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2007年06月30日
「投資物件の購入前に。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、予報とおり、夕方から雨になってしまいました。
私の性格上、「今日は雨など降らない！」と決め込む癖があるようで、夕方の雨でびしょぬれになってしまいました。
皆様！梅雨のこの時期は折りたたみの傘を持ち歩いたほうがよさそうですよ！
本当に雨に濡れると気持ち悪いですよ。
今週に入り、事業用の物件情報が入っていたのですが見に行くことも出来なかったので、午前中にまとめて見てきました。
これは！と思い試算してみると、全然ダメ。と言うものもあります。
中には、会いそう！と思うもの少しですがあるようです。
事業用アパートなど今年に入り、求めている方が本当に多くなってきています。
ただし、投資ですから購入する前には分析を行って、自分が求める数値以上のものかどうかはキチンと
把握してください。
ちなみに、投資分析と言うのは、自己資金、融資額、総潜在収入、実行総収入、運営費、営業純利益、年間負債支払額、手取り金額、純収益、自己資金配当率、安全率、損益分岐点、資本回収、ローン定数、レバレッジ評価などです。
これらを全て分析する前に、家賃が正当な賃料なのか、地域の人口動態などを分析したうえでの話になるわけです。
これらは、当然なことなのですが投資に関心をもたれる方が多い、今日アパートなど投資物件を購入できさえすればいい！と考えるのはやめたほうがいいですよ！
かならず、分析が解かるかたへご相談してください。
当然にＣＰＭ（不動産経営管理士）を取得しているものは理解していますが・・・・・・・。」
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投稿者 飯島 : 22:14
2007年06月29日
「物納対策。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
相続対策の相談を受け、今日は物納可能かどうかの見極めをしていました。
相談をいただくと、全ての不動産を見させていただき、役所、法務局など権利関係の調査を行い、評価を算出していきます。
そして、評価算出と併せて売却が有利なのか、または物納が有利なのか、物納が可能な条件であり、書類が整っているのかまで調査をするのです。※結構大変な作業なのですよ！
物納についてはご存知のとおり昨年の税制改正において、物納制度の大改正が行われました。
問題となる主なポイントとしては、①物納不適格財産の明確化②物納手続の明確化③物納申請の許可に係る審査期間の法定化④延納中の物納の選択⑤利子税の負担等が改正項目となっていました。
このポイントの中で①物納不適格財産の明確化によって「物納不適格財産」と「物納劣後財産」が定められ、その範囲が明確化されているのです。
「物納不適格財産」すなわち物納できない財産が明確にされていますので、今回はこれに該当しないかどうかのチェックをするわけです。
ただし、この段階で「物納不適格財産」に該当しないからといって、ただちに「無条件で物納ＯＫ」となるわけではないのですが・・・・・。
では、なぜ？調査するのかと言うと、事前に全体財産をしっかりと調査・分析したうえでの物納戦略を考える必要があるからなのです。
今回の改正では「物納手続きの明確化」が図られており、それに伴い、物納申請時に提出する書類が従来と大きく変わっています。
具体的には、物納申請財産が不動産の場合、登記事項証明書、測量図、境界確認書等の書類を物納の申請書に合わせて提出することが必要となりました。
申請者の届出により延長を申請することもできますが、それも最長１年までしかできないのです。
これらの書類を提出できなければ物納を取り下げたとみなされてしまいますので、適切かつ迅速な対応が必要です。
特に、測量は物件によっては長期間にわたる作業が必要となることもあり、１年という期限では厳しい対応になる可能性があります。
このような書類の不備などがあるものでも事前に把握することにより、対処が可能となるのです。
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投稿者 飯島 : 15:11
2007年06月28日
「時価とは？。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日の休みを利用して先日、ご相談に見えた方の相続税評価額を計算していました。
午前には公証役場で公正証書にする契約書の打合せとハードなスケジュールになってしまいました。
ちょっと相続税の評価についてお話させていただきます。
相続税の計算過程において評価額（課税対象）を算出した後に税率をかけて計算しますが、税率が１００％を超えることは絶対にありません。
現在、相続税の最高税率は５０％ですので、相続で得た財産の価値が全体で１００とすれば、最高税率であっても半分の５０は残る計算になりますね。
実際のところ、相続のあらゆる場面で問題となるのがこの財産価値１００が本当に実質１００の価値があるかどうかということです。
税金は金銭で納めるもので、相続税の場合は、相続した全ての財産を一度貨幣価値に換算するわけです。
不動産以外、現預金は全く問題ありません。１０００円は誰が計算しても１０００円だからです。
問題は不動産です。「時価と言うのは売却するとしたら、いくらで売れるのか。」という考え方に基づいて評価するはずなのですが、実態はそうなっていないようです。
と言うのも相続税は他の税金と違い、自己申告となります。
しかし、税務署と言うのは面白いもので、財産の評価は原則として納税者が行うとなっているのに価格が低いとクレームをつけるのです。
