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2007年03月31日
「私道にはご注意を！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
早いもので今日で３月が終わり、４月に暦が変わります。
不動産の景気もだいぶ右肩上がり！といわれていますが、最近は不動産売買に関するご相談をいただくようになりました。（同じ業界としては喜んでいられませんが・・・）
特に多いのは道路についてですね！
不動産売買において道路と境界については慎重に調査をしなければならないベスト１なのです。
たとえば、購入する土地の接面道路が私道等があればキチンと説明を受け納得するようにしてください。
私道を利用するに対して通行料・使用料と言った負担が発生する場合があります。
所有権を持たない他人の土地を私道として通行する根拠としては次のような場合があります。
①袋地の場合の通行権
②通行地役権 （契約によるもの、時効取得のもの、黙示のよるもの）
③債権による通行権（賃借権、使用借権）
④位置指定道路
このほか、ご注意したいのが、掘削する場合です。
私道に対して上下水道、ガス管等を敷説する場合には所有者の承諾が必要になります。
さらに承諾料を請求される場合が多いため、私道に接する不動産を購入する場合には必ず不動産業者の担当者に確認してくださいね！
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投稿者 飯島 : 22:09
2007年03月30日
「春ですね。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
一昨日、昨日と暖かい日が続いた影響で桜があっと言う間に５分から７分咲きになりました。
昨日は、夜打合せで出かけましたが、電車の中や街で出会う女性はすっかり春色の服装に変わっていました。
しかし、男性と比べて女性は春色の服装になると陽気と併せて｢春｣と言う季節を一段と印象付けてくれるものですね。
｢春｣といえば、人事異動、市役所など関係省庁などに調査や打合せに行く度に｢移動がなかった｣、｢移動します｣という話になります。
合う方全ての方が移動について話かけてくれますので、本当にありがたいものです。
不動産関係の仕事と言うのは、関係省庁の方が本当に頼りなのです。
不動産業界の方もご存知ない方が多いようですが、窓口に行き調査のため、担当者に様々な質問をさせていただきますが、この回答をするのは市役所などのサービスなのです。
中には、調査に行って自分が理解していないのを棚に上げて、｢しっかり、答えろ！｣などと声を張り上げている方もいますが、お門違いもいいものです。
担当者もキチンと自分の業務を持っており、その時間の合間を見つけて答えていただいているということを理解して聞きに言っていただきたいものです。
丁重に聞きにいくと、本当に親切にしていただけますよ！
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投稿者 飯島 : 20:37
2007年03月26日
「ポケベルがなくなります。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ＮＴＴドコモが今月末で、ポケベルのサービスを終了するそうです。
ポケベルといえば、私が以前勤めていた会社の営業時代に持たされ、帰宅途中に「ピーピーッ」と呼び出され、｢仕事のトラブルか？｣と言う記憶ばかりが残っています。
しかし、ポケベルと言うのは古いもので電電公社時代の１９６８年からというので、かれこれ３９年の歴史があったわけです。
かなりの歴史ですよね。
皆さんは、ポケベルにどのような思い出がありますでしょうか。
年中、｢ピーピーッ｣とかかってきたポケベルには、うらみ、つらみもありますが、会社から良い知らせを教えてくれることもありました。
昔を思い出して考えていると何だか「戦友」のような愛着さえ感じるのは私だけでしょうか。
ポケベルから携帯電話に変わったように、不動産業界の仕事も随分様変わりをしてきました。
販売用の図面・チラシを作るにも２０年前は手書き、それに切り貼りです。それに重要事項説明書や契約書は手書き、一字間違えれば書き直し、お客様に手渡す書類も手書き、それに統一の書類もなかったですから、自分で作成して渡していたものです。
今では考えられないですよね！便利になったものです。
反面、税金計算など、全て項目を入力しただけで計算されてきますから、計算の仕組みさえ理解していない営業マンがゴロゴロいる状態なのも事実ではありますが・・・・・・・・・。
何はともあれ、便利になることは良いことですが基本をキチンとマスターしてからにしたいものですね。
そして、私達アナログ大好き人間にはつらいものです。
そうですよね。ＣＦネッツの猪俣さん！
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投稿者 飯島 : 21:22
2007年03月25日
「石川・富山に大地震！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
石川・富山を中心に地震が起きました。
日本海沖の海底を震源とする地震としては、福岡県西方沖地震（２００５年３月、Ｍ７・０）、秋田県沖が震源の日本海中部地震（１９８３年５月、Ｍ７・７）などがありましたが、能登半島沖では、Ｍ７前後の大きなものが起きた記録は残されていなかったため、驚いてしまいました。
現在のところ、被害は報告されてはいますが、山間部などの状況が今ひとつはっきりしていませんので、明確な状況は明日になるのではないでしょうか。
当社も管理物件を預り、私自身も地区の防災役員を務めていますので、情報にはどうしても敏感になってしまいます。
ここで問題となるのは、災害時における大家さんの責任は？となります。
あの「阪神・淡路大震災」の震災の際、賃貸オーナー様にとって注目すべき判決が神戸地裁において（平成１１年９月２０日)出ています。
【事件内容】
「X」さんの子供は神戸市東灘区にある「Y」氏が所有する賃貸マンション（昭和３９年建設）の１階部分に居住しており、「震災」によってこのマンションは倒壊。1階部分が完全に押しつぶされ「X」さんの子供は死亡しました。「X」さんは「Y」氏に対して損害賠償請求訴訟を提起しました。
