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2006年10月31日
「１１月になると・・・。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日で１０月が終わり、明日から１１月です。
いよいよ今年もあと２ヶ月、カレンダーも２枚をめくれば早いもので新しいカレンダーへと変わります。
１１月ともなりますと、明日の１日から年賀ハガキが発売されます。また、ワイン好きの方には、フランス産のボジョレー・ヌーボーの解禁がそろそろ気になるころではないのでしょうか。
新酒といいますと、フランスに負けず劣らず日本でも焼酎ですね。この時期、芳香をただよわせて出来上がるのが本格焼酎です。
明日の１１月１日は「本格焼酎の日」といわれています。
焼酎の本場といえば、何といっても、サツマイモやサトウキビの産地・鹿児島ですよね。
薩摩っ子が「サケ」といえば、本格焼酎のことを言うようです。
ところで、不動産業界も１１月となりますと、学生の方を中心とする単身者用のお部屋情報などの準備に取り掛かる時期でもあります。
当社でも、来年卒業を控えた学生の方、お引越しをお考えの方などを調査するため、一斉にアンケート調査にも取り掛かるのがこの１１月なのです。
学生の方で、すでに単位をほとんど取得された方などは、お部屋を引き払い実家から通うという方もおいでになります。
そのような方の場合には、すでにご紹介が可能なお部屋も出てきているようです。
当社は、不動産にかかわるご相談はもちろんのこと、学生の方などの賃貸も賃貸スタッフが親身になりご相談を受け賜っております。
お気軽にご相談ください。
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投稿者 飯島 : 22:47
2006年10月30日
「駐車場経営」不動産コーディネーター 飯 島 誠
最近、駐車場経営が見直されているのをご存知でしょうか。
最寄の駅などで駐車場が新しく出来た、と感じたことがあるのではないでしょうか。
大きいもので言うのであれば数百台の車を収容できる駐車場から２４時間無人の時間貸駐車場はたまた３台ほどを収容できる駐車場まで様々なタイプの駐車場が次から次へと開設されています。
この駐車場経営に拍車をかけたのが今年６月から施行された道路交通法改正です。この改正に伴う大幅な需要が追い風になっているのでしょう。
もともと駐車場と言うのはアパート・マンション、オフィスビルなどと並び賃貸経営の代表格の地位を占めていたの事実です。
では、駐車場経営と言うの収益としてみた場合本当に良いものなのでしょうか？
結論から言えば駐車場としての立地さえよければ有効活用として優れているといえるのではないでしょうか。
まず、更地復帰が簡単に出来るという点です。そのうえ、少ない初期投資（初期投資ゼロと言うのもありますが・・。）で高利回りが期待できると言うことです。
相続対策として見た場合でも、「いつでも処分できる」方法を探ってみても最善な方法ではないでしょうか。
確かに、土地を更地として保有していればいつでも処分することは簡単ｄす。しかし、固定資産税や相続税を考えた場合、有効な手段とは言いがたいですよね。
そこで、更地に一番近い有効利用を考えて行くと、駐車場経営になるのです。
アパート・マンションの建築による収益と比べてみても、駐車場経営のほうが投資効率が良い場合があるのも事実です。
建設会社が「建物を建てたほうが良いですよ！」といわれも駐車場経営など様々な角度から見たほうが良いのかも知れませんね！
繰り返しになりますが、立地を考えて有効利用されることを忘れずにしてくださいね！
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投稿者 飯島 : 23:53
2006年10月29日
「ならぬことはならぬものです」不動産コーディネーター 飯 島 誠
あまりこのような話題には触れたくはないのですが、ここのところ「いじめ」が問題となっていますね。
「いじめ問題」が社会問題化していますが、あの白虎隊で有名な会津藩の「什の掟」（じゅうのおきて）と言うものを思い出しました。
私の女房が福島出身なものですから「什の掟」は以前から知っていたのですが、急にこの文書が頭をよぎってきたのです。
なんでも、今「什の掟」が教育関係者の注目を集めているという話も聞きました。
「什の掟」と言うのは会津藩が藩校「日新館」入学前の子供たちに唱えさせたおきてで「弱い者をいじめてはなりませぬ」など７項目と「ならぬことはならぬものです」の結びの１文で構成されご存知の方も多いのではないでしょうか。
会津藩の男の子供たちは、１０歳になると日新館という藩の学校に入学するきまりになっていたようです。
そこで会津の武士の子供はこのようにしなければならぬという心構えを教わりそうです。
お互いに約束を決め、子供たちの家を順番で会場にし毎日熱心に反省会を行いました。
そしてその約束には絶対にそむかないよう努力したのです。
その約束が「什の掟（じゅうのおきて）」と言うわけなのです。
いかにどのような文なのか記載しましたのでよろしければお読みください。
すばらしい内容ですよ。子供だけではなく私たち大人ももう一度読み直して襟を正さなければならないのかも知れません。
什の掟
一、年長者の言うことにそむいてはなりませぬ
一、年長者にはおじぎをせねばなりませぬ
一、うそをついてはなりませぬ
一、ひきょうなふるまいをしてはなりませぬ
一、弱いものをいじめてはなりませぬ
一、戸外でものを食べてはなりませぬ
ならぬことはならぬものです。
どうですか？すばらしい内容だと思いませんでしょうか。６項のうち６項目は私は守れるかわかりませんが、その他の５項については言われれば、「当たり前」のことです。
それが出来ない、と言うことに何が原因があるのでしょうね。
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投稿者 飯島 : 19:01
2006年10月28日
「やる気」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日から３日間、地元にある日本大学生物資源学科の学部祭である「藤桜祭」が始まっています。
今日は初日と言うこともあり、かなりの人が集まっているようです。
学園祭といえば、コンサートと思い浮かぶ方も多いと思いますが今年は「ウルフルズ」のコンサートのようです。
しかし、学生のパワーと言うものは凄いものですね。
皆様も数年前？まではパワーがあり余っていたのではないでしょうか。
私も学生の時を思い出すと、「？」と考えてしまいます。
全てにおうて「やる気」の充実している方とお話していても、こちらまで「やる気」が出てくるようです。
今日、来店されたオーナー様もその「やる気」が満ち溢れている方のお一人でした。