※当たり前と言えば、当たり前かも知れませんが・・・・・・・・。
逆に高く評価した場合には何も文句をつけてこないのです。
ちなみに、この安い、高いと言うのは何と比べているのかと言いますと、「時価」となるのです。
※これを逆手にとって、物納する物件の評価を高くするというのも可能なわけですが。
ところが、この税務署の言うところの時価の算定方法が、複雑な評価作業を円滑にするため、かなり簡略された方式がとられています。
結果、現実の時価」とはかけ離れた評価額になることも多いというのも問題となっているのです。
現にバブル崩壊と路線価の高騰が重なった年は、相続税特有の問題によって相続税の支払いが困難になった納税者が自殺するという事件が何件か起きたことがあります。
相続税は所得税や法人税と違い、財産に課税しますので、財産の「時価」の算定が問題となり、根本的な問題は今後も残るのではないでしょうか。
ただ、皆様にお伝えしたいのは、一日でも早めに自身の評価額を知ることにより、より良い相続を考えていただきたい、と言うことなのです。
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投稿者 飯島 : 23:01
2007年06月26日
「蒸し暑い日にはビールですね。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、今日と梅雨らしいと言いますか、蒸しますね。
外出していますと、すぐに汗ばんできます。このような天気には生ビールを一杯と行きたいものです。
会社帰りに一杯！と言う方も多いのではないでしょうか。そう言えば昨日の２５日が給料日と言う方も多いはずですものね！
今日、節税対策についての相談を行いましたが、その方も今夜は高校時代の同級生と会合が予定されているようです。
今頃は、いい気分になっているのでしょう。
一般に相続税の節税対策というと、遊休地等に賃貸マンションや賃貸アパート等を建てるというのが最も多い手法ですね。
以前もお話していますが、この方法を安易に実施すると、大切な資産を不良資産にしてしまう危険性があることも事実です。
事業用アパートを建てるというのは土地有効活用として用いる方策のひとつです。
そして、相続税対策としても兼ねているのは確かですね。
ちょっと、ここで最近問題が多いのですが、事業用アパートなどを建築すること自体の目的は「財産の収益性を高める」ということのはずですね。
ところが、「節税！、節税！」と節税ばかりに目を奪われると、「土地の評価を下げる。」、「借金を作る。」が目的となって、本来重視すべき、事業の収益性や安全性がどこかへ跳んで行ってしまう方が多すぎるのはなんともおかしな話だと思いませんか？
あまりにもズサンな事業計画だけが残り、最後は「なんでもいいから建物を建てる」という発想で、賃貸需要がほとんどない地域に高級マンションを建てたり、逆に激戦状態で入居者の奪い合いになっている地域に競争力のない平凡なアパートを建てたり、賃料や空室率予想を見誤っていたり、と大変な事態になっていいるのです。
これは、全く冗談ではありませんが・・・・・・・・・・・。
確かに自己資金だけで建築しておけば事業が破綻するリスクは低とは思いますが、節税が目的だと、ほとんどが借入金を使っているため、計画がズサンな分、高い確率で事業が破綻すると思います。
事業計画の策定にあたって最も重視すべきなのは、「収益性と安全性」であり、相続税の節税はあくまでも二の次に考えたほうが良いかもしれません。
相続税のために財産の評価額を下げる、というところまではいいと思いますが、実は、財産の実質価値まで下げてしまっていた。と言うのでは、それこそ本末転倒ですよ！
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投稿者 飯島 : 17:55
2007年06月25日
「ＯＢ会発足。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、午後から高校時代の野球部ＯＢ会へ出席してきました。
出身高校ではＯＢ会と言うのものが存在していなかったのですが、ここでようやく立ち上げることができました。
しかし、昭和３２年に私達を指導していただいた監督が就任してから現在まで４０年の歳月が経つわけですから、ＯＢだけでも相当な人数です。
高校野球と言えば、数ヶ月前にはマスコミや国会まで巻き込んだ騒ぎとなりました。
今後、どのように進むかは結論づいてはいないようですが、３年生には最後の大会ですから悔いのないよう頑張ってもらいたいものです。
今回、ＯＢ会を発足したのですが、規約の策定など苦労しました。
売買、賃貸など契約書の作成などは常日頃から行っていますが、さすがに疲れました。
最近、つくづく思うのですが、３年ほど前までは契約書などの条文が細かいと、「細かすぎる。」など文句と言うか苦情に近いことを言われていました。
しかし、昨年あたりからでしょうか。
「契約書に気になることが明確に出ているので助かります。」とい言われるようになってきました。
賃貸借のオーナー、入居者。売買の売主様・買主様ともキチンとはじめから各事項について明確にしておけば、何等問題がない。と言うことに気が付いてきたことなのでしょう。
本当にびっくりしますが、契約書をきちんとしておけば、ほとんどトラブルなどは起きないものです。
後は、賃貸借でも管理をキチンと依頼しておけば、本当に問題は起きなくなるのですよ！
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投稿者 飯島 : 20:53
2007年06月23日
「防犯。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