入居者「X」さんの主張
「土地工作物責任」、本件建物に「設置保存の瑕疵がある」
家主「Y」さんの主張
本件建物に設置保存の瑕疵はない。また、仮に瑕疵があったとしても、倒壊は「大震災」という予期できない災害という不可抗力によるものであり、本件建物の瑕疵には因果関係がない。
■裁判所は以下の通り事実認定を行いました。
①神戸市では、本件建物が建築されてから本件地震発生までの間に震度４以上の地震はなく、我が国観測史上1.2を争う最大級の地震であった。
②本件地震は、現行の設計震度（いわゆる「新耐震基準」）を上回る揺れの地震であった。
③本件建物には設計･施工上に「軽微とはいえない不備」があり、建築当時を基準に考えても、建物が【通常有すべき安全性】を備えていなかった。
④本件建物が仮に建築当時の設計震度における最低限の耐震性を有していたとしても、本件建物は本件地震により倒壊していたと推認できる。
⑤本件地震が建築当時想定されていた震度程度の揺れであったとしても、本件建物は倒壊していたものと推認される。
⑥仮に建築当時の基準により通常有すべき安全性を備えていたとすれば、その倒壊の状況は実際の倒壊状況とは大きな差異が生じ、これにより生じた入居者の死亡という結果に至らなかった可能性もある。
■裁判所の判断入居者の死亡という結果は、本件建物自体の「設置・保存の瑕疵」と想定外の地震に揺れとが競合してその原因になっている。
建物所有者である家主の「土地工作物責任」を肯定。
大地震という自然力の競合を加味し、請求額の５割程度の損害賠償を認める判決が下されました。
大家さんにとっては大変な判決です。この判決を踏まえて対応を早急に協議しておいたほうが良いかもしれません。
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投稿者 飯島 : 15:41
2007年03月24日
「賃貸ニーズ鮮明に！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
先程、打合せが終わりましたが、やはり｢公示価格｣についての話題が出ていました。
昨日のブログでもお話しましたが公示価格をそのまま真に受けてはいけないこと。都心部を中心としたファンドの勢いで地価が上がっていること。このあたりの注意が必要でしょう。
注意といえば賃貸住宅のお部屋の入れ替えが盛んな時期ですが、今年の入居者予定者などのアンケートを取ったところ、ニーズが鮮明になってきました。
ファミリータイプ、単身者用に分けてみましたので今後、建築される方は参考にしてしてみてはいかがでしょうか。
まずはファミリータイプ
１位 追い炊き機能 ２位 TVモニター付きインターホン ３位 オートロック ４位 ブロードバンド※光通信が使いたいようです。 ５位 ディンプルキー
そして、単身者用 １位 ブロードバンド ２位 宅配ボックス ３位 オートロック ４位 TVモニター付きインターホン ５位 ディンプルキー
などの結果です。ただし、賃貸住宅を建設するに当たり、入居者の希望を取り入れることはもちろん家賃アップも期待したいものです。
家賃アップが期待できる設備とはファミリータイプで考えた場合、エレベーター・追い炊き機能・オートロック・システムキッチン・ホームセキュリティ・床暖房・TVモニター付きインターホン・浴室換気乾燥機・などが考えられます。
そして単身者用としてはオートロック・ブロードバンド・宅配ボックス・ホームセキュリティーサービス・TVモニター付きインターホン・浴室換気乾燥機・防犯カメラなどでしょう。
しかし、ここで考えなければならないのは全ての設備を備えれば２万円も３万円も賃料アップを望むことは期待しないほうが良いと言うことです・強いて言えば、予定賃料の５％から８％が限界と考えておいたほうが良いかも知れません。
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投稿者 飯島 : 22:37
2007年03月23日
「公示価格はここをチェック！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、公示価格が発表になりました。
この地価公示は地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年１月１日現在の標準地の１㎡あたりの価格を判定し公示するものですね。
この公示価格は、一体どのような使われ方をするかご存知でしょうか。
まず、一般的に言われているのが土地取引の際の目安となる価格。そしてもう一つは公共事業用地の取得価格などを決める際の指標として利用されているのです。
しかし、公示価格は土地取引の目安になっているのでしょうか。
たとえば、２００㎡の土地があり、その㎡単価が１５万円とします。
そして、この土地の１０倍の広さの２０００㎡の土地が売りに出されたとします。単純に計算をすると３億円なります。。
この価格で購入できるのは、かなりの資産家か不動産業者に限定されてくるのではないでしょうか。
実際の取引において買手が減少するとその土地の価格が下がるのが自然の摂理、不動産業者がその土地を購入して建売住宅や宅地分譲を行う場合には当然、安く仕入れなければならないわけです。
仮に約８０％で購入した場合、２０％減の㎡単価１２万円となります。
逆にこの土地が１００㎡の土地だとどうなるのでしょうか。
公示価格の２０％アップの㎡単価１８万円で売却しようとするのではないでしょうか。
総額１８００万円となります。この価格であれば、かなりの資産家か不動産業者でなくても購入できる価格帯ではないでしょうか。
そして、地域性によってはマンションやビルの適地では,土地の面積が大きくなると,土地の単価が高くなる場合もあります。
まとめますと土地の単価というものは土地の面積との関係で決まると言うことが理解いただけると思います。
そして公示価格は、その地域の中で標準的な面積の土地を選定しています。その周辺の土地でも標準的な面積と違う面積の土地を売買しようとすると、その土地単価は変わってくるということを覚えておかねばいけません。
