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2006年11月30日
「自販機の進歩」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日の定休日を利用して定期健診と散髪に行ってきました。
その後は掃除に打合せでしたが・・・・・・・・・・。
定期的に総合病院に検診に行っています。
久しぶりに行ってびっくりしたのですが、自動販売機が「凄い！」のです。
ここまで進んだ自販機に一票！→
まず左側はコーヒー・ソフトドリンクの自販機なのですが、「ミル挽き珈琲」と題して一杯毎に豆から挽いた珈琲、とキャッチコピーを付け１杯２００円なのです。
これはおしろいと思い、１杯買って見ると、熱さ加減も調整出来るではないですか。
そして右側の写真がフード自販機です。メニューは「お好み焼き」・「たこ焼き」・「焼きそば」・「炒飯」・「おにぎり」・「焼きおにぎり」・「たいやき」まで揃っているいます。
皆様、こんな自販機ご存知でしたでしょうか？
あまりの嬉しさに思わずシャッターを押してしまいました。
これはこれで他との差別化になりますので良いのではないでしょうか。
前ふりが長くなってしまいましたが、昨日の続きに参りましょう。
お父様の土地に建物を建築し、管理会社をうまく活用する方法についてです。
アパートやマンションなどの収益物件を建築しますと家賃収入が発生し、「所得税」・「住民税」・「事業税」・場合によっては「消費税」の負担が多くなります。
そして収入から支出を差し引きますと利益が生まれます。この利益が蓄積されますと将来の相続税の課税財産となるわけです。
実際の問題として子などに収益物件の貸付事業をスムーズに継承させるために、子に管理を任せたいものと考えるのが普通ですよね。
その際、不動産管理会社を設立して、①不動産収入を分散させる方法、②管理料等を通して所得を移転させるなど活用する方法を検討するのです。
①の場合には管理会社へ管理料を払い、管理会社の役員に子を充てることに分散が図れると思います。
②の場合には収益物件を不動産管理会社へ売却するなどにより財産を生前移転して相続財産の縮小化と納税資金の準備が可能となるはずです。
ただし、管理会社側に管理に必要な費用を差し引いて充分な給与を払えるだけの管理収入が必要となることは言うまでもありません。
その他、今年４月から実質的な１人会社のオーナーへの役員給与については、給与所得控除に相当する金額が一定の条件の下損金にならなくなりましたので注意は必要でしょう。
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投稿者 飯島 : 20:17
2006年11月28日
「賃貸住宅フェアー」不動産コーディネーター 飯 島 誠
きょうは午前中に２件の相談、そして先程打合せが終わり、１週間の予定を何とか行うことができました。
主に事業計画の相談なのですが、「事業計画」といっても「目的」によって進め方はまったく違うものです。
収益を優先するのか、相続対策を優先するのか、税金対策を行うのか、その土地を事業用（駐車場・事務所系・商業系・住居系）にするのか、それとも売却して収益の良い物件を購入するのか様々なのです。
最近の傾向として収益物件を建築を行う際に土地・建物をご子息様の名義にて建築をされ、地代は固定資産税額程度と言われる方がいますが、この方式はあまりメリットはありません。
建物を所有されるご子息に賃料が入るということはメリットとして挙げられますが、万一、相続になった際のこの土地の評価は自用地扱いになるはずです。
地代を相当額いすれば、土地は底地評価となりますが土地・建物ともにお父様の名義にされ、不動産管理会社などによる活用を考えた方が良いでしょう。
詳しくは、後日お話させていただきます。
期待を持たせつつクリックお願いいたします。→
午後からＩＲＥＭ ＪＡＰＡＮ今年度のエレクト（来年度会長・ＣＰＭ）である株式会社松屋の代表である石橋克好社長と来週の５日・６日と東京ビックサイトで行われる「賃貸住宅フェアー２００６」の打合せを行っていました。
今回、石橋社長の提案においてＩＲＥＭ ＪＡＰＡＮにてオーナー様と不動産業者様向けのビジネスセミナーを行うことになっているのです。
オーナー様向けのセミナーでは新都市総合管理の右手社長（ＣＰＭ）が担当することになっており、私が不動産業者様向けのセミナー担当となっています。
ＣＰＭという称号を持つものがいかに不動産における収益物件をの価値を上げていくか、という手法をお伝えさせていただきます。
ちなみに私の出番は、５日（火）が第４会場１５時２０分から１６時２０分、６日（水）は第２会場１１時５０分から１２時５０分となっています。
※パンフレットには「飯塚誠」となっています。
皆様、よろしければ平日ですがご来場をいただきたいと思います。
詳細はこちらからご覧ください。→賃貸住宅フェアー２００６
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投稿者 飯島 : 21:07
2006年11月27日
「購入すべきなのか」不動産コーディネーター 飯 島 誠
以前、購入をいただいたお客様より相談がありました。
ご結婚されたご子息が不動産を購入したい、と相談があり今購入したほうが良いのか意見を聞きたいと言うのです。
最近の傾向として持ち家は「負の遺産」と囁かれているようです。
しかし、私はその意見には真っ向から反対させていただいています。
現在、給与を仮に手取り３０万円としましょう。
その３０万円のうち２５万円を生活費として考えた場合、月々５万円の預金が可能となります。
月々の２５万円と言うのは、「家賃」・「食費」・「光熱費」・「公共料金」・「娯楽費」・「お小遣い」などの生活費だり、手元にはまったく残らないものです。
逆に残った５万円を預金に回すと年間６０万円の預金（＝資産）となります。
そこで不動産を購入すると決断をすると、手元に残らない金銭のうち「家賃」の部分を住宅ローンに回すわけです。
ここからの考え方が大事なのです。
「一生住宅ローンを返すだけなんて嫌だ！」という方と「３０年のローンだろうが返済を繰り返し行うことにより自分の資産になる！」と考える方に分けれるはずです。
意見を言わせていただければ「家賃」は一生払わなければならない。しかし、不動産購入に伴う住宅ローンは「資産」になる、ということです。
毎月積み上げていく資産（月々５万円＝年間６０万円）の一部を数年後に住宅ローンの一部返済に充てれば３０年を待たずして自分の「資産」となります。
投資でもローンをうまく使って「資産」を増やしていくものなのです。
はじめから「現金」で投資を行っている人などまずいないもなのです。
結論から言って、購入を決めれば不動産を購入するべきと考えます。
ただし、これから地域の２極化は避けられません。場所を考慮する必要はあると思いますが・・・。
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投稿者 飯島 : 20:12
2006年11月26日
「オーシャンビュー」不動産コーディネーター 飯 島 誠
きょう、売却の相談のため大磯にお住まいの売主様のお宅にお伺いしてきました。
大磯といえば、「湘南発祥の地」として有名な場所です。
家主様宅は国道１号線から旧東海道に入ったところをから山へ向かったところです。
始めてお伺いして景色に驚かされました。
なんと、湘南海岸はもとより三浦半島まで一望が出来る「オーシャンビュー」です。
