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2007年01月30日
「やま場」不動産コーディネーター 飯 島 誠
１月も残すところ、今日を入れてあと２日ですね。
お正月気分からやっと脱け出したと思ったら、もうすぐ節分です。
節分といえば、地元の亀井神社では神社役員が中心となり節分際が行われます。
毎年大勢の方が参加され、豆まきと自転車やテレビなどが当たる抽選会が行われます。
私も毎年神社役員の方と地元商店街などでつくる湘南地域振興会のメンバーとして参加しております。
今年の節分の日は土曜日、かなりの人が出るのではないでしょうか。
是非とも皆様ご参加ください。
しかし、月末ともなると朝から電話が鳴りっぱなしです。
現在、薦めている案件における相談者はもちろんのこと市役所、税務署など各方面からの連絡です。
考えてみると、連絡があるということは仕事がある、と言うことですから嬉しいものです。
月末から来週にかけて一つのやま場となりそうですので、明日はゆっくり休んで頑張って行こうと思います。
２月に入れば賃貸の繁忙期、特に３日、４日、１０日、１１日、１２日は賃貸のやま場となりそうですね。
お部屋探しを進められている方はこの時期少しでも早めに動かれたほうがよろしいのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 21:08
2007年01月29日
「特定路線価」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今年も確定申告が始まりました。
私も相続相談と贈与税の相談に税務署に行ってきましたがかなりの人手でした。
署員の方もかなり忙しかったようです。如何せん、話かけたら、「飯島さん、ごめん今日は無理。」ですから。・・・・・忙しいところ申し訳ございませんでした。
相続案件については確認の意味で伺い、メインは昨年、贈与契約を手伝わせて頂いた方の特定路線価の申請です。
相続税も贈与税もともに土地については相続税路線価、建物については固定資産税課税価格を基に計算いたします。
今日、申請した特定路線価というのは、接面する道路に価格が付いていない場合、税務署に「価格をつけください。」と依頼をすることです。
参考までに相続税額を計算する場合、特定路線価を依頼して良い場合といけない場合がありますので注意して下さい。
この件はまたの機会にお話いたします。（忘れなければ・・・・・。）
ちょっとだけお話しますと下手に特定路線価をつけてしまうと評価が高くなって税金が多くなってしまうのです。
話を戻しますが、特定路線価を依頼してから価格の通知が来るまでに約１ヶ月は見なければなりません。
そしてこの価格は税務署から直接所有者へ通知されます。
贈与税申告は３月１５日までですから早めに相続税路線価の確認だけはしておくべくでしょうね。
早いもので今週の土曜日は節分、そして確定申告に時期が過ぎれば春なのですね！
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投稿者 飯島 : 19:56
2007年01月28日
「管理業者を選ぶ。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
新しく管理委託を受けるオーナー２件と打ち合わせがありました。
繁忙期を前に管理の委託を受けることは非常にうれしいのですが、反面どうしてこの時期に管理の委託があることも不思議なものです。
両オーナーとも共通するのは、管理会社から今年の状況や活動方針、競合するライバル物件との比較やアドバイスがなく不安である、と言うことです。
要するに、何もしていない、と言うことでなのでしょうか？
オーナー様などにお話をする際、用いることなのですが、３０年代にはテレビ購入する際メーカーを選ぶなどと言うことはなかったようです。要するにどの商品を選ぶという判断基準はなかったと言うことです。
とにかくプロレスの力道山が見られれば良かったわけです。
しかしここ数年明らかにテレビを選ぶ基準は変わってきています。
デザイン、価格、機能、ブランドなど昭和３０年代のただ映ればいい、という考えから自分の特別な要望、へと確実考えは変化したと言うことです。
不動産管理も同じです。
昭和３０年代のテレビのように「内容はどこも同じだろう」＝「ただ管理をしてもらえばいい」という考えから選択基準は完全に変化しているのではないでしょうか。
打ち合わせの後、現在委託されている業者のお店を見に行って来ましたが、店頭の図面も色あせたものが掲載されていました。
不動産業者は今ではどこも同じような管理メニューを掲げていますが、内容に大きな差があるようですね。
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投稿者 飯島 : 23:56
2007年01月27日
「入居者」不動産コーディネーター 飯 島 誠
オーナーとの打合せの中で外国人の方についてご質問がありました。
空室の目立つ中、外国人の方と上手にパートナーシップを築きたい、と思われるオーナーも少なくないようですね。
日本で生活する外国人の数は、年々増加傾向にありますね。
外国人登録者数においても２０年前の倍(２０１万人)以上に増えており、日本の総人口に占める割合も１．５７％を超えているようです。
１００人に１人は外国人ということにです。
外国人方の中でも日本に留学する学生の数は急増している統計が出ております。
少子化を迎える時期において新規入居者の確保は簡単ではありません。
そこで外国人留学生について真剣に考える時期が到来してきたのではないでしょうか。
また、将来的な賃貸住宅ビジネスを考えると、外国の方々の入居希望者を視野に入れた展開は必然といえると思われます。
ただし、オーナーが危惧するトラブルについてどのように解決していくか、これもまた問題といえるでしょう。
不安要因としては、生活習慣の違いからのトラブル。家賃の支払い。滞納や問題が生じた場合の言葉が通じず理解できるのか、 保証人はどうするのかなどです。