,公示価格を閲覧される場合、このようなことを踏まえて土地面積にも注意を払う必要があるということなのです。
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投稿者 飯島 : 18:13
2007年03月22日
「イチゴ大福」不動産コーディネーター 飯 島 誠
きのうは春分の日、交代勤務の関係で私は休みをいただき、女房、子供とお墓参りに行ってきました。
お彼岸の中日でも、お寺はかなりお墓参りの方で賑やかでした。
「暑さ寒さも彼岸まで」という言葉がありますが、今年は例年になく暖冬でしたね。
この分ですと９月の秋彼岸のころは、うだるような暑さが続いているかも知れませんよ。
すでに、「暑さ寒さも彼岸まで」ということわざは死語になりつつあるかもしれません。
温暖化のせいではありませんが食卓でも季節の変化を感じることが少なくなってきていると思われないでしょうか。
温室栽培や海外からの輸入物などが増えたせいで、たいていの野菜や果物は、四季を通じて食べられるようになっています。
その代表格はイチゴではないでしょうか。
イチゴといえば、当社の近くに｢和菓子のウメヤ｣さんがあります。ここの｢イチゴ大福｣これは本当においしいです。
地元でも有名ですし、遠くから買いに来られる方も多いと聞きます。皆様近くにお越しの際は一度、食べてみてはいかがでしょうか。
私を含め、家族は大好きです！
俳句の世界では「イチゴ」は夏の季語ですね。
しかし、今では出荷量が最も多い季節は、クリスマスケーキ用の需要が増える冬だといいます。
｢ことわざ｣、｢季語｣も考え直す時期に来ているのでしょうか。
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投稿者 飯島 : 19:48
2007年03月20日
「相続対策って？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
最近、駄菓子屋さんを見かけなくなりました。
駄菓子屋さんというと、「昔懐かしい」が当たり前になってしまいました。
以前、地方の町の路地を歩いていて偶然見つけ、うれしい気持ちになったこともありました。
残念ながら、私の近所には、まだ一軒も残っていないのです。
皆様の近くに駄菓子屋さんがありましたら、教えてください。
「いらっしゃい」と、おばあさんがニコニコして出てくる昔ながらの店。もう一度行ってみたいですね。
昔ながらといえば、相続対策について相談をいただきます。
相談に見られる方は、失礼ながらほとんどの方が何をどうのようにすればよいのか、解らないのが現実です。
まず、第一に問題なのは相続税対策が必要になるのか、どうか見極める必要があります。
その際、一番わかりやすい方法は、毎年財産のたな卸しを行い、確認してみることですね。
相続が発生してしまえば、その後に行える対策は限られてしまうもので、早期から行うことが必要になるのではないでしょうか。
代表的なもので言えば、①生前贈与、②不動産管理会社の活用、３生命保険の活用です。
昔ながらに言われているのは、土地に賃貸マンションなどを建築して評価減を狙い、借金があれば控除できると、言うことです。
しかし、この方法は全員に当てはまるわけでは決してなく、間違って使えば、将来的に評価を上げてしまうことにもなりかねないのです。
ディベロッパーなんどの相続対策と言うのは、建築をして自社が利益を上げると言うことですから、このあたりはキチンと計算しておいたほうがよいでしょう。
ともあれ、相続対策をお考えの方は、相続税のみならず所得税など相続人になるであろう方全員の状況を踏まえて考えるべきなのです。
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投稿者 飯島 : 20:00
2007年03月19日
「ひも付き債務」不動産コーディネーター 飯 島 誠
最近の相談内容と言うのはかなり難しくなってきています。
と言うのも、相続相談を例にしてみても、まず、税理士・弁護士に相続処理の依頼を行い、困った挙句私のほうへ相談が来るケースが多いのです。
昨日、相談を受けたケースなどは、「なんで、こんなことするの？」と首を傾げたくなる内容でした。
皆様も一緒に考えていただきたいのですが、父親がなくなり、相続を受けたします。相続人はお母様、あなたです。
相続した中に、事業用資産（賃貸マンション・銀行の融資残額１億２０００万円あり）があるとします。この物件は誰が相続したほうが良いと思いますか？
今後の生活、２次相続（お母様がなくなられた時）を考えて所有を誰にするか決めていくと思いますが、まず、考えからはずしてほしいのが共有ですね。
相続人２人だけだから共有でもいいのでは？と考えがちですが、今回は融資残額いわゆるひも付き債務の承継となるわけです。
事業用資産のひも付き債務がある場合に十分注意しなければならないのは、相続後において、所得税申告の際、借入金利が必要経費に算入することが可能か判断する必要がありますね。
簡単に説明しておくと、もしお母様と持分１／２の共有して、債務を免責的債務（一人が全ての債務を承継すること）にて引き受けた場合には、債務残高の１／２に対応する利子のみ経費となります。
よって、このような場合には、一方が取得するか、共有にして債務の承継についても２人で重畳的債務（２人で連帯する）にされたほうが、相続後所得税の負担に大きな違いが生じてくることになります。
目先を優先する専門家もいますから、このあたりは十分注意してください。
ちょっと専門的になってしまいましたが、ご心配の方はお気軽にご連絡をください。
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投稿者 飯島 : 19:08
2007年03月18日
「湘南国際マラソン」不動産コーディネーター 飯 島 誠
いよいよサクラの季節。気象庁の修正によると、東京は２３日が開花日のようです。
花見を待ちわびた方にとっては、ソワソワしてくるのではないでしょうか。
開花から満開までは約１週間かかると言われています。と言うことは３０日の金曜日あたりが満開なのでしょう。
今年は週末と重なりかなりの賑わいが考えられますね。
ところで、今日１８日湘南で初めて国際マラソンが始まりました。ゲストには高橋尚子さんや千葉真子さん、それに間寛平さんなどが来られていたようです。