デジカメに納めさせてもらおうとしましたが、生憎の曇り空、週末再度お伺いいたしますので必ず皆様にもご覧いただきたい景色です。
すぐ後ろには、夜景スポットで有名な湘南平が控えています。
「湘南平」とは神奈川県で最も有名な夜景スポットであり、フェンスにカップルが鍵をかける、というのも有名です。
お薦めはこのフェンスがある展望台よりも新展望台ではないでしょうか。
↑この眺望に一票！→
ここからの眺めは本当に格別で、熱海から三浦半島の海岸まで望め、平塚、海老名、藤沢の夜景が３６０度で楽しめるのです。
湘南平までとは行かなくとも、お客様のご自宅からの眺望は本当にすばらしいものです。
建物は建築すればできます、庭も造成すれば可能です。しかし眺望というのは買うことが出来ません。
日本では、海に近いですと塩害などがあり問題点もありますが、山のほうですと塩害もないようです。
ハワイなどで不動産を購入される方多いようですが、現地のＣＰＭの話ですとやはり「マウンテンビュー」ではなく「オーシャンビュー」を購入するべきだ、と言うことです。
あまり大きな声では言えませんが、「マウンテンビュー」を購入するのは日本人くらいらしいのです。
この話にはびっくりしませんか？
私など旅行など出かけて部屋から「海を見る」ことも「山を見る」ことも好きなのですが、海外では「海」しか価値がない！と言っているのですから・・・・・・・・・ちょっとショックです。
不動産を購入するとき、不動産を売却するとき、その不動産の特徴を捉えておかなければ慌ててしまうことになるかも知れませんね。
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投稿者 飯島 : 20:07
2006年11月25日
「新宿テラスシティ」不動産コーディネーター 飯 島 誠
きょうはＣＰＭ（公認不動産経営管理士）になるための最終試験である「ＭＰＳＡ試験」が行われました。
ＣＰＭになるまでには何十時間という講義を受け、「倫理」・「認定」・「概念」の各試験とこの「ＭＰＳＡ」試験をクリアしなければならないのです。
最終試験であることから予測が付くと思いますが中でもＭＰＳＡ試験は最難関の試験なのです。
試験前日に数百ページに及ぶ資料が渡され午後１時から夜１０時まで資料の分析を行い、それでも終わらないため、夜の２時、３時ころまで分析が続くのです。
（ちなみに私は、徹夜でした・・・・・・・・・。）クリックで一票！→
そして翌日（きょうの行われた）ＭＰＳＡの試験が朝１０時から午後６時間まで８時間ぶっ通しで１つのレポートにまとめるのです。
８時間ぶっ通しレポートを書きまくるわけで、そのうえ徹夜ですから、体力との勝負です。
内容と言うのは、さまざまな投資の分析手法を駆使してオーナーの目的を達成するよ計画を組み立てを行うものです。
試験が終わるころには、すでに朦朧状態のうえ手首は腱鞘炎状態です。
私は何とか合格しましたが、昨日はその事前準備のサポートに行ってきました。
会場に入るや否や受験生の殺気が漂ってくるのです。
夜の１０時頃まで手伝い、仕事が残っていましたので事務所に戻ってきましたが、なんとか一人でも多くのＣＰＭが誕生することを願っています。クリックで一票！→
会場が新宿であったため新宿駅南口～西口エリアの小田急グループの事業展開に一環である「新宿テラスシティ」を少しの時間でしたが見ることができました。
新宿西口周辺で事業を展開する小田急グループが、スケールメリットを活かした一体感のある事業展開を行うため、２００２年度より新宿駅西口周辺の基盤整備を進めてきました事業です。
この整備を進めてきた部分とその上に存在するそれぞれの施設を一つの「街」と見立て、このエリアを「新宿テラスシティ」と名付けたのです。
訪れたお客さまのショッピングから飲食にいたるまで幅広いニーズを満たすことはもちろんプロムナードを散策する感覚で街歩きを楽しんでいただけるエリアと謳うだけあって感覚的にいいものだなぁと感じました。
駅前の商業施設と言うのは、各ビルことに考え方が違い、そこに歩く者にとって統一感がなく感じていましたが、この「新宿テラスシティ」の統一感はかなり受け入れられるのではないでしょうか。
実はこのような提案がＣＰＭの役割なのです。
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投稿者 飯島 : 20:21
2006年11月24日
「年末ジャンボ発売開始」不動産コーディネーター 飯 島 誠
私もきょうからブログランキングに登録いたしました。
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きょう、待ちに待った「年末ジャンボ」の発売です。
皆様はいつ購入されますか？ちなみに私は毎年日を決めて購入していますが一度も当たったありません。
３億円当たりたいですね～！当たったらなにをする？とよく話になりますが、私はすし屋さんを貸しきって寝ながら食べて見たいです。
当たったら教えてくださいね！
質問が来ていましたのでお答えさせていただきます。
【相続時精算課税制度の注意点を教えてください。】
相続時精算課税制度というものは、贈与の時点では税金（贈与税）はかかりません。これは以前にご説明したとおりです。
※２５００万円超の場合には一律２０％の税負担となります。
ただし、相続時において相続財産と相続時精算課税制度による贈与部分とを加算して相続税を計算することになります。
いわゆる、税の支払を先延ばししているということですね。
また、この制度を一度利用しますと暦年課税制度の１１０万円の基礎控除は使えませんのでご注意ください。
それでは、先程の応用のようなものなのですが、この制度により贈与を受けた財産は贈与の時価により相続財産に加算されます。
たとえば、贈与を受けた財産が相続開始までの間に「価値の減少」および「滅失」してしまった場合にはどのような処置になるのでしょうか。
この場合においても贈与を受けた時点での価格にて相続財産に加算しなければならないのです。
要するにほかの相続人（共同相続人）の相続税の税負担が重くなってしまうのです。
その他ですと、小規模宅地等の減額がの特例が使えない場合もあります。
小規模宅地等の減額の特例とは被相続人等が事業または居住の用に供してきた宅地等を相続（遺贈を含む）により取得した場合、相続税の課税価格の５０％または８０％を控除することが出来る特例です。
しかし、しかしですよ相続税精算課税制度を適用して取得した土地等は取得原因が「贈与」となりますので特例が使えなくなるというわけなのです。
結果、ある土地を相続にて取得した場合、課税価格の５０％または８０％の減額措置が行われますが、相続時精算課税制度による取得は１００％評価となるのです。
今回、ご注意いただくために極端に適用できないケースをお話しましたが状況によっては非常に良い制度と見ることもできます。
お使いになる際には相続時にどのようになるのか、必ずシュミレーションをされたほうが良いでしょう。
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投稿者 飯島 : 11:47
2006年11月23日
「書類はキチンとすべきです。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は寒かったですね。夕方からは雨も降り出し、この時期の雨は温度を下げますから風邪などにはお互いに気をつけたいものです。
明日も予報はあまり良くないようです。
