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2006年12月30日
「１年お世話になりました。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
会社が臨時休暇となってからというものの正月を迎える準備に追われている毎日です。
昨日に引き続き大掃除を行い、お飾りをかけました。
このお飾りがつくと、今年も本当に終わりだと、言うことを実感します。
なんでも、正月の準備において２８日は、松飾りのための「松迎え」や、重ねのお飾り餅を搗く日であり、２９日に餅飾りをするのは9餅（苦餅）として忌み、２８日か３０日に餅つきをするのことが多いようです。
お飾りについても２９日は９（苦）がつくと言う事、３１日は一夜飾りとして避けられています。
我が家でも、３０日である、今日、お飾りをつけています。
気にしなければそれで良いのでしょうが、気持ちよく新年を迎えるため慣わしには従っています。
これで、無事年を越す準備が出来ました。
皆様、１年間ありがとうございました。
新年が皆様にとって良い１年でありますように。
２００７年もよろしくお願いいたします。
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投稿者 飯島 : 22:21
2006年12月29日
「年末行事！大掃除」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日から会社は年末年始の休暇に入っています。
しかし、休みに入っても昨日の餅つき、大掃除と年末行事が続き、忙しく日々を送っております。
定期的に大掛かりに掃除はやっているつもりでも、細かく見ると汚れがついているものです。
そして細かい部分を行うと案外時間がかかるものです。
毎年、考えるのですが、大掃除ってどうして行うのでしょうか。
我が家では、定期的に大掛かりな掃除を行いますが、２週間も経てば汚れが出てくるものです。
冬は水も冷たいし、こんなことであれば１０月ころに大掃除を行い、年末は簡単な掃除で終わってもよさそうなものです。
しかし、大掃除の原型といわれているのが“すす払い”ですね。
古来、新年の安泰と五穀豊穣を祈って、年神さま（農耕の神）をお迎えするために、家中を掃き浄める、あらたまった行事だったそうです。
江戸時代は１２月１３日をお正月行事の事始めの日として、その日は神棚や仏壇の掃除だけを行い、家の内外の掃除はそれ以降に適宜、行われていたそうです。
このことが大掃除に定着していったわけのようですね。
昔の人々にとって大掃除は単なる掃除ではなく、幸せを願う神聖な行事でもあったようです。
このようなことであれば、「文化」というものを大切にしたい私達も、毎日、健康に暮らしてゆく基盤である、家や会社への感謝を込めて、念入りに磨き上げ新年を迎えたいものですね。
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投稿者 飯島 : 22:06
2006年12月28日
「恒例！餅つき」不動産コーディネーター 飯 島 誠
師走の２８日我が実家では餅つきの日となっています。
昔から正月料理の代表は雑煮となっているご家庭は多いのではないでしょうか。
敗戦後において食糧事情の乏しい頃は保存食として餅を沢山つき「切り餅」・「水餅」細かく切った「あられ餅」よもぎを入れた「草餅」きびを入れた「きび餅」にしていたようです。
今ではコンビニなどに行けば、何時でも買う事ができ、正月だけにこだわる必要がないのでは？と思うこともあるほどです。
それでも1年の締めくくりと、新しい年に抱負を抱き「しめ飾り」と「鏡餅」の習慣を重んじたいのは我が身内だけではないはずです。
餅つきといっても昔ながらの「石臼」と「杵」で餅つきを行うのでなく、「餅つき機」を使っての餅つきなのですが、つきたての餅のおいしさ。
「あんこ」・「きなこ」・「大根おろし」と様々な食べ方をしますが、私は「大根おろし」派ですね。
皆様はなに派？でしょうか。
朝の５時頃から当社の社長が支度をはじめ、終わったのは午後の４時半を回っていました。
その間、知り合いの方が来られて一緒に餅を食べたたり、餅を配りに行ったりと結構楽しんでやっています。
子供たちに餅つきと云えば？と聞いてみると「月で兎が餅をついている。」と答える子供が多いように餅つきには夢とロマンがあります。
「来年の夢を追いながら」餅つきと言うのも、また風情がっていいのではないでしょうか。
なにせ、来年の干支は「イノシシ」です。夢に向かって突き進む！と願いながらの餅つきもいいものですよ。
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投稿者 飯島 : 19:34
2006年12月27日
「忘年会」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今年最後の営業日の今日は納会で一年を締めることが出来ました。
例年では忘年会を早めに行い、業務を持って締めるのですが今年は忘年会で盛り上がって締めよう！と言うことで営業日最後である、きょう忘年会を行いました。
今年は人員も増え、家族同伴のもとかなりの盛り上がり有意義な時間を過ごすことが出来ました。
年が明けると賃貸は休みなしの営業日程になりますので、顔をあわせるのも週に数回となります。
この時期の意見交換は非常に大切な時間となるのです。
ある程度の打合せは終わり、多少の変更については日誌にて交換することになります。
このような打合せが非常に大切なのです。
ちょっとした手違いでもお客様に迷惑がかかるものです。特に年末年始の大型連休を控えたこの時期はなおさらですね。
忘年会といってもかなり奥が深いと思いませんか？
しかし、お酒の勢いもあり話を聞いていると結構面白いものです。
この勢いを借りて年明け早々にエンジン全開でいけるのではないかと、思えるほどである。
当社は明日の２８日から１月の４日まで年末年始の休暇とさせていただきます。
５日より通常とおり営業いたしますので宜しくお願いいたします。
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投稿者 飯島 : 22:53
2006年12月26日
「年末年始の休暇へ」不動産コーディネーター 飯 島 誠
年内の業務も今日を含めてあと２日です。