打合せのため、藤沢市街へ入ろうと車で向かっていましたが、やはり通行規制のため、かなり迂回しながら到着したものです。
打合せのため、外へ出かける機会が多いですが、賃貸担当者は繁忙期と言うこともあり、てんやわんやのようです。
今年は例年に比べて卒業される学生の方が多いようで募集物件が多いようです。例年に増して成約数が多いようです。
気に入っていただけるお部屋もいくつかあるようです。お部屋を決めかねている方は是非、お問合せください。
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投稿者 飯島 : 20:35
2007年03月17日
「駐車場の確定申告」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、次女の幼稚園の卒園式に行ってきました。
お母さんや先生方は涙で顔がぐしゃぐしゃ、打ちの女房などは式が始まってすぐに涙が出てきたようです。
子供の卒業と言うのは特に母親には感極まるものなのでしょう。
妻と言えば、１５日で終了した今年の鑑定申告、様々な相談が寄せられました。２件ほどですが相談があった事例ですが、
土地の名義が奥様、その土地にご主人が駐車場経営をした場合の申告方法と経費について相談がありました。
このようなケースは結構ありうることですよね。
実務上、このような場合には簡単なアスファルト舗装や立体駐車場などに使用した場合で取扱いが変わってきますので注意が必要になります。
まず、アスファルト場合ですと、駐車場に伴う貸付所得は不動産所得となり、ご主人が経営をしているといっても奥様の所得となるのです。
アスファルト費用をご主人様が負担した場合には、この費用は奥様の不動産所得の計算上必要経費になりますので、キチンと申告をしてください。
そして、立体駐車場の場合には基本的には事業所得となり、ケースによっては雑所得になるはずです。
所得のほうは先程と違い、ご主人様の所得と考えられます。これは土地の貸付と言うよりは、設備の利用を通したサービスの対価として考えられるからなのです。
そして、奥様と生計を一にしていれば、奥様が毎年支払う固定資産税は必要経費として計上できるのです。
但し、奥様に地代を支払ってそれを経費として計上することは出来ませんのでご注意してください。
駐車場だけでも結構取扱いが違うものですね。
まだまだ、面白いことがありますが、次回の機会に取り上げてみたいと思います。
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投稿者 飯島 : 17:28
2007年03月16日
「頼りすぎると・・・」不動産コーディネーター 飯 島 誠
春は、転勤などでの引っ越しが増える季節。
引っ越し業者の方はもちろんのこと、転任・転居のあいさつ状を届ける郵便配達の人たちも、大忙しのようです。
当社へ郵便を届けてくれる宅配業者の方や郵便局員さん方に話を聞いていますと、年末とこの時期は本当に大変なようです。
頑張ってください！
ところで、桜の開花がよそうより１週間ほど遅れるというニュースが流れたのは水曜日だったでしょうか。
気温の打ち間違いが原因のようですが、人が行うことには絶対がないわけですから、確認は怠ってはいけませんよね。
固定資産税・相続税など今では全てパソコンの画面を見ながら入力して行くわけですから、当然間違いがあって当たり前です。
「資格ある先生がやっているから大丈夫！」ではなくすべて確認してみることも大切ではないでしょうか。
話は違いますが、建物を建築する場合、ハウスメーカーの担当者は「１００％問題ありません。」といわれますが、１００％なんてありえるわけないですね。
「１００％の努力をしています。」と言うのであれば解りますが、話を聞いていて、依頼主様と笑ってしまうことがあります。
結局、どこからそんな言葉が出てくるのかと言えば、コンピューターが計算してくれているからなのです。
私の相談も９割の方が、何かに頼ったせいで問題が起きています。
すべてのことに口を挟んで気になることは質問していくつもりのほうがいいのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 20:34
2007年03月15日
「不動産コンサルタント？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日は久々に１日休みを取ることができました。
休みと言っても「掃除に洗濯！」とまでは行きませんがフロ掃除から部屋掃除。玄関から庭まで一通り掃除はやっています。
ちなみに、女房ができないところをやっているだけですが・・・・・・。
しかし、１日休みを取るだけで、頭はすっきり、気合いが入ってきます。
今まで、ご相談をいただき悩んでいたことが、様々なアイデアが浮かんできて解決できそうな気配です。不思議な物ですね！
不思議と言えば、不動産コンサルタントと肩書きをつけてコンサルを主な活動の中心にしている方が昨今非常に多く見受けられるようになってきました。
中には、「確かに発想がすごい！」と感心させられる方もおいでになりますが、一方で「この人、よく不動産コンサルタントと肩書きつけられるなぁ」と違う意味で感心させられる方もいるのも事実ですね。
たとえば、ある土地の有効利用を相談されたとしますね。
駅徒歩１０分以内、悪くて１５分以内であれば人口や駅周辺の商店街にもよりますが、どのような提案でもほぼ、相談者に合格点をいただくことは可能だと思います。
しかし、この土地が駅から２０分以上やバス便でどのような提案も受付ない土地であった場合、どうするのでしょうか。
私が？と思うのは「不動産コンサルタント」と言うのはどうしてもこの土地に何かを作らなければいけない。という宿命があるかのように、建物を造る提案するものです。
不思議ですよね！
所有者がどうしても「この土地は永久に所有していたいんだ！」という希望があれば別ですが、有効利用したい！という土地ほど今まで使っていない土地の方が多いはずなのです。
私の場合、今お話したとおりコンサルさせて頂く場合、この土地を永久に所有していたいのか、どうかお聞きします。
例を挙げたケースで言って、徒歩２０分以上やバス便の土地で有効利用を考えた場合、近くに大きなスーパーや分譲地などのようにすでに街並みを形成している場所を除いては有効利用の手段というのは正直、難しいようです。
