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2006年10月24日
「相続税対策」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「相続対策」ご質問は多いですね！
更地を有効活用しようと検討され、アパート建築による相続税の節税を狙う。このご相談は本当に多いです。
その仕組みについてご説明したいと思います。
まず、更地をそのまま所有しているよりも、アパートなどの貸家を建てたほうが相続税における評価額を引き下げることが出来るのです。
評価額をを下げるということは、つまり相続税が下がるというとです。
それでは土地・建物別々にどのような評価計算ｔなるのか確認してみましょう。
①土地
貸家建付地相続税評価額＝自用地の相続税評価額ー（自用地の相続税評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合となります。
この結果、貸家建付地相続税評価額は自用地価格の約８０％ほど、約２０％下がる計算になるのです。
次に②建物の計算式ですが、
貸家の相続税評価額＝自用地価格ー（自用地価格×借家権割合×賃貸割合）となり約３０％下がる計算になります。
そして、何より建物を建築すると、１０００万円の建築をしても評価額上は５０％から６０％の評価になり、この評価額が下がることにより建物建築をして評価額を下げる方法をとられる方が多いのです。
簡単に言いますと、建築代金相当の現金を持つに比べて５０％から６０％も評価額が下がる形になるのです。
「これは、イケル！」と皆様思われるのですが気をつけていただきたい部分もあります。
いくら賃貸住宅を建築したからといっても、空室の状態では評加減が生きてこないのです。
先程の計算式の最後にある「賃貸割合」と言うのは、満室時の状態が１００なのです。空室があればあるほど評価減が出来ないということですよね。
このあたりは、現在賃貸市場は空室についての問題はオーナー様の悩みの種となっています。
相続対策はいかに腕の良いプロパンティーマネージャーを探すことと同じことかも知れません。
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投稿者 飯島 : 2006年10月24日 22:29