賃貸経営の相談の中に防犯についての相談があります。
賃貸住宅、特に単身者用については、防犯の問題はご相談されるケースは多いですね。
単身者用アパートなのでは①独身者②日中はほとんど人がいない。③知らない人たちの出入りが多く荷物を持ち出しても怪しまれない。④扉や部屋の構造が同じ。などの窃盗犯にとっての好条件が重なっていると言われています。
やはり、人目に触れないで作業ができる死角のある賃貸物件が狙われやすく、同じ物件で何度も被害に遭っているケースもあるようです。
そこで窃盗犯に狙われにくい賃貸住宅にするアドバイスと言いますと、①センサーライトをつける。②鏡の設置。③防犯ガラスの設置。④シャッターをつける。⑤防犯カメラの設置。⑥植栽などの手入れ。⑦入居者の意識。などとなるわけですね。
以前、ハウスメーカーの社員の方と防犯について話をしたことがありますが、「２重サッシにしておけば間違いありません。センサーライトは意味がありませんよ。」と話をしていた記憶があります。
そう言っていたハウスメーカーのアパートがいくつか狙われたようです。簡単には信用できませんね。
しかし、私の経験からですと、防犯ガラスにシャッター、防犯ガラスにセンサーライトとしたケースではその後１度も窃盗犯に狙われたことがないのも事実なのですが・・・・。
ここにきて、オーナー様もかなり防犯には気をつけているようです。あちこちで防犯対策が見て取れるようになってきました。
それと、大事なことは清掃ですね。
キチンと清掃されているところは、窃盗犯も用心深くなるようですよ！
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投稿者 飯島 : 18:15
2007年06月22日
「権利証が見当たらない。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
朝、一番で先日、契約をいただいた売主様から連絡をいただきました。
保管しておいた権利証が見当たらないというのです。
スケジュールの空いていた午後、ご自宅に行ってみると、色々な場所を探したようで家の中は衣類やらでごった返していました。
｢飯島さん、あったよ！｣、なんでも契約書のファイルから取り出して本棚においてしまっていたようです。
まぁ、あったから良かったですが、その後の後片付けにはちょっと疲れてしまいました。
万一、権利証がない場合、どのような方法があるのかお伝えしておきましょう。
これまでは、「権利証」を紛失したり盗難にあったりして、「権利証」を提出できない場合、「保証書」により登記申請をしていました。
しかし、この保証書は不正な登記事案にしばしば利用されるなど問題点がかねてから指摘されていたことから不動産登記法の改正に伴い、保証書制度は廃止され、より充実させた「事前通知」と「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」が、新たに導入されているのです。
新法のもとでは、登記を申請する際に登記所に「権利証」や「登記識別情報」の提供をしなければなりません。
ただ、「登記識別情報」が他人に知られてしまった場合の「登記識別情報失効制度」や、その管理をしたくないという希望を考慮しての「登記識別情報不通知制度」を利用することなどで、登記申請の際に登記識別情報を提供することができないケースがあります。
そこで、何らかの方法で本人であることを確認する必要があります。
この本人確認するための制度が「事前通知制度」です。
紛失等によって「権利証」が提出できない場合も同しですね。
この制度では、売主等登記義務者に対して、郵送で「登記申請があった旨」の通知が行われます。
通知を受け取った不動産登記名義人(売主）が、これに記名し実印で押印して、通知された登記の申請が真実であることを登記所に申し出たときに初めて登記が実行されることになっているのです。
この通知は、「本人限定受取郵便」によってされ、これにより本人確認が行われます。
このように、「事前通知制度」によって、本人確認が行われた上で、登記が実行されることになります。
やはり、権利証はかならず、銀行の貸し金庫などに保管するようにしてくださいね。
しかし、なぜ？登記制度が変更されたかは、依然として不透明ねのですが・・・・・。
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投稿者 飯島 : 15:45
2007年06月21日
「日本の夏。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
デパートを歩いていますとショーウインドーや売り場に、もう、ゆかたが飾ってありました。
別に仕事をさぼってきていたのではなく、しっかりとした仕事なのですよ。
たまたま、その担当者がお客様なもので情報提供のため、言ってきた次第なのです。本当ですよ！
ここ数年、女性のゆかたもずいぶん様変わりしたような気がしましたので、お客様であるその担当者に話を聞いていましたら、洋服のファッション・ブランドやデザイナーのゆかたも登場しているようです。
今までは、考えられなかった色合いや柄のゆかたが次々と登場しているようで、これが好評のようなのです。
時代は変わっていくのですね。
そういえば、小田急江ノ島線の六会日大前、当社の最寄り駅なのですが、ここで８月に「湘南ねぶた」祭りが行われます。２日間で約５万人程の人出がある祭りなのですが、ここ数年は浴衣を着た人が多くなった実感はありました。
ゆかたといえば、花火大会や祭りが思い浮かびますね。
「日本の夏」の風情ですね。
この浴衣や着物と言うのは世界の人から見てもやはり一目置かれるようです。
ＣＰＭ(不動産経営管理士）の総会が年に１回アメリカなどで行われるのですが、ＣＰＭの仲間である女性が着物を着てパーティーに出席したところ、凄い反響だったようです。
