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2007年04月26日
「清掃問題。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は暖かい日ですね。
午前中税務署で相続、午後一番で不動産トラブルの相談を受け、時間が空きましたので管理物件のうちいくつか見回ってきました。
管理を受けている物件でもその契約内容によって違いがあります。
賃貸管理の業務内容として集客業務、アフターサービス業務、クレーム処理業務、巡回管理業務、清掃管理業務、建物・設備管理業務、解約清算業務、長期修繕計画などがあります。
当社の場合、清掃業務などいくつかはは別途費用となりますが、その他は賃料の５％、そして、賃料の滞納処理（地方裁判所など裁判所への訴状提出）なども、含めての手数料ですからお安いと思いますよ。
話がそれてしまいましたが、管理物件と集客業務いわゆる入居者の募集のみを行う契約の物件の両方を見てきたのですが、あまりの差に愕然としてきました。
何が「愕然」かと言いますと清掃の違いです。
管理物件は最低でも週に１回の清掃を行いますが、募集物件はオーナー自ら行うことになっています。
毎週定期的に清掃を行うこと自体大変だと思います。
若干の費用で入居者にもお部屋探しの方にも喜ばれるのですか、清掃は定期的にされたほうが良いには決まっていますよね。
今後は、各市町村で資源・ゴミの分類は細かくなっていくようです。藤沢市でも回収する資源とごみの分類は、以下のようになっています。
１）資源 a.カン・金属類・b.ビン・c.古布類・d.古紙類（新聞・折り込み広告・本・雑誌・雑紙類・段ボール・飲料用紙パック）・e.ペットボトル・f.プラスチック製包装容器・ｇ.廃食用油・ｈ.剪定枝
２）ごみ a.可燃ごみ・b.不燃ごみ・c.大型ごみ・特別大型ごみ
何はともあれ、オーナー自ら清掃やゴミ集積場所をきれいにしていくのはかなりの難題となりそうですね！
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投稿者 飯島 : 16:47
2007年04月24日
「不動産トラブル。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は３件の相談を受けていました。
ブログを読まれている方は、こんなに相談があるの？と思われるかも知れませんね。
正直、私も驚いているのが現状です。
最近では、都内の相談も増えていますが、何で？こんなことが起こるのだろう？と首を傾げたくなることばかり。
どうして問題が生じているかと言えば、相談者自ら招いていることもあります。しかし、相談の８割から９割弱は専門家に依頼した後、招いたトラブルと言っていいと思います。
本当に困ったものです。
話は変わりますが、当社へ相談に来られる方と言うのは紹介にてお越しになられる方がほとんどです。
話を聞いていますと、「不動産屋に相談に行けば、売ることを前提にうまくゴマ化されそう。」だから、相談に行ってもいいか、迷っていたというのです。
確かに、不動産屋へ言ってだまされるのは嫌ですよね！
しかし、不動産の相談は不動産業に係わる方に相談するのが一番ですよね。
売却したくなければ、しなければいいだけの話、トラブルを永く抱えていると余計に混乱を招くこともあります。
信用できる不動産業者を見つけておくのも大事な事ではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 20:01
2007年04月23日
「消費税かかる駐車場とは？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
消費税の対象が３０００万円から１０００万円に引き下げられたのは昨年の話でしたね。
「何で今頃？」と思われるかも知れませんが、消費税についてのご質問があり、「そう言えば昨年だったんだ。」と気が付いた次第です。
実際、居住用のアパートやマンションについては課税対象外であり、心配はありませんが問題なのは駐車場です。
駐車場の賃料収入のみで１０００万円と言うのは大半の方が対象外となると思われます。しかし、店舗や事務所の賃料収入、農産物の販売収入、他に事業収入がある方は、これらの収入と駐車場収入を合算して判断される仕組みとなっていますので注意が必要なのです。
農家の方などは増税という意識の方が強いのではないでしょうか。
居住用の賃貸住宅住宅に付随している駐車場は、消費税の対象とはなりません。
消それでは１．なんら施設も設けない青空駐車場 ２．地面の整備又はフェンス、区画を設置した駐車場 ３．車両の管理をおこなっている駐車場はどのような判断となるのでしょう。
１．は非課税です。３．は課税対象、残る２．についてはその設備等の状況により判断されることになりますので、注意深く行うようにしてください。
駐車場だけでも消費税の課税対象は違うものなのですね！
