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2007年07月29日
「雷雨と台風５号！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
先ほどまで藤沢市は雷と凄まじい雨でした。今はかなり弱くなっています。
ヤフーＪＡＰＡＮで天気予報を見ていましたら、台風５号が発生して８月の１日にはかなり関東地方に接近するような予想進路が出ていましたよ！※直撃だけは避けてもらいたいです。
しかし、避けて通れないのは書類の作成です。今日はなんと、建物解体による近隣挨拶状から始まり、売買契約書、土地賃貸借契約書、内容証明、債務弁済公正証書の雛形、企業へ提出する説明書など８つの書類を夕方から先ほどにわたり作成し終えました。
自分にご苦労さんでした、と独り言をしゃべっていた自分にふと気が付いたときには情けなくなりましたが・・・・・・・・・・。
約５時間で８種類作成すると結構しんどいですよ！
初めて作る書類と言うのはかなり時間を費やしますが、月に何度も作成している書類は比較的短時間で出来るものです。
売買契約書などで面白いのは、土地売買、土地建物売買、区分所有(マンション)売買と簡単に３つに区分できますが、この中で一番時間がかかるのはどれかわかりますか？
調査は考えないとして、答えはマンションなんですよ！
以外だと思いませんでしょうか。
どうしてかと言いますと、マンションの場合、管理規約や使用細則、今までの議事録からパンフレットまで一通り読んだうえ内容を認識する必要があり、問題となる部分を全て重要事項説明書などへ記載しなければならないからなのです。
私がこの業界に入った当時から比べてかなり説明事項が増えてきましたが、安心して購入できる環境と言うのはドンドン整えるべきだと思います。
購入する側からも少しでも理解できないことがあったらドンドン聞くべきなのですよ。
購入することは、大事なことですからね！
明日は土用の丑の日！久しぶりにうなぎが食べたいです！
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投稿者 飯島 : 22:11
2007年07月28日
「朝からゴミ撤去！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は営業開始前からゴミの撤去作業で汗まみれのスタートでした。※ゴミはやはりくさいです。
昨日の夜遅くに管理しているアパートに入居のされているかより連絡があり、ゴミ集積場所に大量の分別していないゴミが出されていると連絡があり、一番で撤去してきた次第なのです。
毎週木曜日のごみ収集の後、清掃を行い、報告が来るのですが、そのときにはなかったようで、その後ゴミをおいていってしまったようです。
管理をしていますと、このようなゴミの不法投棄のほか、自転車の放置、不必要なチラシの投函によるポストの乱れなどいくつかの迷惑なことがあります。
当社の場合、先ほど触れましたとおり、毎週木曜日が清掃、ポスト、空室の点検などを行い、自転車を駐輪される方にはステッカーの貼付など決め事をさせていただいております。
自転車の放置の場合には、ステッカー貼付の有無によって入居者かどうか判断できますので、撤去には問題はないのですが、駅近の物件はやはり放置自転車が多くあるようです。
たまに管理していない物件を見回ったりしますが、埃のかぶった自転車が放置されていたり、ポストからチラシがはみ出していたり、いかがわしいチラシが貼られていたりなど、非常に見た目が悪い物件が目に付くものです。
お部屋探しにこられた方はいつ現地に行くか解からないものです。
せっかく見に行ったら、このような汚さならどんなに部屋がリフォームしていても気に入りませんよね。
やはり、まずは見た目です。外回りなどは常に点検しておきたいものですね！
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投稿者 飯島 : 09:12
2007年07月27日
「盆踊り大会！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
先ほど、会社へ帰ってきましたが、当社の事務所の裏の公園では今日、明日と盆踊り大会が行われています。
屋台なども出ており、かなりの賑わいを見せていました。
盆踊りですぐに浮かぶ曲といえば、東京音頭、炭坑節、北海盆歌、ズンドコ節などがあり、最近ではドラえもん音頭、オバQ音頭などもかかっているようです。
その中で「ビューティフル・サンデー」がかかっているのを聞いたことがありますでしょうか。