着物姿だとホテルでもレストランでも、手厚くもてなしてくれるのだそうです。
民族衣装で見た目のインパクトもあるからなのでしょうか。
空室が目立ち始めた今日では、このようなインパクトを与える物件が良いのかも知れませんね！
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投稿者 飯島 : 17:38
2007年06月18日
「その後の耐震問題。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日は父の日でしたが、皆様はご家族と楽しい時間を過ごされたのではないでしょうか。
私は溜まっていた書類の整理などで帰宅が遅くなりましたが、娘に似顔絵をもらいました。
嬉しいものですね！
お金があれば、何でも手に入る世の中ですがお金では変えないものもあるのですね。
お金で買えない、で思ったのですが、あの耐震問題。
その後建替えなどどのようになっているのかあまり情報が少ないのも気になるのではないでしょうか。
藤沢市でもグランドステージ藤沢が問題となりましたが、現在は５階まで解体が終了しています。
耐震的に問題のないところまでは市で行うようです。
最終的には、解体のうえ、建替えとなるようですね。現在は施行業者の募集中なのでしょうか。そのあたりの詳細は不明ですが、しかし、所有者の方は本当に苦労されているようです。
耐震基準と言うのは１９８１（昭和５６）年に決まった新耐震基準と、それ以前の旧耐震基準とでは、その考え方が大きく異なってることはニュースなどでご存知と思います。
旧基準は、鉄筋コンクリートの物件の耐用年数を６０年とすると、例えば２０年周期で３回程度発生する可能性のある大規模な、震度５強とか６弱という地震が発生した場合、その建築物の経済的な価値が損なわれないように建てるという考え方に基づいているのです。
だからと言って震度６強や７の地震が発生した場合でも、そう簡単には崩壊してしまうものではない、と言われていました。
ところが、宮城県沖地震や阪神・淡路大震災で震度７が起こり、旧基準の建物で崩壊するものが多く合ったのはご存知のとおりです。
その結果、震度７の地震が発生した場合でも、崩壊をしないような建築物。というのが新基準の考え方となるわけです。
ちなみに旧基準の木造家屋は、全国に１０００万棟あり、マンションは１５０万戸にのぼると言われています。
そこで、旧基準の建物は、地震に対する耐力がどこまであるかを知るために耐震診断を受け、耐力不足なら改修を受ける必要が生じてくるわけですね。
鉄筋造や鉄骨造で５、６階建ての建物の場合、コンクリートのテストピースを採取したり、鉄筋の状態をレントゲン撮影したりなどの費用と、どの部分の強度が不足しているか分析し、必要な工事の提案書を作成するのに、合計で１００万円近くかかると言われます。さらに、補強工事となると５００万円以上必要になる、言われているのです。
国交省住宅局長は、「耐震診断や耐震改修について、補助金や税制優遇などの措置を講じることになっている。それにより、全ストックの７５％しか新耐震基準を満たしていない現状から、今後１０年で約９割まで満たすという目標を、耐震改修促進法に基づいて国の基本方針として掲げた。」と発表しましたが、今の年金問題の処理などを見ていると、国に期待するのは正直難しいと思います。
自分の身は自分で守る。これがやはり基本になるのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 15:17
2007年06月17日
「相続人が行方不明。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
相続が発生した場合、相続人のなかに行方不明な方がいた場合、どうすればよいでしょうか。
今日、このような質問をお受けいたしました。
相続が発生しますと、預貯金が凍結されますので遺産分割協議書を作らないとお金を下ろすことができない訳です。
当然、不動産などの名義も勝手には登記することはできませんね。
但し、遺言によるものや法定相続分による登記は可能です。※遺留分を侵害している場合には後で取り消される場合が有りますのでご注意ください。
しかし、行方不明者がいる場合、厄介ですよね。それではこのような場合どのような方法があるのでしょうか。
その行方不明の方が７年以上生死が不明な場合は、利害関係人からの請求により家庭裁判所で失踪宣告してもらう方法があります。
失踪宣告がなされますと、その方は生死不明となった時から７年間の期間満了の時に死亡したものとみなされｒのです。
親が亡くなる前に死亡したとみなされれば、弟さんの子など代襲相続人があれば、その者が代襲して相続することになりますので、代襲相続人と遺産分割の協議をすることになります。
逆に親が亡くなった後に死亡したものとみなされる場合は、その方がいったん相続した後に、その方について相続が発生することになります。
行方不明から７年経過していない場合には、宣告の申立てはできません。
このような場合には、利害関係人が家庭裁判所に不在者の財産管理人を選任してもらうよう請求する方法があります。
家庭裁判所に行方不明の方のため財産管理人の選任を申し立て、選任された財産管理人と遺産分割の協議をすることになります。
なお、この財産管理人が遺産分割の協議を成立させるには家庭裁判所の許可が必要となります。
まとめますと、相続人が行方不明 で７年以上生死が不明の場合 → 失踪宣告 、そうでない場合 → 不在者の財産管理人を選任 → 財産管理と分割協議となるわけです。
大変な作業かも知れませんが、手続きを知っている方に依頼すればさほどの問題でもないようです。
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投稿者 飯島 : 23:40