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投稿者 飯島 : 19:07
2007年04月22日
「現地調査。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は売買契約の調査として現場調査を２件併せて行ってきました。
現場調査にはその売買対象となる土地の境界の確認、接道する道路の境界の有無、上下水道、ガス管などの埋設位置、電柱の有無、隣地建物の越境など様々です。
その中で特に注意したいのが、隣地などとの土地境界についてではないでしょうか。
一つのトラブルが長年親しくお付き合いさせていただいた隣地との関係を崩してしまうのも事実なのです。
境界におけるトラブルはまずは隣地や道路との境界位置を売主自らに現地にて明示してもらう必要があります。
これはかなり大事なことで売主の認識している境界と隣地の方が認識している境界とが、必ずしも一致するとは限らないということです。
現に、このような認識のズレと言うのはかなり多く発生しているものなのですよ。
隣地の方に立会いをしてもらうことにもう一つ大事な要素が含まれています。
それは、隣地との方と今までトラブルが発生しているか、と言うものも立会いによってわかるものなのです。
万一、トラブルがあった場合、売買契約が決まってからではその事実を買主に告知するかどうか、と言う問題も生じてきます。
やはり、境界については、販売を行おうとする前にキチンとしておいたほうが無難ではないでしょうか。
そのほうが買い手がつくまでに隣地との関係も修復できる時間がつくれます。
「道路と境界」、売買契約において一番大切な問題です。面倒だ！と言わずに早めにキチンとされたほうが懸命ですよ！
一度トラブルになると本当に厄介ですからね！
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投稿者 飯島 : 21:46
2007年04月20日
「相隣関係。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は朝から物件の調査でバタバタしていました。
こういうバタバタした日と言うのは思いがけない相談があるものです。
市役所で調査を終えて法務局へ向かおうとしたところ、たまたま居合わせた方に相談を持ちかけられました。
なんでも、隣接する土地に新しく購入した方が自宅を建築するようです。その建物がその方の境界線から５０センチ以内に入っているので、市役所に苦情を言いに来たようです。
たまたま、同じ課にいた私に不動産業者として意見を聞きたいと声をかけてきたわけですね。
確かに民法において建物を建てる場合、建物は境界から、５０cm以上離さなければならないと記載されています。
そして、この方が主張されているのは、その規定に背いて建築する場合、隣地の人は建築を廃止し、あるいは変更させることが出来ると記載されているのです。 ※ごもっともですね。
では、この民法の規定は現実的にどのように扱われているのでしょうか。
たとえば、商業地域など高層ビルが立ち並ぶ地域を想像してみてください。
商業地域では、まず、この民法の規定を守っていることが珍しいはずです。
そもそも、商業地域では隣地から５０センチ離すことなどしたら有効活用が出来なくなるはずです。
このことは最高裁での判例もあります。
ところで住宅地の場合にはどうでしょうか。
まず、この規定を知っていること自体少ないのではないでしょうか。
結論から言いますと、この規定自体は相隣関係という「お互い様」という気持ちが無くして解決できない問題なのでしょう。
この規定を本気で主張しあった場合、東京など地価が高いところでは本当に小さな家しか建てられなくなってしまうのではないでしょうか。
結局、ちょっとしたことを気にせず、隣地との方と仲良く過ごしていったほうが楽しいと思うことのほうが大切だと思いますがいかがでしょうか。
なぜなら、この規定は何がなんでも５０センチ離せ、ということを言っていないのです。
隣地の方が承諾すれば、建物が５０センチ以内でも可能なのです。
要するに近所つきあいが大切ですよ！ということですね。
ちなみにハウスメーカーなどは、５０センチ以内に建物を建築する場合、同意書をもらっているようですよ！
以上を説明すると、「あんた、しっかりしているね。やはり近所は仲良くやらないとね！」と理解されたのか不明ですが、帰っていかれました。
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投稿者 飯島 : 21:05
2007年04月19日
「トラブルを防ぐには・・・。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
賃貸経営をされているオーナー様にとって３月まではハラハラドキドキの時期だったのではないでしょうか。