文化・習慣の違いや言葉の問題が考えられますが来日している外国人のかたの約半数は日本語を勉強していると聞きます。
また、外国の方は日本人以上に「契約」「金銭」にシビアと考えられますので事前にきちんと処理することにより回避できるのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 22:07
2007年01月26日
「真似ることから始める。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
相続対策の一環として市役所で養子縁組の打合せをしてきましが、市役所の方が参考に使われている図書と私が参考にしている図書は同じものでした。
専門の方が使われているものと同じと言うのはなんだか自信が沸いてくるようで、嬉しいものです。
そういえば、税務署の担当官なども同じ図書を使われているのですよ。
「同じだから、何だ！」といわれる方もおいでになる？かも知れませんが、専門部署の担当者と同じ図書と言うことは、お客様の説明にも自信がもてますので、こちらとしてはありがたいものです。
スポーツや会社などで言われたことがあると思いますが、まず、何かを行う際には上手な人の真似をすることから入るものです。
賃貸経営についても同じことが言えます。
入居者を募集しようとするときに、必ず同じような立地、築年数などるじしているるライバル物件が何件かあるはずです。
部屋を探されている方は、お部屋を見比べて、どちらにするか決めるわけです。
ですから、まず、ライバルに負けない競争力をつけることが大切です。そのために、ライバルを研究して相手と最低限同じ仕様、設備にする必要があるわけです。
外観や廊下などが清潔に保たれていたり、伝言板が有効に使われていたり、セキュリティーに気配りされていたり、真似できるところはまねしておきたいものです。
これを疎かにしていますとライバルがオーナーの物件より優れていると間違いなく、お客様から選んでいただくことは困難となるはずです。
出来れば、真似るだけではなく、一歩上を行きたいものですね！
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投稿者 飯島 : 18:04
2007年01月25日
「滞納者への有効手段」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日は家庭裁判所、今日は地方裁判所に出かけていました。
どうしても依頼の案件上、家庭裁判所、地方裁判所へ出向く機会が多くなります。
たとえば、家庭裁判所には、後見人制度の適用申請、養子縁組の確認などです。
そして、地方裁判所へは建物明渡し訴訟などですね。
なんだか、不動産業務とはかけ離れているようですが、これはこれで非常に大切な業務なのです。
「建物明渡し訴訟」と聞くと、そこまでやるの？と思われる方もおいでになると思いますが、家賃回収にはかなりの効果があるのです。
借主と散々に交渉した挙げ句、どうしても入金してくれないので、最後の手段として訴えるのが「法的手続き」と考えがちですが、本当の目的は違うところにあるのです。
法的手続きの最終目的は「強制執行」にあると思われます。
賃貸の場合なら、滞納している家賃を強制的に回収（動産執行や債権執行）したり、明け渡しを強制的に行うことです。
しかし、これらの行為は本当の意味でオーナーに利益をもたらしません。
まず時間と費用がかかりすぎますし、家財などを差し押さえてもロクな金額になりません。預金や給与を差し押さえる、と言っても現実的ではありませんね。
もちろん、中にはこのような手段に訴えないと、どうにもならない相手がいますから、その場合は一日も早く着手して解決をはかった方が、被害が少なく済みます。
でも多くの借主は、「強制執行」などになる前に解決できる道があるはずです。
そこで「法的手続き」の目的を「強制執行」ではなく、「話し合い決着」を早期につけるための“道具”として「明渡し訴訟」が有効となるのです。
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投稿者 飯島 : 20:06
2007年01月23日
「あなたの十八番（おはこ）は？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
気が付けば早いもので１月も下旬に差し掛かっています。
あと１０日でプロ野球の各チームは春季キャンプに入り、ペナントレースに向けた練習をスタートさせる時期なのですね。
プロ野球で注目したいのは、新旧二人の背番号「１８」の投手でしょう。
「新」は、昨夏甲子園を沸かせた駒大苫小牧高の田中将大投手です。
スポーツニュースなどでは自主トレで剛球を披露し、周囲を驚かせているようですね。
一方、「旧」の方は、巨人軍を退団して、米大リーグ・パイレーツとマイナー契約を結んだ桑田真澄投手です。
長年、背番号「１８」で巨人のエースとしてＰＬ学園からプロ野球の世界に入り、今年で３９歳ですものね。
忘れていけない「１８番」といえば松坂投手ですね。皆様ご存知破格の金銭でボストンへ入団しました。
桑田投手は松坂投手とは対照的に、年俸が激減するのも覚悟で、大リーグという未知の世界にチャレンジする姿には、同年代の一人として心からエールを送っています。
ところで、日本のプロ野球で「１８」と言えばエースの背番号ですが、「十八番」という言葉には「最も得意なこと」の意味があるようです。
それでは、あなたのお部屋の「十八番」は？
そんな質問の仕方はないとは思いますが不動産を売る、買う、貸す、借りる場合には「ここが気に入った！」と言うものがあるはずです。
繁忙期を迎えるにあたり、募集するお部屋にも「ここが他とは違う！」と言うものを用意しておいたほうが良いかもしれません。
たとえば、花壇・アーチ・証明の工夫・防犯対策・キッピング対策などなどです。
その他、結構ありそうでないのがインターネット使い放題です。
「インタネット使い放題ってほとんどそうではないの？」と思われるかもしれませんが、ほとんどないのです。