当社の場合、様々な業務を行っており「不動産仲介業務」と言いますと売買と賃貸と考えられると思います。
しかし、売買の仲介と言っても、「所有権」「借地権」とに別れ「所有権」と言っても市街化区域・市街化調整区域とに分かれます。
「借地権」にしても借地を買うのか、底地を買うのかに分かれますよね。
それに賃貸と言っても、居住用・事業用（店舗・事務所・倉庫など）・駐車場と種類を挙げるととかなりの量になるのです。
そのほかにも契約書の種類（売買の場合、登記簿売買・実測売買、賃貸の場合、普通賃貸借・定期借家契約・定期借地契約など）にもかなりの種類があります。
ここ１年ほどのご相談において今まで他社が管理していたものを当社へしていただくケースや売買契約においても当社へ仲介に入っていただきたいなどと言う相談が非常に多くなってきております。
本当にありがたいものです。
賃貸管理などで当社に管理依頼の相談に来られる方にお話を聞いておりますと、管理契約、賃貸借契約などを見させて頂きますが正直、専門家が作成しているとは到底思えない物が多いのには驚かされます。
契約書の条文などもほんの２０条足らずで終わっているのです。
長ければそれで良いというものではありませんが、問題になりそうな部分が抜けてしまっているケースが多いのです。
後で読み返して、こういう場合はどうなるんだろう？と言うものが本当に多いような気がします。
賃貸で言えば賃貸人の方も賃借人の方も契約で授受する金銭の取り扱いから、入居した後の故障関係、更新の際の手続き、解約の申し入れ方法、解除事由、引き渡しの立ち会い方法、違約金などを考えて本当に条文に不備がないかを真剣に考えた方が良いかも知れません。
契約してしまえば、契約書を変更するなど基本的にできませんから注意が必要でしょう。
調査から契約書のチェックなども業務で行っていますのでご心配な点などありましたらお気軽にご連絡ください。
一人で悩むより、ご相談いただいた方が気が楽になると思いますよ。
まして、後で契約書を見れば全てが解る、ようにしたいものですね。
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投稿者 飯島 : 22:51
2006年11月21日
「賃料の価格設定」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「賃料の決め方ってどのように決め手いるのでしょうか。」
このような疑問を感じたことがあるはずです。
通常、賃貸事例比較法(近隣の賃料の実質と比較する方法）という方法がありましてこの方法を取っている方が多いのではないでしょうか。
取引事例比較法とは，まず多くの取引事例を集めてその中から条件等が似ている事例の選択を行い，これらに係る取引価格に事情補正及び時点修正を行います。
そして地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し，これによって対象不動産の試算価格を求める方法です。
当社の場合にも賃貸事例比較法を用いるケースが多いですね。
その他、賃料の決め方と言いますと、たとえば賃料の値上げについて話し合いで決まらないときなど調停か裁判で決着をつけることになります。
このような裁判では，裁判所が不動産鑑定士に適正な額を鑑定させ，それを参考に判決を行うようですが、この不動産鑑定士が行う鑑定方式には次のような方式が用いられるのです。
・スライド法（これまでの賃料に，すえおき期間中の物価指数や家賃指数などの係数をかける。）
・差額配分法（新規に貸したときの賃料と現行賃料との差額を賃貸人と賃借人にわりふるもの）
・利回り法（現在の不動産価値に一定の利回り率をかけるもの。）
そして冒頭にお話した賃貸事例比較法(近隣の賃料の実質と比較するもの。）
ところで，価格と言うのは本来，賃借人には関係のない事柄です。
しかし、不動産価格の上昇を賃料に単純に反映させることは適切ではないでしょう。
したがって，先ほど挙げたスライド法で合理的な指数を用いるとともに，賃貸事例比較法で適切な事例を捜して判断すべきでないかと言われているようです。
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投稿者 飯島 : 19:47
2006年11月20日
「結露の時期ですね。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日は雨と風で大変でした。私も夕方からお客様との打合せに出かけた際、服などがぬれてしまい大変でした。
しかし、服がぬれたままでいるのもお客様には申し訳ないし、こちらもあまり気持ちの良いものではありませんね。
お客様との話の中で服がぬれた話題から結露の話題へ変わり対策などを質問されましたので皆様にもお知らせしたいと思います。
一概に断定は出来ませんが、①一戸建よりマンションの方が結露は起こりやすい。②南側より、北側のお部屋のほうがが起こりやすい。③空気の流れがないと結露は起こりやすい。 といえるのではないでしょうか。
お伺いしたお客様もマンションに住まわれているのですが、今までマンションに住んだことのある人なら、一戸建と比べどの部屋の温度も高いと感じたはずです。
マンションでは冬もぽかぽかして日中の南側の部屋では暖房なしでうたた寝が出来るほどですよね。
これはマンションの場合、一戸建より数段高い気密性を持っているからなのです。
そのうえ、構造は、鉄筋コンクリートであり換気のための窓も南側と北側だけと少なく、換気扇も浴室・トイレ・台所以外には設けられていないはずなのです。
あまり知られてはいませんがコンクリートは約１０年間にわたってコンクリートの中の水分を外へ放出すると言われており、特に建築後１～３年の間はその放出が激しいというのです。
結露と言うのはお湯を沸かしたり料理をする、洗濯物を干すなど水蒸気を発生させる原因はいろいろとあるのです。
このとき注意したいのはやはり換気扇を併用するということです。
※水蒸気の発生の源と換気扇の距離が離れていますと空気は換気扇にいくまでに滞留できてしまいますので水蒸気もそこに残ってしまいますのでご注意ください。
その他押入・クローゼットの空気を入れ換えることでしょう。
これからの時期で注意したいのは、石油やガスストーブですね。
必需品あのですが、ガスを燃焼させているときに大量の水蒸気を発生させています。それにあわせて加湿器も室内に水蒸気を送っていますので注意が必要なるのです。
ストーブを止めてからしばらくの間換気扇を回すことによって相当防ぐことが可能のようです。
しかし、結露と言うのは本当に厄介なものですね。
早く、解決策が見つかればよいのですが・・・・・・・・・・・・。
参考までに。
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投稿者 飯島 : 19:35
2006年11月18日
「駅ナカ課税へ」不動産コーディネーター 飯 島 誠
日を増すごとに寒くなってきますね。
打合せなどで電車に乗る機会が多く、駅に降りますと最近の構内と言うのは様々な商業施設があるものです。
ちなみに構内の施設を「駅ナカ」と呼ぶらしいのです。
これだけ駅の駅ナカが活気が出てきますと商店街からいろいろな意見が出てくるのでは？と考えてしまいます。
デパートの店舗や駅ナカの店舗と言うのは売り上げの何％を支払う契約形態が多いはずです。
店舗側としては売り上げがあがらないと契約を打ち切られますのでまた、大変なのでしょう。
ここ数年、六本木ヒルズや表参道ヒルズそして六本木のミッドナイトタウンと商業ゾーンに力を入れていますが、このように１箇所に商業ゾーンを集中させるとその周りはさびれてくるものなのです。