2007年06月16日
「高校野球地方予選。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、全国トップを切って夏の高校野球が沖縄県で開幕しました。
高校野球の地方予選が始まり、皆様も母校の状況が気になり始めているのではないしょうか。
私も現在、水曜日の定休を利用して母校の藤沢翔陵(旧藤沢商業）へ指導に言っていますのでかなり、この時期は気になりだすものです。
１回戦は、予定ですと７月１６日、なんと私の誕生日です。是非とも悔いのない戦いをしていただきたいものです。
皆様、藤沢翔陵を応援してくださいね。
スポーツ全般に言えることですが、戦う相手を知る前に己の力を知る、と言うことがあります。
まず、己の力量を十分認識したうえで相手とどのように戦えばいいのか考えることだと思います。
不動産のことでも同じですね！
売却することでも、部屋を貸す場合でも、まず、自分の物件がどのような状態になっているのか。そして競合物件と比べて何が優れていて、劣っているのか。
非常に大事なことです。
ここ数年、投資用の不動産物件と言うのは盛んに取引されていますが、将来のキャッシュフローを詳しく予測すること、想定した収益率や収入、そして費用など将来の見込みの裏づけをとることは必要ですね。
日本の不動産に係わる方の多くは現在でも競合物件との比較のみをレポートにしていますが、市場分析を行って初めて不動産の種類ごとの状況が把握できるのです。
そして、私も市場分析の大切さはブログで書いているつもりですが、市場に関するデータの中から必要なものを分析すると言うより、不動産に影響する項目について理解することを重点に置いたほうが大切な気がします。
まずは、市場分析を把握している不動産業者かどうか判断してみてはいかがでしょうか。
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投稿者 飯島 : 20:51
2007年06月15日
「火災保険加入理由。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、入梅したはずなのに暑い日でしたね。
汗、ダクダクで何とか１日頑張ることができました。
話は変わりますが、賃貸経営について相談が多くなっているように思われます。今日も他社で管理を依頼しているオーナーの相談がありました。
入居者が火災保険に加入していただけないという相談、話を聞いていると、なぜ？借主が火災保険に加入しなくてはいけないのかが理解されていないようです。
正直、管理会社の責任は重大ですね！
借主の方も火災おける責任と言うのを勘違いされているケースはよくあることです。
まず、失火法と言うものをご存知でしょうか。
この法律は明治３２年にできたかなり古い法律です。正式には「失火の責任に関する法律」ですね。
そして民法の規定には次のようなものがあります。
「民法第７０９条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス。但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス。」と定められています。
つまり重過失でない限りはお隣を延焼しさせてしまっても賠償義務は負わなくていいとなっているのです。
と言うことは、失火については失火者には賠償責任は負わないのです。
言い換えれば延焼し類焼（もらい火）で被害を受けても自分の資金で建て直し等をしなくてはいけないのです。
ちなみに重大な過失についての過去の判例では次のようなものとなっています。
電熱器を布団に入れこたつとして使用し火災が発生した例
寝煙草で火災が発生した例
主婦が台所のガスコンロに天ぷら油の入った鍋をかけ、中火程度にして台所をはな れたため、過熱された天ぷら油に引火し火災 が発生した例
電気コンロを点火したまま就寝したところ、ベッドからずり落ちた毛布が電気コンロにたれさがり毛布に引火し火災になった例
本題に戻りますが、賃貸住宅での火災の責任と言いますと、貸家を借りていて、火事を起こして借りている家ばかりがお隣も延焼させてしまいました。
この場合はお隣に対しては上記の「失火法」は適用されますので、通常なら賠償責任は生じません。
しかしながら、自分の住んでいた住宅、つまり賃貸していた住宅の場合これで終わりでしょうか。
賃貸していたものは所有者に返さなければいけないのは当然のことです。
失火責任法は民法第７０９条に対するものなので、この場合は当てはまらないというわけなんです。つまり貸主は損害の賠償（弁償）を請求することができるのです。
このような事情から賃貸住宅の入居者には「借家人賠償責任保険」付の火災保険の加入を義務とすることが必要となっているのです。
参考までに火災保険では建物と家財を分けて契約をすると思いますが、借家の賃借人の火災保険の主契約は家財のみの契約となり、そこに借家人賠償責任保険を付加することになるのです。
賃貸住宅の賃借人については自らの失火や隣家からの類焼、そして貸主への賠償を考えて、貸主への賠償のための借家人賠償責任保険(特約)と家財への火災保険を考えることになるわけです。
これらをキチンと説明して火災保険には加入していただくべきでしょう。そして、新規契約には火災保険の義務付けも必要ではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 20:29
2007年06月14日
「梅雨入り。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ついに関東地方も入梅したようです。
この時期に雨が降りませんと、水不足や野菜などの作物にも影響がありますので大切な雨と理解していますが、やはりジメジメは嫌なものです。
