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2008年10月25日
「不動産の価格も様々ですね！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
不動産を売買する際に、売買価格というのは売主と買主、それぞれの事情に左右され、分かりづらいようですね！
実は、先ほど打合せを終えて会社に戻る途中にアパートの建築現場に寄ってきましたら、固定資産税や相続税など質問攻めにあってまいりました。（スゴイ勢いでしたよ！）
要するに、立ち寄ったアパートの看板に「固定資産税の軽減から相続対策、資産の管理！」と書いてあるので、所有している土地などについて聞いて見たかったようです。それに加えて息子さんが都内で不動産の購入を検討しているようで、適正な地価についても聞いてみようとしていたらしいのです。
固定資産税・相続税については後日ということにして、国や自治体から公表される価格だけでも 「路線価」 「公示地価」「基準地価」「相続税路線価」 「固定資産税評価額」 などの種類がありますから不動産に携わらない方にはわかりにくいですね！ちなみ基準地価は公示価格と併せて考えて、その他に時価を含めて、この価格を１物４価と言うんですね！聞いたことありますよね！、１不動産に対し、４つの価格がある、と言う意味なんですが・・・・・・・・・。
先に結論を出しておきますが、これらの価格から１つの価格と言うのを出せるんですが、これは後ほど。
では、時価と言うのは解かりますよね！売買の成立可能な価格です。「鑑定価格ではありませんのご注意を！）
では、 「路線価」 「公示地価」 「基準地価」 の３つについて違いについて簡単ではありますが、まとめておきましょう。
路線価とは？
路線価には 「相続税路線価」 と 「固定資産税路線価」 があります。相続税を算出する際に価格の根拠として用いることができるのが相続税路線価（※相続税路線価で評価しなくても良い場合があるのでご注意！）。固定資産税の評価額を決める場合に用いられるのが固定資産税路線価です。
この相続税路線価は公示価格の８割とされ、固定資産税路線価は公示価格の７０％とされています。
（参考までに相続税路線価を８割で戻して、固定資産税路線価を７割で戻して、足して按分すると簿価＝時価となりますよね！）
また、価格を決めるのは相続税路線価、国税庁 （国税局） 、固定資産税路線価は各市町村（東京都２３区は都税事務所）が価格を決定するのです。
公示地価とは？
地価公示法という法律にもとづき 、国土交通省による土地鑑定委員会が毎年１回公示する標準地の価格で、昭和４６年 （ちなみに地方圏は昭和４７年、一部の用途は昭和５０年） から毎年実施されています。
公示される価格はその年の１月１日時点で、それが発表されるのは３月の２０日頃。
基準地価とは？
公示地価とよく似たものですが、都道府県が価格の決定をしているのがこの基準地価です。
調査は昭和５０年以降、毎年実施されていて価格の性質や目的、評価方法などは公示地価とほぼ一緒です。ただし、価格の基準が７月１日 （公示地価は１月１日） であることで毎年９月に公表されています。
簡単に説明しますと、以上ですが売買の価格を算出する際にも非常に利用価値の高い価格です。ぜいひとも覚えておくとよいかもしれませんよ！
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投稿者 飯島 : 17:16
2008年10月23日
「庭造りに励んでいます。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
最近、庭の模様替えに凝っています。
植栽の位置を変えているのですが、この場合にも模様替えと言うのでしょうか？
アパートの植栽工事の際、園芸店をまわっていたのがきっかけなんです。
高木などは簡単に動かすことなどできませんが、サツキやツツジなどの低木は一人で動かすことができますので、見てまわった園芸店をみよう見真似で頑張っています。
毎年、梅、サルスベリ、もみじは自分で選定しているんですよ！（正直、下手なんですけど・・・）
花屋さんなどに行くと、多年草のきれいな花などが店先に並んでいますので、色々教えてもらいながら買ってきて、バリエーションのある庭造りに励んでいる最中です。完成しました写真をアップしますので品評してください。ただし、感想は入りません。（自信がないもので・・・）
不動産に関係することはマズは実践しませんと、お客様に伝わらないんですよね。
アパートの投資は勿論のこと、管理における清掃、自分の会社や自宅の清掃ができない者が人様の財産の管理などできないですよね。
アパートの庭に付いても同じですね、この地域の周りから見てこのアパートにはどのような植栽が合うのか、専門職人に任せはしますが、庭木のことが全く解からないのでは管理のプロとしてはちょっと寂しい気がします。