駅ナカもどこかで規制をかけないとまわりの商店街に悪影響を与えることは間違いないはずです。
特に、駅ナカの固定資産税はなんと、隣接地の３分の１と言うから「？？？・・・・・！」ですよね。
よく、市役所などは黙っているな、と思っていたら、来年度には固定資産税評価額を店舗面積に応じて引き上げると総務省より発表がありました。
まして、通常の課税方式ですと、商業施設の面積が大きければ大きいほど課税額は多くなると予想がつきます。
品川や大宮などは相当な力の入れようでした。たしか「エキュート」だったと思いますが売り場面積が広いのには皆さんも驚いたのではないでしょうか。
今後、他の鉄道各社も駅ナカに同じような事業を展開していく方針だったようですが、これでどのようになるかは解らない状況ですね。
やはり、税負担は公平にするべきでしょうね！
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投稿者 飯島 : 19:10
2006年11月17日
「ヤナセＶＳトヨタ」不動産コーディネーター 飯 島 誠
だいぶ冷え込んできましたが、皆様体調管理は大丈夫でしょうか。
私は、この時期になると毎年風邪をひいていましたが、結婚してからは女房のおかげ（？）で風邪をひかなくなりました。
そう考えると「結婚」というのはいいものではないでしょうか？
きょうは、「風邪」の話でも「結婚」の話でもありませんのでこの辺にしておきます。
皆様ご存知のとおり、トヨタが新ブランド「レクサス」を立ち上げたのが昨年の話ですが、そのトヨタがメルセデス・ベンツやＢＭＷ、ボルボなどの人気ブランドの輸入車ばかりの中古車を販売していることをご存知でしたでしょうか。
当社もトヨタ関連の販売店の管理をしていますので以前から気なっていました。
場所は、東京・世田谷区の環状八号線沿いの「カーロッツインポート東京」です。
このカーロッツインポート東京はトヨタの１００％出資しているトヨタアドミニスタが運営しているようです。
そして、「ヤナセ」です。横浜市都築区にあるヤナセの中古車販売の「ブランドスクエア横浜」にはレクサス車が中古車として販売されているのです。
これって、凄い！と思いませんか。
今までの常識ではありえないですよね。
私の友人が中古車販売に勤務しているもので聞いたのですが、何でもトヨタはメルセデス・ベンツやＢＭＷ、ボルボのユーザーから「レクサス」へ変えていただくための戦略であり、ヤナセも同様の戦略があるようです。
考えることが違いますますね！
そうすると、ヤナセで購入する「レクサス車」には「ＹＡＮＡＳＥ」のステッカーが貼られているのでしょうか。
これは興味があります。
あの「ＹＡＮＡＳＥ」のステッカーと言うのは一種の憧れがありましたので面白いのではないでしょうか。
不動産業界では、このようなことは以前からありました。
たとえば大手Ａ不動産が販売した物件を購入したい。しかし、現在住んでいる物件はＢ不動産が販売したものである。
このような場合、Ｂ不動産が販売したものでも躊躇なくＡ不動産は買取ります。
ちなみに当社も土地・一戸建・アパートなどの収益物件を買取りしております。
しかし、高級ブランドを目指す「レクサス」と老舗「ヤナセ」の対決にはこれから目が話せないかも知れません。
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投稿者 飯島 : 21:56
2006年11月16日
「ご質問にお答えします！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
きょう１１月１６日はフランス産ワインの新酒「ボージョレ・ヌーボー」の解禁日ですね。
ルビーのように赤く、フレッシュなワインが店頭を飾っているのではないでしょうか。
今頃、家族や恋人と「乾杯！」という方も多いはずですね。
先程、事務所に戻りメールで質問が届いていましたので早速お答えしたいと思います。
以前相続を依頼されたお客様からです。知人の相続に絡み話を相談されたようですが、何でも税理士 の分割方法の説明が理解できないため、メールで説明書を送ってください、とだけありました。
これだけではこちらも何を説明すればわからず、電話してもつながらない状態です。
とりあえず、一般的な説明を送信しておきました。
以下、送信文書です、皆様もよろしければお読みください。
まず、遺産分割の方式ですが、遺産分割には、指定分割、協議分割、調停分割、審判分割の４通りの方式があります。
簡潔にまとめますと
①指定分割とは被相続人の遺言により、各相続人の取得する財産が具体的に特定されている場合です。この場合には、遺言書の内容にもとづいて遺産を分割することになります。
※特定されていない遺産がある場合には協議分割により相続します。
②協議分割とは相続人が複数いる際に協議により遺産を分割することです。
③調停分割とは協議が困難な場合に家庭裁判所に調停を申し立て、調停により遺産を分割してもらいます。この調停手続により成立した合意により、遺産分割をします。
④審判分割とは合意成立ができず調停不成立の場合において家庭裁判所に審判を申し立て、審判により遺産を分割をすることです。
今、ご説明したのは遺産分割の方式です。次に説明しますのが遺産分割の方法となります。
根本的に違いますので勘違いしないでください。
それでは、遺産分割にはどのような方法があるかといいますと、現物分割、代償分割、代物分割、換価分割、共有の４つの方法があるのです。
①現物分割
遺産そのものを現物で分ける一般的な方法です。例えば、不動産はＡに、株式はＢに、預貯金はＣするといったように、個々の遺産についてその取得者を決めます。 ※不動産だけの場合、甲不動産はＡに、乙不動産はＢにとすることも可能です。
②代償分割
遺産の全部または一部を現物で相続した人が、他の相続人に金銭等で支払う方法です。
③代物分割
金銭の代わりに、自分の財産の中から株式・不動産・有価証券などの現物を他の相続人に譲渡することをいいます。ただし、譲渡益が生じると、譲渡所得税が課税されます。
④換価分割
遺産を譲渡処分して金銭に換価し、その金銭を分割します。この場合にも単独で相続をした場合、譲渡益が生じると譲渡所得税が課税されますので遺産分割協議書に換価分割と明記しておく必要があります。
簡単にご説明するとこのような方法となりますが、各分割方法により後で譲渡所得税などがかかってきますので注意は必要でしょう。
そういえば、昨日は七五三で夜、「乾杯！」という家族も多かったのでは？連日の「乾杯！」とうらやましいですね！
私はワインが苦手なもので「乾杯！」とはいきませんがビールで「乾杯！」してみたいと思います。
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投稿者 飯島 : 21:06
2006年11月14日
「街並み」不動産コーディネーター 飯 島 誠
朝から風の強い１日でした。皆様、風の影響などは大丈夫でしたでしょうか。
街を車で走っていましたら鉢植えが倒れており花が散乱してしまったところもいくつかあったようです。
酉の市が３回ある年は火災が多い、といわれているようです。
特に風の強い日は注意したいものです。
皆様揃って笑顔で年を越したいものです。
午前中に横浜市旭区の若葉台団地へ管理物件の打合せに行ってきましたが、この風でかなりの葉が舞っていました。
「若葉台団地」という名称を聞かれたことがあるのではないでしょうか。