そのような土地は売れるので売却して手元に残った金銭を他の投資に回した方が良いのではないでしょうか。
何せ、相続税の最高税率は５０％、売却に伴う譲渡税は２０％です。これからは売りたくても売れない時代が間違いなくきます。
ご自身の財産で不動産がある場合、全ての比較してマイナス要因のあるものは売れる時に売却しておく手も一つの案として考えた方が良いかも知れません。
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2007年03月13日
「融資の審査が断られた！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
先日、大手消費者金融４社に新規の融資を申し込んでも、審査の結果断られるケースが急増している。という記事が出ていました。
昨年、貸金業の上限金利が２００９年にも現行の年２９．２％から２０％に引き下げられるため、経営環境の悪化が考えられるために、各社とも審査を厳しくして焦げ付きリスクが低い融資にシフトしているためのようですね。
ちなみに大手消費者金融４社とは、アイフル、アコム、プロミス、武富士です。この４社の純資産を見ると凄いこと、凄いこと。
アイフルの純資産は約２兆８０００億、アコムは約２兆１０００億、プロミスは約１兆８０００億、武富士も約１兆８０００億といった具合なのです。
ただし、時価総額で言えば、１位アコム、２位武富士、３位プロミス、４位アイフルの順のようですよ！
消費者金融の世界は凄いものですね。
これはあまり知られていないようですが、現在のメガバンクは以前、消費者金融のあまりの成長に対し銀行でも出来るのではないか、と考え消費者金融の世界に手を出したことがあります。
これは、ことごとく失敗に終わり、結果、消費者金融のグループ化にこぎつけたのですね。
たとえば、アイフルは住友信託銀行、アコムは三菱ＵＦＪ銀行、プロミスは三井住友銀行、武富士はありませんが、今、巷で有名なあのシティグループはアイク・ディックがグループに名を連ねています。
参考までに、ほのぼのレイク・ＧＥマネーはＧＥキャピタルのグループです。
消費者金融といえば、正直イメージがあんまり良くありませんが、そのグループに大手銀行などがあるというのはどのようなものでしょうか。
ここで、この件について話しすぎると融資の案件を断られるといけませんので機会があれば次回と言うことで・・・・・・・。
しかし、金融庁も大手には弱いのか、大手には大判振る舞いなのか、よくわからないですね！
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2007年03月12日
「必需品ですね！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
そろそろ各地で卒園・卒業式のシーズンではないでしょうか。
私の次女も今週末に卒園式を迎えます。幼稚園を卒園すれば、４月からは小学校です。デパートへ行けば未だに大勢の親子連れでにぎわっていますのがランドセル売り場。
４月に入学する娘のランドセルは用意しましたが、他の子がどのようなランドセルを選ぶのか、気になってしまうのは親バカなのでしょうか。
昔はランドセルというと、女の子は赤、男の子は黒と相場が決まっていましたが、売り場を見ると、青や緑、ピンクにオレンジ色と実に多彩です。
ファッションブランド、スポーツブランドのものも多く、４万円前後の平均的な商品に混じって、１０万円を超える高級ランドセルも置いてあります。
毎日、使う必需品ですから、様々なバリエーションがありいいのではないでしょうか。
必需品といえば、私の鞄の中は様々なものが入っています。
たとえば、電卓、金融電卓、システムノート、朱肉、捺印マット、デジカメからホッチキス、切手、スケール、トレーシングペーパーなどなどですね。
この中で切手？と思われるかも知れませんが、打ち合わせ中に必要な書類などを郵送いただくケースもあります。その際にお客様に切手を買っていただく訳にはいきません。
私の鞄は重い！「何が入っているの？」とよくよく質問されますが、必需品だから仕方ありませんよね！
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投稿者 飯島 : 20:17
2007年03月11日
「提出期限に間に合いました！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
吉野家の牛丼がほぼ復活して何だか毎日が楽しくなってきました。
皆様も牛丼はお好きでしょうか。
今日は、先週に依頼があった相談のレポートを一気にまとめることができました。
「やった！」自画自賛です。※誰も褒めてくれませんので・・・・
基本的に日曜日は個別相談が数件ありますが、天気予報で「荒れた天気」になるという予報でしたので、金曜、土曜と打合せを入れていただき、今日は事務日に充てさせていただきました。
と、言うより明日までの提出しなければならないレポートが３件あり、まとめきらないでいたのです。
ちなみに資料はすでに入手済みでしたよ。※忘れていたわけでは決してありません。
内容はと言うと、離婚調停による裁判所に提出するため、資産（時価、相続税評価、ＤＣＦに評価）の評価、事業計画、立ち退きに関する調査報告書です。
なんだか、何の商売かわかりませんが、基本は不動産なのです。
不動産の価格と言うのは、自分が住む場合、事業を行う場合、相続を考える場合などによって使い方や考え方が変わるということってありますよね。
たとえば、１００坪の土地を自宅を建築する場合、自分の家族の生活を考えて建てると思います。
しかし、土地が１００坪ですから容積率が８０％としても８０坪の建物が建築できるわけです。
と言うことは、４人家族で８０坪の家に住むというのは非効率だと思いませんでしょうか。
そうすると。一部を賃貸にするということも考えられます。
賃貸の居住用に貸し出せば建物コストは当然上がりますが、賃料収入が入り、固定資産税も低くなります。
将来的に相続税の問題があり、病気で相続税を払えないということになっても、その土地を物納することも考えられるのです。
