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2007年05月31日
「突然の雨」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、時間が空いたので手付かずにいた境界の確認に行ってきました。
数日前から依頼されていたのですが、スケジュールが合わず今日になってしまったのです。
場所は鵠沼、いい場所ですね。
鵠沼と言えば、「全国区」の地名、当社の場所から多少距離があるのですが、紹介などでいわゆる「海側」の相談も受けます。
海側ですので、土は基本的に砂地。境界を掘るのも差ほど苦労せず掘ることができます。
今日も相談者と二人でメジャーをあてながらの作業で和気藹々の中、無事に境界を確認。
今日は夕方から雨と言う予報もあり、雨で境界が埋もれないようにパイプも持参。
パイプ？と思う方もいるかもしれませんが、境界を掘っても月日が流れると場所が埋もれてしまうため、ビニール管などを短く切って生めておくのです。
そして、蓋をしておけば埋もれてもすぐに解るのではお勧めですよ！
パイプも備え付けて後は蓋だけと思っていたら、いきなりの豪雨です。ましてや雷のおまけ付です。
結局、蓋が出来ないまま、作業終了！
「時間を作ってまたきます！」
今日の豪雨はいきなりですものね！何だか今月はこんなことばかり、まあ、明日から月も替わりますので、来月は運も見方に出来ることだと思います。
今度来たときには、境界の場所もすぐにわかることですし、仕方ないですよね！
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投稿者 飯島 : 22:14
2007年05月29日
「差押禁止債権」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は家賃滞納について相談を受けました。
今まで、ブログで家賃の督促などをご紹介してきましたが。今日の相談者からのご質問は「差押可能な範囲」！
ちょっと、硬い内容ですがご参考になると思いますよ！
いわゆる、確定判決、仮執行宣言付判決、支払督促、債務弁済公正証書などのい債務名義により給料や動産などを差押ることは可能ですね。
しかし、これらを全てに対して差押を認めてしまいますと、債務者やその家族の生活自体が大変なことになるわけです。
そのため、給料は所得税や社会保険料などの法定控除した後に残る金額の４分の３は差押を禁止しているのです。
そして、動産についても差押が禁止されているものがあるのです。
冷蔵庫、テレビ、整理タンス、洗濯機、食卓セット、エアコン、ビデオデッキなどがあります。
※たまに腹が立ってきますが・・・・・・・・。
結構、規制がありますよね。これを読むと、差押をしても無理か？と思われますが、荘でもないのですよ！
考えてみれば、家賃の滞納を起こす方は言葉に語弊があるかも知れませんが、低所得者の方がやはり多いようです。
この方々の４分の１でも差押をすることにより当然に生活は圧迫します。
家賃滞納についてオーナーの話も聞かず、態度の悪い入居者には差押をすることにより、面と向かってオーナーと話し合いをするものも出てきます。
差押だけを考えていると対して意味はありませんが、話し合う場を作り家賃滞納を返済させるためには、ここまで行ったほうが良いとは思いますが、いかがでしょうか。
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投稿者 飯島 : 21:21
2007年05月28日
「ちょっと、違うのでは？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
午前中に打合せのため、出かけていましたが、不動産業者の店頭には驚かされました。
賃貸物件を扱う不動産業者の店頭には、「更新料なし」・「仲介手数料不要物件あり」などなど。
たしかに、部屋探しをされている方にはインパクトがあるかも知れませんね！
空室がある部屋を何とか満室にしたい！と考えるのは当然なのでしょうが、全ての不動産業者が同じことをすれば、どうなるのでしょう！
今と、全くかわらない空室の賃貸物件に変わります。そして今度は家賃の値下げ！全く理解できないですよね。
部屋を探しているほうから見ても、更新料なしだと決まらない物件ではないの？
などと考えられるのではないでしょうか。
くどいようですが、入居者から見れば契約金などが少ないのは非常に助かると思いますよね。しかし、入居者が求めているのは快適な生活やイメージの良い景観などのはずです。
たとえば、あるお店に入ったとき、商品にホコリが溜まっていたり、店内が乱雑だったりしたらどうでしょうか。
逆に魅力的な店構えで、店内にも清潔感が漂い、センスのよい商品展示をしているお店があったとします。家主さんならどちらで買い物をするでしょうか。
賃貸物件も同じことではないでしょうか。
お客様になったつもりで、ご自身のアパートやマンションをチェックしてみて下さい。
お客様が物件を見にいくということは、条件面で絞り込まれ、その物件が有力候補となったとことを意味します。「契約まであと一歩」という段階です。