工事期間は数週間で完了しますので考えてみても面白いかも知れませんね。
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投稿者 飯島 : 16:16
2007年01月22日
「リニューアルの注意点。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
この時期は雨が振り出しますと気温が下がりますね。
いきなり振り出しましたので雨にぬれてしまいました。このような日は早く帰ってお風呂に入りたいものです。
お風呂で思い出しましたが、最近は銭湯が少なくなりましたね。
当社のある街には銭湯がありますが、街の風景から消えつつあるもののにも銭湯の煙突があります。
銭湯といえば、かぐや姫の「神田川」でも歌われましたが、曲がヒットしたのは１９７３年。すでに３０年以上も前の曲です。
何だだか懐かしさも手伝い銭湯に行きたくなって来ました。
ただ、最近は昔ながらの銭湯と言うのは少なくスーパー銭湯と言うのでしょうか、どこもリニューアルを行っているようです。
近所にただ一つ残る銭湯「湘南さかえ湯」も以前の銭湯のイメージではなく、子供なども喜ぶつくりになっており大勢の方が通われているようです。
賃貸住宅におけるリニューアルをする場合、必ず注意したいこともいくつかあります。
たとえば間取りを変えるとき、「部屋数は少なく、ひと部屋は広く」と言うことです。
日本の総人口は昨年ピークとなりその後は減少していくのに、世帯数は１０年後まで増え続けると予想されています。
と言うことは、圧倒的に一人暮らしかカップルの世帯が増えるということですね。
３人。４人のファミリーは世帯は減少していくということです。
それなのに、３ＤＫ・３ＬＤＫのお部屋を提供し続けると言うことは時代にあっていない、と言うことです。
ご存知のように都内では１ＬＤＫや２ＬＤＫの分譲マンションが増加しており、それ以外の地域では３ＬＤＫの分譲マンションが販売されたり賃貸されたりしています。
つまり間取りの変更は、４０ｍ２程ならの２ＤＫなら１ＬＤＫに変更、５０ｍ２の３ＤＫなら２ＬＤＫに変えていくという考え方が大切なのではないでしょうか。
しかし、昔銭湯で飲んだ「コーヒー牛乳」はおいしかった！
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投稿者 飯島 : 18:16
2007年01月21日
「退去時の工夫。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は３件の打合せ、計７時間とかなりハードな１日となりました。
事業計画＋相続対策の相談が続いており、かなり内容の濃い打合せとなりました。
事業計画だけでも人口動態や市場分析と仕事量は多くなりますが、相続対策が重なりますと調査だけでもある程度の日数が必要となってきます。
まぁ、それだけやりがいのある仕事には違いありませんし、相談者の方が喜んでいただける提案をしたいと力が湧いてくるようです。
しかし、話は変わりますが、これから迎える繁忙期を前に入居者との退去の立会がありますね。
昨年は「東京ルール」という言葉を散々聞かされた記憶がありますが、今年はどのような状況になるのでしょうか。
基本的に紛争として取り上げられるケースとして多いものに契約書のズサンさが目に着くようです。
契約締結から数年経ってからでは、従前の状況など記憶に残しておくことなど難しいですよね。
最近、各不動産業者が取り入れてきたのが、契約時の状況を報告した「付帯設備表」と「物件状況表」です。
当社はいち早く取り入れており、トラブルを未然に防ぐよう務めています。
この状況表と言うのは入居時には、どのような設備が付帯されているのか、どこが損耗しているのか、どこが壊れているのか、畳を取り替えているか、表替えをしたのか、というような内容を証拠として残しておくものです。
このような表を作成しておけば賃貸借契約が終了して明け渡す際に目安とすることが出来ます。
また、この表によってトラブルは大幅に減少するのではないでしょうか。
その他、退去時のトラブルで多いのがタバコのヤニについてです。
このような場合には、通常、お部屋のクロスは白色が多いですから白の紙を用意して写真を撮っておくとどのぐらい変色したかなどが記録として残ります。
また、キズや損傷などを記録に残す場合、写真を撮って記録に残します、その際にはキズや損傷した部分にポスト・イットを張って写真を撮ると解り安くなります。
ポスト・イットを入居者の前で確認しながら貼って写真を撮るのですから、後でトラブルなど起こるはずもありませんものね。
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投稿者 飯島 : 21:15
2007年01月20日
「大寒。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は大寒、初雪でしたね。
朝の天気予報で「雪」になるようです、との予報にさほど寒くはないのでは？と思っていましたら、降り出してきました。
午前中は打ち合わせがあり、午後も打ち合わせのため出かけていましたが日中は気温も上がらず、やはり寒さが身にしみてきました。
繁忙期を前に修繕関係を急ぐお部屋もあり、今日もいくつか回ってきましたが、工事をされる方は大変だったようです。
このように「修繕」をされているアパートはこの時期多いと思いますが業務用の建物や附属設備、備品などの修繕にかかった費用は、「修繕費」として全額を経費とすることができます。
しかし、注意したいのはその資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を増加させる支出は「資本的支出」とされ、資産として減価償却費を経費として落としていくことになります。
通常、修繕費とされるのは、その資産の通常の維持管理のための費用か、または災害などによって壊れた資産の原状回復のための費用となります。
この区別がむずかしいのですが修繕費の目安として次の項目を目安にすると良いかも知れません。