私も長年営業をしていますが、雨の日と言うのは営業マンが事務所にいるものですね。
お客様も雨だと現地の確認が出来なかったりします。
しかし、雨の日には雨漏りがあるかどうかなど、チェックできる最高の天気と言うことも出来ますね。
雨漏りのチェックは屋根からの雨漏りは天井に点検口があればご自分で簡単に確認することができるものです。
天井に設置してある点検口から屋根裏を目視して屋根の下地・天井などにシミがあれば雨漏りをしている証拠となります。
その他、雨漏りは雨水の浸入した日から数ヶ月～数年経って初めて部屋の中にまで症状が表れます。
雨漏りに気づいたときには既に建物を蝕んでいるのです。
雨漏りを放って置くとカビが生えたり、屋根以外の部分にも被害が及びますので早めに、雨漏りの対処をすれば工事のコストも被害も最小限に抑えることが出来ます。
これは、現在の売却をされている方にも点検していただきたいですね。
この時期、不動産を売却される方も、購入される方も、たった１日で点検できます。
雨を嫌がらずに、現地確認してみてはいかがでしょうか。
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投稿者 飯島 : 19:35
2007年06月12日
「間取りは大事な要素です。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は１日暑かったですね。
今年は入梅入りが遅いようですが、来週には関東地方もいよいよ入梅のようです。
今日は空室による賃貸の相談を受けました。
空室と言うのはオーナーにとって重大な問題、それも新築で空室があるとなるとこれはかなり重大な問題です。
新築物件においても１月から３月の繁忙期に併せて募集を行いませんと、満室と言うのは難しい問題となります。
相談があった物件と言うのは、建築時から知っている物件でしたので、｢やはり！｣といったところです。
相談者には申し訳ないのですが、間取りは３ＤＫで５０㎡台で駅徒歩１２分。
８部屋のうち４部屋、ちょうど半分しか入居されていないようです。
私からは、思い切って２ＬＤＫへの間取り変更を行うのがベストではないかとお伝えいておきました。
最近、ようやくハウスメーカーなどは２ＬＤＫのプランを用意して来ていますが、なぜか、３ＤＫと言う間取りに固執しています。
藤沢市の人口と世帯の推移を見てもわかるのですが、５年前には１５万５千世帯だったのが今年の５月１日現在では１６万５千世帯、増加世帯が１万世帯。
人口は３８万７千人から４０万人で増加人口が１万３千人、１世帯あたりの２．５から２．４となっています。
そして、今回の相談の対象となる物件の地域も世帯数、人口は増加しているものの１世帯当たり人員は藤沢市と同様の２．４．
そして、不動産業者間による情報などの登録件数と成約件数をも比べてみても３ＤＫは成約率が低いと言うことが結果として、出ているのです。
ちょっと、資料に目を通しただけでも、成約可能かどうか判断できるのです。
後は、オーナーの間取り変更の決断が出来るかどうか、夏休みには満室になることを祈っていますが・・・。
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投稿者 飯島 : 20:25
2007年06月10日
「原付置場」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、打合せがのため出かけていました。
早めに到着したので最寄り駅の周辺を歩いていると面白いものを見かけました。
メインの道路から少し入った路地に以前、店舗だった場所に月極のバイク置場として賃貸しているものを見かけたのです。
これは、面白いと思い見学していると、隣に住む方が出てこられ、話を聞くことができました。
以前は、居酒屋が賃貸したようなのですが３年ほど前に退去されたようです。
ある期間は募集をしていたようですが、どうしてもメインの道路から入る路地に面しているため希望者が出ないようです。
そこで、原付専用のバイク置場として貸しているようです。
賃料も以前は月６万円か７万円で貸しており、現在は、原付１台月２，５００円で貸して月額４万円弱のようです。
台数ははっきりしていませんが、スペース的に見れば１５台くらいはとめれるようです。
最寄り駅の市営の原付置場が月額３０００円と出ていましたので、割安感もあり喜ばれているようです。
現在では、路地に入る店舗は人気のある駅以外ではすんなり成約することも難しくなっています。
賃料は安くなりますが、改装などせず、そのまま貸せますので原付置場として貸し出すのも決してマイナスではないと思いませんか。
結構、私は気にいりました。
写真を撮りたかったのですが、ちょっと無理のようでした。
需要と供給、賃料アップは望めませんが、収支が合えばこれでいいのかも知れませんね！
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投稿者 飯島 : 20:41
2007年06月09日
「市場分析」不動産コーディネーター 飯 島 誠
売却相談を受けました。
今回は、テリトリーより離れた場所のため、売却相談をいただいたマンションそしてその周辺を歩いて１件ずつ見て回って来ました。
やはり！運動不足なおでしょうか、足の裏が痛い！ですね。
事務所に戻ってきてから、人口動態や最寄り駅の乗降者数などを調べています。
売買や賃貸でも同様なのですが、市場分析はかなり細かく分析が必要です。
たとえば、神奈川県における人口は今年１月１日現在でおおよそ８８４万人、昨年から比べて０．５３％アップ。
そして、人口アップと言っても自然増(出生、死亡に伴う人口の動き）や社会増(転入や転出に伴う人口の動き）、その他年齢３区分(０～１４歳・１５歳～６４歳・６５歳以上）の人口などをその売却相談のある市町村との比較、そのうえで売却マンションの地域に分けて考えていくのです。