かなりの戸数を所有しているオーナー様なのですが、今回ご子息が自分の会社に勤務されることになり、ご挨拶にお見えになられたのです。
現在、マンションとあわせて駐車場も所有されているのですが、駐車場の一部にトランクルームを作られてみてはいかがでしょう。と提案させていただくと、食い入るように話に耳を傾けられるのです。
トランクルームといって思い浮かばれるのは空いた土地にコンテナを置いてその一部を賃貸しているものではないでしょうか。
あの手のトランクルームも有効利用としては一時期脚光を浴びましたが、夜に行こうにも薄暗い、雨の日にはドアを開けづらい、人から影になってしまうのでひとりでは行きづらいなどなど問題点もあります。
このトランクルームの一つ上を行くものを作りませんか？と提案させていただいたのです。
実は、このオーナーの所有されている周辺の調査はあらかた私の方で調査は済んでいます。
周辺には賃貸住宅や建売住宅が多く、収納スペースが足りない、という要望がかなり強くあるのです。
この話を聞くや否やすぐに検討すると言うご返事でした。
やる気があり、常に前向きな方は実行するのも早いものです。
このトランクルームの件は実行する祭にご報告させていただきます。楽しみにお待ちください。
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投稿者 飯島 : 18:50
2006年10月27日
「婚姻２０年での贈与」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日のブログにてご相談の一部をご紹介いたしましたが、その他にもご相談がありますので連日で申し訳ございませんがご紹介させていただきます。
ご質問内容：
贈与税の配偶者控除について教えてください。
ご質問の内容は実際にはかなり詳細に書かれていますが、簡潔にさせていただきました。
贈与税の配偶者控除といいますのは、その年に婚姻期間が２０年以上である配偶者から居住用不動産の持分贈与または居住用不動産を取得するための金銭を贈与により取得した場合において２０００万円が控除されるというものです。
この婚姻期間の判定は婚姻届の届出のあった日から贈与の日までの期間によって計算します。
たとえば１９年１１ヶ月と言う場合や入籍されていない期間などは適用されませんのご注意ください。
その他、この２０００万円の控除は居住用不動産の価格が２０００万円未満であり控除不足がある場合であっても繰越して翌年以降には控除できません。
また、今までしつこく「居住用」と記載してきましたが、この控除は居住用の不動産の部分に適用されます。
したがって、店舗併用住宅などは居住用部分の占める割合に贈与を受けた持分の割合を乗じて計算した部分の判定になります。
これはわかりにくいと思いますので実際に計算例によってご説明いたします。
店舗併用住宅で全体の評価額が３０００万円、店舗部分が４０％、住宅部分が６０％である土地および家屋、その５０％を贈与を受けたとして計算してみます。
①３０００万円×５０％＝１５００万円 ※贈与を受けた持分の割合に相当する価格
②３０００万円×６０％＝１８００万円 ※居住用部分の割合に相当する価格
③上記①と②の計算結果による少ない金額＝１５００万円 ※贈与を受けた居住用不動産の価格
となります。
ちなみに、相続発生時において過去３年間の贈与分を相続財産と含めて計算いたしますが、贈与税の配偶者控除は特定贈与財産に該当するため相続財産には含まれませんのでご安心を・・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 19:38
2006年10月26日
「貸家建付地」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は定休日明けのため、いくつかの質問がありましたので皆様にもお伝えしたいと思います。
先日のアパート建築における相続税評価額について、ご質問をいただきました。
まず、アパートの全室が空室になっている場合には、貸家建付地として評価することができないのか？と言うご質問です。
この件については、先日ブログにて記載しましたとおり貸家建付地として評価することは出来ないのです。
これは、貸家建付地として評価する宅地は、借家権の目的となっている家屋の敷地の用に供されている宅地と基本通達に記載されているのです。
したがって、課税時期において全く入居者がいなければアパート等の敷地の用に供されている宅地については、貸家建付地として評価が出来ないということです。
たとえば、付随してお話しますが、貸家（一戸建）の場合、入居率は０％か１００％のどちらかとなりますが、この貸家の場合にも入居がいなければ貸家建付地として評価が出来ないということになります。
その他、従業員宿舎いわゆる社宅を所有している場合なども貸家建付地として評価が出来ず自用地扱いということなのです。
それでは、社宅で賃料をとっている場合などはといいますと、一般の賃貸住宅とは異なり、賃料が低廉であることが考えらます。
このような場合にも貸家建付地として評価出来ないという可能性が高いといわざるを得ないと考えられます。
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投稿者 飯島 : 20:57
2006年10月24日
「相続税対策」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「相続対策」ご質問は多いですね！
更地を有効活用しようと検討され、アパート建築による相続税の節税を狙う。このご相談は本当に多いです。
その仕組みについてご説明したいと思います。
まず、更地をそのまま所有しているよりも、アパートなどの貸家を建てたほうが相続税における評価額を引き下げることが出来るのです。
評価額をを下げるということは、つまり相続税が下がるというとです。
それでは土地・建物別々にどのような評価計算ｔなるのか確認してみましょう。
①土地
貸家建付地相続税評価額＝自用地の相続税評価額ー（自用地の相続税評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合となります。
この結果、貸家建付地相続税評価額は自用地価格の約８０％ほど、約２０％下がる計算になるのです。
次に②建物の計算式ですが、
貸家の相続税評価額＝自用地価格ー（自用地価格×借家権割合×賃貸割合）となり約３０％下がる計算になります。
そして、何より建物を建築すると、１０００万円の建築をしても評価額上は５０％から６０％の評価になり、この評価額が下がることにより建物建築をして評価額を下げる方法をとられる方が多いのです。
簡単に言いますと、建築代金相当の現金を持つに比べて５０％から６０％も評価額が下がる形になるのです。