少額かまたは周期が短い修理・改良費
①一つの修理や改良のために要した金額が２０万円未満のもの
②今までの経緯からおおむね３年以内の周期として行なわれたことが明らかなもの
一つの修理に要した金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでないものがある場合、次の形式基準のどちらかを満たしているもの
①その金額が６０万円未満のもの
②その金額が、修理の対象である資産の前年末の取得価額のおおむね１０％以下である場合
このあたりはキチンと整理しておいたほうが良いようです。
節税面にも影響が出てきますからね。
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投稿者 飯島 : 23:37
2007年01月18日
「賃料を回収しましょう。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
家賃滞納についてブログに記載しますと、なぜか？ご覧になる方が増えます。
やはり、関心が高いと言うことでしょうね。
家賃滞納のご相談において実際に訴訟となると簡易裁判所による訴訟を行うと思われている方が大半です。
簡易裁判所で行われる手続には「支払督促」と「民事調停」がありますね。
支払督促という手続はすべて簡易裁判所ですが、民事調停は特殊な物においては地方裁判所で行う場合もあります。ただし、ほとんどのかたは簡易裁判所で行うと思っておられるようです。
この理由としては、裁判所法という法律の中で「訴額が１４０万円以下は簡易裁判所で行う」となっているのです。このあたりで簡易裁判所と言うのが根付いているのでしょうか。
しかし、不動産と言うのは特殊なもので、訴額が１４０万円以下の場合でも地方裁判所で訴訟を行う事が可能なのです。ただし、金銭の請求だけではなく建物明渡をメインとした訴訟にしなければなりません。
ちなみに「訴額」と言うのは、たとえば１００万円という金銭の請求をする場合、その請求額を訴額といいます。ですから１００万円の金銭請求であれば「訴額１００万円」となるわけです。
しかし、家賃不払いによるアパート明渡訴訟の場合、滞納家賃の額ではなくアパートの明渡の方がメインの訴訟となりますので、訴額は賃貸している部分の固定資産評価額となります。
※賃貸のアパートの場合
一棟の固定資産評価額÷固定資産税評価額記載の一棟の面積×賃貸している面積÷１／２
となります。
その他費用として予納金（切手代）として５，０００円と連帯保証人にも出す場合には＋２，０００円です。
決して高くはありませんよね。
あとは訴状の書き方ですが、差ほど難しくはありません。
受付で親切に教えていただけますので、弁護士費用は出せない、と言う方はご自身で十分出来ると思います。
滞納について管理会社に頼んでも進展がないと言う方は是非ご相談ください。
ご自身では「ちょっと」とお考えの方には顧問弁護士をご紹介いたします。
滞納は、長引くほど処理が大変ですから、早めの行動が一番ですよ！
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投稿者 飯島 : 19:58
2007年01月16日
「未払い賃料回収」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨年からの案件が急速にまとまる気配です。
昨日２件の案件の資料を市役所に提出する事ができ、事業計画も木曜日、金曜日に具体的な打合せになりそうです。
また、滞納処理について６件のご相談をいただいておりましたが、４件は処理が終了しました。生憎２件は訴訟へ進む気配です。
訴訟については、以前からお話しているように自分で訴訟手続きや強制退去の手続きは可能です。
訴訟手続きについては強制出向まで全てご説明して、訴状の作成手続きなどをご説明しております。
ただし、私どもは訴訟代理人として国から権限を委託されておりませんので、訴訟自体はオーナー様に行っていただきます。
中には、自分で訴訟を行うのは無理！と判断だれる方もおいでになります。
そのような場合には、当社顧問弁護士に委託することになります。
最近、セミナーなどで滞納処理についての講演も多く行われているようです。
セミナー内容を聞いていると、簡単なことを難しく説明するなぁ！と感じることも多々あるものです。
私がオーナーなどに伝えたいのは、様々ある法的手段（債務名義の取得）を知ることにより、滞納者の性格によりどのような処置が滞納回収に役に立つか、と言う点です。
「法的手続きを知っているから、滞納処理が出来る！」と言うのではなく、「法的手続きを知っているから、滞納者と話が出来る！」いわゆる滞納者と喧嘩をするのではなく滞納者の気持ちを考え回収すると言うことなのです。
滞納処理にはいくつかの方法があり、滞納者の性格などによって方策は変わります。
お困りの方は一度、試してみてください。
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投稿者 飯島 : 20:27
2007年01月15日
「管理と仲介」不動産コーディネーター 飯 島 誠
この時期になると、各方面の方から「この時期は空き家が出るから儲かるでしょう。」と質問される事が多いですね。
たしかに仲介会社の売上は、大半の部分を仲介手数料が締めますので一概に間違いと、言うことではありませんね。
しかし、管理契約をいただいて管理している物件に対して一番に気になるのは「入居率」なのです。
入居率の高さが、オーナーへの貢献度のバロメーターとなるわけです。
よって管理費をいただいて管理を行っている空室の発生は歓迎出来ないわけです。
空室の発生は、「賃料の低下」「修繕費の増大」「空き室の長期化」につながる危険性があり、「収益向上」の大きなマイナス要因と捉えるのです。
当社のこの時期の方針は入居に向けて最大の努力を行う、よって同業の不動産会社に募集条件をすぐにオープンにします。
しかし、仲介の不動産業者は情報をオープンにしないところが多いようです。
