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2007年08月28日
「物納が減少！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、相続の相談で税務署に行ってきましたが、物納件数は減少しているようです。
今月に国税庁から昨年（平成１８年度）の「相続税の物納申請状況等について」が公表されていましたが、公表とおり物納は減少している実態が明らかになっています。
それによると、今年３月までの1年間の物納申請件数は１０３６件で、前年度の１７３３件から５９．８8％減少し、前年度に引き続き過去１０年間で最低を記録しています。
物納申請件数は、１９８０年代末まで年間わずか５００件前後に過ぎなかったのが、バブル崩壊直後の９０年度を境に、地価の下落に伴う不動産市場の停滞などで、相続税を現金で納付できない納税者が増加したことから、一気に１０００件台を突破し、ピーク時の９２年度には１２７７８8件まで急増しています。
なんと、課税対象者の約４人に１人が申請したことになるわけです。
その後しばらく、８０００件から６０００件台を上下して、９９年度以降は一貫して減り続け、０６年度で８年連続の減少となっている。
物納金額も、０６年度は対前年比57.8％減の472億円で、最も多かった92年度の1兆5645億円のわずか約3％と、大幅に落ち込んでいる。
やはり、こうした背景には、０６年度の税制改正において、物納制度が大幅に改正され、旧制度でよく使われてきた「とりあえず物納申請」が難しくなったことが挙げられるのではないでしょうか。
また、物納の許可基準が明確化され、物納の申請から許可・却下までの期限の定めや、物納不適格財産を法令上明記するなど旧制度に比べて格段に要件が厳しくなったことも影響したようですね。
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投稿者 飯島 : 21:06
2007年08月23日
「有効活用。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
土地の有効活用についての相談を受けました。
土地の有効活用といえば、アパート建築！と思われている方は非常に多いのではないでしょうか。
今日、ご相談にお越しいただいた方もハウスメーカーなどからアパート建築は相続税対策にもなりますから、などとひっきりなしに電話がかかってくるそうです。
確かに、アパートなどを建築すると相続税対策となる場合は多いと思います。
ただし、家族構成や現在の勤務先や事業内容、そして将来的にどのような資産分割をされたいかなどを確認した後の話ですが・・・・・・・・。
詳しくは次回と言うことで今日は、相続税の仕組みについての説明だけとさせていただきました。
一つの土地だけを考えた場合、そこにアパートを建築することにより相続税の評価額を引き下げることができます。
なぜかと言うと、土地の評価額は自用地の評価額から貸家建付地の評価となり、自用地評価額と比べておおよそ８割程度に引き下げらます。
そして、建物は工事代金を評価額とするのではなく、市役所が評価する固定資産税評価額となり、評加減が出来るという仕組みです。
その結果、アパートを建築しますと通常の専用住宅と比べて評加減が可能なことにより、現金を持っているよりおおよそ５割から６割程度に評加減できると言うことなのです。
土地は通常の評価の８割、建物（アパート）は５から６割の評価になると、覚えておくといいのではないででしょうか。
評価を減らすことはこおように簡単に出来るわけです。
ただし、注意しなければならないのは、借入金を使った場合のメリット、デメリット、アパートの賃料、入居状況などその後の支出などを十分検討することですね。
そして、なにより、アパート建築から相続時期が延びれば延びるほど節税メリットは少なくなります。
要するに、節税優先の有効活用などは失敗するケースが多く、先ほどお話した様々な要因を検討して相談いただくことが一番なのです。
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投稿者 飯島 : 23:01
2007年08月21日
「サブプライムローン。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日からの株の値上がりでサブプライム問題も安定してくれればと願っています。
中央銀行がこぞって資金を供給していますので金利不安はなくなるのでしょうが、ファンドへの資金供給がどのような形になって現れるかは９月、１０月の様子次第ではないでしょうか。
今日も、このようなサブプライムへの質問がありましたので応えてきましたが、私も経済評論家ではありませんので難しい問題ですね。