今年、びっくりしたのが不動産業者を介さずに直接、学生などと賃貸借契約を締結しているオーナーが多いことことです。
以前から、多少は直接契約を交わされている方がいることは知ってはいたのですが、あまりの多さに本当驚いたものです。
その直接契約をされているオーナーから賃貸借の契約について契約書を確認してもらいたいなどいくつか相談がありました。
契約書には貸室の使い方の制限として、様々な項目が記載されています。
例えば、「ペット飼育の禁止」条項について、契約書の中で「その禁止行為に違反したときは催告なしに解除する。」あるいは「催告して改善されなかったら解除する。」などですね。
また、「賃料不払い」の条項に「賃料支払を２か月以上怠った場合は、無催告で解除する。解除後部屋の中に残していったものは全て所有権を放棄したものとみなし、残置物は処分する。」と記載されいることも多いですね。
オーナーから見れば犬や猫などペットを飼育している入居者を見かけたときや家賃を滞納された場合も当然に「契約書にこのように書いてあるのだから、すぐ解除して出ていってください」と主張する方が多いはずです。
しかし、そう簡単には解除に応じてくれくれない方も多いのではないでしょうか。
契約書に明確に記載されていれば、おおよそ８０％の方は、従ってくれと思います。
反対に２０％のかたは賃貸借契約を解除して出て行ってくれない方だと思います。
では、なぜ、そのようなことが起こるのかと言いますと「信頼関係の破壊」を裁判所に認めさせないと契約を解除することができない仕組みになっているからなのです。
契約書において細かく禁止事項を取りきめているか、管理規約・使用細則などで入居者に理解しやすい内容になっているか、など誰が見てみてもここまでやっているのに適当な使用をしている、と判断できなければ、言った言わないの話になってしまうものです。
やはり、ご面倒でもきちんとした不動産業者と仲に入れて管理を委託されたほうが、トラブルは減ると思いますが、いかがなものでしょう。
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投稿者 飯島 : 19:16
2007年04月17日
「契約書はキチンと。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ここに来て気温の低い日が続きますが、体調管理には気をつけたいものです。
先日、賃貸管理を他業者から引き継いだ物件の契約書を確認していましたら、面白い署名方法を見ることになりました。
どのようなものかといいますと、「株式会社 ○○○○ 飯島太郎」と書いてありました。
皆様、この記載方法どこが変なのか、お分かりになりますでしょうか。
法人が借主となる場合の署名方法（※一般的には記名（スタンプ）される場合が多いはずです。）と言うのは、「株式会社 ○○○○ 代表取締役 飯島太郎」と記載されるはずです。
契約書に記載されたケースを見ると、法人にて借りているのか、または株式会社 ○○○○の飯島太郎と言う方が個人で借りているのか、全く理解できないのです。
注意したいのは法人の場合、民法に定められている社団、財団、商法上の株式会社、合資会社、合名会社、有限会社法上の有限会社、他に宗教法人、学校法人、組合法人などがあります。
この各種法人についても代表が誰なのかを明確にしなければならないと言う点です。
たとえば、学校法人など法人登記簿には理事がずらりと記載されており、誰が代表なのか全くわからない場合があります。
この場合には、約款などを取り寄せて代表（理事長）に誰を定めているかなど調べる必要が出てくるのです。
結構、大変ですよ！
そして、万一法人に貸す場合、特段注意したのが入居者の問題です。
通常であれば法人の従業員に限る、とする条文があるはずなのですが、この問題をおろそかにしていますと、従業員が退職後も居座る場合や従業員が変更する場合、必ず通知をする旨記載しておきませんと居住ルールが乱れ、他の入居者の不満やクレームを誘発する恐れがあるのです。
何はともあれ、きちんとした契約書を作成できる不動産業者を選ぶべきなのでしょう。
話が飛んでしまいましたが、法人に確認したところ、間違いなく法人で借りているとのことで契約書に正規に記名・押印はいただきました。
トラブルにならずに良かったですよ！
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投稿者 飯島 : 19:04
2007年04月16日
「賃貸トラブル。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
賃貸に関するトラブルの相談をいただいております。
相談件数が最も多いのはやはり原状回復に関するものです。
原状回復については、国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」、そして東京都による「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」いわゆる東京ルールによってかなり以前とはトラブルの数は減ってきているようです。