理由は先程お話した仲介手数料が減ってしまうからなのです。
その他、管理会社と仲介会社の大きな違いがあります。それは「入居審査」ですね。仲介会社の全てとは言いませんが、やはり契約をしたい、と言う気持ちから入居審査は非常に甘くなったいるようです。
仲介会社から当社へ管理委託を受ける際にも必要書類が揃っていない、と言うことは良くある話です。
この違いは、「管理会社」と「仲介会社」の考え方の違いといえるのではないでしょうか。
オーナーから見れば管理費を支払うのはもったいない、とお考えの方もおいでになると思います。
しかし、オーナーの利益を優先する管理会社に委託したほうが空室は減ると思いますよ！
管理会社は手数料収入よりも、空室を埋めることを優先しますからね。
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2007年01月14日
「ニーズ調査」不動産コーディネーター 飯 島 誠
そろそろオーナーから繁忙期に空室が出てしまわないか、ご相談が増えてきています。
いろいろと不動産業者さんへ相談しているが、的を得た答えが得られないようです。
空室が出ると言うことはおおにして入居者のニーズを捉えていない、ことが原因のようです。
参考になる資料として住宅情報賃貸版フォレント(リクルート)と、21C住環境研究会が賃貸住宅契約者１０１人を対象に、入居者ニーズと意識調査に関するアンケート調査を行いましたので参考になると思います。
アンケート内容は①絶対に必要な条件、②賃料次第では必要な条件、③賃料アップするなら不必要、④全くニーズなし、の中から回答させると言う方法です。
まず、エアコン、ガスコンロ、バス･トイレ別などは、部屋を選ぶ際に｢①絶対条件｣と｢②賃料次第｣と答えた人を合わせると６０％を超える結果となりました。
単身入居者からすれば、「当然」というレベルになりつつあるようです。
一方で、単身世帯の入居者にそれほど重視されていない設備はバリアフリー、床暖房、IHヒーターなどです。
理由として、自分が生まれ育った実家で使用していなかった設備は、賃貸住宅に求める優先順位が低いという事情が考えられます。また、賃料との兼ね合いを考えると、必ずしも無ければならない設備ではない、ということが予想されます。
昨年末に０６年度のアンケートが行われ、当社も協力をさせていただきましたが今回のアンケートではどのような結果になるか楽しみです。
４月ことには集計が出るようですのでその際にはお知らせいたします。
以前の調査では絶対条件において備え付けのエアコン５８．２％、部屋の階数４９．１％、ベランダ４８．０％、バス・トイレ４４．８％などとなっており、インターネット、ＴＶモニター付インターホンなどはさほど気にしていない結果がでています。
このあたりがどのように変化しているかが問題でしょう。
また、設備と賃料を秤にかけた場合、「この部屋にしよう！」というケースは多くなると思います。
ニーズにあったお部屋の設備と、それに見合った賃料設定を間違わないようご注意が必要ですよ。
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投稿者 飯島 : 20:51
2007年01月12日
「再度確認を。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、ブログで書き込みを忘れていましたが、藤沢で芸能人の萩原流石さんを見ました。
デニーズで昼食をとろうとしたのですが、混んでいたため、場所を変えようと振り向き様にすれ違いました。
一瞬だったのですが、あの萩原流石さんだったと思います。
多分、神無月さんではないと思いますが・・・・・・・・・・。
なんでも、最近は映画やドラマのロケ地として使われる事が多いようですが、私の場合、芸能人を見かける事がほとんどありません。（何ででしょう？）
冬は陽が沈むのが早くなんだか寂しいと思いませんか？（急に何言ってんだ！と言わないでくださいね。）
しかし、この時期は一年中で星空がいちばん美しい季節です。
星を見ながら会社へ戻ると疲れが取れるようで私は好きなのですが・・・・・・・・。
ところで、昨年の天文学の最大の話題といえば、冥王星が「惑星」の仲間から外され、降格させられたことですね。
それがもとで、米国では最近、冥王星の英語名「Pluto（プルート）」が、「He was plutoed」といった形で、「降格させる」という意味の新しい動詞として使われ始めているそうです。
日本語でいえば、「うちのお父さん、会社で冥王星になっちゃった」という風になるのでしょうか。
娘に言われた暁には洒落になりません。
賃貸住宅においても以前にはトイレ・バス一緒のユニットバスが主流でしたが、数年前にはトイレ・バス別が当たり前！となり、その結果、トイレ・バス一緒のユニットバスを持つお部屋は入居率が低下しております。
今、当たり前！と言うことが数年先には当たり前ではなくなる時代です。
繁忙期を前にご自身のお持ちのアパートの設備がお部屋を探している方のニーズにあっているのか再度確認が必要ですよ。
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投稿者 飯島 : 18:43
2007年01月11日
「繁忙期を前に・・・。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
仕事や学校においても早くも通常に戻った感があります。
朝、子供やサラリーマンの方の通学・通勤を見ていますとまだ、１月の１１日と言うのを忘れてしまいそうです。
今年の新たな目標に向かって走り始めたのではないでしょうか。
始動といえば、米メジャーリーグのヤンキースと契約した井川慶投手が先日、ニューヨークで入団会見に臨みました。
メモを見ながらでしたが、英語で「長年の夢が実現した」などとスピーチをした様子が、日本にも伝えられました。
ちょっとたどたどしいながら、果敢に英語に挑戦したことが、地元の記者にも好評だったそうです。
賃貸経営をされている方には、これからの繁忙期に期待、「大」と言うところでしょう。