この時のイメージが契約への大きな決め手になるのですよ。
不動産業者に案内されて部屋を見にいったら、雑草は伸び放題、ポストの中には郵便物やゴミが突っ込まれ、部屋の中は空気がよどんでムッとするという状態であったとしたら、他の条件がよくても嫌になってしまうはずです。
不動産業者の気持ちは解りますが、小手先より賃貸物件を資産として捕らえて所有者の資産の価値を挙げるように、敷地内の清掃や花壇やアーチを設置するなど提案するほうが先だと思うのですがいかがなものでしょう。
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投稿者 飯島 : 12:57
2007年05月26日
「やはり！見た目？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
電車に乗っていましたら、高校生の会話が聞こえてきました。
ちょうど、この時期試験期間のようです。
私の数々ある不得手なものの中で、最も不得手なものの一つが、美術です。
確か、小学生の時、学校の校庭の桜のスケッチを描く授業がありました。
学年一斉に桜を描いて教室に張り出し、賞を決めるものだったような記憶があるのですが、如何せん３０年前もの話です。
入賞を考えていた私は、景色を真っ黒にして桜の花を目立つようにすれ場、きっと目に付くと思い、景色を真っ黒に塗りつぶして提出。
先生は、半ばあきれ顔で、「桜は昼間見たんでしょう。これでは夜桜同じ黄色じゃない」。確かこのようなことを言われた記憶があります。
しかし、結果は見事入賞！
小さい頃から、こんな変な知恵はあったようです。
しかし、賃貸でも、売却物件でも一目見て、これは良い！・ここはきれいだ！
という、印象と言うのは大事ですよね！
やはり、一目見てインパクトがある物件と言うのは、数件物件を見たお客様も、物件を絞ったときに候補には必ず残るもののようですね！
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投稿者 飯島 : 20:30
2007年05月24日
「賃貸管理。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
地元の不動産業者さんからこのような質問がありました。
「賃貸の管理会社と賃貸会社と言うのは基本的に何が違うのでしょうか。」
基本的に管理会社と言うのはオーナーの利益のために提案を行い、アパートなどを資産として捕らえています。そして成約のため、各不動産へ情報を公開して成約を目指す、いわゆるオーナーの代理会社でしょう。
そして、単なる賃貸会社と言うのは、オーナーからアパートなどの仲介を依頼されてお客様が来店されれば紹介して仲介する会社なのではないでしょうか。
要するに、単なる不動産会社は成約できればなんでも良い。と言う考え方。
オーナーから見ても入居者から見ても管理会社を通じて成約したほうが単なる賃貸アパートとしてみる不動産会社よりアパートを資産として捕らえる管理会社のほうが入居後においては全くサービスが違うはず。
オーナーなどに良く使う説明として、昭和３０年代にテレビを買うとき、メーカーなど気にせず、とにかくテレビがほしかったはずです。
１日も早くプロレスが見られれば良かったはずです。
しかし、今では全く違います。
基準は、デザインや価格・機能・ブランドやトレンド等、自分の欲望に合致したもの、へと変化して来ているのです。
不動産業者にも当然にオーナーの要望に応える必要が出てきているわけです。
ただ管理をしてもらえばいいや、という気持ちからオーナーもご自分の目的にあった管理の質とメニューを選ぶようになるのは必然なはずなのです。
ポイントとしては ①建物・借主の資料管理、②満室の維持、③不良入居者への対応、 ④建物を維持するための修繕提案といった具合です。
もはや、入居者なら誰でもいいや！は時代遅れ、これが賃貸の管理会社と賃貸会社の違いになって出てきているはずです。
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投稿者 飯島 : 22:05
2007年05月22日
「ローン控除。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日のブログで住宅ローン減税について触れましたが、オーナーやお客様から苦情が来てしまいました。
と言いますのも、本年度の住宅ローン減税と言うのは昨年度の税制改正において小泉元首相のいわゆる三位一体改革の一環で国の税収を地方の税収へ振り替える「税源移譲」が実施されることとなったのは記憶に新しいと思います。
簡単に言いますと所得税の税率を下げる代わりに、個人住民税の税率を上げることになり、本年度から適用されことになっているのです。
すでに住民税などが各市町村から届いてびっくりされている方も多いのではないでしょうか。
政府は税源移譲」であって増税ではない。と主張していますが、住宅ローン減税の適用を受ける方については、「税源移譲」により増税となってしまう場合があるのです。
このことをブログで書け！と怒られれてしまったのです。
