« 2006年07月 | メイン | 2006年09月 »
2006年08月31日
「沖縄に熱視線」不動産コーディネーター 飯 島 誠
先日、当社のホームページのトピックスにて国土交通省の調査による団塊の世代の約４０％が移住を希望していることを掲載いたしました。
その移住に拍車をかけるよう金融機関が後押しを始めたようですので紹介してみたいと思います。
やはり！というか、沖縄へ移住する方が団塊の世代を中心に増加傾向をたどっている、と８月２５日付け相続新聞に掲載されていました。
沖縄が第２の人生の場として人気を集めているのは、気温が温暖なうえ、住環境も整っているためと見られています。
総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、九州８県で人口が増えているのは、沖縄と福岡の２件のみという報告もあります。
特に、沖縄県は転入過数がトップの２００２人に達し、県外からの移住が単なるブームから定着期に移行したと見られているようです。
この流れに対して地方銀行の琉球銀行と沖縄銀行はこのニーズに合わせた住宅ローンの取扱いを開始したようです。
そのほか、東京スター銀行は昨年９月より６０歳以上を対象に新型ローンを提供しています。
団塊世代の大量退職期を目前にした沖縄移住サポートが新たなテーマとして急浮上してきたと言えるのではないでしょうか。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 18:50
2006年08月29日
「ゼロ金利解除の影響」不動産コーディネーター 飯 島 誠
日本銀行がゼロ金利政策を解除したのが７月、それ以来、「預金金利を引き上げ」といったニュースをよく目にするようになりました。
普通預金で年0.001％という超低金利が大方でしたから、引き上げといっても、その恩恵は「すずめの涙」程度、という方の方が多いのではないでしょうか。
普通預金の金利というより、むしろ住宅ローンの心配が先にたつのが現実ではないでしょうか。
借り入れ時の「超低金利」の恩恵は受けていますが、何年か後に金利が引き上げられて、返済額がドンと増えないだろうか。
返済方法を見直すべきか、あるいは借り換えるべきか……。
そのうえ、「結婚して子供が生まれてからも放ったらかしの生命保険はどうしよう」「子供の教育資金、その後のの生活資金はどうしたらたまるのか」などなど、我が家の懸案が次々と頭に浮かびます。きっと、同じような悩みを持つ方も多いのではないでしょうか。
また、私どもの不動産業界としては、ゼロ金利解除により住宅ローンの金利上昇及び将来的な消費税の引き上げに伴う持家の需要が続くことが予想できます。。
総務省の住宅・土地統計調査を見ると、昭和３８年から平成１５年においては、全国の持家率（総世帯の60%）の推移に大きな変動はありませんでした。
ただし、若年世代（２５～３９歳）の持家率は徐々に減ってきているようなのです。
不動産業界にとってみれば、団塊ジュニアへ住宅購入を勧めることよりも、高齢者による住み替えやリフォームなどを進める戦略が今後広がりそうな気配があります。
高齢者世帯では、既に子供も自立し、広い持家をもてあますケースもあり、リフォームして二世帯住宅にしたり、持家を処分し、交通の便が良いところや田舎暮らしができるところへ移住したい気持ちもある出てきているようです。
何はともあれ、ゼロ金利解除に伴い、経済が安定すればよいのですが、もう少しの間様子を見ることが必要かも知れませんね。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 18:17
2006年08月28日
「下駄を履くまで判らない」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日、家に帰ってテレビをつけましたらＦ１を放送していましたので、久しぶりに見入ってしまいました。
しかし、昨日テレビで見られた方も多いと思いますが、２位争いは面白かったですね。
ゴールまえのＦアロンソとＭシューマッハの２位争い、最後などＭシューマッハが抜いたのかと思ってしまいました。
勝負事はゴールするまで解らないものですね。夏の高校野球もそうでしたが、本当に勝負ごとは下駄を履くまでわからないものですね。
スポーツなどは最後まで勝敗がわからないほうが見ていて楽しいですよね。
しかし、私たちの業務では最後までどうなるのかわからないと困ってしまいますが・・・。
ところで、業務の中でやはり期限まで決まらないと大変困ってしまうものの中に、相続相談での遺産分割協議書があります。
相続発生後の申告期限（相続の開始の翌日から１０ヶ月以内）までに分割が確定しない場合は、未分割財産を法定相続分で分割したと仮定して、各相続人がとりあえず相続税を払うことになります。