団地を４つのブロックに区切り、若葉台一丁目から若葉台四丁目で構成されています。
団地の東側に位置する若葉台一丁目,二丁目および西側に位置する若葉台四丁目は住宅専用地域で分譲住宅と医療設備があり、団地中央にある若葉台三丁目は住宅と商業地域との兼用区域であり、商業施設と賃貸住宅、分譲住宅（３棟）がある大規模と言うより一つの街を形成しているのです。
なんと言っても特徴は、建設された期ごとに建物の外見が異なり、若葉台団地では塔状、板状の建物が、地形に合わせて建てられていて、住宅公団が建設した団地にあるような板状の建物が並行にならぶ景色とは異なる点でしょう。
自然をかなり残していますので紅葉も始まり、これからが見ごろを迎えるのではないでしょうか。
楽しみですね！
日頃、バタバタ仕事をこなしていますとこのような場所に来ると「ホッ」とさせれられます。
その後、田園都市線などを見て回って事務所に戻りましたが、私が勤務していた８年前では未造成だった箇所がすっかり住宅が立ち並び驚いてしまいました。
やはり、計画性のある町並みと言うのは何年経っても良いものです。
現在、賃貸経営をされて空室などにお困りの方もちょっとした工夫でその建物が活き活きしてくるものです。
本当に工夫一つで変わるものなのですよ！
ただし、街並みに合わないものはちょっと困ることもありますけど・・・・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 16:17
2006年11月13日
「窓口」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日もハードにがんばっています！
ちょっといつもと違う書き出しです。
結構ぐったりきていますが今年もあと１ヶ月半突っ走りたいと思います。
朝一で今進めている事業用の物件の現場を確認した後、打ち合わせのため戸塚～厚木～藤沢の法務局、市役所と走りまわっていました。
そのあと、事務所に戻りまして結果報告、売却の査定報告、レポートなどで何とか今日のスケジュールをこなすことが出来ました。
当社が目指している不動産業と言うのは、単なる売買・賃貸とは異なるのだと思います。
不動産に伴う依頼を行うのは当然なのですが、たとえば賃貸管理の依頼があるとします。
賃貸管理といっても１つの建物を建築するだけ、と考えてはいけません。
アパートを一つ作るとしても、立地から見てどのような層の入居者にターゲットを絞るか、近隣に同じような層をターゲットにしたアパートはあるのかなど物件分析、市場分析そして建築を木造にするのか、鉄骨造などにするのか、オーナーの所得と併せてどのような構造が税金面では良いのかなどから始まり将来的にこの収益物件を誰が相続をするのかまで各専門家などと打ち合わせが必要になるのです。
これらを経験などから当社が窓口となり、全てにかかわる方々に調整を役目が当社の方針なのです。
この窓口がしっかりしていませんと、それぞれに携わる方が自分の考えで動いてしまい、最終的には思ったとおりに行かなくなる場合も出てくるのものです。
私も窓口を１つにせず、お困りのかたも見てきました。
これから何か不動産に関するお困りのことがあれば当社へご連絡ください。
一つ一つアドバイスさせていただきます。
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投稿者 飯島 : 22:35
2006年11月12日
「手紙」不動産コーディネーター 飯 島 誠
きょうは、朝から寒かったですね！何でもこの風が「木枯らし1号」だったようです。
朝から境界の立会やら現地での打合せなどでご足労いただいた方には本当にありがたく感じました。
昨日、事務所に戻りましたら1通の手紙が机の上においてあり、誰からなのか、確認するとその差出人から目が離せなくなってしました。
差出人は、私が以前勤めていた不動産会社時代に契約をさせていただいたお客様からなのです。
その方とは、新築の現地販売会にご来店をいただいたのが始めての出会いだったのです。
販売会にていくつかの質問に応じたことは記憶しており、内容までは正直覚えてはいませんがかなり長い時間を過ごした記憶があります。
その時は、ご夫婦でお越しいただきその当時お住みになられていたマンションを売却のうえ、新築の購入を検討していると言うことでした。
最後にアンケートをいただき、住所・氏名・電話番号を記入いただき、最後に一言、「電話や訪問を一切しないでください。検討してこちらから連絡します。」と記入されたのです。
このときは、本当にびっくりしました。如何せん面と向かって営業マンが目の前にいるのに平然とアンケート用紙に書いて、そのうえこちらを見て微笑んでいるのですから。
恐縮しながら、「電話も訪問もいけないのでしょうか。」そう質問するとご主人が「そのとおりです。嫌いですから・・・。」たしかこのような会話だったと思います。
電話もできない、訪問も出来ない、このまま放っておくわけには営業として出来るはずもありません。
その日からこちらは手紙攻撃です。手紙は禁止されていませんから何通を書いたかわかりませんが書きまくっていました。
ご来場のお礼から物件の特徴、自宅の売却のアドバイスなど考え付く全てを手紙にしたと思います。
それから１ヶ月過ぎた頃だったと思います。ご来店いただき、「飯島さん、お手紙ありがとうございます。あなたに自宅の売却と購入をお任せします。」と言っていただいたのです。
その後、ご来店いただいた新築は他のお客様で成約してしまったのですが、他の現場で成約させていただきました。
契約の日が決まり聞いた話なのですが、なぜ？現地販売会の新築を早めに申込されなかったのですか？という私の質問に、「あの新築はそんなに気に入っていませんでした。信用できる営業マンを探していたのです。いくら大手の会社と言ってもそう簡単には信用できませんよ。」
いわゆる、試されていたのでしょう。
しかし、凄い試し方もあるものですよね。こちらはいい経験になりましたが・・・・・・・・・・。
１０年前の１１月１１日、忘れもしません、その方の契約日だったのです。
お手紙、本当にありがとうございました。
最後に、添えられていた文書です。
「飯島さん、あなたの手紙の数には及びませんが、１０年目に感謝を込めて手紙を送りします。」
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投稿者 飯島 : 19:54
2006年11月11日
「滞納処理、ここが別れ道！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
賃貸管理を行っていますと、どうしても家賃を遅れがちな人やズルズル遅延していく人が出てくるのものです。
ここ数年は、保証会社の普及により滞納者は減少してきてはいるものの滞納はゼロとは言いがたいですね。
今年も十数件の処理を依頼され、今一つ取り掛かっているものがあります。
滞納処理＝家賃回収という発想が一般的な考えとして間違いはないと思います。それではこの人にはどのような方向性でどのよう方法が良いのかと言う結論はなかなか難しいですよね。
ちなみに弁護士に依頼すると、ほとんどのケース裁判なのでしょうが・・・・・・・・・・。
通常、「遅延金の覚書」「債務弁済公正証書」「支払督促」「少額訴訟」「即決和解」「地裁への申立」と方法はいくらでもあります。
今、挙げただけでもいくつか方法があります。（実務ですと「支払督促」「少額訴訟」は使いませんけども・・・・・・・・・。）ただし、注意いただきたいのは、あくまでも話し合いによる決着（支払うか、出て行くか）を目指すべき、だと言うことです。