ところで、よく原状回復と簡単に言われますが種類として３つあるのをご存知でしたでしょうか。
賃貸借契約が終了した際、問題となる原状回復と呼ばれているものには、法的に３種類の性質のものがあります。
この３種類の原状回復を理解していない不動産業者が多く、トラブルの要因になっていることは否定できませんので、確認しておいてください。
まず３種類とは
①借主自ら付属させたものを収去すること（民法６１６③､５９８）。
借主は、契約終了時に借室そのものを返還しなければなりません。
部屋を明渡す場合、借主が部屋に付属した物を収去（工アコンの取り外しなど）する義務を負います。
このことを借主の収去義務と言うのです。
従って、法律上原状回復というときは通常この収去義務のことをいい、明渡す場合の建物の損耗・汚損の回復・修繕の問題とは異なるということになります。
②善管注意義務違反に基づく損害賠償義務。
借主は、善良な管理者としての注意を払って借室を使用する義務を負っています。
借主が部屋を、通常使用の範囲を超えて破損・汚損したときは、善管注意義務違反（保管義務違反）として、貸主に対して損害賠償を負担しなければなりません（民法４１５条）。
損害賠償の方法については、金銭による賠償が原則になっていますので、貸主は借主に対し、貸室の破損・汚損の修復に必要な費用を損害として賠償請求することが可能となります。
③修繕義務特約に基づく修繕義務の履行。
貸主は借主に対し、部屋を使用収益させる義務を負っています。
建物に破損・障害が生じて、借主が建物を使用することができなくなったときには、貸主が原則として建物を、借主が適切に使用収益できるように修繕しなければならないという義務があります。
その修繕義務を借主に負わせる特約は、民法の修繕義務の規定が任意規定であるため有効となります。
以上のように原状回復と簡単に言われますがそれぞれに異なった意味合いがあり、全て混同して考えている方が多いためトラブルを招いているようです。
このあたりをキチンと整理して考えることが大切です。
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投稿者 飯島 : 14:34
2007年04月15日
「売却物件登録。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、統一地方選後半戦の告示がされました。
藤沢市においては市議選のみの公示です。各候補とも事務所開き、出陣式と大忙しだったようです。
当社も前半戦の県議選同様、各候補者とは親しくさせていただいている関係上、各選挙事務所に挨拶に行ってまいりました。
どの候補も気合が入っていましたよ！
気合といえば、新規に売却物件を受付しますと「不動産流通機構」というものに登録しなければなりません。
この不動産流通機構と言うのは、通称：レインズと呼ばれております。
不動産の流通市場が活性化するためにおいて情報のスピーディーで正確な開示のもと、適正な条件で取引が行われる必要があります。と言う理由の元、昭和６３年に、不動産流通機構が誕生しました。
これにより宅地建物取引業者は、自らの所属地域内を管轄する指定流通機構へ、一定期間内に物件情報を登録することを課せられています。
この整備により、不動産の購入を検討されている方はどこの不動産業者を訪れても、等しい情報を得られるということなのです。
この不動産流通機構へ新規物件を登録しますと、その日のうちに他の不動産業者から何十件も確認の連絡があるものです。
売買の担当者と言うのは、ほとんどノルマ制ですから、新規の物件の情報はいち早く入手してお客様へ情報を提供したいものです。
この問い合わせの際、販売図面の作成が完成していないものなら、大変なものです。
「いつ、出来るんですか！」と畳み掛けた口撃にあってしまいます。
気合と言うか、一種の殺気みたいものですね！
不動産業者としては、登録前には必ず、物件調査、必要書類、販売図面を完璧にしておきたいものですね！
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投稿者 飯島 : 18:08
2007年04月14日
「現状を知ることから・・・。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は暑い１日でしたね。
オーナーと打合せを終え、一緒に今年完成した賃貸マンションなどを一通り見て回ってきました。
競合が予想される地域の物件を見ることと言うのは、非常に参考になるようですね。
今年も、今まで入居者がつかなかった物件の管理を数件依頼をされましたが、まず驚くのは競合物件んの現状を知らない！簡単に言うと見ていない！と言うことです。
競合される物件が同じ築年数でも相手は外装やリフォームを行っているにも係わらず、こちらは全く何もしていない、このようなことはよくあるパターンですね。