ビューティフル・サンデーと言うと１９７６年に田中星児さん歌っていた曲で、テレビ番組の「おはよう７２０」のキャラバンコーナーテーマ曲として起用されていたのは記憶残っていますね。
１９７６年と言うのは私が１１歳、まだ、小学校５年のときです。今から３１年前！かなり昔ですね。
その３１年前の今日が、あのロッキード事件で田中角栄前首相が逮捕だったんですね。
あの当時、小学校の中でも「ピーナッツ」と言う言葉が飛び交っていたのは記憶にあるものです。
しかし、盆踊りにビューティフル・サンデーと言うのは画期的と言うか面白いアイデアですね。
これからも、今までのイメージとは違う明るい曲になっていくのかも知れません。
どの世界でも、今までと違う方法をとったときなどは、周りは驚きますが、じきに浸透してしまうものです。
賃貸の中にもサブリースやフリーレントなどここ数年いくつかの新しい方策が出てきました。
この時期などは情報誌などを見ていて「契約月から賃料２ヶ月フリーレント！」とか「年内は家賃半額！」とか「礼金ゼロ、フリーレント１ヶ月」といったような見出しをよく見つけることがでいます。
考えてみれば、土曜日などの朝刊にドサッと入っているチラシには、「２～３割引きは当たり前！」といった宣伝文句が文字通り当たり前になっています。
逆に、商品の定価販売にわざわざ費用を掛けて広告を打つ業界はそんなに多くないのかもしれませんね。
賃貸住宅の需要が２極分化していると言われています。
人気が高く空いてもすぐに決まる物件と、半年経っても埋まらない物件が、地域によって分かれています。
この空室期間の長い物件はお客様を集めるためには、目新しいことを行う必要もあるの課も知れませんね。
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投稿者 飯島 : 20:36
2007年07月26日
「地デジ普及率２割！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日もいつものように駆け回ってきました。
しかし、ここ数日なんだか蒸し暑いように思うのは私だけでしょうか！
今日は、打合せから始まり、残金（売買の決済）、市役所との打合せ、契約前の現地調査、事業計画の現場打合せ、滞納相談と凄まじく動いていました。また、今から売却相談に行ってきます。
明日は、契約などがありますが、すでに夏休みに入っていますが空室が出てしまった物件などを夏休み中に制約するために、賃貸担当者と打合せをしなければならないのです。
今週に入り、学生からの問い合わせもチラホラ、申込をいただいた物件もすでに入っているようです。
９月は賃貸の移動時期！と言われていますが学生の方は、３月に急いで物件を決めてしまい、いざ！住んでみるとこんな、はずでは・・・・・・・・・・と言うことも多いようです。
このように今の住まいに満足できない方がこの夏休み中に探しに来るというわけなのです。
物件を見に行って、外回りやエントランス、玄関そして部屋の中が汚いとせっかくのお客様が逃げてしまいます。
このような対策や販促などを早めに決めておかないといけない、と言うわけなのです。
ところで、先日も新聞の記事になっていましたが、地上デジタルテレビ（地デジ）放送が段階的に進められている中、未だ地デジに対応されたいるかたは２割という状況のようです。
来年の北京オリンピックにはかなりの需要が予想されますが、この分で行くと２０１１年７月２４日までには１００％に達しないようですね。
ちなみにアメリカ、韓国では普及率が間に合わず期限を逃したと言う状況のようです。
建物の築年数が８～１０年を超えている建物の場合は、アンテナを設置しただけでは視聴できないケースがあるようです。
室内の配線がデジタルに対応していないためのようですが、工事代は一部屋について８～１０万円かかるとも言われていますので備えが必要ですね。
早めに対応しないと、「テレビが見れない賃貸住宅」になってしまいます。
空室が出た部屋の対応も大事ですが、今の入居者を退去させない方法も大切です。
全てにおいて早めの対応を心がけるべきなのでしょう。
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投稿者 飯島 : 19:24
2007年07月24日
「税金にも時効が適用？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今朝の朝日新聞に面白い記事が出ていましたね。
「市町村税の徴収率９０％！」
話では聞いていましたが、こんなにも市民税や固定資産税を納めていない方がいることと同時に役所の担当者の徴収率の悪さには驚きました。
以前、どこの市町村かは忘れてしまいましたが、徴収を民間に委託しているところもあると聞きましたが、真剣に考えたほうが良いのでは？と思ってしまいました。※委託したほうが職員の人件費を考えれば安いはずです。成功報酬ですからね！