朝から売却物件の受付である媒介契約、滞納者との打合せ、事業計画の打合せ、市役所の担当者との打合せがあり、年末まで仕事詰めになりそうです。
しかし、今日の天候は荒れましたね。
午後に少し雨が止みましたので「これは、いいや。」と思ったのも束の間、大荒れです。
今夜は雨脚も強くなるようですから、帰宅時などご注意してください。
先日もお伝えしましたように案件が前向きになってきており、新年も初日からバタバタしそうです。
来年も良いスタートが切れそうです。
当社の業務も明日１日となりましたが、皆様１年間本当にありがとうございました。
２８日の木曜日から１月の４日の木曜日まで年末年始のお休みをいただきます。
来年も一層努力して皆様のご期待こたえるつもりです。
今後とも宜しくお願いいたします。
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投稿者 飯島 : 19:41
2006年12月25日
「職務内容」不動産コーディネーター 飯 島 誠
我が家では昨日のイブの日に家族揃って食事をしたのですが、家族揃っての食事は久しぶりです。
皆様のご家庭でも一緒と思いますが、男は仕事（？）で遅く家族揃っての食事と言うのは少ないのではないでしょうか。
久しぶりといえば、本当に久しぶりに知り合いの司法書士・弁護士・行政書士と食事をしました。
たまたま、藤沢で仕事があり、「たまには昼飯でも」と言うことになり４人で食事をしました。
時間の関係上１時間と言う短時間、しかし久しぶりに会ったということもあり、それぞれ言いたいことを言い合い、誰が何を言っているのか全くわからず、時間だけが過ぎて行きました。
４人の意見があったのは、最近、専門家に職権を逸脱している者がいるのでは？という点です。
実は、都内の司法書士が不動産売買の登記手続きの依頼と併せて抵当権の抹消の手続きまで行っているというのです。
「これっていけないの？」と思われる方もいるはずです。
本来、司法書士が国から与えられた権限は、不動産売買における売主の本人確認、書類の確認（権利証・印鑑証明書・抵当権の抹消手続き書類など）および買主の権利保全に必要な事項です。
問題となるのは、抵当権抹消手続きのため、銀行と交渉を行うというところでしょう。
まぁ、悪意的な部分でもないようですから、問題のするようなことでもないのですが、ここに来て相談が多いのが不動産業者についてです。
仲介を行う場合、仲介業者の１番の目的は売主および買主の正常な取引きを行うことです。
この正常な取引を行う、と言うことは売主が正規の登記名義人および売主であるか、と言う点から始まり、買主が融資を利用する場合の銀行への確認、売主の抵当権の抹消手続きなど（物件調査なども当然含まれます。）があります。
しかし、相談が来るのは残代金の支払日に抵当権抹消が出来ない、とか契約前に詳細な諸経費の説明がない、と言ったたわいもない相談が多いというのも本当に情けない限りです。
一般の人にはその資格あるものの権限や仲介業者の役目と言うものは正直わかりにくいと思います。
明確に内容を掲示するよう指導したほうが良いのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 22:34
2006年12月24日
「クリスマスイブ」不動産コーディネーター 飯 島 誠
クリスマスイブですね。
大切な人と過ごされているのでしょうか。うらやましいですね。
昨日の天皇誕生の祝日を利用してお出かけになられた方も多いようです。
昨日・今日と街には家族連れやカップルでごった返しています。
その間を足早に急ぐ私は本当に邪魔者です。
ゆっくり話をしながら目を輝かせている中を次の打合せに急いでいるのですから・・・・・・・・完全なる邪魔者です。（申し訳ございません。）
しかし、あの人ごみは凄いですね。普通に歩いていただけでも肩などが当たるのですが、こちらはアタッシュケースを持っていますので最悪の状態、終いにはアタッシュケースを両腕で挙げて歩いていました。
この姿勢をすると歩く人たちの目が結構集中して楽しいものです。
やはり、目立ちたがり屋なのでしょうか！
収益物件選択のポイントはやはり立地です。
収益物件の概要は市役所に行けばわかります。環境なども現地に行けばわかります。しかし、駅の人気＝駅力、を客観的に評価するのは、なかなか難しいものですね。
飲食系チェーン店などは新規店舗を探す場合、一日の利用者数が５万人以上であるか調査するそうです。
と言うことは、駅の利用者が飲食系がある駅には５万人を超える利用者数があるわけですね。
このようなことでも駅力がわかります。
実際の使用者数は、その最寄駅で駅員に聞けば教えてもらえます。
収益物件を購入されたい方はこのようなチェックも簡単に出来ますので使ってみてはいかがでしょう。
そういえば、昨年のクリスマスに娘２人にクリスマスプレゼントを買ったのですが、保証書を入れてまま渡してしまいました。
「なんだぁ、サンタもトイザラスで買ってくるんだ！」と言われてしまったものですから、今年はしっかり調べておいたつもりです。
皆様もこのような失敗あるのではないでしょうか。
結構、恥ずかしいものですね！
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投稿者 飯島 : 17:28
2006年12月22日
「一生懸命頑張っています。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
この時期はなんとか年内に整理したい案件がいくつかあるものです。
市役所や法務局などとの打合せを優先していますので水曜日の定休を削り打合せに奔走しているのです。
先日の定休日も市役所の担当者、法務局の登記官との打合せがあり体に鞭打って（？）頑張っています。
その甲斐あって（？）何とか年内にメドが立ち、年明けに前向きになりそうな案件がいくつか出てきました。
正直、ホッとします。数ヶ月かけてきた案件ですから、万一成立しないようですと、依頼者に申し訳なく、暗い気分で年越しをさせてしまうわけですから。
ご相談させていただき増した関係部署の方には感謝・感謝で一杯です。
難しい案件においても直接、担当者とお会いして相談してみると意外と効果は違うようですね。
やはり、一生懸命にやれば何とかなるものです。
賃貸管理でも同じです。
不動産管理会社の担当者から「自分の財産のことだから、オーナー様ももっと一所懸命になってもらいたい、どうすればいいのでしょう。」と質問される事があります。
オーナーが一生懸命になっていない？本当にそうでしょうか。