強制執行することを目的とはしないでもらいたいものです。
しかし、どうにもならない人、約束を守らない人には「出て行ってもらう」という選択が必要です。
今回の相談による手段として考えているのは「即決和解」という法的手段です。
今回のケース、お互いに争いがなく分割払いにて遅延分を支払うのですが、賃借人の親から「もし約束を守らなければ追い出してください！」と一筆いただきましので、訴訟は費用がかかるのでこの方法をとることにしました。
即決和解とは、滞納している借主に支払いを求めると「いついつまでに支払うので待って欲しい」と訴えられるケースがあると思います。
その場合、「支払い約定書」を作成するのが普通ですが、この書類に強制力はありません。
「公正証書」にする方法も紹介しましたが、明け渡し執行をすることはできません。
「明け渡し訴訟」を起こす方法もありますが費用がかかります。
そこで「即決和解」という方法があるのです。即決和解とは、貸主と借主が簡易裁判所に出かけて、裁判所で和解する手続をとることをいい、和解が成立すると、和解調書が作成されます。
借主が約束の日までに支払わなかった場合はこれを債務名義として明け渡しの強制執行をすることができます。
裁判所に申し立てる前から当事者で和解が成立しているので「即決」の名前が付いています。
この方法は比較的短期間で手続きが終了しますので結構助かる手続きと言えるでしょう。
その反面、その借主や連帯保証人の居住地でないと基本的に出来ないのが難点です。その場合には物件の所在地を管轄する簡易裁判所で手続きをしても良いという承諾書が必要になります。その他借主が裁判所の定めた日に来ないと和解が成立しませんし、お互いに争いが生じている場合は全く役に立たないという欠点もあります。
また、申立してから大体１ヶ月半から２ヶ月位は時間が必要です。如何せん裁判官の時間が空いたときを見て行うわけですから。
様々な手段がありますので、その相手にあった方法を選べるかどうかによって滞納処理は変わってくるのです。
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投稿者 飯島 : 23:37
2006年11月10日
「保証金は課税される？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
きょうは朝から２件の打合せを行い、午後からＩＲＥＭＪＡＰＡＮの臨時総会があり、出席してきました。
夜には、弁護士のとの打合せがありやっと先程ひと段落いたしました。
年末から、年明け２月頃までにロードサイド店舗などが完成してくる時期です。
ロードサイドにおける賃貸借契約において保証金が賃貸借条件に組み込まれているケースがあると思います。
この保証金というものはどのように運用するかにより課税関係が変わることはご存知かと思います。
保証金を運用？そもそも保証金は全額返還する預かり金であるため、課税されません。
そのことを利用して運用したいとご相談に来られる方も多いのも事実です。
課税関係で特に注意しなければならない点は、返還時までに自由に運用できることによる経済的利益をどのように見るのか、ということです。
それでは、どのようなケースがあるのかいくつか例を挙げて見ることにします。
ケース１ 保証金を銀行預金など一定の金融資産に充てた場合
銀行預金などによる運用益（利子など）は、別途課税されますので計上することはありません。
ケース２ 保証金等を業務用の建築資金に当てた場合
この場合は、その業務のための借入金の利子とみなして同額必要経費にも算入されます。結果、経済的利益がゼロになり、課税関係は生じなくなるわけです。
ケース３ 自宅の建築資金にした場合
この場合、保証金等を返還するまでの各年分の不動産所得の収入金額に算入しなければならないのです。
ちなみに経済的利益の額なのですが、保証金等の額に利率（各年の１０年長期国債の平均利率）を乗じた計算になります。
※詳しくは税理士へご相談ください。当社より税理士もご紹介可能です。
その他保証金で注意したいことは、保証金のうち償却がある場合です。
たとえば、保証金１０００万円、償却費：解約時賃料の３か月分とある場合には、終了時に家賃の３ヶ月と確定しています。
この部分の収入計上が現時点で必要になってくるのです。
万一、解約時に賃料に変更がある場合には、その差額分は契約終了時に精算することになるわけです。
事業を行う場合、様々な課税関係が生じますのでご注意しましょうね！
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投稿者 飯島 : 22:02
2006年11月09日
「固定資産税現地確認」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今年もあと２ヶ月となり、これからは年内に完成するアパート、マンション、ロードサイド店舗などの固定資産税の現地確認の時期になります。
アパート、マンションなどの居住系は２月、３月に完成することが多いのですが、ロードサイド店舗は１２月を目安に完成させるところが多いのです。
理由としては、ボーナス商戦にあわせての戦略なのでしょう。
やはりボーナス時は皆様気前が良くなるようですから・・・・・・・・・・。
そのロードサイド店舗が数箇所完成しますので、市役所の資産税課に現地の状況と完成時期、書類を受け渡す時期、現地確認はオープン前か後か、打合せが必要にきます。
その後、電話にて現地確認の日時を打合せさせていただき調査をしていただきます。
通常、調査日の１週間から１０日前に連絡いたします。
万一指定した日時にご都合がつかない場合は、再度日程の調整を行うことになるわけです。
調査方法につきましては、原則、建物の構造はもとより建物内部を確認して間取りや内装資材の確認および屋根・外壁・電気や給排水の設備などを調査があります。
その調査結果に基づき、総務省で定められている「固定資産評価基準」に従い評価額を算出されるのです。
評価額は実際に家屋を新築された時の建築価格とは全く関連がなく、あくまでも家屋の固定資産税額を算出するためのものです。
その他、建物の構造や用途の違いにより調査方法が異なります。
【家屋調査時にご用意いただくもの】
１．木造・プレハブ家屋の場合
（ア）居宅の場合・・・・・・間取り図（寸法などの記入された最終図面）
（イ）集合住宅（アパート・寄宿舎など）の場合
・・・・・・間取り図（寸法などの記入された最終図面）
但し、既に賃借されていて立ち入り調査の困難な物件については建物仕上げ表（各部屋の内装資材の確認ができるもの）、設備図面（流し・洗面台・お風呂・ 電気配線など）の確認ができるもの
２．上記家屋以外（鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）の建物の場合
工事契約請負書、見積りなど（使用されている資材の数量が確認できるもの）
図面一式（建築、設備などを含む）
★一定期間市役所の資産税課にて預ります。また、建物の構造などにより必要な書類が異なる場合がありますのでご注意ください。
【固定資産税の新築住宅減額について】
新築された住宅が床面積について一定の要件を満たす場合には、新たに課税される年度から一定の期間、固定資産税が１／２に減額されます。
【減額の対象となる住宅の要件】
１．専用住宅又は併用住宅であること
併用住宅については、居宅部分の床面積部分の割合が１／２以上のものに限られます。
２．床面積の要件