未分割財産については、配偶者に対する相続税額の軽減・小規模宅地の評価減・特定事業用資産の特例・物納・売却ができなくなります。。
従って、分割が確定した場合に比べて、納税資金を準備する必要が出てくるわけです。
ちなみに分割が確定した時点で相続税を多く払っている場合は還付が出来ます。
先程もお話したとおり、相続税の申告期限は相続の開始の翌日から１０ヶ月以内となりますので相続人間にトラブルが発生した場合など後々困ることになるのです。
出来れば、事前に公正証書による遺言を作成するなど、対策も検討しておく必要があるのではないでしょうか。
※遺産分割は法律上作成期日はありません。
相続人同士で納得がいかなければいつまでも話し合いを続けることはできます。
しかし、現実問題として申告期限内に遺産分割が出来ない場合など、かなりの日数を要することになります。ご注意ください！
※申告期限から3年以内に分割が確定すれば、遡って適用が受けられます。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 23:29
2006年08月27日
「住所変更登記」不動産コーディネーター 飯 島 誠
売却相談を受けていると、皆様驚かれることに住所変更登記があります。
不動産を購入されるとき、提出する書類として住民票があります。この住民票に記載されている住所が登記簿に記載されるわけなのです。
と、言うことは従前に住んでいた住所が現在も記載されてしまっていると言うわけなのです。
逆に売却時には権利証、不動産登記簿謄本、印鑑証明書などを提出しますが、不動産登記簿謄本には従前の住所が記載され、印鑑証明書には現在の住所が記載されていることになります。
そうすると、登記を受付ける法務局の登記官は名前は同じでも住所が違うとなるとその人物が同一人であるか判断がつきません。
そのため、住所変更の登記が必要となるのです。
いわゆる登記簿の住所は、転居するごとに自動的に変更されるわけではないのです。
土地の登記簿の住所変更登記には、所有権の登記を受けた時の住所から、現在の住所に移転したことがわかる資料（現在の住民票、住民票の除票、戸籍の附票など）が必要になります。
ここで問題なのは、住民票の除票の保存期間は、消除した日から５年間です。
たとえば今までにいくつかの移転があった場合、保存期間切れのため住所のつながりがつかない場合もあります。
その場合には戸籍の附票で住所移転のつながりを証明することになります。
※転籍や婚姻などの理由で、戸籍の附票によっても住所のつながりがつかない場合もあります。そのような場合、次の資料を添付することになります。
（１）現在の住民票
（２）戸籍の附票
（３）登記簿上の住所・氏名の不在籍・不在住証明書
（４）当該土地の評価証明書－など。
ただし、住所のつながりがつかない場合「状況証拠の積み重ね」という格好になりますので添付する資料はケース・バイ・ケースで、右記の資料だけで絶対大丈夫とは言い切れませんので、ご注意ください。
参考までに住所変更登記の登録免許税は、住所が何回変わっても不動産１つにつき１０００円となります。
町名変更などで住所が変更になった場合は無税です。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 18:24
2006年08月26日
「夏も終わりですね」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、だいぶ涼しく過ごしやすかったのではないでしょうか。
朝から、動いていましたが思ったより汗をかかなかったような気がします。
しかし、８月の終わりともなりますと、陽が沈むのがはやくなります。
これからは、日をおうごとに早くなりますので、気分的には寂しくなりますね。
陽が沈むのが早くなりますと、この不動産業界の業務にも支障が出てくるものです。
たとえば、ご案内にしても今までは６時を過ぎても室内を何とか確認することができました。
しかし、これからの時期はそうは行かないものです。
退去の際の室内の確認にしても早めの時間設定が要求されますし、営業マンなどは物件を見ることが第一なのですがそういう時間も限られてきます。
なんだか、気分まで暗くなってきますのでこの話題はこのくらいにして、今日は売却相談をいただいている方との打合せがありました。
今回の名義人さまはお父様とご子息との共有名義なのです。
ここまでは、普通のことなのですが、一戸建を所有しており土地が共有名義、建物はご子息のみの単独名義なのです。
これって問題ですよね。
たとえば、今回この所有している一戸建を４，５００万円で売却したとしましょう。
簡単に共有者は生計を一にしており、建物減価償却を考えず、売却損もなく諸経費を考えず建物を１５００万円、土地を３０００万円として税金を考えると、