「これは、イケル！」と皆様思われるのですが気をつけていただきたい部分もあります。
いくら賃貸住宅を建築したからといっても、空室の状態では評加減が生きてこないのです。
先程の計算式の最後にある「賃貸割合」と言うのは、満室時の状態が１００なのです。空室があればあるほど評価減が出来ないということですよね。
このあたりは、現在賃貸市場は空室についての問題はオーナー様の悩みの種となっています。
相続対策はいかに腕の良いプロパンティーマネージャーを探すことと同じことかも知れません。
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投稿者 飯島 : 22:29
2006年10月23日
「光熱費にご注意！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は気温が低く、雨も降っていた関係でかり寒く感じました。
外回りや帰宅時間が遅い方は体が冷えたのではないでしょうか。
これからは、気温が低くなっていくと思いますので皆様体調管理にはご注意下さい。
そう言えば、外出時に自動販売機で飲み物を買おうとしたのですが、すでに冷たいものより、暖かい飲み物の方が多くなっていました。
先日、飲み物を買おうとしたときは、まだ暖かい飲み物はほとんどなかった気がしたのですが、絶妙のタイミングで変わるものなのですね。
これからに時期と言えば、光熱費にも注意が必要です。
冬場はどうしても陽が沈むのが早く明かりを早めにつけるものです。ましてシャワーだけですまされる方も体を温めるために、長時間シャワーを使うことになります。
その関係でどうしても冬場は夏場より光熱費がかさんできます。
注意したいところですね！
そう言えば、昨年のこの時期だったと記憶していますがお引越しをされた方で、突然ご連絡をいただきました。
「引越ししてきたら、光熱費の費用が急減に高くなってるじゃないか！」とクレームをつけて来られたのです。
こちらも、今までそんなクレームが付いたことなどなかったので、調べて見ましたら気温が下がった時期と引越しの時期がちょうど重なり、シャワーを使いすぎたことなどが原因のようだったのです。
冬場は光熱費がかかりますね。
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投稿者 飯島 : 22:56
2006年10月22日
「弁済は通貨をもってなす！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
売買契約を締結しますと、金銭の支払は「現金または預金小切手」に限定にされています。
しかし、実務的に見て銀行振り込みを行うケースが増えていることも事実なのです。
では、なぜ？金銭の支払は「現金または預金小切手」に限定されているのでしょうか。
銀行振込みを行うケースとして考えられるのは、内金（中間金）と残代金時が考えられるでしょう。
この内金と残代金のうち、残代金時において振り込みを行う場合を考えてみましょう。
この残代金において行う手続きと言うのはまず、
①所有権の移転手続き
②不動産の引渡し
③残代金の受け渡しと３点になります。
この３点と言うのは同時に履行する必要があり、現金および預金小切手ではればその場で金銭の授受を行うことは可能です。
銀行振り込みとなりますと、ご存知のとおり相手の口座へ振り込まれるまで時間がかかります。
まして、その日までに売主さまがその残代金を引き落としが出来ないといけないわけです。
しかし、本当の理由は民法第４０２条において金銭債務の弁済は通貨をもってなすべき、と記載されているからなのです。
では、預金小切手は利用できないのでは？と思われると思いますが、預金小切手は振出人が銀行ですから、不渡り等の間違いがなく支払いを受けることができますので安全ということになるのです。
そこで最高裁においても、社会通念上通貨と同視しうるものとして預金小切手による支払も有効な弁済方法になっているのです。
振込みにて行う場合には、キチンと売主と相談をされてあとでトラブルのないよう手続きしておく必要があるということですね。
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投稿者 飯島 : 22:57
2006年10月21日
「民法は任意規定？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、ブログを書いていたのですがアップするのを完全に忘れていました。
本当に申し訳ございませんでした。
先程、ホームページの確認をしていましたら、「あれ？今日は２０日だった？」と気が付いた次第なのです。
アップしましたのでよろしければお読みください。
それでは、話をそらすために、昨日と同様、契約書について触れてみたいとおもいます。
皆さん、売買契約書や賃貸借契約書というものをお読みになられたことがあると思います。
それでは民法をお読みになられたことはありますでしょうか。
契約書に記載されている条項は民法に記載されていることだ！と考えている方、それは間違いなのですよ！
実は、契約書の条項の中には民法の規定と異なる条項がたくさん入っています。
そもそも法律には任意規定と強行規定があります。民法はそのうち、任意規定となっているのです。
要するに、契約自由の原則にもとづき、当事者の合意によって、規定とは異なる条項を盛り込むことができるようになっているのです。
それでは、不動産業者が都合の良いように変えているのか？とお考えになるのではないでしょうか。
それは全く持って違います。
たとえば、売買契約書の中に「引渡し前の滅失等および瑕疵の修復」と言う条項があります。この条項と言うのは、建物が引き渡し前に地震や落雷などで燃えてしまったようなケースでは当事者がどうすればわからなくなってしまいます。その様なときのことを考え盛り込んでいるのです。
その他には、民法には残代金の授受と言う定義はありません。記載されているのは「引渡し」という言葉だけです。
引渡しだけを契約書に記載した場合、残代金の受け渡しをどうするのか。引渡しをしたのに残代金はもらえないのかなど問題が残るのです。
このように当事者にとって不測の事態を招かないために民法とことなる条項がいくつか入っているのです。
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投稿者 飯島 : 20:35
2006年10月20日
「署（記）名・押印」不動産コーディネーター 飯 島 誠
私のほうに様々なご相談をいただきますが、売買契約における署名・押印についてご相談がありましたので皆様にもお伝えしたいと思います。
当社のオーナー様のお知り合いの方が不動産を購入されたようなのですが、署名・押印についてその契約の仲介業者に尋ねたところ的を得る答えがなかったらしく、私のほうへ質問が来たようです。