外装を見栄えよくした物件、花壇を作った物件、内装を行う際、蛇口やコンセントのカバーをレトロ調に変えた物件などいくつか提案させていただきましたが、全て１ヶ月以内に入居者が決まりました。
１年も空いていたお部屋がですよ！
ちょっとした工夫で入居者が入るものです。やはり、オーナー自ら住みたい！と思うお部屋にするべきではないでしょうか。
ところで、賃貸市場は借り手市場と言われています。
平成３年に生産緑地法が改正されのが大きな原因です。
法の改正により生産緑地に指定された以外の市街化区域内の農地について、固定資産税が宅地並課税とされることになったのをきっかけに農地の宅地としての活用の手段として賃貸住宅が大量に建てられたのです。
その後、供給過剰の状態、景気の後退、賃料の下落、原状回復の問題と流れています。
従来の慣行やルールの変化が急速に進んでいるため、オーナーが時代の変化に対応できていないケースも多く見受けられるのも事実です。
オーナーはいち早く、現状を知ることにより早めの対応をしていきませんと、いつまでも入居者が入らない物件になってしまうかも知れませんよ。
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投稿者 飯島 : 20:21
2007年04月13日
「有効利用。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今、やっと報告書が出来ました。
報告書と言うのは、相談の案件についてまとめたものなのです。
短いもので１ヶ月ほど、難しい案件ですと半年から１年かかるものまであります。
今回は、土地の有効利用！６パターンをつくりました。
以前、相談者との打合せのため、お伺いした際に有効利用とし４パターンか５パターンが考えられます。と伝えた際、「そんなにあるの？」と言われた記憶があります。
何でも、以前違うコンサルタント会社へ依頼した際には一つしか提案がなかったようです。
※結果、この時の有効活用は失敗しています。
パターンがいくつもあると、迷ってしまう、と考えられると思いますが、迷うわけないのです。
私の場合、全てのパターンにおいて有効利用・相続対策・処理までメリット、デメリットを記載します。
そうすることによって、相談者が実際に何を中心に考えるかが明確になってくるものです。
正直、今回のように６パターンと言うのは多いと思いますが、相談者の家族構成などを考え見ると増えたしまったのが現状です。
近日中に報告書を持参しますが、今回の相談者とその家族が選ぶのは間違いなくこれだ！と言うものがあります。
それと言うのは、当初の希望と全く違うものなのです。これって結構面白いと思いませんか。
どのような案件でも、将来的なことを踏まえて考えていくと、当初の考えと全く違うものになる、と言うことがあるものです。
特に不動産のコンサルと言うのは相談者のその場の意見だけを聞いていると、大失敗するものです。
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投稿者 飯島 : 21:28
2007年04月12日
「全国様々ですね。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
４月も２週目に入りましたが、寒い日が続きますね。
午後から打合せに出かけていましたが、スーツだけでは寒むかったですよ。
賃貸の繁忙期もひと段落をした感がありますが、今年は単身者用の新築ラッシュと言うこともあり、入居者が決まっていないというお部屋も多少あるようです。
部屋を借りする際に、今ひとつ申し込みに踏み込めない方の中に、契約金の多さ、と言うこともあるようです。
部屋を借りる時にかかる費用と言うのは敷金・礼金・賃料などです。
たとえば、最近では礼金ゼロなどというところもあるようです。
そして、敷金を分割して家賃に上乗せする方式もあるようです。今後は、入居者のスタイルに併せて契約時に必要な金額を少なくする方法や逆に契約時にかある費用を多くして、毎月の賃料を低くする選択方式なども考えていく必要もあるのではないでしょうか。
契約時にかかる費用と言うのは全国共通ではないことをご存知でしたでしょうか。
たとえば「礼金」と「敷金」です。
関東では「礼金１ヵ月、敷金２ヵ月」が主流のようです。
関西の方では、敷金と言うものも多くはなってきているようですが主流は「敷引き」制度のようです。
たとえば礼金なしで敷金が５～１０ヵ月、退去時に数か月分を敷引くといった具合です。
簡単に言いますと、「敷引き分」が「礼金」と同じ返還されない金額となるわけです。
同じ関西でも京都は、礼金３ヵ月、敷金３ヵ月あたりではないでしょうか。
その他、北海道では、礼金なし・敷金２ヵ月、福岡では、礼金なし・敷金４ないし５ヵ月、広島では、礼金なし・敷金２～４ヵ月、名古屋では、礼金０～３ヵ月・敷金２～４ヵ月となっているようです。
地域によって様々なですね。
