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2007年08月06日
「広大地評価って？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、３件の相談のあと、相続についてのご相談をいただきました。
ご存知の方も多いのではないかと思いますが、平成１６年６月４日付で『財産評価基本通達』において一部改正が行われました。
その中で「広大地」の評価方法を大幅に改正した事が最も注目されています。
簡単に広大地について触れておきますと、一般に考えて不動産業者などが購入して各市町村の指導にもとづき道路などを築造しければならない土地（原則１０００平米以上、市町村が定めれば５００平米）の評価方法を簡素化したことなのです。
それまでは、不動産鑑定士などが個別に評価を行い、税務署と協議をしながら評価していましたが、不動産鑑定士の努力のお陰で、税理士でも簡単に計算が出来ることになったということなのです。
これって、凄いことなのですよ！
今日の相談はこの広大地の見解についてなのです。
広大地の計算と言うのは、面積のよって数値が異なるのですが、計算式にその数値を当てはめて評価すればよいことなので、誰でも計算はできます。
問題なのは、要件！
この改正の注意点として「広大地」に該当するには、要件が必要になってきますので注意が必要です。
たとえば、①大規模工場用地に該当しないもの。②中高層集合住宅等の敷地用地に適していないもの。③その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく面積が広大である。④開発行為を行うとした場合、道路、公園等の公共公益的施設用地の負担が必要であるもの。
といった具合です。要件の②が一番厄介なのですが、「中高層集合住宅に適して」いるか否かの判断は、何を基準とすれば良いのかお分かりになりますでしょうか？
現に３階建ての賃貸マンションなどが建築している土地は広大地に該当出来ません。
相続申告後に３階建ての賃貸マンションや分譲マンションが建築された場合にも広大地評価は使えずに修正申告が必要になります。
未利用地等の場合「周囲の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地」以外は広大地評価を適用して差し支えないとなっており、非常に曖昧な表現になっているのは気になるところです。
現実、都内では意外な結論となっている案件もあります。
補足的に、原則として、容積率３００％以上の地域に所在する土地は広大地に該当しないとありますので、判断の指標にしていただきたいと思います。
その他参考までに改正では、市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野についても、上記の要件を満たせば広大地評価が出来ることが明確になっています。
評価方法としては市街地周辺農地である場合には、市街地農地と同様に評価した場合の１００分の８０に相当する金額となりますのでご注意を！
広大地の評価は以上ですが、注意していただきたいことがありますので記載しておきます。
広大地補正を適用した土地の相続税評価額は、これを適用しない土地の相続税評価額と比べて単価が大きく下がるため、遺産の分割を考える際に相続税評価額を基準に行うと公平がなくなってしまうという点があります。
そして、広大地を物納として予定している場合、収納価額が大幅さがりますので実質的利益の観点からは納税者に不利となる可能性があります。
これらを十分注意しながら相続に当たっていただきたいと個人的に考えています。
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投稿者 飯島 : 2007年08月06日 23:31