この世で、オーナー以上に賃貸経営に一所懸命になっている人はいないのではないでしょうか。
その担当者曰く、オーナーから「そちらの会社に任せているのだから、そちらが一所懸命になってくれないと困る」と言われ無責任すぎるのでは？と言うわけです。
オーナーさんの一所懸命になるのは不可欠なのですが、まずは不動産会社が一所懸命になって行動することが先決なのですはないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 08:00
2006年12月21日
「消費税還付！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
年末になっても忙しさは変わりません。
この時期には「固定資産税」・「消費税」の申告についての相談、調整などがあり、年が明けてからの打合せの調整などで忙しくさせていただいております。
皆様は年末調整や医療費控除によって所得税が戻ってくることはご存知ですね。
では、消費税が戻ってくる場合があることはご存知でしょうか。
毎年消費税が戻ってくるという訳ではありませんが、会社を設立した事業年度やアパートなどの建築を行った事業年度には消費税の還付を受けることは十分に可能性があるのです。
今日は、簡単に消費税がどのようにして還付できるのかご説明しておきます。
まずは消費税の基本的な計算から。
消費税の計算方法は、課税売上に係る消費税額から課税仕入等に係る消費税額を差し引いて計算します。
簡単に言いますと、預かった消費税から支払った消費税を差し引いて計算をします。
と言うことは、アパートなどの建物に係わる消費税などはマイナスとなることが多いため消費税の還付が受けられることになるのです。
ただし、消費税の還付を受けるためには、課税事業者を選択し、そのための書類の提出が必要です。
この書類提出をしないばかりに消費税額の還付を受けられないことになるわけです。
新しく事業を起こされたときやアパートなどの建物建築の計画があるときは消費税課税事業者を選択し、消費税額の還付を受けた方が得なのです。※簡易課税は適用できませんのでご注意！
ここで例を挙げて見ますのでご参考にしてください。
Ａさんの例
収入＝農業収入８００万円 消費税４０万円 ※課税事業者を選択
貸アパート４８０万円 ※貸アパート収入は非課税
駐車場１２０万円 消費税６万円 ※１０区画、１区画＝１万円
経費＝農業経費２００万円 消費税１０万円
アパート建築費４０００万円 消費税２００万円
この場合、一括比例配分方式と言うものを選択します。
※一括比例配分方式により計算される控除額①＝課税仕入等にかかる消費税額②×課税売上割合③となります。
① １０万円＋２００万円＝２１０万円となります。
② ８００万円＋４８０万円／（８００万円＋４８０万円＋１２０万円）=９１％
③ ２１０万円×９１％＝１９１万円
控除額＝（４０万円＋６万円）－１９１万円＝－１４５万円（還付金額）
となるわけですが、人それぞれの条件により異なります。また、どのように申告するかにもよりますので詳しくはお問い合わせください。
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投稿者 飯島 : 21:57
2006年12月19日
「宅建協会湘南支部青年部」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、青年部の忘年会に参加してきました。
この青年部と言うのは、宅地建物取引業協会湘南支部（藤沢市・茅ヶ崎市・寒川町）の若手が集まり定期的に勉強会などを行う部会なのです。
発足してまだ３年足らずなのですが、意見の交換など活発な活動を続けています。（ちなみに私発足時の会長でした。）
参加メンバーは代表者・営業など様々な立場の方が参加していますので一人ひとりの意見は参考になります。
代表者と社員と言うのは引っ張るものと引っ張られるものと大まかに分別できると思います。
勉強会などは一つの議題について話し合っていくのですが、考え方なども違い面白いものです。
社員の方の意見を聞いていると、当社の社員もこのような考え方をしているのか、「それではあの時はこのような話をしたほうが良かったのかなぁ？」と気が付かせてくれることもしばしばなのです。
一人の力より多勢に力ですよね。
しかし、全員が現状に満足などしていない者ばかりの集団です。
同じ志を持つを者が集まると本当に面白いものですよ。・・・・・・・・・・・その後盛り上がりは止まずお決まりの２次会へ。
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投稿者 飯島 : 23:38
2006年12月18日
「空室を出さない！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
１２月も残り２週間を切り、皆様慌しく過ごされているのではないでしょうか。
年を越し１月の半ばを過ぎれば賃貸経営をされるオーナー様の１年を左右する大切な時期となります。
１月中旬から下旬にかけてはどのように空室を減らすか、をテーマに様々なセミナーが開催されることでしょう。
この時期に入居者に振り向いていただかないお部屋は１年間空室のまま、となることも考えられます。
オーナー様にとっては本当に大切な時期となります。
賃貸住宅についてお話する場合、秤を用いることが多いのですが、きょうも懲りずに秤を使ってお話してみます。
たとえば、秤の左側には、オーナー所有の賃貸物件の価値を決めるものが乗っているとしましょう。
賃貸住宅の価値を決めるものとしては「立地」・「建物」・「設備」そして「サービス」ですね。
アメリカでは、１に立地、２に立地、３・４がなくて５に立地と言うぐらいですから、やはりどうしても立地は重要な部分ですよね。
そして右側に乗っているのが対価なのです。いわゆる「賃料」と「賃貸条件」ですね。
空き室対策を考えるとき、まず考えなくてはならないのはこの秤に乗っているバランスです。
空室が長く続く賃貸住宅はバランスが間違いなく右に傾いてしまっている、ということです。
この状態を打開するには①物件の価値を高める、②賃料の値下げ・賃貸条件を緩和する。のどちらかとなるでしょう。
ただ、最近の対策として「サービス」を向上させることも有効だと考えています。
エントランスや通路・階段を常に清掃して入居者にメリットを与えるなど、サービスの質を高めることにより現在の入居者が永く住んでくれるようになり新しい入居者も増えているようです。