建物１５００万円はご子息名義により３０００万円の居住用特別控除にて無税、３０００万円控除のうち残額１５００万円はご子息の名義である土地の１５００万円へ当てられますのでご子息分は税金ゼロとなります。
問題は、お父様の部分です。お父様は建物の持分を持っていませんので控除がありません。
したがって土地分である１５００万円に対して２０％の税率が適用されてしまいます。
仮に、建物を各１／２の共有、土地をどちらか一方の名義としていても税金がかかります。
土地・建物を各持分１／２にしておけば３０００万円の控除により税金がかからなくなったのです。
今後、不動産を取得される方は将来の売却時を想定して持分も考えるようにしたほうがよさそうですね。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 18:21
2006年08月25日
「不動産業者に怪しまれるな！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、久しぶりに中学時代の友人から連絡がありました。
本当に久しぶりではじめは誰だか解らなかったのですが、同じ中学の同級生から私の携帯番号を聞いたらしく連絡があった次第です。
突然どうしたのかと思いきや、内容を聞いていると、今、賃貸物件を探しているらしいのですが、行くとところ、行くところ全て断られているようなのです。
そこで、困った挙句私に相談してきたと言うところなのです。情けない・・・・。
同級生なのですが見た目から問題がありそうな身なりですから３社ほど回って全て断られて、相当腹が立っているようでした。
正直、悪い人間ではないのですが、如何せん態度が悪くそのうえ短期なものですからどうしようもないのです。
アドバイスとして、「言葉使いと笑顔を忘れるな！」といっておきましたが、彼が笑うのを想像するとそっちのほうが怖い気もしないではないのですが・・・・・・・・・。
ところでそんなことがあり、今日は不動産業者から怪しまれる方をお話をしてみようと思います。
※普通、不動産業者がこんな話しませんよね。
賃貸物件を探すにおいて良い物件にめぐりあうためには、不動産屋さんに嫌われないよう注意したほうがよいと思います。
長年、不動産の営業マンをやっていますと話し方や仕草、身なりなどを見れば、その人物が、トラブルや家賃滞納をするかどうか判るものである。
だいたい第一印象で、トラブルを起こしそうだと思った人物は、入居後約７割の方は何らかのトラブルを起こしています。
万一、人物を見てトラブルを起こしそうだと判断されると、その時点で良い物件は紹介してもらえないでしょう。
大手になればなるほどマニュアル化されているのではないでしょうか。
不動産業者は、お部屋を探している人の何を一番知りたいかというと、どのような仕事をしているかと言う事です。
そして、これから生活していこうというお部屋を決めるのに、一度も物件を見ないで、情報雑誌や物件資料だけ見て決めようとしている方も問題があります。
地方などに現在住んでいて時間の都合がつかない、などの理由があるなら別ですが、同じ地域内に住んでいて、お部屋を見ないのはかなり問題ですよね。
次にやたらと、契約や引越しを急ぐのも警戒されます。
今日物件を見て、すぐ契約して、明日引越ししたいというのも完全に怪しまれるでしょう。
急ぐには、それなりの理由や事情があるわけだから、キチンと説明いただくと少しは納得できるかも知れません。
そのほかお部屋探しにはそれなりに理由があると思いますがハッキリ理由を言ったいただけない方も怪しまれます。
キチンと理由を言っていただいたほうが親身になって物件を探すこともできますますのでお話ください。
大体、このような点でしょうか。
肩肘張らずにご来店いただき、素直に理由を言っていただいたほうが良い方へ向くこともあると思いますよ。
しかし、出来ないことは出来ませんが・・・・・・・・。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
2006年08月24日
「後悔先にたたず」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、午前中に契約を控えている物件の現地調査に行ってきました。
この物件の近隣には駐車場がなく、最寄の駅から歩いていくことにしたのですが、今日の暑さのお陰でシャツからパンツまでビショビショになってかえってきました。
現地調査には、通常作業服で行くのですが、スーツで出かけてしまい、非常に後悔をしながら事務所に帰ってきました。
如何せん、シャツからパンツまでビショビショ状態でしたから、ワイシャツなど汗でグショグショです。