住宅ローン減税は所得税だけ限って設けられている制度なのです。と言うことは住民税を控除することではなく「税源移譲」により予定していた所得税の減税が受けられなくなり、結果増税となってしまうケースが発生してしまうことがあるのです。
たとえば、所得が３００万円の方が住宅ローン減税を利用するシュミレーションをしますと以下のようになります。
※定率減税、住民税の均等割は省略します
●改正前 所得税約３０万円 住民税約２０万円 合計約５０万円
●改正後 所得税約２０万円 住民税約３０万円 合計約５０万円
ローン金額３５００万円（返済期間３５年、元金均等返済）・今年入居。
１年目 ２５００万円×１％＝２５万円 ※減税を受けられる額。
問題はここからなのですが、改正前は所得税額が３０万円でしたのでローン控除は２５万円全額控除を受けられることが出来ました。
そして、改正後の場合ですと所得税額が２０万円に減額されますが、ローン控除も２０万円が限度となってしまうのです。
このケースだけで見ても政府のいう「税源移譲後も所得税と住民税の合計税負担は変わらない」という主張が通らないことになりますよね。
この不具合を解消させるため（国民から苦情が出るのを心配して）今年度の改正で創設されたのが、新たな住宅ローン減税制度と言うわけなのです。
適用期間を１０年から１５年に延長することにより税源移譲前の住宅ローン減税効果を確保しようという目的で創設された経緯があるのです。
住宅ローン減税についてなのですが、この制度は内需拡大を目的とした国の住宅政策の一環でありましたが、ある程度の成果を達成したとの判断から年々規模が縮小されており、平成２０年入居分を最後に廃止が予定されているのです。
ただし、現実問題としてマイホーム取得者のうち約９割の方は「この制度の利用を予定している」と回答している現実があるようです。
今後どのような税制改正がなされるのでしょうか。
私個人は残すべきものと考えていますが・・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 16:31
2007年05月21日
「ローン控除で悩んでますか。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
本年度の税制改正により従来の住宅ローン減税と併せて特例が創設されたのをご存知でしょうか。
今年と来年中に購入した不動産に入居する方が対象となり、従来の制度と新制度のどちらか有利な方を選択出来ることになったのです。
まず、従来の住宅ローン減税（平成１６度税制改正）について見てみると、
平成１９年に居住した場合 控除期間は１０年・借入金の年末残高２５００万円以下の部分
最大控除額２００万円・適用年・控除率１年目～６年目まで１．０％、７年目～１０年目は０．５％
平成２０年に居住した場合 控除期間は１０年・借入金の年末残高２０００万円以下の部分
最大控除額１６０万円・適用年・控除率１年目～６年目まで１．０％、７年目～１０年目は０．５％
そして新制度では、
平成１９年に居住した場合 控除期間は１５年・借入金の年末残高２５００万円以下の部分
最大控除額２００万円・適用年・控除率１年目～１０年目まで０．６％、１１年目～１５年目は０．４％
平成２０年に居住した場合 控除期間は１５年・借入金の年末残高２０００万円以下の部分
最大控除額１６０万円・適用年・控除率１年目～１０年目まで０．６％、１１年目～１５年目は０．４％
となっています。一見みてポイントとして従来の制度も、新制度も最大控除額は変わならいと言うことはお分かりだと思います。
では、一体どちらの制度を利用した方がよいのでしょうか。悩みますよね。
簡単にケースで判断しますと、ご主人と奥様が共働きで共有で住宅ローンを組んでいる場合には従来の制度が良いのではないでしょうか。
理由としては奥様が出産や退職などにより収入がなくなる場合が考えられます。
６年以内の場合、１．０％（６年目まで、新制度０．６％）の利率が適用されます。ただし、出産の計画が６年はないと言うのであれば、新制度のほうがトクですね。
次に転勤の多い方で単身赴任ではなく家族全員で転勤先へ頻繁に引っ越すことが考えられる方には、新制度をお勧めします。
転勤中は減税の対象とならないため、１５年間適用される新制度を選択するべきでしょう。
最後に期間短縮型の繰り上げ返済を、返済開始後の早い時期から行うことを検討されている方は従来の制度のほうがよいでしょう。
理由としては、「返済期間」も「ローン残高」も縮減されるため、住宅ローン減税の恩恵を受けておく方が良いと思いますよ。
これは、購入する前の目安として、それほど真剣に考えなくても良いのではないでしょうか。
なにせ確定申告の時期は従来の制度、新制度どちらを選ぶにしても、来年の２月からですからね。
まずは、良い不動産を選ぶことが集中しましょう！
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投稿者 飯島 : 15:59
2007年05月20日
「納税問題。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日も暑くバテバテ状態になってしまいました。