どこを見ても不景気！といわれる時代、本当に信頼できる管理会社にやはり！依頼しますものね！
しかし、この雨、明日も明後日も天気が良くないみたいですね！早起きして少しずつの予定が・・・・・しかし、ゆっくり寝れるのもありがたいんですよね！
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投稿者 飯島 : 21:12
2008年10月19日
「食欲の秋ですねぇ！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
食欲の秋ですね。私は幸せなこと？に、何を食べてもおいしく感じてしまいます。お陰で夏場に減っていた体重がグングン戻っていきます！（マズいですよ！このままだと・・・）
何でも食べれる、と言うのは子供の頃、家で出された食べ物の好き嫌いなどを言おうものなら、オッカナイ母親（ナイショですけど）に頭を引っぱたかれた、という恐怖体験が役に立ったようです（笑い）。
というのは冗談ですが、嫌いなものでも言わせられたお陰で、だんだんと味が分かるようになったのでしょうね。今では子供の頃嫌いだったものが本当においしく感じられ季節を感じながらいただけますからね。
ちょっと、話は違うかも知れませんが、相談にお越しになられるお客様でも、考え方について違うようなニュアンスで話をすると、かなりの抵抗があるものです。
そこで、相談が終わってしまっても、数週間後には「飯島さんの言うことが正しかったよ」って来店いただける方も多いですよ！
如何せんプロですから・・・お客様の為に全力で応えていますからね！
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投稿者 飯島 : 22:59
2008年10月18日
「相続税の割合」不動産コーディネーター 飯 島 誠
早いもので気が付けば１０月の下旬に差し掛かっているんですね、今、打合せを終え会社に戻りましたが、最寄り駅からお客様のご自宅まで２０分ほどを往復歩いてきました。かなり、汗が出るものですね。
最近、相続を含めた有効活用についての相談が相次いでいます、その中で遺言書がなにかブームになっているような気がします。
遺言書を作成するには相続人へどのように財産を配分するのか、執行者を誰にするのか、相続税の納税方法など細かに記載していきます。遺言書については、私も大いに賛成するところですね。
しかし、ちょっと？（いや、正直かなり気にしているんですが・・・）気になることがあります。
ご存知のとおり、配偶者が相続した額が１億６０００万円か法定相続分である２分の１か、多い額までは配偶者には相続税がかからない、と言うのは現行の相続税の配偶者控除です。
ここまでの説明なら、誰でも知っていること、専門家が話をここで終わってしまっているケースがあるので困ったことになっているんですね。
たとえば、1億６０００万円まで配偶者控除により無税のまま取得すると、二次相続の場合、子供一人とした相続税は２３００万円（｛１億６０００万円－（５０００万円＋１０００万円）｝×３０％－７００万円）にもなってしまいます。
仮に、配偶者８０００万円、子供８０００万円の半分としますと、
一次相続時税額７００万円・・・①
※１億６０００万円－（５０００万円＋２０００万円）＝９０００万円 子供税額４５００万円×２０％－２００万円＝７００万円 ※親は配偶者控除のため税額ゼロ
二次相続時税額２５０万円・・・②
※８０００万円－（５０００万円＋１０００万円）＝２０００万円 税額２０００万円×１５％－５０万円＝２５０万円
①と②合計９５０万円（全て親が相続した税額は２３００万円）・・・・驚くほどの差ですよ！
私ども、相続に精通している者ですと、一次相続、二次相続の配偶者と子の割合を比較しながら、ベストを探っていくわけです。
その他、相続財産の額、配偶者の財産など分け方などに影響を与える項目があります。簡単に考えず、十分考慮のうえ、実行してください！
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投稿者 飯島 : 17:02
2008年10月17日
「緑化計画」不動産コーディネーター 飯 島 誠
東京駅の周辺にかなりの高さの木が植えられているのをご存知かと思います。
木には樹種が記載されています、「シマトネリコ」ですよね。今、かなり人気が出てきた木のようです。
今日、完成間近のアパートの敷地に植える樹木の選定を専門の職人と打合せをしてきました。
当然ながら、シマトネリコを入れているのはいうまでもありませんが、今回はそのシマトネリコをメイン にソヨゴ（これも人気がありますよね！）、ハナミズキ、サルスベリ（新種）フジ、ヒイラギ、スカイロケットなどの樹木を依頼した職人に選んでいただき、配置等を現地で決めてきました。
楽しいですよね！建物はやはり、樹木の植栽一つでかなりの見栄えの差が出ますからね！
以来した、職人からも「賃貸でここまで綿密に植栽を考えるのは珍しいようね！」と褒めていただき、余計に嬉しくなってきました。
