昨年から、この繁忙期の市況など分析に追われていましたが、他社の管理物件も含めて見ていますと、正直、この管理の程度で入居者を本気で集める気があるの？と首を傾げたくなる物件を目の当たりにするときがあります。
賃貸の三原則といえば、その物件の第一印象、エントランスの第一印象、そして玄関をあけたときの第一印象です。
定期的な清掃、明るく見える塗装換えなど、いくつかの方策があります。２月の繁忙期に備えて今すぐ準備を初めてはいかがでしょうか！
全く話は違いますが、実際会って話をさせていただくと異常に応援したくなりますね！単純なんでしょうか！
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投稿者 飯島 : 19:58
2009年01月24日
「地下鉄の７割が浸水？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今朝の朝刊各誌に政府の中央防災会議の専門調査会がまとめたシミュレーション結果が出ていました。
２００年に一度の暴雨が降り続いた場合、東京の地下鉄の７割が浸水するとの内容でした。
たしかにここ数年、集中豪雨による被害が合いついているのは周知の事実。昨年など「ゲリラ豪雨」などど呼ばれたのは記憶に新しいのではないでしょうか。
神奈川県アボイドマップと言うものをご存知でしょうか？アボイドマップ、直訳すると自然災害回避地図と言うようです。
神奈川県の自然災害を受けやすい土地とはどういう場所にあるのか知ってもらうために作られたものなので、私も売買契約や建物建築を伴うコンサルティングなどの時には必ず確認するんですよ！
項目としては、過去の災害場所、法による指定区域、土砂災害の発生が想定される区域があります。その他、アボイドマップとは別に新アボイドマップと言うものもあるうんです。こちらは、洪水予測地域、斜面崩壊予測箇所、地すべり予測箇所、土石流予測箇所の４項目がでています。
たとえば、洪水予測区域には３０、５０、１００年に一度の降雨量の場合の予測区域が出ていたりしますので、非常に参考になるんです。
万一、予測地域に入っている場合には、基礎の工夫などを十分検討することも必要ですから、一度、確認しておいたほうが良いかもしれませんね！
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投稿者 飯島 : 12:00
2009年01月23日
「久しぶりの登場です！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日の日経新聞にアメリカにおける昨年１２月（実際には先月ですけど。）の住宅着工件数が取り上げらていました。
見逃された方のために、掲載しますと、
２００８年１２月住宅着工件数 ５５万戸（季節調整済み・年率換算）
この数字は、昭和５５年統計開始以来最低の水準であり、年間着工件数は９０４，３００戸とのことです。
ちなみに過去最高は７２年の２，４９４，０００戸のようですので、実に３６％減！と言うから凄まじい景気低迷ですね。
日本でも同じような傾向ですから、他人事ではないのですが・・・・。
しかし、考え方によっては新築着工件数がこの時期延びていないのは関連産業にはかなり厳しい状況なのですが、在庫や空室を減らして、健全な状況の戻すチャンスとも言えますよね！
但し、この状況が長い期間続くのは避けたいですがね！
日本の賃貸市場の過去を見ても、とにかく空き地を見れば、アパートを建てましょう！しか言わない環境でしたから、少しは反省していいのかも知れませんね。
昨年から、新たにアパート経営を検討される方も相談にお越しになりますが、大半は現在のアパートをどのようにしたら、入居率が上がるか！と相談される方が多くなってきています。
もう一度、自身のもつアパートを資産と考えてリフォームなどを検討されてはいかがでしょうか。
アパート経営は奥が深くて面白いですよ！ちなみに不動産は価格が上がっているより下がっているときの方が利益を出す会社が多いんですよ！
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投稿者 飯島 : 19:00