しかし、夜になると涼しく、先ほど事務所に戻ってきましたが外は寒いくらいです。
今日打合せをしてきた相談も背中が寒くなるようです。
内容的には相続、今回は相続税の支払についてのコンサルです。
寒くなると言うのは、相続税申告まであと２ヶ月、この時期に相続税の支払をどのようにするのか、税理士に言われたようです。
しかし、呆れるのは税理士と言うのは不動産に疎い方が多すぎるのです。
相続税は、被相続人がなくなった翌日から１０ヶ月、この期間に申告と納税を行わなければならないのはご存知のこと。
２ヶ月や３ヶ月で相続税のために、不動産を売却する場合この期間でまとめるのは結構難しい作業なのです。
と言いますのも、一昨年前の平成１７年１０月より分筆登記をする際に法務局へ提供する土地の地積測量図は、原則として分筆後の土地の全てについて地積（土地の面積）の求積方法、筆界点間の距離、筆界点の座標値を明らかにすることになってしまったのです。
問題となるのは全ての土地の地積を求めなければならないというものなのです。
たとえば、ある土地を分筆しようと測量した結果、分筆前の地積と分筆後の地積の差が誤差の限度を超えるときには、「地積更正の登記」の申請を行ったうえで分筆登記をすることができなくなってしまったのです。
以前では、分筆される側の土地だけ地積の求積を行い、残りの土地については、便宜上、登記簿に記載されている面積から分筆する土地の面積を差し引いて登記申請することができたので、地積更正登記をすることなく分筆登記をすることができたのです。
ちなみに誤差と言うのは、１００平米の場合、市街化区域で０．８２平米、１２０平米の場合、０．９１平米となります。
結果、改正で地積更正登記をしなければならない可能性がでてきたのです。要するに結論から言いますと「複雑になった」と言うより、「厳密に申請しなければならなくなった」という方が正しいようです。
と言うことは、売主の負担が多くなることや買主の費用が多くなること、そして面積が大きい場合、購入できるのは不動産業者に限られるとおもいます。万一、隣地の協力が得れず、契約自体が壊れることもあります。
そのようなことを考えても相続に詳しい税理士は５ヶ月前には相続税の納税についてことを薦めるものなのです。
このあたりで税理士を見極めることも出来ますね。
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投稿者 飯島 : 23:06
2007年05月19日
「資産管理。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
相談の多くは資産についてものが多いということはブログでご理解いただけると思います。
未だ、日本の場合、資産と言うと、「不動産」とお考えの方が多いのも事実ではないでしょうか。
不動産を資産と考えることが多い割には賃貸経営など疎かにしているところが多いのはなぜでしょうか。
実は、これ、今日の相談者からいただいた、相談の内容です。
確かに、ごもっともなことですよね。
賃貸経営の７つの法則を間がえるとどのようなことがあるのでしょうか。
まず、考えなくてはならないのは、経営計画は最終目的を決めることですね。
意外と思われるかもしれませんが、売却や取壊しをいつにするか、ここから賃貸経営は始まると思います。
今日は細かいことは除きますが、不動産は永久的と考えている方が多いのではないでしょうか。
永久的に考えている証拠が新築当時のまま貸し続け、気付いたときには老朽化、不良入居者問題など一気に噴出してしまうのですよ。
次に賃貸物件の特徴をよく知ることです。物件状況を把握することが大切です。
間取り、環境、デザイン、入居者関係などさまざまな条件のうちどこがプラス面なのか、反対にマイナス面は何か。把握しておく必要はありませよ。
その他、近隣物件との相違点、入居者との関係を築くこと。
そして肝心なのはオーナーが常に勉強することです。
コストをいかに抑えながら物件の価値を維持するかがカギを握ります。
多少のイニシャルコストがかかっても、メンテナンス費を計算すると安くなることも多いからです。
その他、アメリカなどのように「ポートフォリオ」を考えることです。
資産を不動産・株・金融などに分散して投資し、もしものときのリスクヘッジを図るという意味です。
日本では先ほど挙げましたように資産家は不動産に偏っています。
資産を守るためのポートフォリオをつくりあげることも今後のポイントになるのではないでしょうか。
そして最後に資産全体の効果を把握することですね。
賃貸住宅を建てたものの、総合的に見ると決してプラスになっていないというオーナは多いようです。
原因として考えられるのが、相続の問題です。
ひとつの物件自体は高収益を上げてもそれ以上に課税されてしまっては意味がなくなってしまいます。
複雑な問題だけに後回しにされることが多いのですが、いざ相続となったときに税金が払えず物納しか方法がなくなってしまうリスクを減らすためには、早めの対策が必要なのです。
いくつかのモデルから資産は考えるべきなのでしょうね。
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投稿者 飯島 : 16:03