その他には「設備」・「建物」についての改善やセキュリティーの導入など考えられます。
まずは、自分が住んで見た場合を考えて改善されることが１番ではないでしょうか。
そして、最終的に「賃料」の値下げは、サービスや設備など、やるべき事をやった上で最後に取る手段ではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 18:20
2006年12月16日
「差押禁止動産」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ブログでご紹介していますように師走に入り家賃滞納における相談が多くなっています。
家賃滞納について当社へ管理委託されている方以外にも相談を受ける機会が多くなっていることには正直驚いているのです。
当社以外に管理を委託されている方の相談を受けていて共通することがあります。
滞納者の家具などを差押もらいたい、と言う点です。
たしかに、確定判決、仮執行宣言付判決、借執行宣言付支払督促、公正証書などの債務名義により給与等を差押えることはあります。
しかし給与についても所得税、社会保険料など控除した後の４分の３については差押することは出来ません。
家財などのついても平成８年４月より東京地裁が出した差押禁止動産の範囲が明確になっているのです。
ちなみに、差押禁止動産の範囲としてタンス、洗濯機、ベット、調理用具、食卓セット、テレビ（２９インチ以下）などです。
その他にもいくつかありますので、関心のある方はご連絡ください。
これだけ、聞きますとかなり滞納者を保護しすぎている！と言う声が聞こえてきそうですが、仕方がないと言うしかありません。
私自身地裁に食ってかかったこともある次第ですから・・・・・・・・。
以上のことは誰でも調べればわかることです。
私の経験から一つアドバイスをしますと、滞納している方は低所得者であり、安定収入がある方と言うのは非常に少ないはずです。
このような低所得者の所得のうち４分の１を押さえるとかなり生活が苦しくなることが見えています。
この場合、裁判所は申立により差押を禁止している動産においても考慮のうえ、差押禁止をはずしてくれることもあるのです。
滞納処理は、実際経験している私たちのような者や弁護士にご相談されることをお勧めいたします。
後は、どのようにして回収するかが問題なのですが・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 18:43
2006年12月15日
「この時期の解体、ちょっと待った！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
１２月３日のブログにて年内に専用住宅を解体して建築確認を申請しておくと、住宅用地として固定資産税税が抑えられる旨、ご説明いたしました。
この件につき、多数お問い合わせがありましたので、再度誤解の内容お話させていただきます。
まず、年内に専用住宅を解体した場合において従前の専用住宅にて居住していた方の名義にて建築確認を申請すれば１月１日現在、更地でも翌年度の固定資産税は住宅用地として課税されることになります。
しかし、売買などのケースで第三者に名義が変更となるケースにおいてはその特例が使えなくなり、雑種地評価として特例が使えなくなるのです。
この点においておいては若干各市町村にて見解が違うこともありますのでご注意してください。
その他、１月１日の現況とされていますが、誰が、元旦から状況を確認すると思いますか。
不思議ですよね！
各市町村の資産税課の担当者は１２月２８日の御用納めのぎりぎりまで確認に奔走しているのです。
しかし、その後はどうするの？となりますが毎年１月１日に航空写真を撮るわけなのです。
万一、元旦の天候が良くない場合には翌１月２日に航空写真を撮ることになっているのです。
ということは、１２月２９日に建物を解体した後、航空写真ですから、何か物でも従前の建物と同じ形においておけば解らないのでは？と考える方もおいでになると思います。
現在の航空写真はかなりの精度があり、カラー写真ですから影など不審な点はは現地調査に向かいますのでまずは見破られてしまうと思います。
変な考えを起こさず、急ぎでなければ年を越した解体が無難なのではないでしょうか。
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2006年12月14日
「暖炉のある家」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、１２月１４日は赤穂浪士の討ち入りですね。
忠臣蔵のクライマックス。大石内蔵助ら赤穂浪士が、吉良上野介の屋敷に討ち入った日です。
旧暦の元禄１５年（１７０２年）ですから今から３０４年も前の話となるわけです。
なんだか日本人の心情にも合い、相変わらず人気は衰えないようで昨年からは、忠臣蔵についての知識を問う「忠臣蔵通検定」も始まっていると聞きました。
討ち入りの日、皆様ご存知のとおり、かなりの雪が降っていました。
この時期、あおの雪ですからやはり、温暖化なのでしょうか。
雪といえば、先日建物が完成したご自宅には暖炉が着いています。
意見を聞かれて「絶対、暖炉をつけましょう。」と言い張った甲斐があり、暖炉のある家が完成したのです。
暖炉のある家は「夢」ですよね。サンタクロースが降りてくるかもしれない、と子供たちに夢を持たせることができます。
もちろん、私たち大人も十分じ楽しめそうです。
しかし、費用はかかりますね。たしか、市販されているもので２１・２万円のものが多いようです。
本物の薪を燃やさなくても今では、「暖炉」に燃せかけたものも売っているようです。
実際、薪を燃やすとなるとかなりの広さが必要になりますものね。
アパートなどの賃貸住宅にも、暖炉などが設置できれば受けるでしょうね。
従来の賃貸アパートではなく、コンセプトを設けた夢のあるアパートを提供していきたいものです。
クリスマスの時期にお伝えして、すぐには無理かも知れませんが提供していきます。
「夢」のある住まい、いいものですよね！
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2006年12月12日
「交通事故防止運動」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は寒いですね。昨日から「年末の交通事故防止運動」の一環である「飲酒運転追放現地対策本部」が設置されています。
