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2006年09月17日
「販売図面にご注意を！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
台風の影響で、夕方から雨が強くなってきました。
今回の台風は過去１０年で１番強いようです、皆様くれぐれもご注意してください。
ご注意していただきたいことといえば、一棟売りのアパート・マンションなどを購入される方が多くなってきています。
販売図面(不動産屋に行くと手渡される間取り・概要・地図などが掲載されている図面)をいただくとおもいますが、投資用ですと、そこに表面利回り９％、高収入などその気にさせる言葉が踊っています。
ご注意いただきたいのは、その文面です。
たとえば、３億円の投資物件があります。総戸数３０戸・賃料収入月額２２５万円(一戸当たり７．５万円)
表面利回り(賃料収入月額２２５万円×１２ヶ月＝年間賃料収入２，７００万円÷３億円)９％です。
｢これは凄い物件だ！｣と思われるあなたはあとで後悔をされる方なのです。
通常、投資分析をする場合、年間ベースで判断をするのですが、表面利回りと言うのはＮＯＩ(営業純利益)ベースで見た場合だけです。
実際、運営費(固定資産税・都市計画税、管理費、受水槽清掃費用、エレベーター点検費、共用部分清掃代など)が必要となります。
そして、投資をされる方で現金で購入される方は少ないと思います。そこで発生するのがローン支払いとなります。
２億７千万円のローン(３．５％・借入期間；２０年）を借りた場合、月額返済は１５７万円ほどです。
運営費を考えなくても、賃料収入月額２２５万円からローン返済１５７万円を差し引くと月額６８万円となりますね。
年間ベースで考えた場合、６８万円×１２ヶ月＝８１６万円、３億で購入ですから、利回り２，７％となってしまいました。
当然、運営費も差し引かれます。そして怖いのは満室時の計算であるということ。年間ベースで見た場合、空室ロスゼロなんてことは考えられません。
これだけでも、図面で判断が出来ます。
レバレッジの判断、どこまで入居率を確保すれば投資としてマイナスにならないか、将来的なキャップレートの考え方など投資用物件には、安全性の指標に基づく判断が必要不可欠です。
くれぐれも、表面利回りなどで薦める方には気をつけてください。
あとで、取り返しのつかない事態になりますよ。
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投稿者 飯島 : 2006年09月17日 20:31