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2008年01月22日
「寒いですね！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
午前中から横浜で打合せ、夕方から先ほどまで打合せと長時間の打合せが２件ありましたのでかなりきつかったですね。
外はかなりの冷え込みですので、予報とおり明日は首都圏でも雪が降るのかも知れませんよ！
打合せの合間、質問がありましたのでご紹介させていただきます。
不動産賃貸業務開始するにあたり銀行へ支払った利息部分を必要経費として全額計上できるかというものです。
新規に賃貸業務を行う場合において、賃貸開始日前と賃貸開始日以後で取り扱いが異なりますので注意が必要ですね。
賃貸開始日前の期間に対応する借入金利子は土地及び建物の取得価額とされ、購入価額に加算して良いようです。しかし、賃貸開始日以後の期間に対応する借入金利子は必要経費となります。
たとえば７月１日から賃貸に出している場合はその期間分の借入金利子のみ本年分の必要経費に算入されるわけ。
そして、賃貸開始日前の利子については、土地及び建物の取得価額に算入されることになります。
ここまで応えて、心配になり同席していた税理士に確認したところ「大丈夫です。」といわれたのでホットしました。
これから確定申告の時期ですから、確認しながら申告されたほうが良いでしょうね。税務は難しいですよね！
しかし、今年の冬は寒いです！
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１時間３０分程度の時間となりますが、不動産に関するご質問にお答えいたします。
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投稿者 飯島 : 23:47
2008年01月19日
「相続の書類は多すぎる！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
日に日に寒さが増していくようで天気予報では日曜日の夜から月曜日の朝方にかけて「雪」の予報です。
夏は夏で「冬の方がいいなぁ」などと話しますが、私は夏のほうが合っているようです。・・・本当に寒いです！
今日も相続について打合せが入っていますが、相続発生後の手続きについてどれだけご存知でしょうか。
身内が突然亡くなると、それだけで気が動転するもの。葬儀終了後順を追って手続きをすすまることなどなかなかできません。
手続きをなんとか終えてもすぐに、亡くなられた方に収入があれば準確定申告があり、１０ヵ月後の相続申告、納税時期となります。その間には４９日の法要さえありますから、本当に大変な苦労ですよ！
今日持参する「相続発生後の手続きについて」をちょうどプリントアウトしたところですので、項目だけ挙げておきます。
内容を細かくお知りになりたい方はご連絡ください。
【葬儀から相続時申告までの手続き・届出】・・・ほんの一部
死亡届、火（埋）葬許可書、世帯主変更届、児童扶養手当裁定請求書、復氏届、子の氏の変更許可申立書、改葬許可書、準確定申告、高額医療費支給請求書、電気・ガス・水道、電話、市街電話サービス、ＮＨＫ受信料、賃貸住宅名義変更、運転免許証、国民健康保険証、シルバーバス、クレジットカード、勤務先への死亡退職願、身分証明書、退職願、最終給与、健康保険証などなどがあります。
正直、ありすぎですね！急を要するものはほんの一握りですから、慌てず薦めていくことが良いでしょう。
このような手続き・申告関係が一覧となっているものと言うのは少ないようですね。
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投稿者 飯島 : 08:17
2008年01月18日
「相続相談急上昇！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
当社のホームページのトピックスがちょっとだけ変わりました。
毎週金曜日に１週間で売買・賃貸・当社情報などを掲載していましたが、相続に関する情報を盛り込むことにしました。
不動産業者＝売買と賃貸と考えがちとなるのは当然ですが、当社の業務は賃貸管理を中心に相続対策・処理の資産管理がメインであり、売買のご購入や売却の方にも資産管理のコンサルティングをさせていただいております。
その他、不動産所有により問題となる近隣問題、借地問題なども併せて資産管理の一部としています。
ここ数年ブームである賃貸経営、資産を増やせば問題は税金、そして家族を巻き込む「相続」。
この流れから相続の相談件数の割合非常に多く、告知をしようとなった次第です。
また、硬いないようばかりでは疲れますので、地域情報なども掲載していきますので、当社のホームページも併せてご覧ください。
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投稿者 飯島 : 19:14
2008年01月17日