しかし、賃貸経営を行っているオーナーには「障害」と言うものがいくつかあります。
これは賃貸経営に限ったことではなく「事業」と名の付くものなら、必ず何らかの障害に見舞われるものですね。
その障害を乗り越えて、はじめて事業の成功があるわけです。「山あり、谷あり。」と言うところでしょう。
賃貸経営に場合を考えて見てもいくつかの障害があると考えられます。
その代表的なものが「空室」・「賃料の低下」・「修繕費用」の３つではないでしょうか。
以上３項目はオーナーも頭を悩ますところですが、我々管理会社も頭を悩ます部分なのです。
なぜかといえば、この３項目は連動しているからです。
たとえば、空室を考えた場合、解決するために賃料を下げる。または費用を支出して修繕を行う必要があります。
つまり、この３つ項目は密接に関わり、ひとつひとつを切り離しては論じられない関係となっているのです。
これからの繁忙期に備え、市場全体の動きを真剣に把握しておかなければ繁忙期の去った５月には空室に呆然とすることになるかも知れません。
今の賃料が適正なのか、競合物件は修繕をどのように行っているのか、まずは足を使ってみて回ることですね。
必ず、発見があると思います。
繁忙期を前にやらなければならない事があるはずですよ！
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投稿者 飯島 : 18:19
2007年01月09日
「休みボケ直らず？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
きょうは朝一番で役所の担当部署（３部署）との打合せがあり、終わったのが午後３時を回っていました。
なんと！５時間は役所にいたんですね。
その後、３件の訪問での打合せ、ヘトヘトです。
正月の休みから１週間経ちましたが、体が休みボケでたるんでいるのでしょうか。
全く嫌になってしまいます。
昨年の暮れまで当社の最寄り駅である「六会日大前」の駅にある売店が予告なしに宝くじ売り場に変わっていました。
最寄り駅には売店のほか、コンビニエンスストアー・立ち食いそば・コーヒーショップが入っているのですがコンビニエンスストアーに吸収合併されてしまったようです。
売店があった頃には売店のおばちゃん達と親しかったので試食品のガムなどをよくいただいていたり、世間話などで盛り上がったり、「行ってらっしゃい」・「お帰り！」などと常に話をしていましたので、なくなると寂しいものです。
たしかに、効率を考えるとコンビニとの合併が良いのでしょうが、駅の売店と言うのはおばちゃんとの会話があっていいものですよね。
人と話をすることって面白いですよね。私は大好きなのですが・・・・・・・・・・・。
アパートなどの空室対策にも会話と言うのは大事なのですよ。
あるアパートのオーナーは、入居者と顔を合わせてのコミュニケーションを重視しています。
空室が出ると「不満やご希望はありませんか。」と聞いていくと色々な要望が寄せられるそうです。
「ごみが散らかり放題で汚い」・「木の枝が垂れ下がって暗い」など出てくるそうです。
そしてすぐに実行され、結果、入居者が知り合いを紹介してくるのです。
また、このような入居者とのコミュニケーションは退去時の原状回復のトラブルを防ぐ効果もあるようですよ。
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投稿者 飯島 : 20:41
2007年01月08日
「新成人。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
新成人の皆様、おめでとうございます。
成人式と聞くと、どうしても仕事柄成人の人口が気になってしまいます。
総務省の発表によりますと平成１８年１月～１２月に、新たに成人に達した人口１３９万人となり，丙午（ひのえうま）年（昭和４１年）生まれの人が新成人となった昭和６２年（１３６万人）に次いで低い水準のようです。
男女別にみると男性は７２万人、女性は６７万人で男性が５万人多いようです。
総人口に占める割合は１．０９％で過去最低 となっています。
少子化が鮮明に映し出されていますね！
この数字を見ると、不動産業界においてはここ数年の住宅供給過多の現状が心配です。
東京都内においても空室が目立ちはじめているようです。
地域においても２極化は避けられない状態です。人口は減っても力のある駅、地域には人が集まります。
また、昨年からの原油高による住宅製品の値上げも心配でしたが、やはりと言うべきか、こぞって値上げされていうるようです。
インフレ傾向に拍車がかかりそうですね。
投資相談においては資本改善など大幅な見直しも必要になってくるはずです。
当然に金利上昇も念頭において考慮していかなければならないでしょう。
このような時期に力を発揮するのが本当の不動産のプロなのでしょうね。
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投稿者 飯島 : 20:36
2007年01月07日
「什の掟。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、白虎隊をテレビでやっていましたね。
家に着くと、女房と子供がテレビで見ていましたので一緒に見ていました。
ちょうど、上の娘が授業で「鳥羽・伏見の戦い」明治初期を社会で習うようで見ていたようです。
そう言えば以前、ブログにて女房が福島出身なもので「什の掟」について書いた事があります。
確か、「いじめ問題」が注目を浴び始めた頃だと思いますが「什の掟」が頭をよぎって書いたのだと記憶しています。
一、年長者の言うことに背いてはなりませぬ
二、年長者には御辞儀をしなければなりませぬ
三、虚言をいふ事はなりませぬ
四、卑怯な振舞をしてはなりませぬ
五、弱い者をいぢめてはなりませぬ
六、戸外で物を食べてはなりませぬ
七、戸外で婦人と言葉を交えてはなりませぬ
ならぬものはならぬものです。