2007年05月18日
「１年前の話題。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日の打合せの中で話題に上がっていたのですが、１年前の今頃の話題といえば、ドイツ・ワールドカップでしたね。
残念ながら日本代表は予選リーグを突破出来なかったのですが、予選の最終戦でブラジルとの試合での中田選手がフィールドにあお向けになったまま、動かなかった姿が印象的だったのではないでしょうか。
戦前の予想では、１勝１敗１分で予選突破など、明るい話題が多かったのですが、いざ予選が始まると思わぬ展開に驚いたものです。
驚いたと言えば、戦前には１勝１敗１分で予選突破などと話ていた解説者などがこぞって話を覆していたのものです。
是非とも、次回のワールドカップには本選出場を決め、頑張っていただきたいものです！
しかし、このように予想とは違った結果になるものと言うのは意外と多いですよね。
賃貸管理や売却など当初の思惑と違った結果になり、慌てて相談に見られる方が多いのも事実ですから・・・・・。
賃貸管理一つとっても、問題は賃料の読み違い、これが圧倒的に多いですね。
２極化と言われ続けていますが、賃貸市場においても人の集まる地域とそうではない地域など市場分析など細かく行い、賃料の推移を考えていかないと、赤字の賃貸経営と言うことにもなりかねません。
融資を利用している場合には必ず、毎月支払が発生しますし、管理費、修繕費、固定資産税なども必ず発生するものです。
空室についても、１年間ゼロなんてことも考えられません。
このあたりを真剣に分析して、投資指標にあった事業計画を行ってくださいね！
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投稿者 飯島 : 18:54
2007年05月17日
「相続対策あれこれ。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は朝から凄い天気でした。
朝は雨、雨が止んだと思っていたら豪雨、そして晴れ。
朝一番から現場での打合せがあり、びしょぬれ、止んだと思って違う現場で打ちあわせをしていたら、また雨でぬれてしまいました。
外での仕事の多い方など、今日は大変な一日だったのではないでしょうか。
今日の現場打合せは相続対策の一環でのことなのですが、相続対策と言うのは頭の片隅にある悩み事ではないでしょうか。
相続対策と言っても時期によって異なってくるものです。
早期から着手するものとして挙げられるのは、生前贈与、不動産管理会社の活用、生命保険の活用と言ったところだと思います。
相続対策と言えば、土地に建物を建築して評価減を狙う、と言ったことがどこに言っても聞かれますが、これも時期によってはさほど有効な対策になるとは限りません。
この建物建築による評価減を狙う方法には、もう一つ現金を誰に移すかと言うことも併せて考える必要が出てきます。
たとえば、建物を土地の所有者名義にする方法、土地所有者の子供にする方法、管理会社を設立して法人名義にする方法。全て目的が違ってくるのです。
相続対策になりますよ！といわれて飛びつく前に、まず、誰の何のために相続対策になるのかをキチンと質問して答えをもらってから実行に移すべきでしょう。
相続の相談者のうち、８割方は間違った相続対策をされていっるようです。
そして、毎年、財産はたな卸しを行い、確認するべきでしょうね
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投稿者 飯島 : 16:51
2007年05月15日
「建築から家賃保証まで。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
先日、知人の紹介であるオーナー様にお会いいたしました。
今まで、月極駐車場としていた土地に建築会社の提案で単身者用のマンションを建築される予定だそうなのです。
そして新設にもその建築会社、賃貸管理、一棟借りまでしてくれるようなのです。
この事業計画について意見を聞かれたのですが、新築の一棟借りと言うのは私自身は薦めません。
理由として、新築と言うのは募集時期と賃料に大きな間違いがなければまず、間違いなく空室が出ることはありません。
最近では、建築会社がオーナーの利益のためと言いながら建築から一棟借りまでするケースが増えていますが、一棟借り＝サブリースと言うのは基本的にオーナーの利益相反行為ですよね。
建築の利益のうえに、サブリーズで利益を取るのはどうしても、私自身納得は出来ないのですが・・・。
まして、一括借り上げ方式（家賃保証契約）の契約は、礼金は、全て保証会社取得、敷金は保証会社にて全額預かり、そして管理料は集金家賃の１０％～２０％、免責期間は３０日～６０日といった条件が多いはずです。
ちなみに、当社も家賃保証も行いますが、通常、築年数が経過したものです。
オーナとしては、新築でも空室が出ると困るのも理解できますが、必ず、成約できる家賃を設計したうえで、事業計画を立てるべきではないでしょうか。
