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2006年09月29日
「投資に考えること」不動産コーディネーター 飯 島 誠
ゼロ金利解除以降、投資物件を購入される方で金利上昇の影響をお聞きに来られるオーナー様が多くなりました。
確かに投資物件を建築される方、購入される方で全額自己資金にて購入される方はまずいないのではないでしょうか。
※ちなみに当社の管理させて頂いているオーナー様は自己資金にて建築されているが多いのですが・・・・・・・。
実際、金利が上がるとどうなるのでしょう。
答えは、簡単です。家賃などの賃貸収入からローン返済分（運営費はひとまず考慮せず。）を引いた分が手取金額（税引き前）となりますが、その手取り分が減ってしまいます。
これは、大変なことです。サラリーマンで言えば給料が減って言ってしまうようなものです。
「金利はいつ、どれだけあがるか解らないのだから、これでは投資どころではないではないか！」ごもっともな意見だと思います。
しかし、投資物件を購入する場合、いくつかの指標を確認するのです。
このようなケースの場合、債務回収比率という指標を用いて予想することができます。
これは、簡単に説明いたしますと、債務回収比率（ＤＣＲ＝Debt Coverage Ratio）と言って営業純利益を年間のローン返済額で割った数字のことです。
一般的にはＤＣＲは最低１・２は必要だと言われています。
なぜ？１．２なのか、要するに営業純利益がローンの返済額の１．２倍の賃料収入があるということです。
これ以下だと金利上昇、空室による賃料収入減などによりリスクが高いといえのです。
今、お持ちの物件や検討されている物件に当てはめて計算してみるとよろしいのではないでしょうか。
計算の結果、１．２以上であればひとまず安心。１．２以下であれば至急改善されることをお勧めいたします。
投資物件を購入される場合はきちんと指標を分析する必要があるのです。
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投稿者 飯島 : 2006年09月29日 23:36