この「什の掟」とは会津藩が藩校「日新館」入学前の子供たちに唱えさせたおきてで「弱い者をいじめてはなりませぬ」など７項目と「ならぬことはならぬものです」の結びの１文で構成されご存知の方も多いのではないでしょうか。
教えを仲間と一緒に守ろうと努力することはすばらしいものだと思います。
ちなみに薩摩藩「什の掟」と同じように訓戒事項があったようです。
「負けるな」、「ウソをつくな」、「弱いものをいじめるな」いかにも薩摩隼人らしい独特の言葉ですね。
今日も事業計画の案件で打合せがあり、昨日の白虎隊の話からオーナーと建築会社が値段交渉のバトルへ！
オーナーが一言、「ならぬものはならぬものです。」、建築会社の担当者も応酬「弱い者をいぢめてはなりませぬ」
聞いていて、思わず噴出してしまいました。・・・・・・・・意味が違うような気がしますが、本人同士はは真剣でした。
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投稿者 飯島 : 20:01
2007年01月06日
「タイミングですね。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は寒かったですね。
８日の月曜日までお休みと言う方も多いようです。
今日はゆっくり体調を整える１日になったなったのではないでしょうか。
４日から業務にとりかかっており、年始の挨拶なども重なり忙しくさせていただいております。
きょうも数件お伺いさせていただき、昨年からの売買・賃貸の状況、問い合わせ数そして今年の予想などを踏まえて相談させていただいております。
この時期の打合せ、相談と言うのはかなり重要なですから、お客様、特にオーナー様は真剣な質問をいただく事が多いのです。
私の考えは賃貸経営という視点から、家賃を下げた場合と空室を抱えるリスクを比較検討するべきだと思います。
オーナーは数字に強くあるべきです。
たとえば、８万円の賃貸物件で「家賃を５，０００円も下げるのですか？」、「それでなければ成約できません。」、「５，０００円の値引きはできません。」となってしまうと、なると結局８万円の家賃のまま空室が３ヶ月続くとすれば、２４万円の損失になります。
ここが問題な部分なのですがこの２４万円の損失は永久に取り返す事は出来ないのです。
私がお話したいのは５，０００円値引きすれば損失は出ます。
しかし、その損失は年間６万円で済むのです。
２年で１２万円、３年で１８万円、４年で２４万円なのです。
空室にしておく損失は考えているより大きいと言うことですね。
ただし、成約できる家賃が８万円であるにもかかわらず７．５万円で貸すのであれば管理会社として失格ですね。
キチンとオーナーに説明できて、成約可能な賃料が７．５万円であることを説明しなければならないのは当然です。
そのようなことを調整するのがこの時期なのです。逆にこの時期しかないのではないでしょうか。
今日も、うんざりするほどのチラシが新聞に折り込まれていましたが、昨年から価格が変わらないものがほとんどでした。
売買でも同じような事が言えるのですが、成約に近い価格で出しているのではあれば「見てみたい！」と思うのでしょうが、建物価格、土地価格を算出すれば、「こんなに高いんだ！」と思う物件と言うのものは多いものですね。
不動産には売買にしても賃貸にしても値下げのタイミンクが重要です。
このタイミングを見逃さないようにしてください。
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投稿者 飯島 : 20:37
2007年01月05日
「仕事始め」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨年の２８日から昨日まで８日間のお休みをいただきましたが、本日より通常とおりの営業に戻りました。
ブログにてお話させていただきましたが、年末年始の休みと言うのは忙しく休んだ気がしないものですね。
毎年ながら、今年の年末は「どこかでゆっくり過ごして見たい。」と思うのですが実際には恒例の行事に追われてしまいます。
温泉や海外などで新年をお迎えになられた方もおいでになると思いますが、楽しむことは出来ましたでしょうか。
話は違いますが、今年の初夢はどのような夢を見ましたでしょうか。
私は全く覚えていないのです。（情けない・・・・。）
初夢には色々な説があるようです。大晦日から元旦にかけて見る夢、元旦から２日にかけて見る夢。
現在では仕事始めが１月２日なことから、この日に見た夢を初夢とするのが最も大方のようですね。
しかし、大晦日に見る夢も、元旦の朝最初の夢だから、初夢と言えますし、元旦の夜の夢も年が明けて最初の夢なのでそうと言えそうです。
初夢の特に縁起が良い夢として「一富士、二鷹、三なすび』と言われています。
この良い夢には様々な説があるようです。
①大願成就説：日本一の山「富士山」、賢くて強い鳥「鷹」、大願「成す」ということで「なす」
②徳川家康の好んだものとしていわれがある富士山、鷹狩り、初物のなす
③駿河の国の高いものの順： 富士山、愛鷹山（あしたかやま）、初物のなすの値段
④縁起のよいもの（こと）の語呂合わせ ：富士は無事、鷹は高い、なすは事を成す
最も説得力のあるものは、「富士＝無事、鷹＝高く、なすび＝事を成す」いわゆる縁起を担いだ語呂合わせの意味であると言う説が一番わかりやすいですね。
由来も仕事もやはりわかりやすいのが一番ですね。
今年も様々な方に「夢」を与えられる仕事ができれば、と考えています。
３月末までは交代勤務にて休まず営業いたします。
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投稿者 飯島 : 18:00
2007年01月04日
「振込みルール変更」不動産コーディネーター 飯 島 誠
年末年始の休みも今日までとなり、明日からいよいよ通常営業となります。
私は一日早く今日が仕事はじめとなっています。
午前中には信託銀行、銀行と打合せを終え、その後、市役所、税務署の担当者との打合せ、事務所に戻ってからは相談者との打合せがありました。