皆様、飲酒運転は絶対しないでください。
実は私も代議員を務めている関係で夜７時から街頭に立っているのです。
※ちなみに先日表彰を受けてしまいました。
しかし、今日はこの寒さですからかなりきつそうです。
神奈川県警のシンボルマスコット【ピーガルくん】
県の鳥であるかもめ(Seagull)とKanagawa Police(KP)を結びつけて子供からお年寄りまで県民すべての人々に愛される「可愛らしさ」と「さわやかさ」を、また、県民の声と明日への夢を優しくキャッチする羽の生えた耳は、未来へ向かって飛躍するさわやかな県警をイメージしている。
きつい！、といえば滞納処理なのですが、相談のほとんどが４ヶ月以上の滞納です。
１ヶ月払えない方が２ヶ月払えるわけがない、と言うことを肝に銘じて早めにご相談いただきたいものです。
そうは言っても、年間２０件程の処理を依頼されますが、そのうち８５％は５ヶ月以上滞納されたいる方なのです。
滞納処理を終え、常に感じますのは最初の対応はできていないということです。
滞納処理は初期の督促をしっかり行うことが大事です。
たとえば、賃料が遅れる人には、「うっかりタイプ」や「ルーズタイプ」がいます。
そういう方には、支払い日の翌日にはキチンと連絡などによる対応を行うことで滞納を避けることができます。
実際にここで催促をルーズにしてしまうと「多少は遅れてもいいんだな。」と考えてしまうものなのです。
そして問題になりますのが「支払えないタイプ」や「支払おうとしないタイプ」。
このタイプは連絡をしても連絡できない。入金の約束をしても約束を平気で破る。
このタイプにはそれなりの督促方法が必要となります。
考えていただきたいのは「督促は１日でも早く行えば早く解決する。」ということです。
そして、早めに連帯保証人へ連絡をとる。
話を聞くと、連帯保証人には滞納開始から４ヶ月も５ヶ月も経ってからという話を聞きますが、滞納開始から１ヶ月以上も待つ必要は全くないのです。
初期督促をしっかり行ったのに入金がないのですから、２週間も経てば十分です。
その後打合せを行い最終的に借主・連帯保証人ともに支払いに応じないときは法的手続きに入るべきでしょうね。
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投稿者 飯島 : 17:21
2006年12月11日
「努力すれば・・・・。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、今日と打合せが多くかなり疲れました。
打合せも前向きの話であれば疲れも吹き飛びますが、「家賃滞納」については疲れるものです。
基本的なスタイルとして売買は無論のこと、賃貸管理と一言で言ってしまえば簡単ですが、内容というのはかなりの量となのですよ。
その管理業務の中で「家賃滞納処理」を行っています。
滞納が始まり、その入居者との打合せから連帯保証人への通知・連絡・打合せ、場合によっては公証人役場での「債務弁済公正証書」作成、簡易裁判所での「即決和解」、最終的には地方裁判所へ訴訟から強制退去手続きまで行うわけなのです。
ちなみに訴訟代理人には慣れませんので手伝いのみですが、当社の管理委託を受けているオーナー様は私の指導の元結構訴訟を行っています。
昨日、今日での打合せお方は何とか支払を行う気持ちを保っていますが、この気持ちが切れるとやはり法的措置になってしますことだと思います。
オーナーも当社も訴訟なんて正直やりたくないのが実情なのです。
滞納処理といいますと、やれ、内容証明だ！、それ訴訟だ！といわれる方が多いですね。
訴訟を行うことが「目的」になってしまっている方も見受けられのはちょっと困ったものです。
キチンと何度かお会いして支払方法の打合せを行い、自力で支払えるよう協力するのが管理委託と考えているわけです。
しかし、先程触れたように、支払う気持ちがなくなってしまった方はどうしようもないのが現状であり、そのような方はお会いして話をすればすぐにわかるものです。
もし、家賃を滞納してしまっているとしたら、まずは分割などして支払えるようお願いするべきです。
努力すれば道は開かれるものですよ！
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投稿者 飯島 : 18:12
2006年12月10日
「ＩＲＥＭ ＪＡＰＡＮ東京支部」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、ＩＲＥＭ ＪＡＰＡＮ東京支部のセミナーおよび忘年会があり、久しぶりに皆さんと会うことができ、非常に有意義な時間を過ごすことができました。クリックで一票！→
セミナーでは、「不動産証券化セミナー」、先日のタナパで行われたカンファレンス報告など行い、忘年会場である中華街「中華采館 同發 別館」で行いました。
東京支部主催でありながら九州支部、中国・四国支部、東北・北海道支部からもご参加いただき盛大に行われました。
今回、全ての参加者とお話が出来ましたが、地方の会員のほうがＣＰＭの業務を真剣に考えているでは？と思えるほど真剣なお話をお聞きすることができ非常に参考になった次第です。
やはり、失礼ながら地方と首都圏での違いは人口動態のようです。圧倒的に入居予定者に恵まれている首都圏で仕事をしている立場で考えなどしなかったことなど、そして決定的に違うのは地方ではオーナーが真剣にアパート経営を考えている、と言うことですね。
首都圏のオーナーが考えていない、と言うことでは決してないので誤解しないでいただきたいのですが、管理について積極的に管理会社の提案を聞いて、考え、実行しているようなのです。
セミナーでは今回討論会を設けていませんでしたので、まるで忘年会上では個人の悩んでいる部分や成功事例などの発表会場となっていました。
今年、ＣＰＭになるためのＭＰＳＡ試験を受験された方々も多く参加していただき、お話を聞くことが出来ましたが、現在の不動産業界を打破しよう！と言う意欲を肌で感じました。
しかし、ＣＰＭになる方と言うのは飲んでも仕事の話ですから、仕事にかける情熱は半端ではないのですよ。
なぜか、気が付けば４次会の席に住まっている自分がいました。
ここでも、収益アップの話なのです。やはりＣＰＭは熱いですね！
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投稿者 飯島 : 19:34