今朝の朝日新聞を見ていて面白いと思ったのは、実は時効について触れていた部分です。
時効と言えば、ドラマや映画などで、「時効まであと何日…」といった感じでやっている、あの時効です。
しかし時効にもいろいろとあることをご存知でしょうか。
取得時効や消滅時効、刑の時効や公訴の時効などがあり、税金滞納などの時効もあるのです。
ちなみに税金滞納の場合だと、消滅時効と思いますが・・・・・・・。
と言うことは、新聞にも掲載されていましたが税金滞納の場合５年で時効が成立するわけです。
督促状が来ても、知らんぷりして払わなければ５年で時効となるのです。
但し、その前に不動産など差押えるものがあれば差押えられるのがオチだとは思いますが・・・・・・・。
一般的に勘違いしている部分がありますのでご説明しておきますが、督促状を送っていたからといって時効の中断をすることは出来ません。
先ほどお話したとおり、知らんぷりしていれば時効となり、役所の担当者が来ても５年前は時効でしょう！といってしまえば時効の成立となるのです。
ちなみに賃貸借に係わる賃料は１０年の時効となります。（売掛金は２年ですからご注意を！）
このようなことを細かくはありませんでしたけど、記事にしていたことが面白かったですね。
ちょっと調べて、悪知恵を使えば市町村税を払わない人が出てくるのではないでしょうか。
顧問の弁護士の先生と、「新聞でここまで書いたらまずいんじゃないんですか？」と話していたら、「事実だから伝えないと・・・。」確かにそのとおりですね！
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投稿者 飯島 : 18:06
2007年07月23日
「権利証紛失。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
皆様、不動産を購入のとき、売却をされたとき、権利証がない！という状況に出会ったことがありますでしょうか。
売買契約などで所有権移転、銀行などから借入をされる場合、土地の合筆登記の際には必ず権利証は必要になります。
いざ、権利証が必要になった場合、どこにしまっておいたのか忘れてしまったなどの原因で権利証が見当たらないケースと言うのは結構あるものです。※本当に多いんですよ！
では、権利証が見当たらない場合、先ほど例を挙げた所有権移転、銀行などから借入、土地の合筆登記が出来ないのかといいますと、そうではありません。
不動産登記法の改正前までなら保証書と言うもので登記を行っていましたが、改正不動産登記法では資格者による本人確認制度と事前通知制度そしてこれはあまり使いませんが公証人確認制度と３つの制度を利用することができます。
たとえば、本人確認制度とは弁護士または司法書士が、所有者が、登記簿に記載された者と相違ないか、不動産に相違がないか、売却や担保を提供する意思があるかなどを総合的に調査したうえ判断して報告書を作成して、権利証に代えて法務局に提出します。
ちなみに必要な書類は不動産の登記簿謄本、運転免許証または健康保険証等の身分証明書、実印、印鑑証明書となるわけです。
法人の場合には不動産の登記簿謄本、代表者の身分証明書、住民票、代表者自身の実印、会社代表印、印鑑証明書、会社登記簿謄本となります。
そして流れと言いますと①本人確認情報を添付して登記申請、②法務局が申請書を調査し、登記簿に記載、③登記の完了となります。結構、簡単ですよね。
もう一つ、利用が多いのが事前通知制度となります。
本人確認制度との違いがわかりやすくするために流れを見てください。
①登記申請（ここが本受付となります。）②法務局が所有者に本人限定郵便による通知書を発③所有者が通知書に署名し実印で捺印し、通知書を法務局へ２週間以内に持参④法務局が申請書を調査し、登記簿に記載⑤登記完了となります。
流れを見ていただけると解かりやすいと思いますが事前通知制度のほうが行程が長くなると言うわけです。そして本人確認情報は、文書作成のための費用がかかるというそれぞれのデメリットがあるわけです。
参考までに私は司法書士、所有者と相談して本人確認制度を利用しているケースのほうが多いですね。
ちなみに２年間で３件利用しました。
「権利証がないぞ！」と慌てずにまずは一通り探して見つからない場合には、ご相談いただければ後の処理はご説明いたします。
しかし、結構、あせるものですけどね！
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投稿者 飯島 : 17:05
2007年07月22日
「構造計算。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