具体的に、質問の内容は、
「署名をすれば、押印をする必要がないはずなのに、どうして押印が必要になるのでしょうか。」という質問です。
まず、今回は売買契約に限ってお話します。
契約書の売主・買主の署名欄に調印をすれば、契約は完全に成立します。このことは皆様もご理解いただけるはずでしょう。
そもそも調印とは、売主。買主が契約書の署名または記名・押印することを意味しています。
署名または記名・押印と言うことは署名を行えば押印は必要ないということです。そして記名を行えば押印が必要になるということです。
ただし、この記載されている署名または記名と言うことは実務上において法的意味とは違ってくるのです。
実務上はどうしても正確を求めるものです。そのために署名・押印を求めるようになるのは必然的といわざるを得ないでしょう。
日本の習慣として契約書に押印をしないのは「おかしい！」と言うものが根強く残っているのも事実です。
法的な部分を捉えて強く反発すると相手方から、「この人変わってるから、契約はやめよう。」なんてことにもなりかねません。
ただし、この署名または押印・押印と言うのは深く考えると非常に難しい問題もあります。たとえば、記名・押印をした場合など、代表者が来て記名・押印すればよいのですが、一介の平社員が記名・押印した場合などあとから問題となることもあります。
本当に正確を求めるのであれば、記名・押印、そしてその下か横に記名・押印した担当者の署名・押印をして本人確認をする。そこまで行って正確と言えることになってしまうのです。
まず原則として直筆による署名そして押印（できれば実印）を行うようご協力いただく出来ではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 23:58
2006年10月19日
「何が一番なのか」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日は定休日だったのですが市役所などとの打ち合わせを行っていました。
水曜日と言うと不動産業界は定休日のところが多いわけか市役所は人が少なかったようです。
お陰で打ち合わせもゆっくり行うことができました。
実は、市役所との打ち合わせのほかにどうしても確認しておきたいことがあったのです。
土地利用について何件かの相談をいただいており、その場所がどのような人の流き、いわゆる最寄り駅からのどのような動線になっているのか確認しておきたかったのです。
通常の営業日では相談や打ち合わせなどでゆっくり現地で時間を過ごすこともできませんので、このような確認にはどうしても休みの日を利用するしかないのです。
しかし、３カ所見させてもらったのですが、現地にくると地図では解らないことが見えてきますのでおもしろいですね。
ある場所では、駅の近くなのですが、人の流れが少なく周りのお店も喫茶店や昼の定食などをやっているのですが人の入りが良くないのです。
逆に、駅から多少距離があっても、その先に若者や主婦が集まるお店があれば人通りは多いと言ったところもあります。
その土地の状況によって提案するものというのは全く違ってくるものです。
大通りに面して誰が見てもこの場所は良いというものであれば苦労はいらないのでしょうが、そのような土地ばかりではありません。
お店が多く建ち並ぶ場所でも、最寄り駅から離れていて、駐車場がなければ人はあつまらないものですよね。
逆に、駐車場が常に満車状態の場所でも、周りのお店の数などやどのぐらい人が集まるのかを計算しておかなければ、駐車場を造ってもガラガラの状態になる可能性もあります。
アパート建築でも同じなのです。駅から５分以内で建てれば満室が見えている場所にわざわざ費用のかかる建築をするより、木造で建築しておいた方が利回りもキャッシュも多くなります。
減価償却が違うだろうと言っても差ほど変わりはないでしょう。
ただし、ここで難しいのは一人くらいのの学生をターゲットにするのか、サラリーマンをターゲットにするかによって構造を考える必要はあると思いますが・・・・・・・・。
万一、事業をやる場合には現地の状況と何をねらうのかを明確にすることが大事ですよね。
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投稿者 飯島 : 23:40
2006年10月17日
「入居者を大切に！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
空室についてはどのオーナー様でも頭を悩ませることではないでしょうか。
空室についてご相談を受ける前にまずご質問をしたいと思います。
新しく賃貸物件を購入されて当社に依頼されるオーナー様と今まで賃貸物件をお持ちになっているオーナー様ではどちらが満室になる確率が高いと思いますでしょうか。
答えは、新しくオーナー様になられた方です。もちろん１００％とは言えませんがかなりの確率でしょう。
ではなぜ、このようなことが生じるのか、といいますと新しく賃貸物件を購入され、賃貸経営される方は、完全なる事業として考えている点が大きいと思います。
既存のオーナー様でも当然にそのようなお考えの方はかなりおいでになることは確かです。
もう少し細かくお話しますと、新しくオーナー様になり、事業として考えている方は満室にすることを考えると言うことは言うまでもないのですが、いかに入居者を長く住んでもらえるかを考えいます。
賃貸経営にとって満室に近い状態を維持するのに一番の近道は、入居者を大切にすることなのです。
退去される方が少なければ「空室」で悩むことはありません。
今、新築を建ててもても１０年も経てば設備は古くなりますし、入居者のニーズも変わります。
そのとき、新しい設備の導入を、「空室対策」でなく「満室維持対策」として考えてみることが大事になってくるのです。
現在空室に悩まれている方の多くはこの点を考え違いされているようです。
「新しい設備＝支出」と考えておられるようですね。しかし、新しい設備を導入すれば新築物件の賃料まで、とは行かなくても現行賃料よりは必ず高くなるのが当たり前ではないでしょうか。
そのほか、空室にお困りのオーナー様は再度お持ちの賃貸物件は近隣のどの物件がライバルであり、何がどのように違うのかを検討してみてはいかがでしょうか。
比較すると、様々なことが見えてきます。そこを修正すれば必ず満室経営が見えてくるのではないでしょうか。
簡単なお話になってしまいましたが、ご質問のある方はお気軽にお問い合わせ下さい。
メールでいただいても大丈夫です。
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投稿者 飯島 : 23:06
2006年10月16日
「債務整理」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日書いた「借り手保険廃止へ！」はかなりの反響がありました。