機会があればこの辺は詳しくお話しますが、不動産と言うのは考え方によっていくつもの「顔」を持ったものです。
うまく利用して楽しく過ごして生きたいものですね。
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投稿者 飯島 : 20:33
2007年03月10日
「不動産証券化マスター」不動産コーディネーター 飯 島 誠
早いもので明日の日曜日から大相撲春場所ですね。
春場所といえば、大阪。この春場所の終盤からは高校野球が始まります。
なんでも聞いたところによると、関取の中にもブログを公開している方が増えているようです。
そして部屋のホームページを開設しているようですね。
ところで、昨日、ＣＰＭの仲間である矢島不動産の矢島さんから不動産証券化マスターの試験について連絡をいただきました。
主催するのは不動産証券化協会であり、定員１５００名の受付順による申込のようです。
昨日はバタバタして事務所になかなか戻れず、本日朝一番で申込をさせていただきました。
せっかく受けるのであれば、ＣＰＭの仲間にも知らせようとＣＦネッツの猪俣さんに早速連絡を入れました。
「猪俣で～す。」相からわずの元気のよさです。
開口一番、「受けましょう！」と言うわけでＣＦネッツ猪俣さん、矢島不動産の矢島さんそして私と４月からの開講、そして１０月末の本試験に向け頑張ることになりました。
ちなみに内容は１．知識編として
「不動産証券化とファイナンスの基礎」 、「不動産の投資分析」 、「不動産証券化商品の組成と運用」、
「不動産証券化商品の投資分析」、「不動産運用の規律倫理(仮称)」
２．演習編としては
「不動産投資分析」 、「不動産ファイナンス」、「不動産証券化商品分析」
以上のような内容になるようです。
しかし、不動産の業務は不動産に関することはもちろん、法律、会計、税務、ファイナンスなど多岐にわたります。
これらの実務の知識・スキルを習得するためには、理論を理解していることが必要となってくるのですね。
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投稿者 飯島 : 17:21
2007年03月09日
「ホワイトデーの準備は？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
スーパーなどに行くと、ホワイトデーに贈る商品が山積みにされていますね。
私の場合、バレンタインデーとホワイトデーの商品の違いがよくわからないのですが、皆様はわかりますか？
しかし、１ヶ月と言うのは「アッ」問い間に過ぎてしまうものです。
聞いた話なのですが、バレンタインデーは、若い兵士たちの結婚を禁じたローマ皇帝に逆らい、処刑されたという３世紀の聖バレンタイン伝説に由来して居るようですね。
一方のホワイトデーは、なんと！発祥の地は日本のようです。
男性がチョコのお返しにキャンデーを贈る日として、全国飴菓子工業協同組合が発案し、１９８０年に始まったそうです。
また、福岡の老舗和菓子店が78年に「マシュマロデー」と称して、プレゼント用のマシュマロを販売し始めたのが、ホワイトデーの原型という説もあるようです。
話は違いますが４月１４日が「オレンジデー」という記念日であることををご存知でしたでしょうか。
バレンタインデーとホワイトデーに愛を確かめ合ったカップルが、４月１４日にオレンジやオレンジ色のプレゼントを贈り合う日だと言うのです。
結婚式で新婦がオレンジの花を身につけたりする欧米の習慣にちなんで、愛媛のかんきつ類生産農家が考案したそうです。
しかし、ホワイトデーにしろ、オレンジデーにしろ、日本の商売上手には降参ですね！
今度はどのような記念日が出来るのでしょうか。
何だか、思わず「欧米か！」と突っ込みを入れたくなります。
我が不動産業界も何か記念日を作らないと、停滞してしまうかも知れませんね！
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投稿者 飯島 : 20:32
2007年03月08日
「久々のセミナー」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日は定休日。定休日に時間を費やす仕事を入れて今っているため、久々の休みでした。
私が所属する相続アドバイザー協議会などが共同主催したダンコンサルティングの塩見代表のセミナーに１日行ってきました。
内容においても非常に興味深く、楽しませていただきました。
塩見代表の話の中で共感を得た内容が大きく分けて２つありました。
一つは、「コンサルタントはお客様の過去を知り、何故今の状況に至ったのかを知る必要がある。今が同じ状況でも過去が違えば、コンサルも違ってくる。そして目先でなく将来（ビジョン）を見据えて提案していかなければならない」と言うこと。
この言葉は、コンサルティングをと言うことではなくほかのことでも当てはまることではないでしょうか。
お客様の話を聞いていても、ついつい目先を追ってしまいます。よくあることではないでしょうか。
そしてもう一つは、
「コンサルタントとして一番やってはいけないのが、顧客を説得すること。説得しても顧客は動かない。顧客は納得しなければ動かない。大切なのは顧客を納得させることだ」
これは誰でも頷けるのではないでしょうか。
自分の持っている知識を顧客にそのまま説得しようとしてしまう。
自分の知識を土台にしてお客様の相談に答える、のではなく、お客様が求めているものに答える。
初めて塩見代表の話を聞く機会に恵まれたのですが、考え方など私の考え方と同一であり、コンサルティングや仕事の進め方に間違いがなかったことを確認できた点が一番の収穫だった１日でした。
やはり、全てについて言えますが、相手を理解したうえで初めて答えが出せるのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 23:37
2007年03月06日
「現場確認」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日は凄い天気でしたが、大丈夫でしたでしょうか。
昨日の夜、管理委託を受けるオーナーと藤沢で打合せがあり、出かけていました。
あまりの天気に打合せを終え、食事をしながら天気の回復を待って、無事帰路に着くことが出来ましたが、凄い天気でした。