一戸建住宅で延べ床面積が、５０平方メートル以上２８０平方メートル以下。 共同住宅については、１区画あたり、４０平方メートル以上２８０平方メートル以下。
３．減額される範囲
減額の対象になるのは、家屋のうち居宅部分のみになります。
なお、居宅部分が１２０平方メートルまでのものは、その全部が減額対象になりますが、１２０平方メートルを超える場合は、１２０平方メートルに相当する部分が減額対象になります。
４．減額される期間
（１）３階建以上の中高層耐火住宅・・・・新たに固定資産税が課税される年度から５年度分
（２）（１）以外の住宅・・・・・・・・・新たに固定資産税が課税される年度から３年度分
●家屋を増築した方へ調査内容につきましては新築時の調査と同様です。
【家屋調査時にご用意いただくもの】
１．木造・プレハブ家屋の場合
（ア）居宅の場合 ・・・・・・増築分の間取り図（寸法などの記入された最終図面）
（イ）集合住宅（アパート・寄宿舎など）の場合
・・・・・・増築分の間取り図（寸法などの記入された最終図面）
但し、既に賃借されていて立ち入り調査の困難な物件につきましては増築分の建物仕上げ表（各部屋の内装資材の確認ができるもの）、 設備図面（流し・洗面台・お風呂・電気配線など）の確認ができるもの
２．上記家屋以外（鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）の建物の場合
工事契約請負書、見積りなど（使用されている資材の数量が確認できるもの）
図面一式（建築、設備などを含む）
なぜ、このようなことまで行うのか？とご質問があるのですが、ここで賃貸人の所有と賃借人との所有を明確にして固定資産税の負担を明確するために賃貸借の場合には必ず管理会社および仲介業者は立ち会う必要があるのです。
ここまでやって、一つの仕事が終わるのです。当然に管理は続きますが・・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 15:03
2006年11月07日
「ヒアリング調査」不動産コーディネーター 飯 島 誠
きょう１１月７日は立冬ですね。
昨晩から風を伴う雨で７時頃には一旦止んだのですが、また８時頃から降り出しました。
きょうも一日天気予報に反して天候が良くないのかなぁ、と思っていましたら天候は回復、その変わり激しい風でした。
天候同様仕事も激しい１日でした。
朝からたて続けに３件の打合せがあり、午後オーナーとの打合せ前に事前のヒアリングを行なわなけれならずあっという間に夕方になってしました。
途中にも数十件の連絡が入るなど「何でそうなるの！」状態です。
通常、こんなハードではないのですが、重なるときは重なるものです。
その後、レポートの集計などを片付け、今は明日締め切りの「週間全国賃貸住宅新聞」の原稿にとりかかっています。
この週間全国賃貸住宅新聞の原稿と言うのは、「ＣＰＭ（不動産経営管理士）」取得者がリレー方式で連載をさせていただいているのです。今回その順番が私に回ってきたのです。
１１月２７日ころの記事だと思いますので、もしよろしければ読んでみてください。
先程お話した、ヒアリングの件なのですが、今回オーナーから屋根付の駐車場を検討したいということで、急きょ打合せになり、事前に知り合いのカーショップの店長などに供給があるのかヒアリングしてきたのです。
賃料を決定する場合など、オーナーと顔をあわせながら「いくらぐらいですかねぇ？」などとお話など出来ません。
需要がこれぐらいだとか、この周辺の月極駐車場はこれぐらいで、そのうち高級車は何台あるとか具体的にお知らせしませんとオーナーはどうしていいのか解らなくなるものです。
事前の市場調査などはやはり大事ですものね！
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投稿者 飯島 : 21:24
2006年11月06日
「全面求積」不動産コーディネーター 飯 島 誠
平成１７年３月に不動産登記法の改正が施行されたことは記憶に新しいと思います。
登記法の改正された当時は権利証関係のことが話題となっていました。
しかし、その当時から問題になるのではないか、と言われていたものがあります。
それは「分筆登記」なのです。
文章で説明すると解りづらいかも知れませんが、ご勘弁下さい。
今回の改正前の分筆登記というのは、一つの土地を二つに分けた場合、片方の求積を行い、もう一方の土地については求積をせずに残地にて登記することが可能だったのです。
しかし、今回の改正において残地も求積することになりました。
「何が違うんだ！」と怒られそうですが、簡単にご説明しますと改正によって分筆登記を行う場合には分筆後の全ての土地（筆）に対して、境界確定および求積を行わなければならなくなりました。
このため、いわゆる「ミニ開発」や「切売り」を行う場合、残地部分においても当該土地と隣接する土地所有者から署名・押印を必要とする「立会証明書」や「境界確認書」が必要となったのです。
また、分筆前の地積と分筆後の地積の差が、分筆前の地積を基準にして、地積測量図の誤差の限度外の時は地積更正登記が必要となったのです。
今までは、地積の誤差による地積更正というのは差ほど気にはしていなかったのですが、これかは売買契約の締結前に打ち合わせをしておかなければ後で大変なことになることもあります。
ご注意下さい。
〔参考１：不動産登記事務取扱手続準則〕
第７２条（分筆の登記の申請）
分筆の登記を申請する場合において、分筆前の地積と分筆後の地積の差が分筆前の地積を基準にして規則第７７条第４項の規定による地積測量図の誤差の限度内であるときは、地積に関する更正の登記の申請を要しない。
２ 分筆の登記を申請する場合において提供する分筆後の地積測量図には、分筆前の土地が広大な土 地であって、分筆後の土地の一方がわずかであるなど特別な事情があるときに限り、分筆後の土地 のうち１筆の土地について規則第７７条第１項第５号から第７号までに掲げる事項（同項第５号の 地積を除く。）を記録することを便宜省略して差し支えない。
【参考２：旧不動産登記事務取扱手続準則】
第１２３条（分筆の登記申請）
分筆の登記の申請書には、分割前の土地を図示し、分割線を明らかにした分割後の土地の地積の測量図を添付するものとする。ただし、分割後の土地のうち一筆については、必ずしも求積及びその方法を明らかにすることを要しない。
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投稿者 飯島 : 22:57
2006年11月05日
「立退料はもらって当然？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今年はこれで何件目なのか、ちょっと考えてしまいましたが、借家人（賃借人）や借地人から「立退きについて立退料を取りたいのだがいくら取れるのか教えて欲しい。」と質問されています。
アパートの老朽化などで建替えが多くなってきているのでしょうか。
皆様は立退料は借家人や借地人にとって当然に請求できる権利だと思われるでしょうか。
これは、不動産業者の方からもご質問を受けますが、当然に請求できる権利ではないのです。
この立退料と呼ばれているものは、土地を明け渡してほしいと言う地主や建物を退去してほしい家主から、退去の条件として申し出る金銭を呼ぶのです。
ですから、借家人や借地人は受け身の立場であり、立ち退くから立退料いくら請求してやろうか、などと考える物では一切ないのです。
弁護士などから言わせれば「賃借人が被る損失の補償」となるわけです。