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2007年05月14日
「借家権は相続できる？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
個別相談をしていますと、色々な相談がきます。
今日のご相談を聞いていると、「このようなことまで気にしているんだ！」と考えされました。
質問の内容は、賃貸住宅に入居されている奥様から。
現在、ご主人、お子様２人と４人家族。契約者はご主人、連帯保証人はご主人のお父様、奥様は専業主婦。「万一、主人がなくなった場合、私が借家権を相続出来ると聞きましたが、私は働いていないので家賃は払えません。追い出されるのでしょうか？」
思わず、「ご主人様の様態は悪いですか？」、「いいえ、元気です。万一のとき心配じゃないですか。」
奥様方はここまで心配しているのでしょうか？
まず、借家権は奥様が相続することには間違いはありません。
ご主人が亡くなられますと、奥様が契約者となる可能性は高いと思います。
※お子様が働いている場合にはお子様が契約者とするほうが必然的だと思います。
そして、心配されている家賃ですが、当然に奥様が支払うことになります。支払が出来ない場合には、滞納が続けば退去となりますが、その前に連帯保証人は契約者が亡くなってもそのまま引き継ぎますので連帯保証人にも請求は行きます。
心配される気持ちはわかりますが、その際にはオーナーと十分打合せをしたほうが良いのではないでしょうか。
ちなみに、内縁の妻の場合、民法では相続の権利はありませんが、借地借家法では、借家人に相続人がいない場合には、その借家人と同居していた内縁の妻や、事実上の養親子関係にあった者が借家権を引き継ぐことを認めているのです。
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2007年05月13日
「火災保険は必要ですか？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
５月に入ってからも賃貸住宅を探されている学生の方が来店されているようです。
新入生の方で自宅から２時間程度の方は自宅から通学されるケースが多いようですが、やはり片道２時間の通学は応えるようですね！
ところで、「賃貸住宅を借りる。」と言うことには様々な雑誌やインターネットでも詳しく掲載されているケースが多い用ですが、「火災保険」にどうして加入しなければならないのか？というご質問と言うのは多いですね。
逆に、オーナーからもなぜ？火災保険に加入させるのか？といったご質問も多く寄せられます。
たとえば、賃貸住宅、アパートを想定した場合、ある借主の不始末でアパートが全焼したとします。
その場合、「失火法」という特別法によると、その借主は自分の不始末のせいで家財道具を焼失した他の入居者に対し、火元の借主にには、放火のような大きな過失が認められない限り、損害賠償の義務が生じないのです。
びっくりしますでしょう。
つまり被害を被った他の入居者は賠償してもらえないことになるのです。
と言うことは、アパートに入居する方は、自らの財産は自らの手で守るしか方法がないとうことになりまうす。
そこで、賃貸住宅に入居する際に火災保険に加入する理由の一つはこのようなことがあるからなのです。
そして失火を起こした借主とオーナーとの関係はと言いますと、この場合には先ほどお話した失火法により損害賠償責任を免れると言うことはないのです。
この場合には賃貸借契約によりオーナーに対する損害賠償責任が生じのです。
ただし、その範囲はアパート全体でなその借主の部屋の時価相当額となります。
その他の損失分は失火法により請求出来ないため、オーナーは自分で建物全体に火災保険を掛けて保全をはかる必要がありということなのです。
このような結果、入居者には賃貸住宅入居者用の火災保険に加入してもらう必要が出てくると言うわけなのです。
ちなみに賠償責任は連帯保証人にも当然、及びます。
万一のため、やはり、火災保険には加入するべきでしょうね！
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投稿者 飯島 : 21:28
2007年05月12日
「小売物価統計調査」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日も暑かったですね。
朝から打合せなどで出かけて先ほど事務所に戻りましたが、暑い日は結構疲れるものです。
総務省が４月２７日に発表した平成１８年の小売物価統計調査をご存知でしょうか。
当社のトピックスにおいて昨日掲載しているはずです。ご覧いただきましたでしょうか。
この調査は消費者物価指数等の基礎資料を得る目的で、１６７市町村の小売店舗等を対象に毎月実施されているものです。
調査対象となる店舗等の数はさほど多くないようですが鍵代、畳表替費、ふすま張替費等、滅多に調査されない品目の平均価格が掲載されているため是非とも参考にしていただきたいものです。
たとえばどのようなもが発表されたいるかと言いますと、民営借家の坪賃料、一番高いのは東京都区部（９千２１７円）、次いで 神奈川県川崎市（７千４６８円）。一番安いのは愛媛県松山市（３千５２円）。