特に相続に至った場合について触れ見ましたが、実際には相続があってからでは大変です。
今日は、どのようにして債務整理をすればよいのか、について考えてみます。
借金を残して相続した場合、相続放棄や限定承認と言う方法があるということは昨日お話いたしました。
それでは、生きているときはどうすのでしょうか。
まずは、任意整理です。任意整理とは、裁判所など公的機関を利用せず借り手が金融業者と話し合うということです。
ただし、実際の話、個人で行っても交渉に応じてくれることなどないと思いますが・・・・・。
それではどうするのか・・・・・・・・・専門家に相談するしかないでしょう。
ここで確認が必要なのですが、借金は減らすことは出来ますが、ゼロにはなりません。
通常、専門家〈弁護士）に依頼すると以下のような順序になると思います。
①債権者に対する受任通知の発送。
②債務調査
③債務確定 ※利息制限法により債務を計算します。
④債権者との交渉
⑤整理案に対する債権者の同意
⑥弁済の開始
この任意整理がダメなら民事調停となります。ちなみに、支払が不能になる恐れがある場合には特定調停というものがありますのでそちらを申立てることになるでしょう。
そして、自己破産と個人再生手続きのどちらを選択するかということななるわけです。
自己破産と個人再生手続きは消費者を守るものです。
ちょっと名前を聞くと「なんか嫌だなぁ」と思われるかもしれませんが、そんなことは決してありません。
心配の方は話を聞くだけでも良いのではないでしょうか。
現在では、このように消費者を守る法律と言うものがあります。
これ以上詳細な話は出来ませんが、困ったときはご相談ください。専門家をご紹介させていただきます。
このような状態になる前に借入は計画的にされるべきですよ！
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投稿者 飯島 : 19:37
2006年10月15日
「借り手保険廃止へ！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
皆様にとって消費者金融による借り手保険が問題になったのは記憶に新しいのではないでしょうか。
消費者金融から融資を受け、借り手の死亡に備えて消費者金融会社が生命保険に加入し、死亡時に保険を受け取るというものです。
この借り手保険が廃止になる方向だというのです。
まず先陣を切ったのは大手のプロミス。先月の２５日にその発表がありました。
そして９月末にて借り手保険である「消費者信用団体生命保険」を打ち切ると言う内容、「命を担保にしている。」と批判があり、不透明さが脱ぐあえないなどの問題によるものでしょう。
プロミスのほか、武富士も廃止する方向のようであり、アイフル・三洋信販も検討へ向けた調整を行うようです。
しかし、この借り手保険の廃止により様々な問題が今後出てくることは目に見えていることは確かなことなのでしょう。
借り手が死亡した場合など相続人が支払う義務があります。
相続人が債務を引き継ぎ土地や建物を売り払い弁済に充てるという話などいくらでもあるのです。
民法の規定による「相続放棄」・「限定承認」などを利用すればいいのでは？と思われる方もいいとは思うが、簡単な話でも実際はないのです。
まず、「相続放棄」についてですが、死亡した借り手の遺族は相続を放棄すれば借金も免除されます。
遺産が負債だけの場合、遺族は相続放棄すれば負担がなくなります。と誰もが説明するはずです。
しかし、不動産を持っている人は借りてというのは約２割いるといわれているのです。と言うことは相続放棄により通常であれば相続するはずである不動産は手放さなければならないという局面になる可能があるのです。
このあたりを知らない人が多いのです。ご注意してくださいね！
次に、「限定承認」ですが、財産の限度額で負債を引き継ぐことを言います。この限定承認であれば不動産を引き継ぐことは可能となるでしょう。
ただし、この限定承認には相続人全員の手続きが必要であり、申告期限から３ヶ月以内に行わなければならない〈３ヶ月こと３回まで伸長は認められています。〉点と財産・負債の鑑定手続きをしなければならないということも面倒なのです。
まして、財産を相続すれば、売却しなくても「みなし譲渡課税」が発生するなど負担は軽くはないのです。
その他、不動産を所有していない方、賃貸住宅に居住している方にも問題は波及するはずなのです。
※このあたりは後日ご紹介します。
私も消費者金融のこのような動きを受けて現在、メリット・デメリットを調査中です。
メリットがある方向へ向かえばよろしいのですが・・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 20:00
2006年10月14日
「ふるさと祭り」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は朝から地元のふるさと祭りへ手伝いに行ってきました。
交通安全協会の会員として警備に協力して来たのですが、かなりの人が出て大変でした。
天候も影響してなのか思った以上の人出で活気があり非常に良い祭りだったようです。
明日も午前１０時から午後３時３０分まで六会市民センターで開催されますのでお近くの方は是非ご来場ください。
六会市民センターはこちらをクリックしてください。
しかし、５時間半の警備で立ちっ放しだったのですが、途中から足が痛くて情けなくなってしまいました。
正真正銘の運動不足！です。
「ふるさと祭り」と言うぐらいですから、出店もユニークなのです。
お赤飯、野菜、花など地元の方が作ったものからソフトクリーム、焼きそば、うどんそして様々な地元の方作成の展示物から幼稚園製の鼓笛隊演奏、踊り、ソーラン節など多岐にわたって楽しめる内容です。
見ていただければ、「六会」という町がどれだけ活気があるか一目でわかっていただけるのではないでしょうか。
先日ブログで書きましたが、この活気が藤沢市１３地区のうち人口の伸びが４番目という理由なのかも知れませんよ。
交通安全協会六会支部
佐久間評議員（左）と佐藤会計
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投稿者 飯島 : 19:16
2006年10月13日
「コンプライアンス」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ここ数年、企業におけるコンプライアンス（法令遵守）が求められるようになってきています。
ご存知、「個人情報保護法」・「消費者契約法」・「金融商品販売法」などは典型的な現れなのではないでしょうか。
会社法なども法令順守が問われているようです。
平成１０年から東京商工会議所において「ビジネス実務法務検定試験」が行われています。