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投稿者 飯島 : 23:37
2007年04月09日
「タイミングはいいですか！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
皆様はお昼はドのような食事を取っているのでしょうか。
私の場合、昼食をとる時間と言うのがバラバラで、早くて１時半頃、遅いときには４時か５時になってしまいます。
別段、猛烈に仕事をしているというわけではないのですが、午前中打合せ、午後一番でまた打合せとなることが多く、どうしてもお昼の時間帯が移動時間に重なってしまうのです。
そういった具合で食事と言うのもどうしても偏ってしまいます。
ちなみに、ラーメン・チャーハン・ファミリーレストランといったところでしょうか。
やはり、キチンと昼食は決まった時間にとったほうが体にはいうまでもなくよいようですね。
私の場合、タイミングが悪いのでしょうか。
タイミングといえば、自宅などを売却する場合にもタイミングがあります。
通常、不動産の売却の場合、当初は査定より５％から１０％上乗せして販売をするものです。売主から見れば、多少でも高く売却できるのでは？と期待があるからですね。
仲介を行う不動産業者としてもどのような状況にあるのか、販売活動を行いながら確認したい部分もあります。
このような状況である程度の期間は様子見と言ったところでしょう。
肝心なのは、この後なのです。
最近の販売物件を見ていると、一定期間を経て若干の価格変更を行う。たとえば、２９８０万円で当初販売している物件は１ヵ月後には２８８０万円、そしてまた１ヵ月後には２７８０万円となっています。
正直、１００万円づつ価格を変えてみても何等見栄えなどしないわけです。そして５ヵ月後には２４８０万円になってしまいました。
このような事例と言うのは広告で見てもかなりの数なのではないでしょうか。
逆に、３ヶ月間は２９８０万円だった物件が３ヵ月後２５８０万円になったとしたら、どうでしょうか。
不動産を売却すると必ず、この不動産はいいなぁと思ってくれている方は必ずいるものなのです。
気にはいっているが価格が届かないから不動産業者にも連絡をしない。そして、１００万円づつ定期的に下げている物件に対しても、「この物件はどこまでも下がるのではないか？」などと考えられてしまったらもうお終いですね。
逆に、なかなか下がらないなぁと思っていたらいきなり４００万円下がった、諸経費もリフォーム代もまかなえる！と考えたら電話をかけるのではないでしょうか。
そして、いつ下げるか、といったところも問題となりますが、売却も計画性とタイミングが問題なのですね。
現在、なかなか売れなくてお困りの方は、販売からのスケジュールを見直してみてはいかがでしょうか。
不動産で１００％売れない物件はほとんどありませんからね！
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投稿者 飯島 : 21:08
2007年04月08日
「私道にはご注意を！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今年は例年になくまだまだお花見シーズンが続きますね。
今日も、公園の付近を通りかかりましたら大勢の人で賑わっていました。
日中暖かくとも夕方には、急に気温が下がりますので風邪をひかないようご注意ください。
今日は朝から相談をいただいている方の境界の確認に行ってきましたが朝から暖かく汗まみれ、泥まみれの作業となってしました。
この相談と言うのは所有地が私道（位置指定道路）に接しているため、新たに上下水道管やガス管敷設については、私道所有者の承諾書が必要になります。
このため、私道所有者と打合せのうえ、その私道に接している部分を買取るという内容です。
ちなみに私道の通行や現在使用している上下水道・ガス管などは問題はありません。
しかし、購入した際にキチンと仲介業者が説明するべきなのですが、説明していないことはたまにあるものです。
ただし、私道と言ってもいくつかの種類があります。万一、私道に接している土地を購入された方は再度重要事項説明書を見直して見る必要があるかも知れませんね。
ここで一つ私道に接する重要事項説明書におけるキチンと理解されている不動産業者とわかる部分をご説明しておきます。
重要事項説明書において私道部分の説明と言うのは、「道路と敷地について」の部分と「私道負担について」になります。
この「私道負担について」の項目において事前に承諾書を契約前に取っているかと言うこと。承諾書を取っていなくても契約後、一定期間をおいて承諾書を取得することを特約としているかどうか。そして私道が共有地の場合、私道に関係する方より承諾書を依頼された場合、承諾書を無償にて提出するよう注意が記載されているか、と言うことです。