浴槽：２８０から３００Ｌのステンレス製埋込式、中級品、一番高いのは新潟市（１０万３８０円）、次いで 和歌山市（９万４千１５０円）。一番安いのは 愛媛県松山市（５万２千７８０円）。
玄関ドア用シリンダー錠：ＭＩＷＡ「Ｕ９」一番高いのは山口市（６千４９５円）、次いで 三重県津市（６千４５０円）。一番安いのは 徳島市（２千８８７円）。
畳表替費：中級品、取替工賃含む、一番高いのは兵庫県西宮市（８千８１３円）、 次いで大阪府枚方市（８千５４２円）。 一番安いのは宮崎市（３千７７５円）。
ふすま張替費：和ふすま、押し入れ表面、一番高いのは栃木県宇都宮市（６千８２５円）、 次いで神奈川県横浜市（５千７３０円）。 一番安いのは福島市（１千８００円）。
他にも面白いと思う項目がいくつかあります。
しかし、その地方によって同じものでもかなりの価格差があるようですね。
詳しくは、総務省発表資料をご覧ください。
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投稿者 飯島 : 16:59
2007年05月11日
「家が建っているに・・・」不動産コーディネーター 飯 島 誠
不動産を購入されたり、購入しようとして、不動産登記簿を見たところ、家が建っているにもかかわらず、土地の地目が「畑」となっていてびっくりしたことはないでしょうか。
実は、今日ご相談にお越しになられた方も、同様の驚きで起こしになられたようです。
登記と現況の違いに驚かれる方は意外と多いのではないでしょうか。
不動産の登記簿上の地目（土地の利用状況）は、田・畑・宅地・塩田・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野・墓地・境内地・運河用地・水道用地・ 用悪水路・ため池・堤・井溝・保安林・公衆用道路・公園・雑種地と２１種類に分類されます。
たとえば、商業ビルが建っている土地は「商業ビル用地」ではなく登記簿上の地目は「宅地」となっています。その他駐車場として利用している土地でも「駐車場」ではなく、「雑種地」となるのです。
しかし、残念ながらこの、登記簿上の土地の利用状況である「地目」は、実際の土地の利用状況と一致していない場合もあります。
例えば実際は建物が建っているのに登記簿上の「地目」が畑になっていることもあります。
このようなことから、販売用の図面など「土地の表示」欄において「登記簿上の地目」と「現況地目」というように分けて記載することが多くなってきているのです。
参考までに、なぜか現況「駐車場」などと記載している不動産業者もいますのでご注意くださいね。
その他、地目の現況に相違がある場合、問題となるのは税金です。
固定資産税の対象とする土地･家屋の面積などは、原則として登記簿に登録のある情報をそのまま使用することとされています。
しかし、登記は原則として申請によらなければ変更されませんので、賦課期日現在の地目等が登記と現況が異なる場合があるのです。
このような場合には現況の利用状況により評価することになっています。
ちなみに不動産登記法では登記された事項に変更があった場合には１ヶ月以内に変更すべき旨規定されていますが守られていないのが現実ですね。
なにはともあれ、？と思えば質問をされたほうが良いでしょうね。
しかし、この地目の質問と言うのは意外と多いということは、それだけ不動産業者が説明不足なのでしょうか。
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投稿者 飯島 : 16:11
2007年05月10日
「価値観」不動産コーディネーター 飯 島 誠
夕方から、予報とおり？の雨模様です。
しかし、気温が上がり外に出れば汗をかく季節になってきました。ちょっと、腹回りの気になる私ににはありがたい季節？です。
そういえばですね。数年前から気になっていることがあります。
何かと言いますと季節やシチュエーションに関係なく、丸いニットキャップをかぶっている若者がずいぶん増えたような気がするということなのです。
冬の屋外なら寒さからそれも納得するのですが冬が過ぎ、春が過ぎこの時期になっても電車の中でも、店の中でも、ニットキャップをかぶる若い人が目立っています。
昨日も、打合せのため汗をかきながら先方へ向かっていると、道の横からニット帽をかぶった若者がひょこっと現れ、ビックリした次第です。
これも四季のはっきりしなくなった日本での現象なのでしょうか。
冗談はともかく、若者たちは、そうしたことよりも、自分のスタイルを貫くことを優先しているようですね。
別に若者がどうと、言うのではなくその「価値観」が、私にはとても興味深く映るのです。
不動産業界でも「価値観」という言葉がここ数年聞かれるようになってきています。
賃貸住宅でも、アパートを建築すれば満室だ！と言う時期はすでに終わりを告げ、今、部屋を探している方のニーズ＝価値観に合わなければ、いくら新築でも空室が出る始末です。
若者の価値観に賃貸住宅などの満室経営のヒントがあるのかも知れませんね！
でも、さすがにこの時期のニットキャップは頭髪に悪いだろうなと、思うのですが・・・・。
