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2007年02月18日
「収益物件の判断材料」不動産コーディネーター 飯 島 誠
朝から雨、そして寒かったですね。
天候の影響で午前中に予定していた現場での打合せがキャンセルとなり大幅に予定がずれてしまいました。
午前中打合せがキャンセルとなったとは言え、売却相談の物件をいくつか見て回れたのは収穫でした。
売却相談が増加していますが、自宅の売却もあれば、アパートなどの収益物件の売却相談も多くいただいております。
アパートなどの収益物件もかなり多いということはあまり知られていないようです。
藤沢市だけを見ても２０数件は販売されているんですよ。
ただ、問題なのは収益物件の価格の捕らえ方に理解を苦しむときは非常に多いのも事実ですね。
たとえば、中古のワンルームが売却に出されていたとします。
間取り１Ｋが１０世帯、賃料月額５万円、満室で建物面積が６０坪・土地８０坪、築１０年とします。
通常、不動産会社の査定と言うのは、土地が１坪いくら、建物が減価償却でいくら、と算出します。
このケースを土地１坪１００万円、建物１６００万円（アバウトです。）とすると、９６００万円となり、諸経費約６００万円を足す１億２００万円となります。
この９１００万円で売れるのかどうか判断してみましょう。
それでは、今までの数値を使って投資分析を使って計算して見ます。
この場合、賃料が５万円ですので月額５０万円、年間６００万円ということです。
①ＧＰＩ：６００万円
②空室損（５％として）▲３０万円
③ＥＧＩ：５７０万円
④Ｏpex（運営費） ▲1２０万円
⑤ＮＯＩ ４５０万円
とここまでは先程の状況で判断することができます。
ここからなのですが、購入する為には銀行などで融資を利用しますね。
融資を利用する場合、投資の安全を図るために融資の支払いの安全率として債務回収比率（ＤＣＲ＝ＮＯＩ/ＡＤＳ）という指標を使うのです。
このＤＣＲが１．３以上確保する大事であり、この１．３を確保できない場合、融資を利用すること自体難しくなっています。
と、言うことは、ＮＯＩ４５０万円÷ＡＤＳ○○○万円ですから逆算すると、４５０万円÷１．３＝３４６万円となりますので、年間支払額３４６万円、年利３％、期間３０年ですと約６８００万円が上限と言ったところでしょうか。
以上から自己資金は、１億２００万円－６８００万円＝３４００万円となります。
よって、このケースで求められるものは、年間のＣＦ（キャッシュフロー）は４５０万円－３４６万円＝１０４万円となり、自己資金からの利回り（ＣＣＲ）は、１０４万円÷３４００万円＝３．０５％
これが都内２３区であれば面白いかもしれませんが、この地域ですと難しいのではないでしょうか。
この地域の利回りが６％とすると、自己資金は１７００万円、そして売買価格は８５００万円まで下がることになるわけです。
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投稿者 飯島 : 2007年02月18日 20:31