実は、私もコンプライアンスに興味があり、ビジネス実務法務検定試験を受けてみようと思っているのです。
試験は１２月１０日にあるようです。今から勉強して間に合うのか心配なのですけど、今日テキストを買ってきてしまったのです。
読むと面白いもので結構はまります！
受けてみようとは思うのですが、間にあわなければ来年に受ければいいや！と軽い気持ちなのですが、コンプライアンスは必要な事項です。
勉強するだけでも、かなり違うと思いますのでとりあえずテキストを読破してみようと思います。
皆様もご興味のある方は一緒に勉強して見ませんか？
３級から１級まであるようで、３級と２級は同時に受けられるようです。
１級については、２級合格者が対象になっているようですから、早くても来年になるようです。
これからは「知りませんでした。」では通用しなくなるのではないでしょうか。
そう言えば、損害賠償の請求額も昨年までなら数十万の判決が今年は一桁上がって百万単位になっているようです。
ご興味のある方はこちらをクリックしてみてください。
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投稿者 飯島 : 19:37
2006年10月12日
「法務局にある書類」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、お客様宅へ打合せに行く途中に紅葉している木々を見かけました。
暖かい日が続いている関係で１０月の中旬であることさえ忘れていたようで、紅葉には驚いてしまいました。
しかし、紅葉と言うのはきれいなものです。
この紅葉しかけた時期がもしかしたら一番良いのかも知れません。
先日、登記簿にて売買するうえでの注意点をお話しましたが、今日は法務局で取得可能な書類についておお伝えしたいと思います。
まず、皆様思いつくのは、①登記簿謄（抄）本、登記事項証明書・②公図・③地積測量図・④建物図面ではないでしょうか。
このうち、建物図面と言うものがありますが、建築確認などに添付されている平面図と考えていただければいいと思います。
この建物図面は配置図と同じですが、境界線から建物までの寸法などが記載されています。
と言うことは、隣地の建物図面も取得することが可能ですから、接している隣地全ての建物図面をそろえますと、隣地建物へどの程度の間隔があるのか、判断することも出来るのです。
※増築して未登記の場合は記載がありませんので注意が必要です。
その他取得できる書類で注意が必要なのは、公図でしょう。
この公図というのは不動産登記法１４条地図に準ずるものです。
土地には地番と言うものが付いているということはご存知と思いますが、自分が所有する土地の隣地は誰が所有しているかわからないと困ったことになります。
そこで、どこにそのような地番があり、その隣地がどのような地番が付いているか判断するための資料なのです。
ですから、よく、公図をスケールをあてて測量される方がいますが、区画整理や横浜市などのように国土調査している場所以外では信用されないほうが良いでしょう。
地型も全くあっていないケースも少なくないのです。
先日など、現況はきちんとした地型なのにほとんど三角形になっている公図もあったほどです。
このように書類一つひとつ様々な意味があり、使用方法もあります。ご参考にしてみてください。
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投稿者 飯島 : 11:32
2006年10月10日
「登記簿売買における調査方法」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今月の初めに「登記簿と実測」と不動産売買契約には２種類の取引形態があります、とお伝えいたしました。
その後、登記簿売買についてお問い合わせが多く、間違いのないように今日はその補足についてお話してみたいと思います。
まず、登記簿売買と言うものは、法務局にある登記簿に記載されている面積にて売買するものです。
確かに登記簿記載の面積を売買対象面積として定めますので、実測面積と差異が生じたとしても売主、買主ともその売買契約終了後において何ら異議などをいえるものではありません。
それでは、登記簿売買においてどのような調査方法があるのかをご説明しておきます。
①売買しようとする不動産の接面道路の道路査定図と現況にて相違がないか確認をする。
（市役所に保管されていますので誰でも費用を支払えば取得可能です。）
②実測図があれば、メジャーで現地の回り間を測量いてみる。
※実測図がなければ法務局に地積測量図の有無を確認し、あれば取得する。
③法務局にて地積測量図を取得する場合、隣地の地積測量図もあれば必ず取得する。
※その不動産の地積測量図がなくても隣地の測量図や道路査定図があれば、面積計算は可能です。
④実測図も地積測量図も隣地の地積測量図もない場合には、まわり間をはかり、土地家屋調査士に机上にて計算してもらいます。
⑤上記において登記簿面積と現況に相違がある場合には、土地家屋調査士などに測量を依頼し、実測図を作成する必要があります。
⑥その場合、通常登記簿売買として、実測面積は○○○㎡と備考欄にて説明しておけば何ら問題はありません。
ここまでは、当然にする義務があるのではないでしょうか。測量図を作成するのに何ら問題がなければ２５万円前後で出来ます。
あとで、トラブルがないようにするためにも最低限の調査はしたいものですね！
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投稿者 飯島 : 23:31
2006年10月08日
「電話では伝えられないもの。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
毎日が時間に追われて業務をこなしております。
「どうして、そんなに忙しいのか。｣と質問されますが、私は決まって「ちょっとしたことでもお会いして確認するからでしょう。」と答えています。
この不動産業の業務と言うのは一つの曖昧な受け応えによって全く違うレールの上を走ってしまうことが多いものです。
以前、私は不動産流通業、いわゆる不動産仲介業務を行っていました。
当然、手数料収入が会社から要求されるわけです。大事なことは訪問により行ってましたが、簡単なことは電話で済ますことが多かったのでしょう。
何組かの方に、「あの時、もう少し細かく言っていただければこんなことにはならなかった」と言われたこともありました。
その際、お客さまがそれ以上、文句を言わなかったのは「どうせ、文句を言っても大手だから誤魔化される。」と言う思いからだったのではないでしょうか。
そんな営業の転機になったのは現在勤務している会社に入り、そして「相続」の業務に出会ってからなのです。
「相続」に関する業務と言うのは、不動産業務の中でも異種独特のものがあります。