ただ、実際問題として立ち退き交渉の結果、当事者の間にて締結する合意により立退料の授受の合意がある場合には賃借人の賃貸人に対する金銭的請求権であることは間違いないとなりますが・・・。
ここで間違いのないようお話しておきますが、立ち退きには正当事由が必要であることは言うまでもありません。
現在の判例ではどのような場合、正当事由なのかと言いますと、
①地主や借地人が土地を使用する必要性
②従前の経過
③土地の利用状況
④立退料など申し出に際における明け渡し条件
と言うところです。
そのうち①の土地使用の必要性は主たる事情として見られますので、大きなポイントになると思います。
そのほかは補完的要素として考慮されるのです。
そのほかには、賃料の遅延の有無、権利金の有無、用法違反、契約期間、老朽化の進行状況なども考慮することになります。
そのほか、細かい点もありますのでご質問がありました私宛にお問い合わせ下さい。
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投稿者 飯島 : 23:06
2006年11月04日
「結露にご用心」不動産コーディネーター 飯 島 誠
３連休の中日であり、事務所では単身者の部屋探しで賑わっていたようです。
この時期の学生の部屋探しは在学生となり、サラリーマンやＯＬの方は学生の時期の前に探してしまおう、と言う方で賑わっているのです。
これから寒くなり、外気と内気の温度差が違ってきますと「結露」が問題となってきます。
この「結露」と言うものは結構やっかいなものです。
売買にも賃貸にも係わってきますので今日は、「結露」についてお伝えさせて頂きます。
なぜ、結露が問題となるのか。売買について触れてみたいと思います。
売買契約書には、売主の瑕疵担保というものが４点存在しています。
「雨漏り」・「木部の腐食」・「シロアリの害」・「給排水設備の故障」であり、この４点について売主が対象不動産の引き渡し後２ヶ月などある一定の期間中に発生した場合において責任を負うというものです。
瑕疵担保とはこのほかにはないと言うことなのです。
つまり、「結露」と言うのは自然発生的なものと言うことで「瑕疵」から除外されているのです。
このことから考えると、これからの時期不動産を購入する方は、この「結露」について十分確認しながら物件を見る必要が出てくるのではないでしょうか。
不動産の引き渡し後、結露によるクロスのはがれなどで売り主へ瑕疵担保による請求や告知違反など責任は追求できません。※不動産仲介会社には重要事項調査ミスで賠償請求できる場合もありますが・・・・・・。
逆に賃貸の場合、入居者は結露について責任が生じるのです。
結露があるのを知っていて窓枠が腐食してしまったり、クロスにシミなどを作ってしまった場合には入居者の注意義務違反により入居者負担となります。
この場合、結露を知っていて結露を拭き取らない場合に責任が生じるのですが、毎日生活していて結露は知りませんでしたなんて言えるはずもありません。
入居者はしっかり結露がでた場合にはすぐに拭き取るようにして下さい。
ともあれ、買主・借主のかたは十分注意したいものです。
売主や貸主のかたも空室などにしていて数ヶ月もそのままの状態にしていると結露によって部屋の中が大変なことになっているかも知れませんから、注意してくさいね。
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投稿者 飯島 : 22:21
2006年11月03日
「七五三」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日の文化の日を含めて３連休の方が多いのではないでしょうか。
今年もすでに１１月に入り、祝日はあと勤労感謝の日と天皇誕生日の２日となってしまいましたね。
今日の午前零時を過ぎれば早くも酉の市が始まります。
明日の新聞の見出しには「浅草酉の市大賑わい」などと掲載されているのでしょう。
話は変わりますが、今日次女の七五三を行うために午後から会社を休ませて頂きました。（６時過ぎには事務所に戻っていますが・・・・・・。）
長女も地元の神社で七五三をさせていただいております。
七五三と言えば、これまでの成長を祝い、さらなる今後の成長を祈念して神社・氏神に詣でる行事ですが、女の子の場合、着物に化粧をしますので次女は大喜びでした。
上の長女はそうでもなかったのですが次女は化粧をするのが好きなのか数日前から楽しみにしていたようです。
長女が七五三を迎える際にその由来を調べたことがあるのですが、３歳時には髪置（「かみおき」・三歳になると、ようやく髪を伸ばすようになる。この節目として行われるのが髪置の儀式であり子どもが将来白髪頭になるまで長生きするようにと言う祈りを込めて、白髪に見立てた綿帽子を子どもの頭に載せる行事が、「髪置」でと言うらしいです。）
次に五歳の男の子の場合、袴着（「はかまぎ」・男児が初めて「袴」をはく儀式。「袴」という大人が公の場で身につける衣服を着用すると言うことで、男として社会の一員となると言う意味を持つようです。）
そして、女の子７歳児の帯解（「おびとき」女の子が、着る着物の着け帯びをはずして、代わりに大人と同じに帯を締める行事といわれているようです。）
と言われているようです。
どのようなことにも、きちんとした由来があるものですね。
調べてみたり、聞いたりいないと本当にわからないものです。
不動産に関することも、「言われたからそうなんだ。」と思うのではなくわからないことがあれば何でも聞いたほうがいいですよ！
その全てにそれぞれ意味があると思いますから・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 22:01
2006年11月02日
「創作漢字」不動産コーディネーター 飯 島 誠
このブログのようなネットの世界も現実の世界にしてもそうなのですが、世の中にはカタカナ言葉が多く溢れんばかりです。
パッとみて「？」と首を傾げる言葉も、多くなってきて読む側見れば大変ですよね。
もし、あなたの感性で、いろいろなカタカナ言葉を漢字にしたら・・・・・・・・・・・。そんな大会が金沢市で開かれ、ユニークな創作漢字が集まったそうです。
例えば、「彩」と「己」を組み合わせて「ファッション」。「衣」へんに「夢」で「パジャマ」。
「古」の中に「新」を書いて「ビンテージ」。
それでは「爪（つめ）」に「画」では？ 答えは「ネイルアート」です。
※読売新聞ヨリモより
１０月に金沢市内で開催されるファッション総合見本市「ライフ＆ファッション金沢ウイーク」の関連行事で、同ウイーク実行委が創作漢字を募集した結果のようです。
なんでも「ファッションにかかわる外来語」をテーマに、国内外から９７６点の応募があったとのことで募集の多さには驚かされました。
しかし、ここまでカタカナが多いと捜索漢字と言うのも面白いものですね。
今日、３組の方と打合せを行ったのですが、全てこの話題を出させていただきました。
面白いもので、皆様ジーッと黙って何にか考えている様子でした。
私も、この不動産業の言葉を漢字に変えたらと考えて見たのですが、今ひとつ思い浮かびませんでした。
何かお気付きになりましたら、是非当社まで送ってください。
金沢市で開催したテーマは「ファッション」でしたが違うテーマにて募集をかけると面白いかも知れませんね。
当社でも開催してみたいと考えています。
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投稿者 飯島 : 20:20