藤沢方面は、午後から非常に暑くなってきました。梅雨明けももうそこまできているのでしょうか。
午前中、事業計画の相談で現場に行ってきました。
最寄駅から１０分程度、近隣は住宅地となっており、環境的にも非常に良い場所です。
しかし、現在まで未造成のため造成工事などの費用が必要になる場所なのです。
造成工事で注意したしたいのが切土で高さ２ｍ以上の崖は、その地盤にあった基礎・擁壁の構造検討をし、確認申請・確認済が必要とされています。
このあたりの費用も含めて事業計画を練る必要がありますね。
不動産を購入される方も擁壁には注意したいものです。
万一、擁壁があった場合にはその擁壁の確認済がとれているかどうか、また、地盤によって擁壁がなくとも緩やかな勾配ののり面をとれば、擁壁が不要となる場合もありますので、役所などで確認したりすることも大切ですよ。
ちなみに最近の擁壁構造計算ではかなり役所などはシビアになっているようです。
たとえ、数センチの擁壁でも構造問題が指摘され、ハウスメーカーなどによっても擁壁新設工事や深基礎などの対応が求められるようです。
何はともあれキチンと説明を受けた方が良いということですね。
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投稿者 飯島 : 12:57
2007年07月20日
「耐震基準。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
中越沖地震から４日が経ちました。
私の知人やＣＰＭの仲間も新潟に住んでいますので心配でしたが、大丈夫のようです。
テレビなどで状況は理解できますが、実際の現地はかなり大変のようで、１日も早い復興を願っています。
地震のニュースが流れるたびに気になるのが賃貸の管理物件です。
旧耐震基準の建物を所有しているオーナーからは地震によって入居者が死傷するような事態になると、建物の瑕疵と因果関係を問われて、この判決のような損害賠償責任を被る可能性があるのか、と相談を受ける回数は非常におおくなります。
これに関して弁護士の解説はほとんど統一されているようです。
例えば、旧来の基準では極めて危険なので、すべて新しい技術に従って建物を補修ないし改築することが法令によって要求されていたり、あるいはそういう指摘がなされて、それが一般的に行われていたような特別の事情があれば、オーナーの責任が問われることになるようです。
そして、建築当時に瑕疵がなく、その後も何ら異常が無い建物の場合は、新しい基準に適合するように補修や改造をすることは必ずしも一般的に期待できないので、これを怠ったからといって責任を問うことはできないとも答えています。
つまり、旧耐震基準の建物であっても当時の建築基準を満たしていれば、瑕疵があったとは認定されないようです。
ただし「建築物の耐震改修の促進に関する法律」というものがあり、３階以上で床面積の合計が１０００㎡を超える共同住宅や事務所(特定建築物という)の所有者は、耐震診断を行い、必要に応じて、耐震改修を行うよう努めなければならない、とされていますので、これは「法令によって要求」に当たると思われますから、該当する物件をご所有のオーナーはご注意くださいとも付け加えているようです。
また、建設時が旧基準のときでも新基準のときであっても、そのときの建築基準を満たしていなければ「瑕疵あり」となって、オーナーの責任が問われますのでご注意ください。
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投稿者 飯島 : 22:18
2007年07月17日
「湘南ねぶた。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
７月も中旬を過ぎますと日常業務に加え、祭りの準備がピークを迎えます。
毎年、８月のお盆明けの土曜日・日曜日に「湘南ねぶた」と名打った祭りを催行しています。
この祭りは名前のとおり、本場「青森ねぶた」に参加している青森市篠田町のねぶたを譲り受けて当社のある小田急江ノ島線「六会日大前」で行っているものなのです。
今年で１１回目と歴史の浅い祭りですが、新聞・雑誌などに取り上げていただき、２日間で４、５万人の方が見物に来られる祭りとなっているのです。
※結構すごいでしょう。
私がその祭りの実行委員長をしている関係でこの時期は役員会、地元自治会の会長、子供会、校外の役員、警察、消防など各方面との調整会議が続きますのでかなりしんどい時期なのです。
しかし、祭りともなるとご協力いただいてる各方面の役員の方たちもかなり熱くご意見などをいただきますので、ついついこちらも熱くがんばってしまうのものです。