ただ、「サブプライム」という言葉に注目されたのは今年の３月頃出ていたのをご存知でしょうか。
サブプライム関連のニュースが連日報道されていますのでかなり理解されていると思いますが、サブプライムとは通常の融資が受けられる消費者層（これをプライム層と言うのです。）ではなく、低所得者など信用力が低い消費者層（これをサブプライム層と言うのです。）のことを指しています。
日本で言う、消費者金融みたいなものですね。
そこで、サブプライムに対するローンをサブプライムローンと呼んでいるのです。
新聞などでご存知の連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）の調査によると、アメリカの年収２万５千ドル以下（おおよそ日本円の３００万円以下）の所得者層は、約３９００万世帯とアメリカ全世帯の４割弱を占めているそうです。
そもそも、問題のきっかけは、ＦＲＢが金利を上げ、そんも影響によってサブプライムの延滞率が上昇したといわれています。
サブプライムは、当初の金利は年５、６％と低いものの、数年後に１０％超の高金利となるのが一般的であり、アメリカの住宅事情と言うのは、住宅価格が上昇していた（させていた？）ため、サブプライムローンで住宅を購入しても、いずれ住宅の担保価値が高まり、サブプライムより金利の低い一般の住宅ローンに借り換えすることが出来るシステムだったのです。
しかし、ＦＲＢによる利上げが続いたことで、住宅価格の上昇が鈍化し、サブプライムから一般の住宅ローンに借り換えできない層が増えてきてしまい、滞納者が増え、延滞率が上昇したという流れのようです。
実際、今年３月頃聴いた話ですとアメリカの住宅ローン全体に占めるサブプライムローンの割合は１４％程度といわれていましたし、担保評価もローンの割合は８割程度のようですので焦げ付きが増えたとしても、銀行など一般の金融機関の経営に大きな影響を及ぼす可能性はあまり高くないのではないでしょうか。
あとは、なんととかこの問題が早めに沈静化してくれるのを願うばかりです。
しかし、アメリカはいつまでも不動産が上昇すると思っていたのでしょうね！
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投稿者 飯島 : 22:28
2007年08月20日
「このような業務もあるのです。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
３日連続の祭りが終わり、昨日は夜中の１時過ぎまで清掃などで時間がかかりましたので、正直、くたくたです。（原因は運動不足なのでしょうか？）
夏休み明けから３日連続で祭りと、打合せなどが出来る時間がなく、今日からバンバン頑張ってきました。
朝一番で、祭りの挨拶、役所、税務署との打合せ、滞納者との打合せ、債権オーバー物件での金融機関との打合せと続き、先ほどようやく一段落着いたところです。
何度もいいますが、バテバテです。
ところで、債権オーバー物件と言うものをご存知でしょうか。
簡単に言えば売却をしようとした場合、金融機関などから不動産を担保に借りている債務金額が売買価格を上回っていると言うことです。
当然に売買価格で返済できない部分を自己資金などで充当できるのであれば問題は生じて来ないわけです。
しかし、残念ながら自己資金などを充てることができない、となったどうしたらよいのでしょうか。
売却をせずに、そのまま返済をしていく、と言う答えもあるとは思いますが、売却を検討されている方はそれなりの理由があり、売却するわけですから非常に困った問題といえるはずです。
このような場合、金融機関との調整を行う業務を行っていると言うわけなのです。
このように金融機関との調整を行い、競売などを行わず売却する方法を任意売却といいます。
任意売却をもう少し細かく説明しますと、住宅ローンや事業用融資、税金などの支払いが難しくなってきた場合、もしくは、競売開始が決まってからでも、開札期日前日までに所有者と債務者の合意を取り、競売よりもいろいろな意味で有利な条件で不動産物件を売却することを言います。
私たち専門家は物件の所有者・債務者と債権者・担保権者の間に入り、競売の取下げを依頼し、所有者・担保権者・買主の納得を取り、一般相場に近い価格で売却することを可能にする業務を行うことになるのです。
この不動産業界を２０年経験してきていますから、出来る業務かも知れませんね。
借金は相続されますのでお困りの方は早めに対応されることをお勧めします！
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投稿者 飯島 : 20:25
2007年08月17日