承諾書を取得することを記載することは理解できるが、逆に購入後における承諾書を提出しなさい！とはおかしい！とお考えの方もいるとは思いますが、不動産業者の使命と言うのは、安心な取引を行う。ことが大前提なのです。
安心な取引と言うのは、目の前にある一つの取引のことは言うまでもありませんが、今後生じる近隣についても触れておく必要があるのです。
花見も相隣関係も一緒に楽しむ！やはりこれが一番なのでしょうか。
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投稿者 飯島 : 19:34
2007年04月06日
「内容証明。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
桜が頑張っているお陰で週末もお花見が出来そうですね。
ここに来て相続、家賃滞納とお決まり？の相談が増えています。
家賃滞納について特に内容証明についてご質問が多く、ご説明させていただきますので参考にしてください。
特に内容証明を相手方に郵送して、そこで満足してしまう方がおいでになります。内容証明を郵送しただけでは問題解決にはなりません。
たとえば、相手方が内容証明を受け取り、「郵便物配達証明書」送られてきた場合には相手が受け取った証拠になります。
しかし、内容証明郵便を出しても受け取りを拒絶される場合があります。
ちなみに内容証明郵便は必ず受け取る必要はないのです。ですから受取人は、配達された内容証明を『受取らない！』と拒否することも出来るわけなのです。
受取拒否をしますと、内容証明郵便が戻ってきて ｢相手方が内容証明郵便の受け取りを拒否しました｣と書かれた紙が貼られています。
この場合には、「ふざけるな！」と思う必要は全くないのです。なぜなら、受取りの拒否により、相手方は通知の内容を把握して以内のですが、相手方が通知を受取れる状態に間違いなくあったことは証明出来るのです。この場合、法的には内容証明郵便に書かれた意思表示は相手に到達したものとみなされます。結果、受取りを拒否しても法的には効果はあるというわけなのです。
逆に不在の場合が厄介なのです。如何せん内容証明は書留郵便ですから、配達員が手渡しで受領印をもらわなければなりません。
万一、相手が不在の場合はその郵便物を持ち帰ることになります。 不在の場合には、通知書を投函してくれます。ただし、相手方が通知書を見て内容証明を取りに行かなかったり、不在の通知書にも気がつかないときには、差出人に戻ってきてしまいます。郵便局は内容証明を提出した次の日から７日ほどで差出人に戻すことになります。
と言うことは不在の場合には、内容証明が相手に届いたことにはならないことになり。
これは、非常に困ります。ただし、判例を負ってみると到達したとみる判例と、到達していないとみる判例に分かれているようです
この場合には内容証明郵便のコピーを普通郵便で再度郵送すること、そして直接出向いて相手方を捕まえて内容証明の受取書を直接取る方法があります。
このあたりから、素人と専門の差が出てくるのですが・・・・・・・・・・。
そして、一番理解されていないのが転居不明で戻ってくる場合ですね。
転居不明と言うのは不在とは違います。相手方の住所がわからなくなってしまっているケースです。
ケースで言えば、引っ越していたり、夜逃げなどで住所が不明な場合です。
｢転居先不明｣と書かれている時は「マジかよ！」叫びたくなる思いです。
こうなったら何をいい言っても始まりません。内容証明の効果はありませんので「公示送達」という方法を行う事になります。、
ちなみにこの「公示送達」民法に記載されている法律なのですよ。
公示送達とは行方がわからない場合に、住民票・戸籍附票などを調査のうえ、オーナー・近隣入居者・職場などに対しての聞込み調査を行い、それでも手がかりが得られない場合において、初めてとられるのです。
このように、内容証明を郵送すればことが済むということは決してありません。
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投稿者 飯島 : 19:11
2007年04月05日
「入学式。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、次女の小学校入学式に行って来ました。
入学式こそ、少し緊張した娘でしたが、入学式後各教室の入り、友達が出来たようで笑顔を覗かせたときは、「ホッ！」としたものです。
しかし、今年は桜の早咲が話題となっていましたが、ここ数日の気温の低さが災いして入学式に桜の花が迎えてくれたのはありがたいことです。
明日からは長女と一緒に小学校に行くのを楽しみにしているようです。やはり姉妹（兄弟）と言うのはいいものです。
仕事柄、相続に関する相談が多く、姉妹「兄弟）が仲良くしている姿を見ると救われるようです。（ちなみに、全ての相続にて姉妹（兄弟）の仲が悪いと言うわけではありませんが・・・。）
今日も、相続について相談がありました。
相続人の間にて取り分でもめていると言うことです。これは以前からお話しているように現在の民法に問題があると言わざる得ないでしょう。