その業務の中で相続人が関係を壊さず、うまく相続するためには相続人一人ひとりに何度もお会いして考えや不満などをキチンと整理する必要があるのです。
このように全てを把握するには電話などでは全くわかるはずもないのです。
このようなことがきっかけで今では直接お会いして確認を取ることが日常化しているのです。
今日は、なぜこのような話を伝えたかったのかといいますと、何でも簡単に済ませようという考えが多くなっているような気がします。
あとで、確認してもあのとき電話で言ったじゃないですか。といわれても忙しい時に電話で言われても全く記憶にないときもあるものです。
皆様もそのような経験があるのではないでしょうか。
せっかく、なにかを行おうするのですから、気持ちよく行いたいものですよね。
やはり、直接お会いして確認したほうが間違いはないと思います。
電話では伝えきれない部分もありますから・・・・・・・・・。
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投稿者 飯島 : 23:33
2006年10月07日
「敷引き」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、昨日のうって変わって青空が広がりました。
昨日の天候の影響で道端や駐車場には風に運ばれた葉っぱが散乱しており、掃除に一苦労いたしました。
皆様もせっかくの休みに朝から掃除と大変だったのではないでしょうか。
雨によって散らばった葉っぱは湿っており、なかなか取れません。これを取るのがまた、一苦労なのです。
一苦労とはいえば、最近インターネットなどで賃貸借契約における敷引特約は無効！ということがささやかれているようです。
たしかに、昨年、今年と主に関西において「敷引を敷金から差引く特約は無効である。」という判決が連続して言い渡されています。
これは、全ての判例を読んでいただければ理解できると思いますが裁判長は「敷金特約について････有効である」と明言のうえ、敷引特約が無効とされたのか、その理由について ①敷引金が家賃の６ヶ月分であること。②敷引の金額が敷金の８０％以上に及んでいる、の２点となっています。
たしかに常識的に敷引が家賃の６ヶ月や８０％というのは非常識といわざるをえず、当然の判決といってもいいのではないでしょうか。
関東においても原状回復トラブルを防止する意味で敷引きが取り入れられ始めていますが、関東の保証金償却の慣習から考えた場合、敷引金(償却額)は、家賃の１～２ヶ月分程度、敷金の５０％以内とするべきなのではないでしょうか。
今後、原状回復の防止策として、契約形態も様変わりするかも知れませんね。
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投稿者 飯島 : 15:54
2006年10月06日
「相続フォーラム」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は一日荒れた天気でしたが皆様大変だったのではないでしょうか。
私も朝から「相続フォーラム」のため、出かけておりました。
高田馬場にあるビッグボックスにて相続アドバイザー協議会主催である「相続フォーラム」に出席してきました。
今回のテーマは「ハッピー相続」と題していかに相続を円満に解決するかという点に的を絞り開催されました。
３部構成の１部には資産税では日本屈指の税理士であるタクトコンサルティングの本郷先生、２部には相続アドバイザー認定会員による講演、そして３部にパネルディスカッションがあり、私もパネラーとして参加させていただきました。
しかし、全国から相続について真剣に考えている不動産鑑定士、司法書士、税理士、弁護士、不動産業者、建設業者、ＦＰ（フィナンシャルプランナー）などが一同に集まりますので、非常に参考になる話が多く有意義な１日でした。
ＮＰＯ法人にて相続を行っている団体は全国でもいくつかありますが、真剣に相続について考えている団体はこの、「相続アドバイザー協議会」ではないかと私は考えています。
理由としては、この団体の考えは、相続の相談において手数料などは後、まずは相談者のためにどれだけ努力ができるか、と言う点に重点を置いている点です。
相談者のことを考えて仕事を行い、その後に手数料が付いてくる、とう考えに賛同しているのです。
このような考えの団体というのは正直少ないですよね。
「相続」と付くと人が死んで仕事をするのか、と思われる方も多いのではないでしょうか。
「相続アドバイザー協議会」は真剣に相続についてあらゆる角度から相続について考えている法人です。
試しに一度、ご質問されてみてはいかがでしょう。
相続のアドバイスには絶対の自信があります。お困りのことがあればお気軽にご連絡ください。
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投稿者 飯島 : 22:59
2006年10月05日
「人口伸びています。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
また、雨になってしまいました。
季節の変わり目ですから、仕方ないにしても今年はなんだか雨が多い年ですね。
先程事務所に戻り、藤沢市の人口動態など確認していましたら、当社の所在している｢六会｣が藤沢市の地区別人口動態にて１３地区中４位の社会増になっているではありませんか。
ちなみに１位は｢善行｣です。分譲マンションの建設ラッシュにて伸びたようです。
そして２位は皆様ご存知、｢鵠沼｣でした。
３位はといいますと、｢長後｣なのです。最近は新築戸建の供給が多く価格も低く抑えられており、増加されたようです。
続いて｢六会｣が４位にランクされているのです。
地元だから評価するわけではないのですが、分譲マンション・新築戸建の供給があるわけでもなく１年を通して伸びていることには素直に評価してみたいと思います。
２位の鵠沼と４位の六会は安定して人口が伸びています。
ちなみに六会の１世帯あたりの人員は２．４人(藤沢市平均２．４人)であり、昔から住んでいる方と新しく住まわれる方との比重がちょうど良い傾向なのではないでしょうか。
あと数年すれば、新婚カップルなど新しく住まわれる方も急増していますので１世帯あたりの人員ものっびて来ると予想が出来ます。
簡単な市場分析でも伸びる街、衰える街と言うのは明確になるものです。
これから期待できる街に新居を探して見るのも良いのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 20:27
2006年10月03日
「道路は重要です！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
不動産を売却や購入をされる方にとって道路というものは非常に大切なものです。
