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2007年09月09日
「境界トラブル。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
久々に「境界」に関するトラブルのご相談です。
境界の問題には、隣地との境界トラブルと道路との境界トラブルの２種類があるとおもいます。
境界のトラブルのトラブルのなかでも隣地とのトラブルはもめる前に処理を行うことが大切です。
なにせ裁判になっている事例も数多くありますから・・・。
トラブルの原因と言うのは数多く存在します。その中でも境界の位置が確定していない状態のまま過ぎしていてお互いが境界の位置を勘違いしているケースが多いですね。
中には、嫌がらせや時効取得を考えている場合もあります。
今回の相談も、お互いの境界に対する認識不足です。
境界の位置というのは、通常、コンクリートの杭や金属鋲などの境界標で示してあります。
※この境界標の位置が間違っていることもありますからご注意ください。
一番間違いないのは、売買などで所有者が変更となる場合に隣地の方の立会いの上で境界の位置を確認することです。
その前に地積測量図や道路査定図と一致しているかも必ず確認してください。
地積測量図は法務局、道路査定図は市役所で取得できます。
そして地積測量図と現地をメジャーで図ってみて、境界の位置に間違いないか、境界標も一致しているか確認してくださいね。
早速、今週現地調査を行います！
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投稿者 飯島 : 21:30
2007年09月08日
「資産価値もいろいろ・・・。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は暑かったですが、いくつかご相談がありましたのでお伝えさせていただきます。
他社の仲介で不動産を購入されるというご夫婦のご相談です。
不動産を購入しようとした際に、その資産価値という点に疑問をもたれたようです。
たしかに仲介業者などはその不動産に対する資産価値というものの説明など行いません。うなずけるご質問ですね。
不動産の概要としては、細かくは言えませんが、土地は３５坪ほど、で東海道線の人気のある海側の物件です。
道路幅員が９尺道路、２．７メートルであり、この道路について将来的に売却を考えた場合の資産価値を心配されているようです。
たしかに資産価値に影響を与える土地の条件として道路の幅が狭い（４メートル未満）と資産価値にはマイナス効果だというのは当然だと思います。
ただし、その不動産の近隣を確認したうえでの話ですが・・・・・・・。
なぜ？この若いご夫婦がこの不動産の購入を決断されたのか聞いてみると、近隣にはここ数年建替えられたお宅が多くあるようで、道路が狭い割りに明る街並みのようです。
そしてもう一つ質問・・・・・・・近隣の方の年齢層を調べました？
ご夫婦；全ては把握していませんが、散歩をしている方に聞いたみましたら、建替えられている住宅は私達より若干うえの世帯、そして高齢の方もおいでになるようです。
なるほど・・・。そして住宅地図から見ると、近隣には不動産業者が開発したような現場がいくつかあるようです。
以前は、大きな敷地のお宅が並んでいたのでしょう。
と言うことは、新しく建替えられた住宅と言うのは、道路幅が４メートル未満ですと、道路の中心から２メートル後退しないと建物が建築できないわけです。
そして、不動産業者が開発した場所も同様（※開発面積によっては道路の反対側から４．５メートル）も道路幅が広くなっているようです。
また、高齢の世帯にしても今後、売却などで建替えられた場合、道路幅が広くなるわけですね。
そう考えると、現時点では購入する不動産の道路幅は狭いわけですが、今後１０年を考えると資産価値は上がると考えたほうが無難ではないでしょうか。
まして、東海道線の海側ですしね！
車を所有すると言っても車幅が広い車など現時点では必要ないようです。
その他、参考になることをお伝えしたところ、安心されたようです。
今回は、道路が市が所有している道路と言うことで安心できますが、私道の場合にはちょっと違います。
私道の場合には注意が必要ですから、くれぐれもご用心ください。
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投稿者 飯島 : 22:57
2007年09月06日
「台風直撃。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