「祭り三昧です。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
夏休みも明け、今日から通常とおりの営業に戻りました。・・・・・会社は。
今年は地元亀井神社の祭りが今日の金曜日、そして地元亀井野の湘南ねぶたの祭りが土・日と言うこともあり、今日も朝から祭りの準備。
ところどころで、お客様から連絡が入り、なんとも落ち着かない１日となってしまいました。（申し訳ございません。）
今も、明日から始まる「湘南ねぶた」の会場の設置、警備などの打合せの合間にブログを書いている始末です。
皆様、是非、明日から始まる「湘南ねぶた」を見に来てくださいね！
祭りは楽しいのですが、仕事が溜まっているので、心配です・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 20:13
2007年08月10日
「ためされる仕事。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
なんと気温が３５度を超えました！本当に暑い夏です。
この暑さにかかわらず相談者が起こしになられました。内容は不動産投資！
最近は、不動産投資に関心のある方が多いという話は聞いたことがあるのではないでしょうか。
今日の質問の内容は、確定申告のご質問。
ちょっと気が早いような気もしますが確かに大切な問題ですね。
ここ数年の増税一色の時期ですから、税金を少なくするかは大事な問題です。
その為には入念な準備が必要と相談に見られたようです。
税金と言うのは、収入から支出を引いた残りに課税されます。
賃貸収入では、家賃は毎月明確となっていますのでこれを誤魔化そうなどというのは論外ですね。
そうなると支出＝経費をどれだけ計上するのかが節税のヒントとなるんはずです。
経費と言うのは、減価償却費、修繕費、損害保険料などが計上できるものとなります。
細かくお話しますと、その他、融資保証料（按分にて毎年計上）、利息、管理費、所有物件への電車賃、賃貸管理などに関する図書代などがあります。
その他、アパートを１０部屋以上所有している場合には、青色申告特別控除といって、必要経費としてさらに６５万円が経費として加算されという仕組みですね。
お話を聞いていると、すでにいくつかの不動産業者へご質問されてきたようです。
そして、ご自身が全て納得してから物件を購入したいと言う考えもあるようでした。
最後に、キチンと応えてくれたことに感謝され、帰られましたが常にきちんとした回答が出来るよう準備しておかないと、「この業者はダメだ！」とレッテルを貼られ二度と来店してもらえないかも知れませんね。
結果は、合格なのか不合格なのか・・・・・・・・次にご来店いただければ合格なのでしょうか。
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当社、誠に勝手ながら１２日（日）から１６日（木）まで夏季臨時休暇とさせていただきます。
１７日（金）から通常とおり営業いたしますのでよろしくお願いいたします。
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投稿者 飯島 : 19:37
2007年08月09日
「給付の均衡。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
臨時休業前と言うのはなぜか？バタバタします。
今日、家賃滞納の件にて貸主・借主同席のうえ、打合せを行いました。
※かなりの緊張感です。
今回の打合せで調整がつかなけえば調停へ場所を変える、という当事者の最終局面です。
簡単に経緯をご説明しておきますと、昨年雨漏りがあり、その、修理が貸主と工務店との行き違いで工事に入るまで期間があり、借主が「給付の均衡」を理由に家賃を全額支払っていないという事案なのです。
「給付の均衡」？あまり聞かない言葉だと思いますが、借主はどこかの無料相談で聞いてきたようで、かなり固執しているようで、ここまでまとまらずに来ているわけなのです。
ちなみに、私に依頼があったのは２ヶ月前です。
「給付の均衡」と言うのは、賃貸借契約と言うのは、まず、当事者の一方が相手方に目的物の使用及び収益をさせることを約束し、相手方がこれに対し賃料を支払うことを約束するという契約なのです。
まとめますと、貸主は借主に対し、賃貸借契約の目的に従った使用収益をさせる義務を負い、それに対し、借主は使用収益に対する対価として賃料を支払うという義務を負っている。となるのです。
と言うことは、月額家賃１０万円として賃貸している建物が雨漏りにより建物の半分の部屋が一定期間使用不能になったとすれば、理論上賃料も半額にすべきだということになりますね。