藤沢市の場合ですと、毎年の開発区域の数や平均面積などや着工戸数そして所得層による現在住んでいる部屋数なども統計でそろえることが可能なのです。
このようにして、分析をすると、この地域ではどの世帯が増えており、間取りや価格帯なども分析が可能となるのです。
その他には当然ながら物件の分析、近隣売り出し物件との比較なども大事ですよね。
売却物件の相談でも事業計画の相談でも同じなのですが、現地周辺をまずは見て、あらゆる統計資料により分析を行うことにより、相談者へ適格なアドバイスが遅れると思っています。
ここまで行わずに、これからはこれがいいですよ！なんて言葉には乗らないようにくれぐれもご注意くださいね！
詳しくは次回お話いたします。
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投稿者 飯島 : 15:55
2007年06月08日
「証紙と印紙」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、法務局（不動産の登記簿謄本などを取得する場所）で、証紙と印紙の違いを説明している職員の方を見かけました。
法務局で印紙と言えば、収入印紙（所有権移転などに使用します。）と登記印紙（登記簿謄本などの申請や閲覧申請に使用）となります。
どうやら、印紙売り場の窓口で証紙を購入するものと勘違いしてしまったようです。
話は違いますが、法務局の方は親切ですから、困ったことがあったら、質問すると、丁寧に教えていただけますよ！
私も、この業界に入りたての頃は、証紙と印紙の区別さえ、理解できませんでしたから理解のできる質問ですね。
ところで、証紙と印紙の違いは、
証紙とは：地方公共団体が条例に基づき、使用料や手数料等を徴収する手段として発行する金銭上の価値を示す証票をいいます。
印紙とは：政府が法律に基づき、印紙税や登録税、手数料、罰金、科料等を徴収する手段として発行する金銭上の価値を示す証票をいいます。
しかし、証紙と印紙の言葉はよく似ていますね。
実際は、使用の目的などはまったく違いますので購入される前にどちらが必要なのかをよく確認して購入するべきでしょう。
印紙といえば、領収証でも質問が多いですね。
領収書に収入印紙を貼らない場合のケースは金額が３０，０００円未満の場合、その他必要ないケースとして、
①営業としてのお金の受け取りではない場合（※個人間の売買契約がこのケースです。）
②弁護士・行政書士など国家資格者が発行する領収書の場合。
①については、「営業」の解釈をどのようにするかが問題になりそうですが、一棟売りの賃貸マンションなどで店舗など営業していた場合には、注意が必要です。
タックスアンサーによると、「営業とは、一般通念による営業をいい、おおむね営利を目的として同種の行為を反復継続して行うことをいいます。したがって、株式会社などの営利法人や商人とされる個人の行為は営業になりますが、公益法人や一般の個人の行為は営業には当たりません。」
つまり、仕事としてのお金の受け取りが「営業」にあたるということになるようです。
何はともあれ、確認しながらの行動がベストと言えるのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 17:10
2007年06月07日
「背中がつっています。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今朝、顔を洗っていましたら背中がつってしまいました。
実は昨日の定休を利用して庭のもみじ、梅、サルスベリなど伸びた枝などを整栽したのですが、普段使っていない筋肉を使ったお陰で大変な目にあったわけです。
しかし、言い訳ではありませんが、年に何度かは同じことしており、このような経験は始めてです。
※やはり、運動不足なのでしょうか。
毎週水曜日の定休を利用して、母校(高校）の野球部の練習へ指導しにいいているのですが、先週なんて、見本のつもりで素振りをしたら、翌日は下半身筋肉痛！それもたった１０回ほどですよ！
情けななさ過ぎますよね！
やはり、日頃からの鍛錬なのでしょう。
賃貸管理にも同じことが言えます。賃貸管理にはいくつかの内容があり、清掃管理はその一つ。
毎週、生ゴミなどの指定日の日に掃き掃除、草抜き、空室の風通し、集合ポストの点検、ドアやインターホン、手すりなどの水ぶきなどを行います。
毎週、行ってきれいになり訳で、これを月に１回や気が付いたときに行っても正直、意味がないのはご理解いただけると思います。
人の体も、賃貸管理も同様で定期的に行うことが大事なのですね。
今後は、運動不足を解消するべく努力しないと行けないですね。
ちなみに賃貸管理とは、集客業務、アフターサービス業務、クレーム処理業務、巡回管理業務、日勤管理業務、清掃管理業務、機械監視業務、建物・設備管理業務、補修・クリーニング業務、長期修繕計画などがあり、そのうえ、当社の管理には家賃滞納者へは、地方裁判所などへの訴訟なども行っているのです。
詳しくは、担当者へご連絡ください。
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投稿者 飯島 : 12:09
2007年06月04日
「不動産売買」不動産コーディネーター 飯 島 誠
市役所に行きますと固定資産税の縦覧で賑わっていますね。
不動産の価格のと言うのは、一物四価とされていることは今までお話してきたとおりです。
確認のために、四価と言うのは、公示価格、相続税路線価、固定資産税評価、時価となり、公示価格の８割の目安水準が相続税路線価であり、公示価格の７割の目安水準が固定資産税評価額となっています。