しかし、打合せをしていて、これは完成が楽しみだとウキウキしてきます。やはり、自分が気に入らないと人には薦められませんよね！
各市町村では、緑地基準という、敷地面積に対してどの程度緑化にしなければならないか、と言う緑地割合が決められているのです。たとえば、５００平米の土地だと藤沢市の場合１０％となります。
賃貸と庭と言うのは今日までの賃貸市場を見る限り、イメージができないと思いますよね、はっきりと適当に考えていた節がありますものね。
理由としては庭を造ると、後々手入れが面倒、費用がかかるなどでしょう。しかし、入居者から見れば走路からエントランスまでのアプローチやお部屋から眺める緑と言うのは格別なものがありますよね。
当社はオーナー様と協力して入居者の方に喜ばれる環境を提供しています。庭を造るスペースがない、という物件もあるでしょうが、鉢植えの樹木でもかなり違ってくるものですよ！
ちょっとした樹木でも、全く違った感じで入居者からも好感を持っていただけますので、行動に移してもてはいかがでしょうか、この時期、早いもの勝ちですよ！
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投稿者 飯島 : 20:03
2008年10月14日
「オーナーの立場・・・？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
１０月の半ばともなりますと、涼しさから「寒い」と言う感覚に変わってきますね。
今日は特に天候が「雨」と言うこともあるのでしょうが、「寒い」と言う感覚がありましたが、皆様はいかがでしたでしょうか。（・・・もしかして風邪を引いたのかも・・・・）
車で出かけているとアパートの建築現場を見かけることがあると思います。特にこれからの時期は多いのではないでしょうか。
入居の時期に間に合わせよう！と一生懸命ハウスメーカーや不動産業者が何の理由もなく建築させますからね、と言う私も不動産業界の人間ですが・・・、「何の理由もなく・・・」といいましたが、理由はありますよね、ハウスメーカーなら建築していただいて費用をいただく、不動産業者ならアパートの募集で仲介手数料をいただく・・とか建築を薦める業種によって利益が転がり込んでくるようにがなんばる訳です。
ここ数年、「オーナーの立場での有効活用」と言った看板が建築現場に付けられています。
この、、「オーナーの立場での有効活用」というフレーズ、私は大好きなんです、オーナーの立場から考える、と言うことは逆に言うと、入居者などが間違いなく探している物件！と言うことですよね。
どこでもある物件を建てたところで、所詮建物が新しいということだけで、５年も経って入居者が入れ替われば周りの中古と変わらなくなりますから、オーナーから見れば「５年間」だけの思い出になってしまうわけです。
しかし、実際建物が完成すると、何が違うんだろう？と首を傾げたくなる物件が多いですよね！
どことは言えませんが、とある場所に一棟のビルが建築されました。最寄り駅から徒歩３分ほどでしょうか、国道沿いで１階が店舗・事務所（３０坪・未だ入居者決まらず）２階から４階までが住居（１Ｋ）です。駐車場はありません。
最寄り駅から３分でも駐車場がないところに事務所や店舗が入りますかねぇ？たしかに１階に店舗を持ってくるということは賃料を多くとれますからメリットはありますが、デメリットも多いんですよね
ところで、愚痴になってきましたので話を戻しますが、私が伝えたいのは「売却を前提とした土地活用のプランニング」ということです。これは、誰の為のでもいいのでしょうが、いつ売却しなければならない事情が発生するかもしれません。
そのような場合を想定して、いつでも売却できる物件をプランニングする必要が専門化には必要なのではないでしょうか。（新築を見ていて楽しくない物件が多すぎますよね、楽しくないと入居者も集まりませんよね。）
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投稿者 飯島 : 21:41
2008年10月09日
「相談内容に変化が・・・！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「東京株式市場、６日続落。９１５７円４９銭で取引を終了。」大変なことになってきました。
しかし、サブプライム問題が表面化して、今日まで住宅価格の下落がここま波及するとは日銀は予測できなかったんでしょうかね。
ある程度は誰でも予測していたと思いますけど・・・・経済学者でもありませんから、この話は置いといて・・・！
先日、アパートの建築を伴った有効活用のお話はお伝えしましたが、先を見据えたオーナー様は、現在の建物のリフォームやら、取壊しての有効活用の方法など、今後の収益について検討を始めていますよね！