この時期、街を歩けば「今年も祭り頼んだよ！」、「仕事と祭りで大変ですね！」など励ましの言葉をかけてくれるのは本当に励ましになります。
今年は８月１８日・１９日に１９時から２１時までとなります。
ご興味のある方は是非、「湘南ねぶた」にお越しください。
らっせら～、らっせら～の掛け声は本当にいいものですよ！
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投稿者 飯島 : 23:05
2007年07月16日
「任意売却。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
任意売却言うものをご存知でしょうか。
任意売却と言うのは、住宅ローンやその他借入などをされた金銭の支払いが困難になったとき、債務者(所有者)と債権者（抵当権者）のと間に弁護士・司法書士・任意売却業者などの仲介者が入り、問題の不動産を競売によらず所有者・債権者・買主間において納得のいく価格で売却を成立させることをいいます。
結構、面倒な言い回しですね！
金利が上昇していく、今日あせらせるわけではありませんが、任意売却の相談が増えておりますのでご紹介しておきます。
銀行などは債務者が何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった場合、抵当権に従って、所有者の不動産を競売にかけ、貸した金額をを回収しようとします。
競売といっても、丸々貸したお金が銀行などに入るわけではなく、実際のところ実際の売買価格より２０％～３０％低い価格になることもあるようです。
競売だと、いくらで落札されるかは開札日まで分からないと言う点は嫌な部分ですね。
この競売開始前に債務者と債権者の間に入り、なるべく両者に満足のいくような価格でこれを売却するのが、任意売却となるわけです。
正直、交渉は疲れますが、どこの不動産業者でも出来るということはありませんから、相談相手は選んでください。
知らない方が交渉に入ると面倒になることも実際ありますから・・・・・・・・。
破産も嫌だ！個人の民事再生も、そして競売なんてとんでもない！といわれる方は早急に任意売却へ向けて行動を起こしてくださいね！
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投稿者 飯島 : 17:40
2007年07月14日
「アボイドマップ。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
台風４号が九州に上陸、そのうえ四国・近畿そして関東と日本を縦断しそうです。
関東へは上陸することが少ない台風ですが、今度ばかりは上陸しそうな気配です。
今朝も債権回収による物件を見て回ってきましたが、早くも雨による水が溜まっている箇所がいくつか見受けられました。
購入される方も、投資として購入される方も法規制など説明を受けることは当然にあると思います。
では、風水害の状況や今までの土砂災害など現実に起こった箇所などの説明を受けたことはありますでしょうか。
神奈川県では、自然災害から生命、財産を守るための情報提供として、過去の被害区域や急傾斜地崩壊危険区域等法指定危険区域を表示した「アボイドマップ」と災害予測箇所を表示した「新アボイドマップ」を公表しています。
当社は全てこのような情報まで提供しています。
実際に購入などを検討の方は、是非とも情報提供を不動産業者へ依頼してはいかがでしょう。
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投稿者 飯島 : 20:33
2007年07月12日
「土地賃貸借と使用貸借。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
土地を建物所有目的で賃貸すると借地権が設定されることはご存知と思います。
しかし、土地を貸借する場合でも税務上・法的に賃貸借と使用貸借とでは処理が違ってくるので、その区分を明確にしておく必要があります。
土地の賃料（地代）の支払いの有無により賃貸借と使用貸借とに分かれますね。
使用貸借とは、無償で土地を貸借することを言うのですが、公租公課（固定資産税など）代なみの地代のものは、使用貸借と判断されます。
たとえば、地代を支払っている場合には、底地を土地所有者が第３者へ売却した場合でも土地賃貸借契約が有効に引き継がれることになります。
しかし、使用貸借の場合ですと、土地を購入した第３者へ対抗することはできないのです。
よくある話としては、親から使用貸借で土地を借りて自宅を建てて住んでいたところ、相続で違う兄弟が土地を相続して、その土地を売却した場合、使用貸借にて建物を建てている方は土地の新所有者が「退去してください。」と申し出た場合、対抗できないということなのです。