民法でいえば、賃貸中の建物の雨漏りが原因で貸室の半分が使用収益できない時は、貸主はすぐに修理をを行う義務があえい、借主は使用収益できなかった分に対応する賃料減額請求権が認められていると言うことです。
このことを一言で表現して、「賃貸借における給付の均衡」ということになるのです。
と言うことは、修理をして質的な面を向上させると、それにみあうだけの賃料の増額を通知できると言うことになります。
今日の相談も、借主が減額と言うなら、キチンと修理して望みどおりのものにするから、賃料を上げる！と言う両者一歩も引かない論争を繰り広げているのです。
正直、両者が一歩引けば解決するはずなのですが、一歩も引かないのですから、凄い争いです。
少しは、相手のことを考えてくれると助かるのですが・・・・・・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 18:37
2007年08月07日
「セカンド・オピニオン。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
セカンド・オピニオンと言う言葉をご存知でしょうか。
セカンド・オピニオンとは、直訳すれば、第二の意見ということのようです。
具体的には、診断や治療方針について主治医以外の医師の意見をいうようです。
不動産業界にもこのようなセカンド・オピニオンが必要なのではないでしょうか。
数多くの相談を受けますが、多くの相談に共通していることと言うのは、「事後」の相談と言うことです。
もう少し早めに来ていただければ、と言うこともしばしばあります。
専門家に頼るのは決して悪いことではありませんが、アドバイス的な意見を聞かせてもらう、と言うことで違う専門家の意見も取り入れ方が良いケースもあるようです。
当社も最近進めている業務にこのような現在進めていることへのアドバイス的なサポート業務があります。
当然、依頼している方がいるわけですから、その方の反対意見ばかりを言うわけでは全くなく、意見が正しければ正しい。違う意見もあれば、このような考え方もありますよ。といった具合に調査した結果をお伝えするのです。
案外、多くの方から意見を求められますケースがあり、参考にしていただいております。
後で、失敗した。と言う前にアドバイスだけでも受けてはいかがでしょうか。
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投稿者 飯島 : 21:32
2007年08月06日
「広大地評価って？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、３件の相談のあと、相続についてのご相談をいただきました。
ご存知の方も多いのではないかと思いますが、平成１６年６月４日付で『財産評価基本通達』において一部改正が行われました。
その中で「広大地」の評価方法を大幅に改正した事が最も注目されています。
簡単に広大地について触れておきますと、一般に考えて不動産業者などが購入して各市町村の指導にもとづき道路などを築造しければならない土地（原則１０００平米以上、市町村が定めれば５００平米）の評価方法を簡素化したことなのです。
それまでは、不動産鑑定士などが個別に評価を行い、税務署と協議をしながら評価していましたが、不動産鑑定士の努力のお陰で、税理士でも簡単に計算が出来ることになったということなのです。
これって、凄いことなのですよ！
今日の相談はこの広大地の見解についてなのです。
広大地の計算と言うのは、面積のよって数値が異なるのですが、計算式にその数値を当てはめて評価すればよいことなので、誰でも計算はできます。
問題なのは、要件！
この改正の注意点として「広大地」に該当するには、要件が必要になってきますので注意が必要です。
たとえば、①大規模工場用地に該当しないもの。②中高層集合住宅等の敷地用地に適していないもの。③その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく面積が広大である。④開発行為を行うとした場合、道路、公園等の公共公益的施設用地の負担が必要であるもの。
といった具合です。要件の②が一番厄介なのですが、「中高層集合住宅に適して」いるか否かの判断は、何を基準とすれば良いのかお分かりになりますでしょうか？
現に３階建ての賃貸マンションなどが建築している土地は広大地に該当出来ません。
相続申告後に３階建ての賃貸マンションや分譲マンションが建築された場合にも広大地評価は使えずに修正申告が必要になります。
未利用地等の場合「周囲の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地」以外は広大地評価を適用して差し支えないとなっており、非常に曖昧な表現になっているのは気になるところです。
現実、都内では意外な結論となっている案件もあります。