当社がお付き合いさせていただいているオーナー様は、高齢な方が多く、相続のことも踏まえての総合的な資産の活用の話になのですが、多少の収益性を落としても、入居が確保できるアパートの建築を考えている！とか、万一の現金化のために、所有されている土地の優劣をつけて資産価値の低いものから売却の価格を出してほしい、など。ご相談があります。今までとは違う状況になりつつあるのかも知れませんね！
活用と言うと、何でも建物建築！となりますが、全体的を見て決めないといけません。
所得を増やすのか、固定資産税を減らすのか、相続税を減らすのか、相続のとき、争族にならないために整理するのか、など様々なお考えがあるわけですから・・・このポイントから反れてしまうと、後で何のためにやったんだ！となるわけです。
今後、不動産は賃貸へ！の流れはこの状況下では避けられないとおもいます。
（賃貸への流れは今年の６月頃から始まっていますけど・・・・）
不動産価格の下落が囁かれている中、アパートなど投資物件の売却は多くなるはずです、賃貸の家賃はある程度の予測はできます。
やはり、今後収益物件への投資が増える可能性は「大」ですね！
投資家が「やはり、形で見える不動産へ」とシフトしてきそうな気配ですね！
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投稿者 飯島 : 19:47
2008年10月07日
「アクセス数４０２件！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
１週間のアクセス数、４０２件と１９２件！この数字、新築賃貸物件の１週間でのアクセス件数なんです！それもかなりの数字ですよね、
春先から、計画させていただき、９月末にインターネットに登録したのですが、正直、私自身も驚いた数字です。
物件の詳細は、小田急江ノ島線「湘南台」駅徒歩１４分、中型犬２匹までと暮らせる１ＬＤＫ（４２．００平米）・２ＬＤＫ（６０．５５平米）、ＬＤＫは１２帖超であり、駐車場は２台付、空地率７３％、１階は約３．５メートルの専用庭付と言ったないようです。詳しくはこちらから詳細を見てください！
当初、相談をいただいた内容は、アパート建築ではなく、固定資産税の軽減対策と相続税対策だったのですが、相続後の収益を考えた結果、アパートの建築になったわけなのです。
今回も、税理士・弁護士・土地家屋調査士の先生方とチームを作り、最良の事業計画ができたのではないかと考えています。固定資産税の軽減と相続対策については、また、時期を見てお伝えいたしますが、かなりの対策になりましたよ！
個別にご相談をいただければお伝えいたしますのでご連絡お待ちしております。
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投稿者 飯島 : 22:09
2008年10月06日
「何かが違う！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、遅い昼食をとりに店に入ったところ、衆院予算委員会の中継がされており、厚生年金の質疑が行われていたところです。
画面上に写る舛添厚生労働大臣、麻生総理大臣、日本の顔ですよね！
少し前にアメリカ大統領選挙のテレビ報道を見ていたのですが、今日の衆院予算委員会を見ていてアメリカと日本ではずいぶん違うな！思ったのが表情です。
民主党のオバマ上院議員、共和党のマケイン上院議員のあの笑顔！芸能人みたいですよね、
特に驚くのはマケイン上院議員は、７０歳を過ぎてるんですよね！アメリカでは表情の指導も訓練をつんでるんだ、と驚かされます！
以前から欧米人に日本人は「表情が乏しい」と言われていますが、今日の衆院予算委員会と大統領選を並べて写したらかなり違いが出るんではないか、と食事を取りながら一人で考えていました。
仕事でも、顔が「良い」「悪い」は別にして、愛嬌があって、ついつい心を許してしまう表情ってありますよね、選挙ならずともずいぶん得なのではないかと思います。
いつもムスっとしていると、進んで近づいてくる人はいないでしょうし、運も逃げていきそうですよね。
ちなみに、私も鏡を持って笑顔を作くる練習でもしようと思っています。皆さん、私の笑顔を見に相談に来てくださいね！
不気味だ！とは思わないでくださいよ。たまには、硬い仕事の話よりこんなブログもいいですよね！
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2008年10月04日
「アパートのネーミング」不動産コーディネーター 飯 島 誠
土地の活用について相談を受けた場合、アパートなど収益物件を建築するケースがあります。
ここ数年の新築物件を見てもご理解いただけるように、かなり凝っている物件が多いですよね。
凝っている？何が・・・・、今話しているのは賃貸物件のネーミングなのです。
以前では○○荘、○○アパート、○○ハイツ、○○コーポなど今では、ちょっと古臭い名称が多く見受けられましたよね。
事業主であるオーナーとの打合せの際、名称などはこちら再度からいくつかピックアップして持参しますが、「ネーミングって大事なの？」、大抵はこのような返事が返ってくるものですね。