今日は朝一番で会社の掃除に終われ、看板などが取れていないか管理物件を見て回っていましたが、問題はなかったようでひと安心です。
この地域は、数年前からケーブルテレビの普及が進んでおり、昨日の風でも通常にテレビが映りますので非常に助かっております。これが、数年前のアンテナなら朝から対応に追われて仕事どころではなかったのではないでしょうか。
ケーブルテレビのようにライフラインの普及と言うのは非常に助かりますね。
ただ、なかには障害があったようで、ケーブルテレビを供給する会社の工事車両を数箇所で見受けました。
見受けたといえば、知り合いの大工の棟梁が自身で建築した現場を見て回っている姿を見受けました。
ちょっと、話をしたのですけども、風の強い翌日などは出来る限り、見て回っているようです。
不具合で連絡をしても、つれない返事しかできない工務店やハウスメーカーも多くありますが、この棟梁のような方は少ないですね。
一流な仕事をされる方はやはり、その後の対応も一流なのですね。
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投稿者 飯島 : 19:57
2007年03月05日
「確認したことあります？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
確定申告は終わりましたでしょうか。
確定申告の記載方法などのご相談が後を絶ちません。不動産関係における確定申告をされる場合、登記簿謄本が必要になる場合あります。
平成１５年１月よりコンピューター化され、今までの登記簿謄本に変わり、登記事項証明書が登場したのは記憶に新しいと思います。
このコンピューター化されてから、登記事項証明書を取得したことがありますでしょうか。
もし、取得されたことがない！といわれる方は至急、取得して今までの登記されている時効と相違がないか、確認されたほうが良いかもしれません。
と言うのは、平成１５年１月にコンピュータ化により、移記された際、記載ミスがあるかも知れないからです。
法務局において１筆ごとにキチンと移記していきますが、なんと言っても莫大な数となります。
氏名の記載ミス、住所の記載ミスなどがあるかもしれません。
聞いた話ですと、不動産の売買契約の所有権移転をする前に閉鎖登記簿謄本（従前の登記簿）を取得したところ現在の登記事項証明書には登記されていない抵当権の設定登記が記載されたいたようです。
これは、司法書士の方が発見されて無事に登記が終了したようです。
プロの不動産業者が仲介に入ってこのようなことがあったら、洒落になりませんよね。
１筆１０００円かかりますが、一度、確認してみても良いのではないでしょうか。
ちなみに当社は当然ながらコンピューター化から登記事項証明書と閉鎖登記簿謄本はワンセットと考えています。
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投稿者 飯島 : 16:36
2007年03月04日
「リフォームをする前に」不動産コーディネーター 飯 島 誠
空室の対策の一環として内装のリフォームや外壁の手直しなどがあります。
空室対策の相談は後を後を絶たないのが現状でしょう。
ただし、ここで一つ注意していただくことがあります。
オーナ様が行おうとしているリフォーム代が資本的支出としてみなされないかと言う点です。
「資本的支出？」と思われるかも知れませんが、資本的支出として判断だれた場合、リフォームを行った際の費用は固定資産としてみなされてしまうのです。
結果、減価償却をしなければならないということになります。
この減価償却となるか、は税務的に大きな違いがあります。
たとえば、建築後２０年の鉄筋コンクリートのマンションを所有しており、空室対策のため、リフォームを３０万円かけて行うとします。
そして、この支出した費用が資本的支出とみなされた場合、固定資産となり、減価償却することになるのです。
３０万円の費用ですと、３０万円×９０％÷４７年（鉄筋コンクリートの耐用年数）＝５７００円（概算）となり、毎年５７００円の計上しか出来ないことになります。
「えッ！」と思う方は多いのではないでしょうか。
一括計上するためには、
①リフォーム代を２０万円以下に押さえること。
②リフォームを行う期間を３年以内にすること。
③リフォームによって「価値を高めるもの」ないし「耐久性を増すもの」にさせないこと。
の３点が必要となるのです。
３番目は非常に理解に苦しむと思いますが、現在と同様のものに変更する場合には経費となり、外壁をタイル貼りなどした場合、価値と耐久性が増してしまうため資本的支出になります。
この点を明確にしてリフォームを行うようにしてください。
肝心な点は、退去した後にこまめにリフォームすることが一番なのかも知れませんね。
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投稿者 飯島 : 21:41
2007年03月03日
「街を歩けば・・・・。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は「ひな祭り」でしたね。
土曜日と重なったこともあり、ご家族で楽しまれた方も多いのではないでしょうか。
街を歩けば、暖冬のおかげ？でまるで４月のように花が咲いていたりします。
５月の引越しシーズンを睨んで新築の賃貸住宅が建築される現場も多く見受けられます。
見様も新築現場多く見られるのではないでしょうか。
そしてその現場にはなぜか？自動販売機！不思議と思ったことはありませんか。
自動販売機を設置することにより、消費税が還付されることがあるのですよ。
以前、ブログでも消費税の還付の仕組みをお伝えしておりましたが、簡単にまとめて見ました。
賃貸アパートやマンションを建築される場合で、要件が合えば建築にかかる消費税が還付される場合があります。
では、どのようなケースが要件に合うのかといいますと、
①個人事業を荒れていた方が新たに賃貸事業を始める場合。
②駐車場賃貸業に加えて賃貸アパート、マンションを建築する場合。
③事務所や店舗など賃貸事業されていた方で賃貸（アパート、マンション）事業をされる方
などとなります
では、なぜ？消費税の還付はなぜ出来るのでしょうか?