やはり！台風が関東を直撃するようです。
先ほどまで、打合せや契約などで外を回っていましたが、４時過ぎにはお店を早めに閉めるところも多く向けられました。
なぜか？不動産業者が多かったですね！
私もそろそろ帰ろうかと思いますが、先日の物納制度改正の件で延納などのご質問がありましたので基本的な部分をお伝えしておきます。
まず、今回の改正で厳しく判定されることになったのは、相続税額から「相続税納付期限に金銭で納付できる額」と「延納によって納付することができる金額」の合計額を控除して、その差額が物納申請できる金額となったことです。
「相続税納付期限に金銭で納付できる額」と言うのは、納税者本人が保有する現預金や換価が容易な財産の価額から、３カ月分の生活費、また事業を行っている場合は３カ月分の運転資金を差し引いた額が、金銭で納付できる額として計算され、「延納可能額の計算」では、本人の年間収入から、年間の生活費、あるいは事業継続に必要な運転資金などを計算して、１年間の納付資力を算出します。
旧制度では使いやすかった臨時的な収入・支出の項目についても、改正によって「おおむね１年以内」という枠が作られた格好です。
このように計算した額によって「物納許可限度額」を決めることとなったのです。
その他、「計算の根拠となった資料等の写し添付する」と明記されたこともポイントです。
今までは書類への記入だけだった困難事由の判定について、裏付け資料を要求されるわけです。（警察みたいですね！）
その上で、困難事由に該当しないと判定されれば、物納申請は却下されます。
このように、物納要件を厳しく適用することになっています。
簡単に言いますと、金銭による納付を促進するのが目的なわけです。
税務署の方が読まれると、また嫌われますね。
今後は、本当に相続を知っているものにしか、納税プランは立てられないのではないでしょうか。
事務所の外が凄いことになってきましたので帰らせていただきます。
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投稿者 飯島 : 20:20
2007年09月03日
「相続処理は・・・。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
先日からご相談をいただいているお客様と始めてお会いしてきました。
相談内容は「相続処理」。
私の相続処理をさせていただいたお客様からのご紹介です。
相続発生からすでに５ヶ月が過ぎており、納税、今回は物納について詳しく知りたいと言うのが中心のようでした。
皆様、ご存知のとおり、物納制度が大幅に改正され物納も簡単にはいかなくなっています。
まず、今回の主なポイントは、
１．物納申請する財産について「物納申請期限までに」必要書類を提出すること。
２．もし物納申請期限までに提出できない場合には延長届出をすることが可能ですが、提出期限は最長で１年以内とされたこと。
以上の２点ですね。
弁護士の先生や税理士の先生の中にはなぜ、物納は大変だ！と大騒ぎになる方がいるかと言うと不動産の物納にあたっては、特に測量関係の書類提出が大きな条件となるからなのです。
改正前の物納制度では、「物納申請書」と「金銭納付困難の理由書」を提出する際に添付する書類は、必要最小限のもので十分だったのです。
実際提出していた書類と言えば土地・建物登記簿謄本、航空地図、公図など（※賃貸で貸している場合は賃貸借契約書など）といった具合でした。
その他と言えば担当官から「指定する期限までに提出してください。」といった具合でした。
ここまでお話するとお解かりだと思いますが測量図・境界に関する確認書なども指定期日までで良かったのです。
実際には測量と言っても半年や１年、さらには数年かかる事案もありました。
この期間の問題などがあり、今回の改正では「必要なすべての書類を物納申請期限までに提出する」ことが原則となってしまったのでしょう。
実務上、結構泣きが入るのも事実です！
今回。ご相談いただいたように残り５ヶ月で正直、どこまで出来るか不明な状態！
「提出期限延長届出書」によって提出期限を延長してもらうこともできるのですが、最長で１年以内にすべての必要書類を提出しなければ物納は却下！きついですよね。
まして、今年の１０月（来月）からは世界測地系にもとづく測量が必要となっており、今まで２ヶ月ほどでまとまっていた道路の復元申請も倍の期間は要するかもしれません。
相続が発生してから考えるのではなく、１日も早い測量の実施の重要性がさらに高まると言うことでしょうね。
今回の相談はまずは現地を確認してから物納対策です！
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投稿者 飯島 : 19:51