補足的に、原則として、容積率３００％以上の地域に所在する土地は広大地に該当しないとありますので、判断の指標にしていただきたいと思います。
その他参考までに改正では、市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野についても、上記の要件を満たせば広大地評価が出来ることが明確になっています。
評価方法としては市街地周辺農地である場合には、市街地農地と同様に評価した場合の１００分の８０に相当する金額となりますのでご注意を！
広大地の評価は以上ですが、注意していただきたいことがありますので記載しておきます。
広大地補正を適用した土地の相続税評価額は、これを適用しない土地の相続税評価額と比べて単価が大きく下がるため、遺産の分割を考える際に相続税評価額を基準に行うと公平がなくなってしまうという点があります。
そして、広大地を物納として予定している場合、収納価額が大幅さがりますので実質的利益の観点からは納税者に不利となる可能性があります。
これらを十分注意しながら相続に当たっていただきたいと個人的に考えています。
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2007年08月05日
「体育会系？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日お伝えしましたとおり、２件の家賃滞納相談を含めて３件の相談を行いました。
さすがに、家賃滞納を２日間で５件は疲れます。失礼ながらドロドロ状態ですね！
どのような相談でも感じるのが、もう少しは早めに相談をいただければ・・・・・・・と思うことがしばしばあるものです。
相談がたて続けに入っていると昼の食事は大抵３時以降になることが多く、今日も昼をとったのは３時以降になってしまいました。
暑い日が続きますと、どうしてもさっぱりしたものをとることが多くなりますが、今日は近くのラーメン店で「醤油ラーメン」を食べたのですが、ここの「醤油ラーメン」と言うのは普通のラーメンではなく、かなりの激辛なのです。
始めて頼んだときには激辛というのを知らずに食べてしまいびっくりしたものです。
暑い日に、激辛！食べてる途中から汗が噴出し、食べ終えた頃には大汗の状態。
しかし、暑い日に汗をかくとさっぱりしますよね！
夕方、時間が空いたもので、管理物件を見てまわったのですが、案の定と言うか、ゴミを出しているところもありました。
この地域は、明日の月曜日が収集日になっていますので、休みの日曜日の夕方には出してしまう入居者もいるのも事実なのです。
ゴミを見れば、ゴミの整理、併せて汚れている箇所の清掃（常に掃除などをできる準備は車のトランクに用意してあるのです。）と、またもや汗だくになってしまった次第です。
面白いもの汗をかくと、相談などの対するアイデアが出てくるものです。
やはり、体育会系の宿命なのでしょうか？
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2007年08月04日
「借主からの滞納相談！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
しかし、暑い日が続きます。
今日は契約を挟んで家賃滞納の相談が３件、明日も相談が３件入っていますがそのうち２件が滞納相談です。
ここ、数ヶ月は滞納相談がなく、ホットしていましたが、この週末だけで５件。
滞納処理と言えばオーナーからの相談と思われるでしょうが、５件のうち２件は借主からの相談なんですよ！
今日も借主と連帯保証人から相談を受けましたので、どのような相談なのかお伝えいたします。
相談者「私の長男が賃貸アパートを借りた際に連帯保証人になりました。賃貸借契約は当初の契約から２回更新をしています。
そして今年の初めから長男が経営する会社の経営状態がおもわしくなく家賃を滞納することになりました。
今月で滞納は４ヶ月分程です。先月の終わりに貸主から私のところへ家賃の請求が来たのです。
しかし、私は昨年１１月の更新の契約書へ署名と押印していません。私は滞納家賃を支払う義務がありますか。」という内容です。
私のほうからは今回の相談は法的要素を含んでいますので、今までの判例を紹介しておきました。
実際このような相談には以前から説が別れていましたが、平成９年の最高裁判例により、「更新後の賃料についても、保証人は責任を負うべき」と、確定しているのです。
理由としては、借地借家法の適用を受ける建物賃貸借契約は期間満了後も更新されるので、保証人も当然更新されることを認識すべきであるとし、この場合、原則として、保証人は更新後の滞納賃料についても責任を負います。これは、法定更新であろうと、合意更新であろうと同じとなるわけなのです。