しかし、ネーミングは大切であり、重要ですよ！なぜネーミングが大切であり、重要であるか、それは、ずばり入居率に関わるからなのです。・・・・・本当ですよ！
「名は体を表す！」といわれる通り、商品のネーミングは消費者の気を引き、または関心を持たせる役目がありますから、 商品のメリットを訴えて商品購入の夢を抱かせ、そして購買に結びつくことが求められています。 これはアパート経営でも全く同様なのです。人名など大変な努力で決められますものね、
実際に入居者がお部屋を決める場合にもネーミングによって受けるイメージは大きく違って来るようです。
如何せん、住民票を筆頭に、免許証、年賀状、名刺、ハガキ、あらゆる書類の住所欄の記載するわけですからね！
日常生活のあらゆる局面で住所を書き、その最後に建物名を書くのですから、 シャレて気の利いたセンスのいいネーミングと、何の工夫もアイデアもない通り一遍の名ネーミングではやはり、違って来るものですよ、入居者の募集をするに当たっても、インターネットや情報誌にネーミング掲載されるわけで、イメージが違って来るのです。・・・イメージは本当に怖いものですよ！
ネーミングから築年数を想像される危険性があります。現在空室で悩まされいるオーナー様、一度、フランス語などのお洒落な名称に変更してみてはいかがでしょう！（できれば外装もしてみると良いのですが・・・。）
発想の転換って必要ですよ！特に今の時代は・・・！
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投稿者 飯島 : 16:20
2008年10月03日
「駐車場が多くなってきましたね・・・」不動産コーディネーター 飯 島 誠
この夏の猛暑を忘れるほど、急に肌寒くなってきましたね。
風呂に入ると、聞こえてきませんか？コオロギ、マツムシ、カンタンなどの鳴く声が・・・。
面白いもので、昔、子供の頃の感じたジンワリとした気持ちになるのは不思議なものです。
車で街に出ると、感じませんか？駐車場の多さに・・・、道路交通法改正により、駐車違反取締りが強化され、駐車場の需要が多くなったとはいえ、本当に多くなりましたよね・・・・非常に便利でありがたいものです。
皆様方の中にも、このブログを読んでいる今でも、駐車場経営について検討している方がいらっしゃるのではないでしょうか？
今日は、この駐車場について私に質問をいただいた場合、どのようにアドバイスをするか、お伝えしてみたいと思います。
まずは駐車場を経営する場合、どのようなメリット・デメリットがあるかですが・・・・、
■メリット
①投資資金が少なく事業を始められる。
②借地借家法の対象外であるため、他の事業への転用や売却（換金）が良いこと。
③時間貸し駐車場(コインパーキング)等に一括貸しが可能であれば収益性があがる。
④遺産分割がスムーズであること。
⑤相続時、物納が可能であること。
■デメリット
①固定資産税の特例がなく、農地（通常評価の１／３）を転用して駐車場にしたり、それまで住宅用地（通常評価の１／６・２００㎡まで）であった土地を駐車場にすると税額が上昇すること。
②立地によって車の保有が少なくなっており、借り手が探しが難しいこと。
③相続時に更地評価(自用地評価)されるため、相続税の節税対策ができないこと。
以上のようなメリットもあればデメリットもあることをまずは知っていただくことですね。
ようするに、自分の財産を総合的に考え、立地などを把握することでしょう。
そして、次に、まず、他の不動産業者の方も話されないみたいですが、事業の成否を判断する損益分岐点についてです。
たとえば、固定資産税評価額を１㎡あたり２０万円で１００㎡の土地（１区画；２０㎡で５区画）を例にして見ると、１５万円／㎡×２０㎡（１区画）=３００万円・・・１区画の評価額
そして、駐車場賃料を１区画を１ヶ月１０，０００円として、整備費は考えず（固定資産税・都市計画税のみ）に計算しますと、
●駐車場の１区画当たりの必要経費は、３００万円×１．７％(固定資産税１．４％＋都市計画税０．３％ ※藤沢市は０．２５％ですよ！)÷１２ヶ月（１年）＝５１，０００円÷１２ヶ月＝４，２５０円
と言うことは、１ヶ月の賃料が１０，０００円で経費４，２５０円ですから、利益が５，７５０円となりますね。ここからなのですが、利益５，７５０円と言うことは利益率は５７．５％（５，７５０÷１０，０００）、逆に言うと、稼働率４２．５％を切ると赤字と言うわけですね。
区画が全体で５区画ですから、２．１区画（３区画）以上空くと赤字、３区画決まると黒字となるわけですね。ただ、この例はあくまで整備費ゼロですよ！検討してから行うと良いでしょうね。
それと、駐車場にした場合、固定資産税等はかなりあがります。このような提案が不動産コンサルタントの見せ所なのですよ！
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投稿者 飯島 : 20:44