2007年09月02日
「駐車場活用。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、駐車場として土地を利用したいと言うご相談をいただきました。
初めての相談でしたのでどのようなところに注意をするべきかなど初歩的なご相談です。
まず、駐車場としての需要があるのかどうか。大事な問題ですね。
答えは駐車場需要と言うのは自分の目で確かめること。
駐車場需要を調べるためには、言うまでもありませんが自分の目で確かめるのが一番です。
毎日、調査地点を何ヶ所か決めてそのエリアで何台ぐらいの違法駐車があるのかを確認する出来ですね。
ちなみに私は、週３回、昼と夜（１１時頃）現地に行きます。
簡単な話、一定の違法駐車があると分かれば事業として成功する確率は高いと言えるのです。
あとは、地元の警察署に聞いてみるのもいいですよ！
違法駐車や駐車場の状況を教えてくれますから・・・・。
そして、将来的な相続税の部分の質問です。
相続税のポイントとしては、「駐車場用地の評価方法」、「小規模宅地等の評価減の特例」です。
市街化区域内の駐車場の評価としては、相続税評価は、貸宅地ではなく自用地として評価されます。
貸宅地とは借地権、地上権等の目的となる宅地を指し、その価額は自用地としての価額から地上権の価額叉は借地権の価額権を控除した金額で評価します。
これに対して、駐車場に関する契約は土地の貸付けによる借地権、地上権等の設置ではなく、単なる自動車の保管を目的とする契約として、土地そのものに及ぶものではないからと判断されるのです。
その他、小規模宅地等の評価減も注意するべきですね。
被相続人叉は被相続人と生計を一にしていた親族の事業の用叉は居住の用に供されていた宅地等のうち、一定面積までの部分について、通常の評価額から一定割合（50％又は80％）が減額される制度です。
月極駐車場など不動産貸付の用に供される宅地等については、貸付規模の大小に関わりなく、適用限度面積２００平米の評価減割合５０％となります。
たかが、駐車場と考えてはいけませんよ！
コンサルする側も結構大変なのですから・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 22:56
2007年09月01日
「バルコニーは共用部分です。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
バルコニーからの眺望や通風・採光の良さと言うのは、マンションライフに欠かせない重要なポイントのようですね。
ここ、数ヶ月でマンションの売買を手がけたものでいきなり、バルコニーの話になってしまいました。
マンションのバルコニーと言うのは居住者のみが自由に使うことができる屋外空間とされています。
屋外空間と言えば専用庭なども同じですね。
ただし、ご注意いただきたいのは専有部分のように思われていますが、バルコニーなどはたしかに「専用使用部分」とされていますが、「専用使用権が認められた共用部分」として扱われているのです。
この「専用使用部分」と定められているバルコニー、専用庭などは専用使用者以外の人が勝手に出入りできないため、専用使用者である居住者がバルコニーの清掃や、専用庭の植栽剪定など日常の維持管理も原則として行うこととなっています。
しかし、バルコニーの防水工事や手すりの塗装工事、専用庭の改修工事などの大規模工事や計画的な工事については管理組合の費用により実施することになります。
制限なども共用部分と言うことでいくつかありますので注意が必要です。
たとえば、バルコニーは避難通路や避難ハッチの利用等に使われる共用部分ですので、避難の際に妨げとなるような物置を設置したり、荷物などを置くことは禁止。
その他手すりに布団を干すことについては、転落事故などの危険防止または美観上から特に高層マンションでは制限されているところが多くなっています。
その他マンションの管理規約などで細かく定められているところもありますので注意が必要でしょう。
先日、購入された方など、バルコニーの色が気に入らないから、塗りなおそう、と話し合っていました。
当然に勝手に改修、塗装はできませんよ！ご注意してくださいね。
※共用廊下や共用階段はバルコニーと同様に火災・地震等の場合の避難通路となります。
自転車やベビーカー、荷物などを置くと、美観上好ましくないばかりでなく、避難の際の妨げとなりますので注意が必要ですよ。
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投稿者 飯島 : 19:10