まぁ、裁判を行って事情を考慮して大抵の場合、建物の時価価格などで和解となるケースは多いでしょうけど、怖い話ですよね。
と、言うことはやはり相続のことを考えて兄弟は仲良くしていかないといけない！と言うことなのでしょう。
このような相談は年に数件あります。正直大変ですが解決しないと本当に争族になってしまいますからね！
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投稿者 飯島 : 08:02
2007年07月10日
「公正証書。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、賃貸借の契約がありそのまま公証役場で公正証書を作成してきました。
売買では、少ないと思いますが賃貸借の場合において契約書を公正証書として作成するケースは多いものなのです。
公正証書の特徴としては、まず書面の証明力が非常に強いと言うことが挙げられます。
そして公正証書に基づき強制執行が可能（金銭債権の場合）、原則２０年の長期に渡り公正証書原本が厳重に保管される。
など公正証書には以上のような特徴があります。
ただし、公正証書はこのような非常に強力な効力を持った書面ですが、誰でも作成できるというものではないのです。
公正証書の作成は、公証人という立場の方が作成することになります。
この公証人は裁判官や検事であった方が法務大臣に任命される公務員ということです。
公正証書を実際に利用した方と言うのは少ないと思いますが、公正証書の作成時には契約書などを事前に公証人と打合せをして公正証書を作成してもらうことになります。
公正証書にしたほうがいいのかと、言う判断はなかなか難しいと思いますが、公証役場でも親切に教えていただけます。
ちょっと、公証人役場に直接連絡は、と言う方は当社に連絡いただいても大丈夫です。
悩んでいるより、まずは相談されたほうが良いですよ！
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投稿者 飯島 : 22:01
2007年07月09日
「違反はダメですよ！。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
某大手不動産業者の営業マンの方からの依頼でお客様宅へ同行してきました。
同行？とお話しますと何か業務を一緒に行っているの？と思われるかと思います。
しかし、今回は一緒に業務を行っているわけではないのです。
実は、この営業マンのお客様宅へお伺いしてきたのです。お客様より大手不動産業者へ売却の依頼があり、現地を見させていただいたら、建築当初から増築などで容積率などをオーバーしており違法建築物となっているようなのです。
そのことを話をしたら、逆に激怒されたようです。
何でも、やんわり話したようなのですが・・・・・・・・そして、そのお客様へ私から話をしてもらいたい旨の相談があり、同行したのです。
まぁ、色々な相談があるものです。
参考までに、建物が法律にしたがっているのかどうか、判断する資料としては「建築確認通知書」と竣工後の検査によって「検査済証」がありますので確認しておくべきでしょう。
建物を建築する場合、様々な法規制や各市町村などの条例などの制約を受けます。
売買契約などで不動産業者が仲介に入った場合はこれら規制を全て確認のうえ、建築確認通知書によって現地にて増築・改築などをしていないか調査を行い重要事項説明書に記載をするのです。
ただし、今回のケースのように「検査済証」が交付された後に勝手に改造などしている場合には無届けとなり、中には違反建築物となってしまってしまいます。
当然、違反ですと銀行などの融資を受けることもできません。
「自分の財産だからどうしようと勝手だろ！」と考えずにキチンと処理することが大切ですよ！
お客様へ言ったあと、二人で飲みに行きましたが、愚痴を聞くのが大変でした。
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2007年07月07日
「七夕。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は七夕ですね。
街を歩いていましたら、浴衣姿の女性を多く見かけました。
先日も、ブログで書きましたように今ではブランド物の浴衣など様々な浴衣があり、自分の個性に合ったものを選べるようです。
しかし、七夕に浴衣。いいものですね！
その季節、時期にあったものがあると、なぜか？日本はいいなぁと感じるのは私だけでしょうか。
ご自身で管理などをこなしているオーナー様がおいでになります。