「有効活用。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「有効活用」と「相続対策」。相談の多くはこの２点の問題ですね！
有効活用と言えば、なんとなく不動産を活用したいんだなぁ！と考えます。
思い浮かぶのが「アパート建築」・「テナントビル」などの建築計画、駐車場計画（時間貸・月極など）、等価交換、売却そして築年数がたったアパートなどのリフォームによる収益見直しなどがあります。
そして、問題なのは所得を増やしたいのか、節税をしたいのか、相続税を減らしたいのか、と様々な考えがあります。
要するに、どのような活用をするのかではなく、何を困っているのかであり、それを解決したわけですよね！
今日、ご相談いただき、打合せをさせていただいた方は、固定資産税の支払いに困っている方です。
固定資産税を減らす方法は、簡単に言えば３通り。
一つは、売却してしまえば支払う必要はありません。でも、「売却したら困るよ！」といわれる方は固定資産税の見直しですね。・・・・かなり還付を受ける場合がありますので、一度見直しをお勧めします。
そして、住宅建築による評価を引き下げるということです。住宅といっても自己の居住するものではなく、アパート建築です。
住宅を建築することにより、その土地は住宅用地となります。ただし、無制限に土地が安くなるわけではなく、住宅の延べ床面積の１０倍までとなります。仮にアパート５０㎡を５世帯建築すると、２５００㎡までが特例措置がされるわけです。
ここまで大きな敷地のある方は例外でしょうが、大きなメリットを含んでいますよね！
その他、小規模住宅用地と一般住宅用地の特例があります。
小規模住宅用地は土地評価額の１／６（２００㎡まで）、一般住宅用地は１／３になります。
※と都市計画税は土地評価額の１／３（２００㎡まで）、一般住宅用地は２／３です。
たとえば、簡単な計算ですが、１㎡＝１５０，０００円の固定資産税路線価が付いているとします。土地面積は８００㎡の更地。この場合の税額は、１５０，０００円×８００㎡１２０，０００，０００円（画地評価、宅地評価はしていません。）ですね。
固定資産税＝１２０，０００，０００×１．４％（市町村によって異なる場合があります。）＝１，６８０，０００円
※都市計画税は計算いたしません。
この土地に仮にアパート５０㎡を５世帯分を建築すると、
固定資産税＝
(小規模住宅用地)１２０，０００，０００×２００㎡／８００㎡×１／６×１．４％＝７０，０００円
（一般住宅用地）１２０，０００，０００×６００㎡×８００㎡×１／３×１，４％＝４２０，０００円
合計４９０，０００円で、差額１１９万円となります。※当然に建物分はプラスになります。
そして、問題は収益計算と相続対策も含めて考えますが、それは次回の相談時にお伝えいたします。
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投稿者 飯島 : 13:46
2008年01月15日
「信用第一！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「私はお客さんへ訪問する場合、お金をいただきに行くんではない。信用を取りに行くんだ。」
素敵な言葉だと思いませんか。
実は、打合せの中でお付き合いのある不動産業者の社長の一言です。
我々の商売は、信用第一！
相談をしていて一番感じるのですが、相談者も始めは私のことを半信半疑で信頼はしていないのだと思います。
話半分、ウソを探して、ウソを発見した場合には失望感を感じ、相談は終わり！となります。
やはり、信頼関係は商売の基本！最も大事な要素ですよね。
今年の年賀状に昨年、全国公募で決まった、世相を表す漢字として選ばれた「偽」。
なんとも寂しい限りです。もともと「偽」と言うのは「人の為。」と書きます。・・・東京アプレイザルの芳賀社長の言葉ですが・・・・。
商売の原点と同じように「人にの為」に頑張って行きたいものですね！
そして今年の干支は「子」。「子」と言う字は「了」と「一」から成り立っています。
今までの悪戯をやめて、また新たに始めるという字にも見えます。
なんだか、説教じみた話になりましたが、今年も１年相談者の立場に立ったコンサルティングをしていきたいと思います。
すでに１月の半ばとなりましたが、今年も頑張りますので宜しくお願いいたします。
※これから３件連続の相談です・・・・・・・・頑張ります！
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投稿者 飯島 : 15:29
2008年01月14日
「成人式！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
成人式おめでとうございます！
全国各市区町村の成人式会場では歓喜（寒気？）があがったのではないでしょうか。
今年めでたく成人式を迎えた方は全国で１３７万人、神奈川県では８万９０００人、藤沢では３９００人となり、過去３番目に少ない数字のようです。
この藤沢市の年齢別人口を見ても１９歳；３９０６人、１８歳３４２４人・・・・１４歳３５７９人と減少しています。・・・・・・・・ちょっと心配ですね！