明治３１年から始まった旧民法では「家」制度のもと家族の代表者が戸主であり、男子の年長者が戸主であり、家督を相続しました。いわゆる家督相続ですね。
そして、現在の新民法へと移行（３回の改正）しており、ご存知の均分相続となっているのです。
参考までに、さぜ？家督相続がなくなったか、ご存知でしょうか。
太平洋戦争が終わり、アメリカ中心にて日本の解体が始まり、アメリカが一番恐怖を抱いていたのは「神風特攻隊」のように自分を犠牲にする日本人の心だったのです。その基をたどると、日本の「家」制度の胸骨なるものが判明し、その「家」自体を解体させようと新民法では家督相続が廃止されたという経緯があるのです。
均分相続とは、複数の相続人が平等に相続され、配偶者にも相続権が認められたことです。
ここで勘違いされる方が多く、対立が出るのですが、たとえば、本家は親の介護、お墓を守る、親戚との調整そして本家自体を守る等様々なことがあいます。
これを放っておいて、相続分の主張はどのようなものでしょうか。
平等と公平は違うもののはずなのですが・・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 20:12
2007年04月02日
「この時期の質問。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
桜も満開になり、花見でも？と思っていたら雨模様です。
桜の時期は雨が多く、散った後の掃除が大変なのです。
この４月の賃貸のお部屋の入れ替えに時期、質問で圧倒的に多いのは連帯保証人についてですね。
まず、保証には「一般の保証」・「連帯保証」・「根保証」とあります。
聞きなれないもので「根保証」があると思います。「根保証」と言うのは、将来的にわたり１回の保証ではなく何度でも発生する債務について保証することなのです。
この根保証には十分ご注意していただきたいものです。
賃貸においては通常、連帯保証となっているはずです。この連帯保証の場合ご注意したいのは、連帯保証人は、家賃を滞納した場合には当然、支払う義務がありますが家賃以外にも管理費、電気、ガス、水道料金などの光熱費や契約の更新料を支払わなかった場合に、代わりに支払わなければなりません。
そして、タバコの不始末などにで火事を出したり、畳を傷つけたり、造作や備品を破損した場合の弁償金などについても、賃借人と連帯して支払う義務を負うことになりますのでご注意ください。
そして、連帯保証えおしている場合、皆様ご存じないのが連帯保証人がなくなった場合です。
遺産を相続すると、プラスの財産もマイナスの財産も引き継ぎます。
したがって、その保証債務も相続するわけです。
現在では、連帯保証人を立てる代わりに専門の保証会社があります。費用は若干発生しますが、後のことを考えれば保証会社を利用したほうが良いと思いますが、いかがなものでしょうか。
ちなみに、身元保証人をご存知と思います。
この身元保証人とは、就職の場合などにある話ですが、身元保証人になった人は、たとえば雇い主に損害を与えた場合などに弁償する責任が出てきます。
ただし、保証期間は、契約書などで定められていない場合、契約の日から３年間となるようです。
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投稿者 飯島 : 21:09
2007年04月01日
「証明する職務者は誰だ！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日から、いよいよ４月。会社で人事異動があった人などは新しい部署でのスタートですね。
当社の方では新入生が新しく学生生活をスタートさせるため、昨日・今日と入居の手続きで大変な賑わいを見せていました。
ところで、現在、東京、茨城、沖縄を除く４４の道府県議選と１５の政令指定市議選を含む統一地方選挙真っ只中です。
賃貸に入居された方はご理解いただけると思いますが賃貸の契約をする場合、いくつかの公的証明が必要になります。
公的証明といえば、住民票・印鑑証明書などですが、現在のように市長選を行っている市町村の場合、公示された日から市長は空席になります。
このような場合、住民票は誰の証明なのかご存知でしたでしょうか。
通常、○○市長 飯島 誠と言うように証明されていますが、現在のような場合には、○○市長職務代理者 ○○市助役 飯島 誠となっているんですよ！
今日は、４月１日エイプリール・フール。冗談です！
なんてことは言いませんが、市長選は４年に一度ですから、このような証明を見ることも珍しいと言うことですね！
ちなみに、証明者の横に押印されている印には「○○市長職務代理者」と彫られた印となっています。
日本と言うのは、細かいところまでキチンとしているんですね！
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投稿者 飯島 : 21:56