第２週の月曜日が成人式のため、祝日となっており明日の金曜日だけではどうしても仕事が収まらず今日からの仕事はじめとなってしまいました。
おかげで日程的に余裕が出てきましたのでだいぶ楽になってきました。
今日、４日から銀行など金融機関で１０万円を超える現金を振り込む際のルール変更になりました。
ＡＴＭは使えなくなり、窓口で振り込む場合には、運転免許証や健康保険証などで身元を証明することが必要になりましたね。
ルール変更は、テロ資金の封じ込めやマネーロンダリング（資金洗浄）の防止を狙い、本人確認法の施行令が改正された関係です。
金融機関はポスターを張り出すなどして周知を図っていたようですが、十分浸透していないようです。
今日も午前中銀行との打合せ中に３件ほどもめていました。
周知の徹底も問題なのですが、不思議と皆さん身分証明証と言うのを持参していないものなのですね。
もめていた３件は皆さん３０代から４０代前半の方なのですが免許証などは車においているのでしょうか。
聞いたところによると午前中で早くも１０数件の苦情があったようです。
周知に至るまでには当分時間がかかりそうですね。
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投稿者 飯島 : 17:22
2007年01月03日
「正月の風物詩」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「箱根駅伝」と言えば今やお正月の風物詩となっています。
毎年、東京箱根間往復大学駅伝競走（箱根駅伝）を楽しみにしている一人ですので、今日も朝からテレビにて観戦をしておりました。
ゴールを見届けてから、これも恒例の高校時代の野球部の監督宅へ新年の挨拶のため出かけていました。
昨年は、我が母校亜細亜大学の優勝で幕を閉じましたが今年は惜しくも１０位という結果でした。
シードは取れましたので来年に繋げることが出来ましたので一安心と言うところでしょうか。
しかし、箱根駅伝東京－箱根間往復２１７．９キロを１０人の“タスキ”リレーでつなぐ箱根駅伝は共感を持つ部分がいくつかあるものです。
その一つは、「一人ひとりが自分の今出来ることをする。」と言うことですね。
優勝を飾った順大は５区の山登りが全てと思われますが、昨年は同じ山登りで往路を制しても優勝を飾ることが出来ませんでした。
今年は、一人ひとりが今出来ることにベストを尽くした結果ではないでしょうか。
我々の不動産業界も一つの仕事に関わる方が存在します。
弁護士・税理士・土地家屋調査士の専門家の方々そして市役所の担当部署、法務局、税務署の担当官などです。
様々な担当者との調整のうえ仕事を進めて一つの仕事が完成するのです。
いわゆる成功への“タスキ”リレーとも言うべ気でしょうか。（昨年も同じようなことを言っていましたが・・・。）
その際、一人でも「今、なにをするべきなのか」を忘れていたり、打ち合わせを怠ると全体のスケジュールに大きな障害となり、仕事での「ある一人のブレーキ」はお客様に大きな迷惑になります。
順天堂大学に見習って一つひとつの仕事のゴールを目指したいものです。
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投稿者 飯島 : 22:00
2007年01月02日
「商売繁盛」不動産コーディネーター 飯 島 誠
皆様、お正月休みいかがお過ごしでしょうか。
年末から年始にかけては毎年恒例行事が続きます。
昨日の元旦は地元の神社へ初詣と年始、そして今日は商売繁盛を願い、南足柄の大雄山・最上寺へ行って参りました。
我が家では私が生まれる前から参拝に出かけていますので５０年くらいは続いているのでしょうか。
最上寺と言えば、開山は了庵慧明禅師、開山に当たって事業を完遂した道了大薩捶にちなんで、道了尊と呼ばれています。
境内には大小の天狗を祭っており、重さ400kgという巨大な鉄下駄をはじめ大小さまざまの鉄下駄、天狗のうちわが奉納されています。
天狗の現世利益でも知られています。
参道や境内には、県の天然記念物に指定される、樹齢５００年以上の杉が茂り、杉並木はかながわ景勝５０選に選ばれているのです。
今日の参拝が終わり、今年も１年スッキリした気分で仕事に臨めそうです。
駅伝をご覧になられた方も多いと思いますが、５区の山登りすごかったですね。順天堂がまた、今年も山登りで見せてくれました。
しかし、残念なのは我が母校亜細亜大学、昨年の優勝で今年も期待をしていましたが惜しくも１３位、明日の復路でのがんばりに期待したいものです。
皆様、応援お願いいたします。
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投稿者 飯島 : 19:09
2007年01月01日
「平成１９年 明けましておめでとうございます。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
あけましておめでとうございます。
アッという間に平成１９年が訪れた感があります。
皆様はどのような新年をお迎えになったのでしょうか。
私は毎年恒例のとおり、地元神社で年を越させていただいております。
大晦日の除夜の鐘と共に福袋と甘酒を振舞い新年を祝っています。
しかし、昨日はかなりに人手で甘酒が間に合わない始末。
気温も下がり、待っていただいた方にはご迷惑をおかけしましたが、お正月ということでご勘弁いただきたいと思います。
福袋と甘酒は地元商店街で結成している湘南地域振興会が主催、地元の亀井神社の役員の方はおみくじやお札、お守りなどを売られているのです。
人出も多く、活気があって良い年越しができました。
地元の神社には初詣のため、大勢の参拝客が来られます。
ほとんどの方が顔見知りですから、除夜の鐘がなると「おめでとうございます」の挨拶があちらこちらから聞こえてきました。
地元ならではの光景ですね。
やはり、初詣は地元の神社ですね。
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今年も１年、皆様に幸き多きお年でありますよう心よりお祈り申し上げます。
投稿者 飯島 : 18:04