2006年12月09日
「挨拶は大切です。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
きょうは寒く昨日より寒く感じます。
風邪などひかないようご注意ください。
今年は売買において買換えの方が多く、年明けに数件が完成しますのでお邪魔するのが楽しな時期になってきました。
きょうもこれから現場にて打合せがあります。建築現場と言うのは様座な問題も出てくこともあります。
特に問題として発生したいないのはやはり、「近隣問題」ですね。建物を建築する場合に隣地に入らせていただくことがあるのですが、「挨拶」はしっかりしておきたいものです。
今。触れたように建物を建築する際に、足場を組みますがこのとき必要な範囲で隣地に入らせてもらいます。
隣地に入る場合は、相手の同意が必要であることを確認してください。
（通常はハウスメーカーなどが隣地の所有者に挨拶に行ってくれます。）
相手の承諾が無い限り、勝手に隣地に入ることは出来ません。
たとえば、その工事によって損害を与えた場合には隣人から損害賠償の請求を受けることになります。
これは、みなさまよく聞かれることだと思いますが、建物は敷地から原則５０cm以上離さなければならない、民法に規定されています（民法第２３４条）。
いくら、民法にて工事における必要な範囲で一時的に、隣地の使用を認めていつと言っても、やはり良好な人間関係あってのことです。
ハウスメーカーが挨拶に言ってくれると行っても、隣地の方とは長いお付き合いになります。ご挨拶は必ずされたほうが良いでしょうね。
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投稿者 飯島 : 08:11
2006年12月08日
「固定資産税動向チェック！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
きょうは寒かったですね。１日外へ出ていましたのでかなり応えました。
公園の横を通りますとすっかり葉が落ちた木が目立つようになってきましたね。何だか、寂しくなって来るものです。
ブログで固定資産税に触れており、質問を多く寄せていただいておりますので詳しくご説明したいと思います。
まず、皆様のご関心はいつまで固定資産税が増えるのか、という点のようです。
現在では納税通知書（４月中旬以降に送られてくる書類）と併せて課税明細書が添付されているはずです。
この課税明細書で判断が出来ますのでそのあたりをご説明させていただきます。
まず以下の用語を確認してください。
①税率：標準税率は１．４％ですが、最高税率は２．１％となっており各市町村の裁量にて税率を決めることができます。なお、都市計画税の標準税率は０．３％となります。
②価格：土地や家屋の価格は正常な条件の下で取引きされる価格である「適正な時価」で評価されることになっています。この評価は毎年されるのではなく３年に一度されることになっていて今年（平成１８年）はその評価替えの年になっています。
③課税標準額：税率を掛ける対象となる評価額のことを課税標準額といいます。土地や建物の価格が通常は課税標準となりますが住宅用地など軽減措置が適用され税負担が大幅に軽減されるような場合には、価額を下げるのではなくこの課税標準で調整されます。
④価格の評価（評価額）：総務省が固定資産評価審議会の答申に基づいて告示する「固定資産評価基準」にもとづき行われます。現在は公示地価の７０％を目安としています。また、その地域における標準宅地を選定し、その沿接する主要な街路に路線価が付設されます。この路線価をもとに沿接する各画地についてそれぞれの間口、奥行き、形状等その各画地に影響を及ぼす要素を反映させて計算することになっています。
以上を確認いただき、課税明細の見方について触れてまいります。
まず、例としてある住宅用地の土地の固定資産税評価額上記説明④の価格が５２，５００，０００円とします。そして土地の地積が３５０平米であり、固定資産税課税標準が７，０００，０００円です。
さて、皆様のご質問である今後、税負担が上昇するのか判断します。
ここ以前お話した住宅用地の軽減を思い出していただきたいのですが、住宅用地２００平米までは１／６、２００平米を超えた部分は１／３となります。
１、まず、固定資産税評価額の平米単価を計算します。
５２，５００，０００÷３５０平米＝１５０，０００円
２、※２００平米までの部分を計算します。
１５０，０００×２００平米＝３０，０００，０００円
３０，０００，０００円×１／６＝５，０００，０００円（あ） 通常の課税標準額
３、※２００平米を超えた部分の計算
１５０，０００円×１５０平米＝２２，５００，０００円
２２，５００，０００円×１／３＝７，５００，０００円（い） 通常の課税標準額
４、（あ）＋（い）＝１２，５００，０００円
結果、例題にある固定資産税課税標準が７，０００，０００円ですので、今後税額が増えていく可能性が高いといえ、今後の動向を知ることができるわけです。
一度、計算して確認してみてください。
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投稿者 飯島 : 19:35
2006年12月07日
「苦情学」不動産コーディネーター 飯 島 誠
賃貸住宅フェアーを無事終えることができました。
ありがとうございます。
今年は高齢者住宅フェアーも同時開催ということもあり会場も広く、来場者も多かったようです。
賃貸住宅フェアーも終え、朝から立て続けに打合せが行い、１日４件の打合せと調査などでかなりハードな１日となりました。
気が付けばあちこちの商店街で歳末ムードとなっています。
今年もきょうを入れ、あと２５日なのですね。
あっと言う間に１年が過ぎようとしています。
１０月に発行された「苦情学」を購入しましたので移動の最中に読みましたが、かなり参考になりました。
著者の関根眞一の実体験に基づいたクレーム処理の話などはかなり参考になります。
著者は西武百貨店にてお客様相談室の室長を歴任された方のようです。
どのような職種でも苦情の処理となると大変です。しかし、苦情やクレームへの対応は避けて通れないどころか決して疎かに出来ないことです。
この苦情やクレームを乗り越えることがイコール「収益アップ」につながります。
もしよろしければ読んでみてはいかがでしょうか。
この不動産業界での苦情といえば、入居の設備の状態でしょうか。