数年前までは時価の８割が公示価格とされていましたが、現在では公示価格では売却できない場所と言うのは非常に多くなっているのです。
今日は、時価いわゆる通常の売買取引における時価の決め方の相談を受けましたので、参考にしてください。
通常の売買契約における価格と言うのは、売主から見れば少しでも高値を望み、逆に買主から見れば少しでも安くしたいものでしょう。
そして、売り急ぎでの価格や多少の高値でも買わざるを得ない状況などもありますので、同じ地域でも多少の増減があるのことも考慮しなければならない部分あるわけです。
売却と言っても、一般の個人に売却する場合、身内に売却する場合、法人(買取り業以外）に売却する場合、法人(買取り業以外）から購入する場合などによって税務面が異なることがあるのです。
今日の相談と言うのは、身内への売却相談だったのですが、注意する部分と言うのは、ズバリ価格です。
通常の取引の場合には、価格は契約自由の原則にもとづき自由に価格が折り合えば問題は生じてこないわけです。この場合、税務は譲渡所得が問題となります。
ただ、身内となると話が変わってくることになり、時価５，０００万円のものを３，０００万円として時価より低く売却した場合には、譲渡所得ではなく、買主に対して贈与税が課税されることになるのです。
身内だから安く売ってあげよう。と簡単に捕らえていますと後で大変ですからしっかり税務面を考え行うべきでしょうね。
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投稿者 飯島 : 20:52
2007年06月02日
「相続対策」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日も相続に関する相談を受けました。
重なるときには重なるもので今週だけで３件になります。
内容は様々ですが、相続が発生した後の親子関係のことが心配のようです。
現実に、ご主人がなくなった場合、相続人が妻と子が２人となりますとどのような相続をすることが一番なのか。
ケースとして自宅、アパート２棟、その他預貯金と考えてみるとどのように相続するのがベストなのか。
考えられるパターンとして、①配偶者控除を限度いっぱいに使い２分の１を配偶者が相続する方法。
②自宅を子１が相続して配偶者と同居する方法。
③２次相続を考え、子２人に相続させる方法。
④配偶者、子の相続を考え一部を孫に代飛ばしして相続させる方法などいくつかの種類が考えが挙げられると思います。
また、面白いもので配偶者からの相談、子からの相談によっても重きがかわります。
どのような相談でも、間違いなく言えることはまず、相続税を計算することでしょう。
税を支払わなければならないのと支払わなくてもよい場合、そして税額が預貯金で支払えるのか不動産を処分しなければならないのか、まずは見極めることですね。
相談者の多くは相続を計算してもらうだけも５０万円単位でかかると思われていますが、それほど係るわけでもないのです。
まして、計算方法
① 遺産総額－非課税財産＝財産の価格
② 財産の価格－(債務＋葬式費用)＝純財産の価格
③ 純財産の価格＋生前贈与加算＝課税価格
④ 課税価格－基礎控除額(5000万円＋法定相続人の数×1000万円)＝課税遺産価格
⑤ 法定相続人の法定相続分×税率＝各人の相続税額(各人の相続税額の合計が相続税の総額)
⑥ 相続税の総額×各人が実際に相続した財産の価格／課税遺産価格＝各人の取得財産に応じた相続税額
と簡単ですからご自身でも出来るわけです。
ちょっと面倒だ！と言う方は計算いたしますのでご連絡ください。
相続の分け方は本当に大事なことです。ちょっとその前に相続税の計算をしてみると違った角度からの分割が見えてくるのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 23:58
2007年06月01日
「相続コーディネーター」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、個別相談にて相続に関する相談を受けました。
相続税と言うのは、相続が発生した翌日から１０ヶ月（土・日祝祭日の場合にはその翌日）となるわけです。
その１０ヶ月の間に相続人の確定から納税まで全て行う、かなりハードなスケジュールです。
相続の対策から処理まで相続のコーディネーターとして依頼をいただくわけなのですが、一番困るのは売却だけ行ってほしいと言う依頼なのです。
「売却だけならいいんじゃないの？」と言われる方が大半かと思いますが、税理士誘導の相続の場合、これがまた厄介なのです。
税理士の大半の方は税理士と言う立場上、１０ヶ月以内での申告、納税が出来ればよいわけです。
中には、申告だけ出来れば報酬をください。と言うトンチンカンな先生もいますね。
このような考えがトラブルの原因なのですが、ようするに、１０ヶ月に納税まで済ませると言う考え方が出来ない方が多いわけで、７ヶ月、８ヶ月になって始めて納税のことを考えるのですから、困ったものです。
以前、お話したように現在の売買と言うのは、測量の件についても様々な制約があります。
やはり、売却を含め、相続税の納税を考える場合、５ヶ月あたりには売却予定地などを決めておかないと、間に合わないケースがあります。
そして、もう一つ困るのが遺産分割協議書。
大抵の税理士の悪い癖で売却予定地とそれ以外の財産を混ぜて遺産分割を作るのです。
納税のための遺産分割であれば、相続人はすんなり承諾しますが、全ての財産をあわせることによってもめることが多いのも事実なのです。
やはり、相続は全てを把握できる方にコーディネートしていただいたほうがスムーズに行きますよ！
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投稿者 飯島 : 17:59