しかし、１３歳からは３９０５人・・・・・１０歳；３８７７人、９歳３８６８人と上昇していますよ！
理由は明確に出ていませんが、この１０年間においてバブル崩壊の要因で広大地が売却され、戸建分譲・マンション分譲となっている関係があるのかも知れません。
そして、その分譲価格が３０歳前後をターゲットにした価格帯としているということもあるのでしょう。
今日は遊休地にアパート建築をされる方の相談に行ってきましたが、３時間の内１時間はこのような人口動態についての話で費やしてしまいました。
しかし、人口動態って大事なんですよ！この地域がどれだけの力を持っているのか、どのような年齢をターゲットにするのか絞り込み出来ませんものね！
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投稿者 飯島 : 17:46
2008年01月13日
「道路境界は必要でしょうか。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
せっかくの三連休と言うのに天気が良くないですね！
昨日はあいにくの雨模様、そして今日はこの寒さ、なんとか明日はスカッ！と快晴になってもらいたいものです。
これから３月にかけて新入生のお部屋探しが始まります。昨日・今日と遠方からお子様の部屋探しのため、多くの方がご来店いただいておりました。・・・・本当に大変ですよね。
大変といえば、相続における納税のための売却も大変なのですよ。
市道などの公道の場合、市町村役場に道路境界の査定図が保管されています。この査定図と現況は一致していて当然なのですが、中には誤差が生じている場所もあります。
理由としては、道路工事など年月が経つにつれ、境界杭が傾いたりしてしまうのです。そしてなんらかの工事により、境界杭を埋めてしまうこともあるから困ったものなのです。
民有地（個人が所有している土地）と言うのは、道路が明確になって始めて官民境が決まるということをご存知でしょうか。
官民境が不明と言うことは売買する土地も決められないということですよね。
ほとんどの不動産業者は現況を見て、ここは道路だ！ここから民有地だ！と教えていますが道路査定に照らし合わせて確認する不動産業者はほとんど見受けられないのが現実です。（調査方法をしらない業者がほとんどですが・・・。）
このように、道路境界にズレや境界杭がない場合には、各市町村に復元申請をしなければなりません。
ただ、以前もブログで記載しましたが、復元申請を各市区町村に依頼した場合、世界測測地系という世界共通の座標を用いますので通常４ヶ月は時間がかかることになるのです。
税理士の先生方は土地の売買に測量が必要な場合など時間を要することなど解かっていないですから、平気で相続発生後６ヶ月、７ヶ月経って連絡してくるから大変なのです。
ほとんど間に合いませんよね！このような場合には、申請者の費用で道路の測量を行い、市区町村に申請する方法もあります。ただし、任意座標といって測量代などは自己負担となりますから、注意が必要ですよ！
参考までに土地を分筆する場合にも道路境界確定図が必要となります。
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投稿者 飯島 : 11:50
2008年01月12日
「テレビが見れないの？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「なんでテレビが映らなくなるの？」
実は、賃貸マンションの建築計画をご依頼いただいているご高齢のお客様からの一言です。
日本も全国で地デジ（地上デジタルテレビ放送）が２０１１年７月２４日までにアナログからデジタルへ移行するのはご存知と思いますが、ご高齢の方にはちょっとわかりづらく、従来のアナログテレビ受信機のままではテレビ放送を見ることができなくなるのですから、不思議かも知れません。
逆に、最近の入居者は地デジが受信できる薄型テレビも価格が下がっている関係なのか、建物の設備が未整備のため見ることができず不満で管理会社へ文句を言ってくることもあるようです。※入居前に確認すべきなのですが・・・。
総務省も行って入るようですが、現在、地デジが視聴可能かどうなのか、集合住宅オーナーや管理者に向けて確認を呼びかけています。
そして、築年数が１０年を超えている場合には、アンテナを設置しただけでは視聴できないケースがあるようで、工事代も１部屋について１０万円前後かかるとも言われていますので予め確認は必要でしょう。オーナーにとって「テレビが見れない賃貸住宅」と言うのはやはりマイナスイメージですから。
空室がある賃貸住宅は、「地デジ視聴可能」というセールスポイントも増えますので、競合物件と差別化を図るには良いかもしれません。まして今年は北京オリンピックですから。
ただし、ケーブルテレビの区域では月々費用負担が発生いたしますのでその点は注意が必要ですよ。
現在、相談をいただいているお客様は初期費用から地デジ費用を盛り込んで収支を計算していますが、既存住宅を持つオーナー様にとってはマイナス計上になるわけですから、管理会社を通してキチンと全額負担なのか、家賃、共益費として入居者にも負担をいただくのか、早めに解決しておいたほうが入居者からのご質問に後手に回らず良いかも知れませんね！