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投稿者 飯島 : 23:51
2007年05月08日
「覚書なんて面倒だ！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、暑かったですね。２件の相談を受けていましたが暑くて頭が回らず冷房で頭を冷やしながらの相談となってしまいました。
相談の内容ではありませんが、賃貸借において貸主や借主の名義変更と言うのは以外に多いものです。
ブログをお読みの方も名義変更をされた覚えのある方もおいでになるのではないでしょうか。
たとえば、貸主の場合、理由として１番は相続ではないでしょうか。
借主の場合ですと、法人契約から個人契約の切り替え、離婚による名義変更などが理由としてあげられます。
どのような理由であれ、名義変更と言うのは必ず覚書などで書類に残す必要がありますね。
ただ、面白いのは貸主が変更した場合、貸主・借主とも文句も言わず書類に署名されます。
逆に、借主が変更となり、覚書を作成しようとしても、「何で、そんなもの作るんだ！」と言われる方が多いのです。
これは、新賃借人の署名はもちろんのこと旧賃借人も署名を必要とすることから旧の賃借人から断られることが多く、新賃借人も面倒となり、こちらに文句を言ってくるケースが多いようです。
このケースはもちろん離婚のケースが多いですね！
しかし、なぜ？覚書が必要か理解できますか？
答えは簡単！覚書にて敷金の返却を誰にするのか処理しなくてはならないからなのです。
通常、借主の名義変更の書類を作成する場合、退去における敷金の返却は新しい借主とする場合がほとんどです。
この処理をしておかないと、退去時に敷金は旧の借主となってしまいます。
離婚などで話もしたくない方と敷金について話合いをしなくてはならないと言うことにもなりかねません。
理由を説明すると新賃借人はあせって動き出すのがほとんどですね！
もう一つの理由は借主を明確にすることです。
なにはともあれ、専門家の話は聞いたほうが良いと思いますよ！あなたのために書類を作っているのですから・・・。
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投稿者 飯島 : 19:45
2007年05月07日
「銀行マンも色々いますが・・・」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日から、５月の臨時休暇も明け、いつもとおりの営業に戻りました。
４月の中旬以降、業務のバタバタに加速がかかり、訳のわからない急がしさになっていましたが、連休をいただいた関係で頭もすっきり状態でのスタートとなりました。
今週にアパートの一棟売りの契約をしますが、不動産を購入する場合、ローンを利用することがほとんどだと思います。（私はすでにローン漬けになっていますが・・・。）
今日、びっくりしたのですが、買主の保護を目的として「融資利用の特約」を入れているにもかかわらず、某地方銀の担当者が金利と借入期間は個人情報だから教える必要などない。と買主に伝えたそうです。
相からわず、ばかな銀行マンがいるんですね！
それでは、なぜ、この銀行マンはどうしようもないのかご説明しておきましょう。
ローンを売買代金の一部として購入する場合、買い手から見て一番気になるのは融資利用の特約があるのか、ないのか、そして万一融資が否認された場合、どのようなことになるのか、興味深いところですよね。
ちょっと難しく言いますと、宅建業法第３５条第１項第１１号において「代金又は交換差金以外に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係わる金銭貸借が成立しないときの措置」が義務付けられています。
そして、金融機関などに融資を否認された措置として、買主に無償の解除権を発生させるために「融資利用の特約」を設けるのが一般的となっています。
ただ、宅建業法では宅建業者があっせんするローン以外は融資が否認されたとこに措置を説明する義務がないのです。
これって、結構びっくりしませんか？
ちなみにこの不動産を購入する場合のローンには２つの種類があります。
一つは宅建業者があっせんするローン、もう一つは非あっせんローンです。
当社の場合、非あっせんローンにおいても買主の保護を目的に「融資利用の特約」を設けています。
そして、この「融資利用の特約」金融機関名、融資金額、金利、借入期間を記入する必要があるのです。
多分、この銀行は買主に通常金利より安い金利で貸し出すため、金利を教える必要などない！といったのだと思いますが、慣れた銀行マンは通常金利を記載してください。とか、融資は問題ありませんから融資利用の特約は記載しなくて結構ですよ！などと連絡をくれるのですが・・・・・・・・・知らないと言うことは本当に怖いもですね！
皆様も不動産を全く知らない銀行マンの言うことを聞いていますと、後で大変なことになりますからご注意してくださいね！
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投稿者 飯島 : 21:38