従って、相談者には支払い義務があるようです。
ただし、ある事情が発生している場合には、更新後の賃料につき保証人は責任を負わないと言う判例がもありますが、今回は先ほどお伝えしたように支払う義務があるようです。
今回の相談は異常のようなものですが、借主や連帯保証人も悩みや相談がある、ということを明確にされた相談だと思います。
キチンと、悩みを聞いてあげて明確にしてあげないと、解決できるものも出来なくなるかもしれませんね！
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投稿者 飯島 : 20:50
2007年08月03日
「白熱灯がなくなる！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
照明器具などを手がける家電メーカーが、白熱電球から電球型蛍光灯への「転換」を進めている記事が出ていました。
理由として挙げられていたのが地球温暖化対策！
電球型蛍光灯の消費電力は白熱電球の５分の１以下で、寿命は約１０倍と長いため、地球温暖化の原因とされる二酸化炭素（ＣＯ２）の排出削減につながると掲載されていました。
賃貸管理など居住空間のアドバイスをする場合、白熱電球と蛍光灯を使い分けて設置していました。
蛍光灯と言うのは白熱灯から比べてイニシャルコストが高くなる代わりにランニングコストは安くなります。
賃貸住宅などではハウスメーカーなどが主となって建築するものはほとんどのケース蛍光灯が多いはずです。
白熱灯は熱を持つ習性がありますので、特に夏場などは使用場所に注意する必要がありますが、なんと言っても白熱灯の暖かみのある光は捨てがたいものですね。
あの暖かみのある白熱灯はお風呂に使用されるケースが多いことをご存知でしょうか。
何でも肌色がきれいに見えるようですよ。そして白熱灯の光には心身をリラックスさせる効果もあるようなのです。
逆に難点と言うと、白熱灯は影が出てしまうため、子供部屋、作業部屋には使えないと言う点はありますが、我が家も照明器具についてその空間での使用目的で使い分けてきましたのでちょっと残念です。
まぁ、後５年ぐらいすればＬＥＤが一般的に出てくると言われていますので、楽しみに待っていることにしましょう。
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2007年08月02日
「相続税路線価！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日８月１日相続税・贈与税の課税の基準となる相続税評価額は発表になりました。
毎年、８月１日に発表される相続税ですが、やはり２年連続の上昇となりました。
今年の相続税路線価はこちらから。
日本には１物４価（公示価格・固定資産税評価額・基準地価・相続税路線価）とあり、公示価格は４月１日、固定資産税評価額は４月、基準地価は９月１日と区切りの月に発表されますが、相続税路線価は８月１日なのです。
不思議と思いませんか？
なぜかと言うと、昨日発表された価格は平成１９年分であり、今年の１月１日以降になくなった方や贈与が対象、ご存知のように相続税の申告期限は現在死亡の翌日から１０ヶ月後の応答日となっています。
その関係で８月１日に価格を発表しないと申告に必要な評価が間に合わないということなのです。
基本的には、昨年の相続税評価額や今年の公示価格の８０％で計算しておき、この発表をまって正式に計算することになるのです。
以前は、その都度計算のやり直しで税理士などは大変だったでしょうが、現在は全てソフトで対応していますので本当に楽なものなのですよ！
今年の相続税評価額に戻りますが、全国の評価基準の平均額は、１平方メートル当たり１２万６０００円（変動率８．６％増）となったようです。
東京圏が３０万２０００円（同１３．１％増）、大阪圏が１６万１０００円（同８．１％増）、名古屋圏が１０万８０００円（同９．１％増）、地方圏が５万１０００円（変化なし）となっています。
最も評価が高かったのは、東京都の５７万円（同１７％増）。そして大阪府が１８万２０００円（同９．６％増）、神奈川県が１６万９０００円（同３．７％増）という結果です。
さすがにファンドが手を入れている場所は値上げしているんですね！
ちなみに最高路線価は、東京都中央区銀座５丁目の「銀座中央通り」が1平方メートル当たり２４９６万円（同３３．３3％上昇）。以下、２位が大阪市北区角田町「御堂筋」の６９６万円（同４０．３％上昇）、３位が名古屋市中村区名駅１丁目「名駅通り」の６１６万円（同３３．９％上昇）となっています。
凄い金額ですね！
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投稿者 飯島 : 17:20