ちなみに各国の地上アナログ放送の終了時期は以下のとおりです。
２００６年オランダ ２００９年アメリカ ２０１０年シンガポール、ドイツ ２０１１年日本 ２０１２年 イギリス、イタリア
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投稿者 飯島 : 08:31
2008年01月11日
「パスモってご存知ですか。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、始めてパスモを購入しました。・・・・情けないながら「やっと」です。
打合せの場合、行きかえりをほとんど電車で済ますことにしています。今まではパスネット（私鉄のみ使えるカード）を購入していたのですが、昨日からパスネットは販売中止（売店では購入可能のようです。）としてパスモのみ販売となったようなのです。
新しいものに弱い私にとって、これは訳のわからない話で駅員の方に十二分に説明を受け、ようやくパスも購入した訳なのです。・・・・私鉄・バス・ＪＲも使えてスゴイ便利なんですね！
そんなこんなで打ち合わせに行ってまいりましたが、「住宅ローンを減税は今年はどうなるのでしょうか？去年までは会社に預けておいた税務署から送られてきた紙で残高証明を渡せば会社でやってくれましたが今年は住民税がどうのこうのとテレビで見た気がします。 」とローン減税の質問を受けました。
ちなみにローン減税の打合せに行ったわけではありませんよ！
平成１１年から平成１８年までに入居された方で所得税の住宅ローン減税の適用を現在受けている方または平成１９年（今年）の確定申告から受ける予定の方の中には、昨年話題になった税源移譲により所得税額が減少することに伴い、住宅ローン減税額が減少する方が出てくることになります。
税源移譲により減少する住宅ローン減税相当額については、今年の確定申告を行うことにより、平成２０年度分以降の住民税から控除することができるよう措置されているのです。
これは、税務署ではなく市区町村ですから間違いなく、そして今後、毎年確定申告が必要となり、この措置は総務省の所管となりますのでご注意ください。
しかし、今の日本のシステムは面倒なことが多いですよね！
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投稿者 飯島 : 18:40
2008年01月08日
「インスタントコーヒーが値上げ！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
なんと！私が大好きなインスタントコーヒーまでもが値上げを決めてしまいました。・・・・・・・・残念！
原料のコーヒー豆が高騰しているほか、この原油高で包装資材の価格も上昇しているためとの理由。
３月１日から平均８％の値上げで９７年以来１１年ぶりだそうです。
しかし、昨年の７月にティッシュペーパー、トイレットペーパー、食用油、マヨネーズ、スキムミルク、芋焼酎、レギュラーガソリンなどの価格が上昇したのは記憶に新しいところ。まさに軒並み値上げ！といっていい状況ですね。
今朝から銀行３行の担当者と話をしていましたが、やはりどの銀行も景気の不透明感には参っているようです。
たしかに日本経済については「景気認識に変化はない」とし、「今の時点で景気回復基調に変化はなく、緩やかな回復が持続する」との見通しを示してはいますが、米経済減速懸念と原油高が日本経済に与える輸出の減速、金融市場の変化、アジアへの影響が注意点として挙げられますが、日本経済の先行きについては、リスク要因として米経済減速懸念、原油高、建築基準法改正に伴う住宅投資減の復元の程度の３点が挙げられます。
今のところアメリカのスタグフレーション懸念については、大丈夫なようですが、デフレ脱却では賃金が上昇するかが今一番の注目点ではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 13:20
2008年01月07日
「不動産評価。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日から仕事始めと言う方は多いのではないでしょうか。
今日も朝から現場での打合せから市役所、税務署などを回って打ち合わせをしてきましたが、年始まわりの方を多く見かけました。※中には一杯入っているようで顔を赤くしていた方もいらっしゃいました。
一日のいくつかの打合せの中で今日のメインは「広大地」（相続にかかわる不動産評価）での打合せ。
広大地の相続税評価は、平成１６年（財産評価基本通達２４-４）の改正により、１０００㎡以上（各特定行政庁が定めた場合には５００㎡以上）の土地の評価計算が正面路線価 ×広大地補正率（０．３５～０．６）× 地積という簡易的な計算式で算出できることになったということです。
それまでの旧通達との特徴を比較しますと、以前では不動産鑑定士の方と開発想定図を作成し、有効宅地化率の算定に苦慮していたのですが、非常に楽になったのです。