先日、ドイトでお会いしました。どうしたのかと聞いていると、これからの時期、陽射しが強くなるのでアパートの入居者にすだれをかけてもらおうと、すだれを買いに来られたようです。
以前にも聞いたことがあるのですけども、この時期、すだれを各入居者に配って、秋口に回収して、また、翌年配るのだそうです。
エントランスには、その時期の花を植えたり、と様々な工夫をされているようです。
入居者の方に、聞いたことがあるのですけども、かなり喜ばれているようです。
ちょっとしたことでも、定期的にキチンと行うことが凄いですよね。
プロである私達も見習わなければならないことが多いようです。
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投稿者 飯島 : 22:38
2007年07月06日
「室内空間。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
さすがに疲れてくる今日、このごろです。
ついに、お客様の訪問途中に「ユンケル」を買ってしまいました。・・・・・・・・・効きます！
お客様宅へ向かう足取りも軽く、汗を額から流しながら頑張ってきました。
お伺いしてきた方は、６年前まではアメリカ、ロスに住んでいた方で、ご自宅も外観から室内までかなりこだわりをお持ちの方のようでした。
室内空間にこだわりをもたれている方は、インテリアの知識もお持ちの方が多く、話を聞いているだけでも楽しいものです。
インテリアの中で、非常に参考になったのは照明の使い方でした。
賃貸住宅と持ち家。照明の考え方の違いと言うのはやはり、あるのではないでしょうか。
防犯面、必要な照明などの機能面に関する考え方は変わらないないと思いますが、賃貸住宅の場合では照明に関して言えば、引っ掛けシーリングと言われる専用のコンセントがついている場合が多いようです。
成約率を高くしようと賃貸住宅の室内をリフォームしても、室内空間にこだわりがない方が入居された場合、せっかくリフォームしてもリフォームした価値が失われることもあります。
しかし、照明を全て設置して、その照明に間接照明やライディング照明などを使って室内をお洒落にすれば、そのほうが成約率向上には良いのではないかと、考えさせられた次第なのです。
ただし、デザイナーズマンションなどを選ぶ方はこだわりも強いようですので、照明などは十分で選ぶ！
と言われる方が多いようですが・・・・・・・・。
参考にしてみる価値はありそうですね。
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投稿者 飯島 : 23:55
2007年07月05日
「世界測地系。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
先ほど、事務所に戻ってきました。
さすが！梅雨、というのでしょうか、蒸し暑かったですね。休み明けなのにバテバテになってしまいました。
午前中は事務所で打ちあわせがありましたので、良かったのですが、午後からはお客様宅へ訪問での打合せ、最寄り駅から歩くだけで汗が出てきます。
それも、額から汗が流れているのです。・・・・・・・・・・・暑いです！
以前から、気になっていることが今日の打合せで話題に上りました。
不動産の売買などの場合、土地を測量するケースがあることはご存知だと思います。
この測量方法、「日本測地系」と言うのをご存知でしたでしょうか。そして、現在では法の下、「世界測地系」に変更されているのです。
この測地系と言うのは簡単にいえば、地球上の番地（※住所とでも言うのでしょうか？）の付け方です。
地球上の番地と言うのは、緯度と経度のことですね。
地球が完全な球体であれば、番地の付け方も簡単で一つに決まるでしょう。しかし、地球は完全な球体ではないので、番地の付け方にもいろいろな方法があるのです。
その結果、今までは世界各国でそれぞれ独自の番地の付け方を採用して地図を作っていました。
それでは、お互いにやりとりするときに都合がわるいので、統一した番地の付け方が必要になったのです。
この世界測地系にするからと言って、土地の形などが変わるわけではないのでご安心ください。
地図の例で言いますと、世界測地系で言うと、今までより北西に４００ｍもズレていることになるようです。
藤沢市においては、現在、世界測地系に移行の最中と言うことなのですが、場所によっては測量方法によって１ヶ月で済んでいた測量が２．３ヶ月期間が必要になることも十分考えられるようです。
具体的には、土地を測量して、分筆登記を行う場合、その土地が接する道路の境界が明確になっている必要があります。
道路の境界石と言うのは、上下水道の工事などで以外と埋もれていたり、飛んでしまっていることは珍しくないものです。
