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2006年11月21日
「賃料の価格設定」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「賃料の決め方ってどのように決め手いるのでしょうか。」
このような疑問を感じたことがあるはずです。
通常、賃貸事例比較法(近隣の賃料の実質と比較する方法）という方法がありましてこの方法を取っている方が多いのではないでしょうか。
取引事例比較法とは，まず多くの取引事例を集めてその中から条件等が似ている事例の選択を行い，これらに係る取引価格に事情補正及び時点修正を行います。
そして地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し，これによって対象不動産の試算価格を求める方法です。
当社の場合にも賃貸事例比較法を用いるケースが多いですね。
その他、賃料の決め方と言いますと、たとえば賃料の値上げについて話し合いで決まらないときなど調停か裁判で決着をつけることになります。
このような裁判では，裁判所が不動産鑑定士に適正な額を鑑定させ，それを参考に判決を行うようですが、この不動産鑑定士が行う鑑定方式には次のような方式が用いられるのです。
・スライド法（これまでの賃料に，すえおき期間中の物価指数や家賃指数などの係数をかける。）
・差額配分法（新規に貸したときの賃料と現行賃料との差額を賃貸人と賃借人にわりふるもの）
・利回り法（現在の不動産価値に一定の利回り率をかけるもの。）
そして冒頭にお話した賃貸事例比較法(近隣の賃料の実質と比較するもの。）
ところで，価格と言うのは本来，賃借人には関係のない事柄です。
しかし、不動産価格の上昇を賃料に単純に反映させることは適切ではないでしょう。
したがって，先ほど挙げたスライド法で合理的な指数を用いるとともに，賃貸事例比較法で適切な事例を捜して判断すべきでないかと言われているようです。
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投稿者 飯島 : 2006年11月21日 19:47