契約書に付随する「付帯設備表」というどのような設備があり、どのような状態なのかを借主様へ説明するもなのです。
設備については入居前にオーナー様や不動産業者の担当社にて点検を行うのですが、入居時にうまく作動してくれないことがあります。
このような場合、きょうから入居！というところに設備が不良となるとせっかくの新しい生活のスタートが台無しになってしまうものです。
このようなことがないように当社の細心の注意を持って行っています。
万一の場合には早急に処理を行いますので、ご勘弁ください！
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投稿者 飯島 : 20:34
2006年12月05日
「競合物件との差別化」不動産コーディネーター 飯 島 誠
きょうは、賃貸住宅フェアーにおいて「収益アップのテクニック」管理会社編を私が担当としてお話させていただきました。クリックで一票！→
今回のキーワードは収益アップを行う上での「差別化」・「メッセージ」・「投資分析」となっています。
ご興味のある方は明日、１１時５０分から行いますのでご来場ください。
明日は私のほか、タイガーアンドアソシエイツの山本社長、ＣＦネッツの倉橋社長などの公演もあります。
先ほど今回の公演でのキーワードに「差別化」とありますが、これって結構重要なのですよ。
賃貸マンションを建設する予定があるとしましょう。
当然ながら近隣の賃貸マンションとの立地・設備などを検討のうえ、建築されると思います。
しかし、最近では近隣の賃貸マンションと併せて地域的に競合しそうな分譲マンションを充分に研究して比較することも必要となって来るのです。
理由としては分譲マンションに入居者を奪われてしますことが多いからですね。
そして分譲マンションとの差別化を明確にする必要があります。
例えば「間取り」です。分譲マンションは広い層に訴えるために３ＬＤＫなどの間取りが圧倒的に多いですよね。
ということは、１ＬＤＫや２ＬＤＫの分譲マンションは多くないということです。
単身者向け物件のニーズは、賃貸市場ではこれからも堅調だと予想されています。
我が国の人口は減っていくのに世帯数はまだ増え続ける、という予想からも、単身世帯の増加傾向が見えてきます。
ただし、面積は広めにしておくことが大切ではないでしょうか。
少なくとも３０㎡以上はほしいところです。
そして広めのファミリー層向け賃貸マンションを建てる場合でも工夫の余地があります。
１ＬＤＫ・２ＬＤＫと併せてお勧めしたいのはメゾネットタイプです。
上下階の音の問題などが軽減されて人気があります。分譲マンションでは取り入れられるケースが少ないですから大きな「差別化」となるのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 23:58
2006年12月04日
「おかしいぞ！固定資産税」不動産コーディネーター 飯 島 誠
明日からいよいよ週間全国賃貸住宅新聞社主催の「賃貸住宅フェアー」が始まります。
皆様よろしければご来場ください。
さて、昨日の「固定資産税」についていくつかお問い合わせをいただきました。
これもブログを見ていていただいている、と言うことです。クリックで一票！→
ありがとうございます。
地価が下がっているの税額は横ばいなのはどうしてなのか。現在の税額で正しいのでしょうか？など質問をいただいた内容を見ますとごもっともなことだと思います。
ご質問をいただいた方にはメールで回答（ある程度になると思いますが、）させていただきます。
皆様には、ブログの中で今後ご紹介をさせていただく予定ですのでご参考にしていただければと思います。
それでは、きょうは固定資産税の基本についてお話させていただきます。
平成６年までの固定資産税の評価額は公示価格の３割程度だったのです。この制度平成６年より公示価格の７割まで引き上げられました。
この計算で行きますと税額が４倍となる計算となりますね。これでは負担が多すぎるということで始められたのでが、負担調整措置なのです。
この負担調整措置とはどのようなものかといいますと、平成５年と平成６年の固定資産税評価額と乖離が激しすぎる地域において、いきなりアップするのではなく、段階的に上げる方法なのです。
ケースで見ますと、毎年１０％から１５％毎にアップしているようです。
ここで、地価が下がっているのにどうして固定資産税はあがっているのか。という疑問が出てくるのではないでしょうか。
固定資産税額の計算方法を見ていただきたいのですが、税額の算出方法は以下のとおりです。
課税標準額（評価額を負担調整したもの）×税率＝税額 ※控除は考慮していません。
上記式の課税標準額を算出場合には、
前年度の課税標準額／新年度の評価額＝負担水準 ※評価額に乗じて求めます。
となり、上記式より①７０％超となった場合には税額が減額されます。②６０%から７０％となった場合には税額はそのままとなります。③６０%未満となった場合には税額がアップされるのです。
このような仕組みにより、固定資産税は算出されていると言うわけなのです。
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投稿者 飯島 : 19:03
2006年12月03日
「表彰台独占！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日の女子フィギュアの表彰台独占に驚いていましたら男子もやってくれました。
１位に高橋大輔選手、２位織田信成選手、３位に小塚崇彦選手のこれまた表彰台独占。
昨日の女子が１位浅田真央ちゃん、２位村主章枝さん、３位中野友加里さん
たいしたものです。表彰台独占で一票！→
私も一度だけなのですがフィギュアスケートを見に行ったことがあるのですが、ジャンプの時などの氷の勝ち割る音と言うのは凄いものがあります。
テレビでは本当に美しく写りますが、実際はかなり激しいスポーツですね。
これからも日本人の活躍を応援しています！
ところで１１月、１２月と言うのは建物を解体したほうが良いか、訪ねられることが多いのです。
理由としては、固定資産税との関係です。
固定資産税とは、地方税（市町村税）で１月１日現在の不動産（土地・建物）の所有者（固定資産税課税台帳に登録されている人）に課税される税金です。
と言うことは１月１日現在の現況により固定資産税に影響するということなのです。
たとえば、市街化区域内の住宅（専用住宅）を年内に取壊した場合、１月１日現在更地となります。