年間数十件の売買をさせていただいておりますが、その都度道路についてご説明をさせていただきます。
しかし、おもしろいもので「道路は非常に重要だ！」と考えている方はかなり細かくご質問をいただきます。
逆にいくら道路についてご説明をしても「飯島さん、もういいよ。信用してるから。」とあまり聞きたがらない方もおいでになるものです。
確かに、信用をしていただくのは非常にありがたいことなのですが「もうちょっと聞いて下さいよ！」と思うときもあるのです。（笑い）
さて本筋ですが、なぜ道路は大事なのでしょう。
以前にも書いていますのでご理解いただいているとは思います。
第１に道路と民地との境界が明確になっていなければ、自己所有地の面積が明確にならないということ。
第２に道路の種類によって様々な規制が発生し思わぬトラブルの原因になると言うこと。
道路について全てお話しますとかなりの時間がかかりますので後日お話すると言うことで今日は、建物を建築するうえで重要となる建築基準法上の道路について、概略を紹介させていただきます。
１． 建築基準法第４２条第１項第１号道路
「幅員が４ｍ以上ある道路法による道路」（国道、県道、市町村道はこれに該当します。）
２． 建築基準法第４２条第１項第２号道路
「幅員が４ｍ以上ある都市計画法等による道路」（開発許可を得て築造される道路はこれに該当します。）
３． 建築基準法第４２条第１項第３号道路
「基準時から存在していて、幅員が４ｍ以上ある道路」（基準時に建築物が立ち並んでいる必要はありません。）
４． 建築基準法第４２条第１項第４号道路
「都市計画法等による事業計画のある道路で、２年以内に事業執行予定のものとして特定行政庁が指定したもの」（特定行政庁が指定しないものはこれに該当しません。）
５． 建築基準法第４２条第１項第５号道路
「位置指定道路等」（特定行政庁から位置の指定を受けた道路はこれに該当します。）
６． 建築基準法第４２条第２項道路
「基準時から存在して、建築物が立ち並んでいる、幅員が１．８ｍ以上４ｍ未満の道路」（いわゆる２項道路で原則、道路中心線から２ｍセットバックを必要とするものです。）
７．建築基準法第４３条ただし書き
都市計画区域内における建築物の敷地が、上記のいずれの道路にも接道が無い場合、建築基準法第４３条第１項ただし書き許可が可能かどうか検討する必要が出てきます。
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投稿者 飯島 : 23:35
2006年10月02日
「登記簿と実測」不動産コーディネーター 飯 島 誠
９月まで続いていたクールビズも終わり今日から見慣れたネクタイが登場してきました。
クールビズになり始めた頃は大半の方が抵抗があったようですが、一度ネクタイをはずしてしまうと、なかなかあの暑い夏の日にネクタイを締めるというのはためらいがでてしまうものです。
私もこの期間中はノーネクタイで仕事をさせていただいたのが約半分ほどありましたが、正直、本当に楽でした。
１０月になってネクタイに慣れるまで少し時間がかかるかも知れませんね。
ところで昨日のブログで接道義務についてお話しましたところいくつかのお問い合わせがありました。
やはり、皆様問題をかけているんですね。
今日は、地積（＝面積)について触れて見ます。
不動産を購入された方は売買契約書には登記簿売買と実測売買があるのをご存知かと思います。
登記簿売買は登記簿の地積を売買面積として行い、実測面積は測量後における面積にて予め取り決めた１㎡あたりの単価にて清算するやり方です。
東京23区では実測売買が多いのではないかと思いますが、その他の地域では登記簿売買が多いはずです。
当社では、売却の依頼があった際、まわり間を測ります。その際に法務局に備え付けられている地積測量図と照らし合わせて寸法に差異があるのかどうか調査をしています。
最近のケースですと、約１０㎡(９坪)程の差異が生じたところもありました。
これも事前に調査していたことで実測売買を行い正常な取引を完了することが出来ました。
何かあったら困ります。仲介を依頼した不動産業者へ、最低限まわり間を測ったかどうか確認するのもご自身のためだと思います。
正直、まわり間を測るのは不動産業者にとって当たり前のことなのですが、残念ながら行っていないケースも多いようです。
皆様ご注意をしてくださいね。
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投稿者 飯島 : 22:35
2006年10月01日
「接道義務」不動産コーディネーター 飯 島 誠
早いものであっという間に１０月になってしまいました。
日々業務に追われていますので、１ヶ月が過ぎるのが本当に早く感じます。
９月は不動産の売却依頼が多く様々なケースに当たりましたのでご紹介させていただきます。
不動産の売却依頼を受けるに様々な調査が必要になります。特に注意が必要なのは道路と境界です。
以前にもご紹介いたしましたが道路が確定されていない場合、注意が必要であり、隣地との境界も明確にしておかなければこれもまた問題となります。
その他注意が必要なのは、袋地の土地についてなのです。
建築基準法という法律を聞いたことがあると思いますがその第４３条の規定にて「接道規定」というものがあります。
道路は、一般の通行のためだけではなく災害時の避難・救急のため、また建築物の採光や通風、防火のためにも必要不可欠のものであるため、日常の都市生活における通行と、災害等の非常時における防火活動や避難行動を容易にさせるために、都市計画区域内における建築物の敷地は、原則として道路に２m以上接しなければならないと規定し、これを満たさない敷地には原則として建築物の建築は認めないとしているのです。
簡単に言うと、建築基準法の道路に自ら所有する土地が２ｍ以上接していないと建築はできませんよ、といっているのです。
ここでよく勘違いされている方が多いのですが、間口が２ｍ以上接していれば、他の敷地延長部分が２ｍ以下でも建築ができると思われている方が多いのですが、下の図面のように最低２ｍですからご注意してください。
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それでは、敷地延長部分が２ｍなければ建築が１００％できないかと言われるとそうでもないのです。
藤沢市においてはそのような２ｍ未満(最低１．５ｍ)について提案基準と包括同意基準という２種類の救済方法があります。
これによって建築が可能となるのですが、問題なのは売却をするケースです。
間口が道路に２ｍ以上接していなければ銀行融資を借入することも難しくなります。
そのような場合にはまた違うやり方があります。
このような問題お悩みの方はお気軽にご相談ください。
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投稿者 飯島 : 23:59