その際には市役所の道路を管轄する課へ道路境界復元申請を行わなければならないのですが、世界測地系ですと、ちょっと面倒なことになるかも知れないのです。
詳しくは土地家屋調査士や当社へお問合せいただければと思います。
測量を行おうとしている方は気になるかも知れませんが、自分の土地の面積が減ってしまう、と言うことはありませんのでご安心を・・・・・・・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 21:30
2007年07月03日
「コミュニケーション。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日はすさまじい雷雨でしたが、皆さまの方のでは恵みの雨になりましたでしょうか。
四国のダム近くでは雨量が少なく恵みの雨にはなっていないようです。
私も大学時代の親友が四国に住んでいますので心配です。なんとかまとまった雨が降るちいいですね。
しかし、さすがに梅雨は蒸しますね。今日も涼しいかなぁ、と思っていたら、少し歩いただけで汗をかいていました。
午前中２件の打合せを行い、午後からは市役所、公証役場、そして売却を進められている売主様、事業計画の相談、先ほどまで家賃の滞納者との打合せ、そして、今からアパート事業を計画されている方との打合せがあります。
ハードです・・・・・。
ちょっとしたことでも、電話で相談しているのと実際にお会いしてお話を聞いているのとでは、違うものですよね。
電話ですと、一つの問題の相談がこちらからのアドバイスが適格に伝わらずに問題のないところまで心配になってしまう、と言うことと言うのは意外に多いはずです。
当社に管理を委託していただいているオーナーも、入居者と直接顔を合わせてのコミュニケーションを重視していると聞きました。
賃貸住宅の入居率が低下している現在、入居者に直接「何か問題や困ったことはありませんか」と聞いていると、学生の方でも意外と相談されるようなのです。
たとえば、共用廊下の電気が少し暗いと聞けば、ライトを明るくしたりしたそうです。
※中にはワット数をあげられないところもありますのでご注意ください。
オーナー曰く、入居者とのコミュニケーションは退去時にも欠かせないと言われます。
顔を合わせて挨拶しておく事で原状回復のトラブルを防ぐ効果があるようです。
そういえば、このアパート原状回復でトラブルになったことはないようです。
私も含めて、当社も見習わせていただきます。
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投稿者 飯島 : 18:46
2007年07月02日
「減築リフォーム。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
増・改築・リフォーム・新築という言葉は聞きなれていると思いますが、「減築」という言葉にはあまり馴染みがないのではないでしょうか。
今日の、神奈川新聞でも「減築」リフォームの特集記事が掲載されていました。
ここ数年、自宅の増・改築・リフォームならぬ、「減築」が注目されているのです。
たとえば、２階建を平屋に変更、子供の独立で不要になった部屋をなくすなど、その居住者のライフスタイルに応じて居住スペースを変えたりといった具合です。
「減築」を行うことによりメンテナンス、掃除が楽になり、将来の補修費など軽減できるなどの利点もあるようです。
今後、定年退職などでライフスタイルが急変する団塊の世代を中心に需要が広がりそうな気配ですね。
先ほど例として挙げた子供が独立した後の夫婦のライフスタイルでは、居住している一戸建を売却や賃貸に出してからマンションに引っ越すケースが一般的ｄしたが、この減築リフォームを行えば、そのまま済むことができ、コストもマンション購入資金より割安にできます。
ハウスメーカーなどの担当者に聞いた話によりますと、減築リフォームには、２階部分の部屋をなくして吹き抜けにし、日光を取り入れて開放感と明るさを出したものや、趣味に合わせて１階部分の部屋を減らして庭を広げたり、駐車場を新設したりしたケースなどがあるようです。
その他、２階建てを平屋にすると建物の総重量が減って耐震性が増し、外壁塗装など補修費が安く済むことや冷暖房費の節約、階段の上り下りでの苦労、掃除する場所が減るといった利点も出てきているとのことです。
ただし、減築リフォームの事例自体が少ないようですので、今後において注目されるビジネスなのでしょう。
自宅だけでなく、賃貸住宅にも使える手法ですので、早めに１棟「減築」リフォームを手がけたいものです。
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投稿者 飯島 : 18:09