しかし、広大地とは「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積 が広大な宅地で、開発行為を行うとした場合に道路や公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」と定義されており、中高層の集合住宅等に適している場合や公共公益的施設の負担が生じない場合には広大地には該当しないこととなります。
先ほどお話したとおり、広大地評価は非常に評価が下がる一方、通達改正前からもこの評価をする宅地が広大地に該当するのか否かの判断見極めが困難であり、かなり厳しい基準になっているのも事実なのです。
事実、現在不動産評価を行っている案件も税務署と打合せを行いながら評価を算出している、と言った具合なのです。
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投稿者 飯島 : 19:14
2008年01月06日
「こてんぐおでん。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
アキバで有名なこてんくおでんを始めて食べました。
おいしかったですよ！→
以前から、テレビなどで自動販売機で売られているおでんが有名という話は聞いていましたが、なかなか食べることができずにいたのです。
そのおでんが売られている自販機が近くに出来たもので早速食べてしまいました。
「牛すじ」・「さつま揚げ」・「ちくわ」・「こんにゃく」・「大根」・「うずら卵」・「昆布」・「結びこんにゃく」と入っており、おつゆもなかなかおいしかったです！
日本の自販機は世界的に有名ですが、おでんなど様々なものが売られているのには驚きさえあり、本当に日本はほしいものが簡単に手に入る国なのですね。
仕事でも最近では、相続税など煩わしい計算など簡単にできるソフトが販売されており、非常に楽になってきています。
そのようなソフトにより煩わしい計算などが簡単になる一方、問題も起こっているのも事実ですよね。
たとえば、相続税算出の際、不動産評価を計算しますが、現地を見ないまま、計算をしてしまい、申告後に依頼者と相当なトラブルになると言うこともあるようです。・・・困ったものです！
煩わしいものが簡単に処理できることは助かりますが、必ずやっておかないといけないことまで省いてしまってはしょうがないですね。
専門家は専門家らしく・・・・と言うことでしょうか！
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投稿者 飯島 : 17:50
2008年01月05日
「年賀はがきと喪中はがき。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
明けましておめでとうございます。
毎年、ブログは元旦から書くように努力しているのですが、今年は本日５日からとなってしまいました。
皆様、お正月はどのようにお過ごしされましたでしょうか。
お正月といえば、元旦に届く年賀状は楽しみなものですね。しかし、前年に近親者に不幸があった時に、喪中はがきを年賀状代わりに送る習慣が定着しているのも事実です。
今日も、早速相談がありました。喪中ハガキいついてではないのですが、喪中（もちゅう）と忌中（きちゅう）の違いについてです。
この喪中と忌中を同意語と認識していたり、喪中と忌中の区別や喪中と忌中の期間がよく分らないなどという人は案外多いものですね。※私もつい数年前までは知りませんでした！
「喪中」の「喪」とは、本来は近親者の逝去に伴い一定期間喪服を着用して故人の冥福を祈って慎ましく生活を送ることをいい、「喪中」とはその喪に服する期間(服喪期間)を言うようです。
この喪中と言うのは、室町時代に朝廷の命を受けた神道家によって「忌」に関して統合整理され、以後江戸時代に「服忌令(ぶっきりょう)」という法令に編纂されたと言われているのですから驚きますよね。
その後、何度か改正され、明治時代の初期に発布された「服忌令」に定めた「服喪期間」の中で父母の１３ヶ月(向う１ヶ年)が起源になり、現在の１周忌（死去１年後）までの１年間を喪中とされ、今に至っているようです。
ちなみに喪中はがきは、１１月末日頃までに届くようにするのが礼儀のようですよ。
そして忌中とは、忌明けまでの一定期間をいい、その間は一切の祝行事を慎むことを言うようです。
忌明けまでの期間は宗教により異りますが、佛教では「中陰供養」の考えから４９日間をいい、４９日の法要(七七日忌)をもって忌明けとしているのです。
参考までに喪中と忌中の御中元や御歳暮の贈答については自分や先方が喪中や忌中期間中であっても、贈答をすることは一向に差し支えないようです。
しかしながら、心情的に気にかかる場合には、時期を遅らせて、御中元なら暑中見舞いとして、御歳暮なら寒中見舞いとして贈る方法も考えられますので参考にしてください。
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投稿者 飯島 : 19:01