実は、納めるべき税金（売り上げにかかる消費税：課税売上の消費税、※自動販売機が該当します。）よりも控除すべき消費税（仕入れにかかる消費税：課税仕入れの消費税）が上回る場合に消費税は還付される仕組みになっているのです。
還付される場合＝課税売上の消費税＜課税仕入の消費税、すなわち 消費税還付金額＝課税仕入の消費税－課税売上の消費税となるわけなのです。
個別相談などで冗談半分で皆様聞いていますが、消費税に関する仕組みをお話すると、正直驚かれるようです。
この手を題材にてセミナーをされる方もいるようですから、ご存じない方も多いようですね。
消費税法を考えた際、まさか！このようなことになるとは考えていなかったと思いますが、消費税がキチンと戻りますので、正規な方法にて堂々と還付されることをお勧めします。
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投稿者 飯島 : 20:45
2007年03月02日
「貸す側、借りる側」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ついに３月に入り、賃貸の繁忙期も最終局面と言ったところでしょうか。
当社の所在地区近隣には、新築のマンションが例年をはるかに越えて供給されています。
それも成約率がかなり高水準のようですよ。
中古が危ない？実際はそうでもないようです。中古もかなりの成約率が報告されてきています。
お部屋を探している方の多くは新築を希望するはずですが、なぜ？新築を希望するのでしょうか。
新築のメリットとしては、
①誰も使用したことがないお部屋に入居できる。
②設備が新しい。
③新築と言う優越感など。
逆にデメリットしては、
①誰も使用したことがないお部屋だから退去時の原状回復が気になる。
②設備が正常に作動するかわからない。
③その立地に建物が建って、どのような問題が発生するか解らない。
④賃料が高いなど。
メリット、デメリットはこのような感じなのでしょうが、要するに何を伝えたいかといいますと、築年数が経っているアパートやマンションＶＳ新築で考えた場合、賃料が安いという点を前面に出さなくてはならないのではないでしょうか。
当然に、賃料が安いだけではダメです。それなりの設備投資は必要ですが、新築のお部屋と比べて賃料が安い、設備は遜色ない、そして今までお部屋で生活された方が存在するわけですから問題点などは把握できているはずです。
オーナーの中には設備投資は？と考えてしまう方もいますが、新築でも１０年経てば修繕が必ず必要になってくるのです。
賃貸経営を事業として考え、きちんとした対応をしておけば、まずこの時期空室で悩むことはないはずです。
「今年はダメかなぁ」と思う前に対応策はいくらでもありますよ。
ちなみに新築は決して悪くありません。
お部屋を探している方は、疑問に感じたら不動産業者に聞いてみるべきですね。
答えられない不動産業者なら違う不動産業者へ行かれた方が良いでしょう。
本当の管理会社は貸す側と借りる側にともにメリットのある建物をつくっていますから・・・・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 20:44
2007年03月01日
「花粉症の時期ですね。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日で２月も終わり、今日から３月に入りました。
３月といえば、なにかと春の気配を感じることが多いですね。しかし、この時期は、スギなどの花粉が
大量に飛散し、花粉症の人たちにとっては、憂うつなことに襲われる季節でもあります。
ちなみに私も花粉症でくしゃみ、鼻水と最悪な季節の到来なのです。
鼻水、くしゃみの襲来を何とか我慢しながら今日は５件の打合せをこなしてきました。
管理委託、相続対策、確定申告、売却相談２件と様々なご相談をいただいており、テンヤワンヤの日々を過ごしています。
かなり頻度が多い相談は？といえば「相続対策」が多いでしょうか。
頻度が多いといえば、管理委託、滞納相談などがありますが、この相続対策と言うのも相談を多く寄せていただいている一つですね。
相続対策と言うのは、人それぞれによって考え方、相続人の生活スタイルによって全く異なります。セミナーなどで言ったお客様からお話を聞きますと、セミナーでは「ただ単に相続税を下げることしか話をしないからつまらない。」という内容の話を聞きますが、相続税を下げる、と言うこと自体は正直難しい話ではありません。
私も、ただ単に相続税を下げてください。と言う相談が正直一番やりやすいですね。
問題なのは、相続人間に亀裂などが発せしないように行うことが一番大切なことかもしれません。
税金ばかり気にしていたら、逆に後でとんでもないことが起きるかもしれませんよ。
正直、税金が安くなるということは誰でも嬉しいことには変わりはありませんが・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 20:47