この場合の税額は市街化区域内の雑種地として評価されますので来年度１年間は雑種地評価の固定資産税を支払わなければならないのです。
負担調整率の関係もありますが、住宅用地の場合固定資産税の課税標準額は評価額の１／３（小規模住宅用地:２００㎡までは１／６）となりますので更地としてしまいますとその課税標準の特例が使えなくなってしまうのです。
これは注意したいものですね。
ただし、建築確認申請が受理されている場合には住宅用地として取り扱われますので心配は要りません。
住宅用地とは別に店舗ビルなどを取壊した場合には心配は要りません。理由としては店舗ビルは事業用で収益物件であるため、固定資産税評価額をから直接税率を計算するからなのです。
ちなみに取壊しますと、雑種地となり固定資産税評価額をから雑種地控除を引くために逆に安くなります。
年度をまたがる事業計画で一番気をつけたいのは、市街化区域にある土地を農地として利用している方ですね。
このような土地に建築確認申請など年内に提出しますと雑種地として評価され、農地として低額になっていたものが急激にアップされてしまします。
固定資産税は賦課課税であり、その年の１月１日現在の現況で評価されますから何か計画をされる場合には必ずご相談ください。
このあたりはほんの少しですけれども賃貸住宅フェアーにて触れてみたいと思います。
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投稿者 飯島 : 19:38
2006年12月02日
「絶景ですね！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
２６日のブログでご紹介させていただきました「大磯」へ行ってまいりました。
↓絶景ですね！クリック１票
お客様のお庭から撮らさせていただきました。絶景ですよね。
お断りしておきますが、景色を見に行ったわけではなく、仕事（打合せ）ですのでお間違いなく。
先日もお話しましたように売却のご相談でお伺いしてまいりました。
売却となると、当社のような不動産業者と売却をされる不動産の所有者との契約となります。
この契約（＝媒介契約）を締結する前にいくつかの作業とご説明が必要となるのをご存知でしょうか。
まずは、価格査定を行います。実際にどのくらいでの評価なのか、どのあたりの価格で販売することが市場に合っているのか。所有者としては気になるところです。
その不動産の価格を提出する前に権利関係（誰が所有しているか、抵当権などの設定があるのか）の調査から市役所などからの法令規制などの調査、そして現地調査（配管がどのように接続されているのかなど）を行うのです。
問題点を把握しておきませんと価格の提示など出来ないからです。
そして媒介契約と言うのは３ヶ月以内と宅地建物取引業法にて定められています。この３ヶ月にどのようなスケジュールにて販売を行うのか、十分に説明のうえ所有者の方の意見を取り入れて打合せを行います。
その他、契約書条文や問題となる部分の特約、個人情報保護法の説明などを行い媒介契約となるわけです。
結構、大変だと思っていただけますでしょうか。・・・・・・・・・・実際大変なのです。
これらの説明を省いてしまいますと、所有者の方が不安になってしまうのです。
売却をお考えの方はキチンとはじめに確認しておいたほうが良いでしょう。
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大磯に行きましたので旧東海道の写真を撮ってきました。
旧東海道の街並み（左） （中）化粧井戸そして由来（右）
いい景色ですよね。このような落ち着いた場所に住みたいものです。
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投稿者 飯島 : 20:01
2006年12月01日
「信頼関係」不動産コーディネーター 飯 島 誠
早いものできょうから師走に入りました。
朝晩の冷え込みも、だいぶ厳しくなってきました。体調管理には気をつけてください。
街や住宅地ににはクリスマスを控えイルミネーションが輝いています。
当社でも本日、サンタクロースのちょっとだけイルミネーションを飾りました。
当社の前を通る人が結構目に留めて見て行ってくれるようです。
参考までに中には雪が降っているのですよ。
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この程、アパートを購入された方から相談を受けました。
共用の廊下、階段に物などを置かないことや犬、猫を飼わないなどを入居者に守ってもらうことが出来ないかという内容です。
相談者の考えは空室が目立つ現在において他のアパートは規制のうえで差別化を図りたいとの考えがあるようです。
アパートやマンションなど共同生活を行ううえである一定の用法規制を設けることは良いことではないでしょうか。用法規制を設けることにより近隣のアパートなどと差別化が図れ賃料アップにもつながります。
当社の場合、契約書および管理規約そして入居のしおりを管理委託された物件毎に作成しているくらいです。
この規制を設けることにより建物全体の統一的利用、建物の品位保持が入居者に浸透できますので入居にとっても良いようです。
反面、万一入居者がその定められた規則を犯した場合、どの程度にて契約を解除することが出来るのでしょうか。
さて、借家人がこの特約に違反した場合、契約違反として契約の解除が認められるか否かです。
契約に当たって、用法制限を特約した事実があるからといって、違反があれば直ちに契約を解除できるかと言うと難しいとでしょう。
賃貸人と賃借人との間にて信頼関係が破壊されたか否かで判断しなければならないのです。
たとえば居住用として貸与しているにもかかわらず事務所・店舗などの用途の違うものとして使用している場合や廊下に禁止されている物を放置するとか、犬や猫を飼うなどをした場合、賃貸人や管理会社、他の部屋に入居している方などに再三注意されているのもかかわらず、耳を貸さないなどの事実があった場合に契約を解除することができるのです。
契約書だけに記載する方法もありますが管理規約・募集図面に記載しておいたほうが解除事由として成り立ちやすいことは言うまでもありません。
入居する前の約束(＝規則）がある以上、「規則を守る」ということはどのようなことであれ行っていきたいものですね。
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投稿者 飯島 : 21:15