電車に乗れば周りから「何だ！こいつ」という目で見られちょっと恥ずかしかったですね。
しかし、「後悔先にたたず」とはよく言ったもので、本当にあとで後悔してもどうしようもありません。
仕事でも、私生活でもそう言うことってありますよね。
私も、今まで様々な失敗を繰り返してきましたが、「あの時、ああしとけば」、「どうして、言わなかったのだろう。」後悔の連続です。
ご相談をいただく方の中でも、「もっと早くこうしとけばよかった」と言われる方も多いのは事実です。
私は、そのような時、決まって「今、解ったからいいではないですか。」とお話させていただいています。
いつまでも、これでいいんだ！この方法で間違いないんだ！と思っていたら成功なんてありえないですものね。
なんだか、人生相談のようになってしまいましたが、不動産関係のことで悩んでいましたら是非ともご相談ください。
些細なことでも、人に話すと結構気が楽になるものです。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 20:55
2006年08月21日
「やはり物納件数減少」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、相続の事案について税務署に言ってきたのですが、以前お話した物納における改正によって物納の申請が減少しているようです。
いままでの実務経験からすると、「物納劣後財産」については実務上、明確化されるだけでいままでと変わらないのでは？と考えていましたが、かなり影響が出ているようです。
今回の改正では延納から物納への変更が認められるなどメリットもありますが全体的に厳しくなっていることは事実です。
これまでは何年かかろうと国からの一方的な却下は事実上ありえなかったが、これからは期限までに整備ができないと却下されてしまいます。
特に提出書類は納税者本人以外に、隣地や借地人などの利害関係人の協力が得られなければ提出できなくなっています。
今までは納税者の書類整備や国の事務処理が遅かったので、物納許可に時間がかかり、その間、国は実質、地価の下落リスクをとってきたのですが、これからは物納に利子税をかけて期限を設けて、納税者を煽り収納スピードを早め、そして地価の下落リスクを回避し、早期の換金化を図るという狙いがあるようです。
いずれにしても納税者に相当の不可がかかることは事実のようです。
いずれにしても、できれば相続発生前から物納予定地の早めの選定、整備が必要となります。
特に境界確定測量と、底地、借地面積の確定、調整は利害関係人に左右されるのでより一層、早めの整備は行っておいたほうが良いのではないでしょうか。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
2006年08月20日
「新規管理物件」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日、朝刊を見ていましたら、朝日・読売・神奈川の各新聞の湘南版全てに「湘南ねぶた」に関する記事が出ていました。
毎年、さまざまな形で取材関係の方が起こしになられるのですが、この３誌が同時に掲載したのは始めてではないでしょうか。
「湘南ねぶた」は２日間の催行としており、今日が最終日となります。
ねぶたが練り歩く姿を見るのもいいものですよ！お時間が許すのであればお誘い合わせのうえお越しください。
お待ちしております。
話は変わりますが、午前・午後と２組のかたとの打合せがありました。
午前中は契約の打合せだったのですが、午後は新たに賃貸管理を依頼を受ける物件にてオーナー様と打合せを行わせていただきました。
このオーナーは新たに一戸建の不動産をご購入され、購入後賃貸に出されるのです。
不動産に引渡しを終了し、始めて不動産を内見しながら今後の打合せをさせていただいた次第です。
近々、皆様にもご紹介できるはずですが、かなりいい物件だと思いますよ。
概要は以下のとおりです。
交通；小田急江ノ島線「湘南台」駅徒歩１４分・「六会日大前」駅徒歩９分
築年数；約３０年
間取り；４ＬＤＫ ※車庫付
簡単な概要はこのようなところです。築３０年と言っても年数を感じさせない建物ですから、まず、内見をされることをお勧めしたい物件です。
なんでも、売却されたオーナーがかなり手入れをされていたようですので、築年数だけで判断することは避けたほうがよさそうですね。
後日、改めてご報告いたしますので楽しみにしておいてください。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
2006年08月19日
「湘南ねぶた始まりました！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日から２日間、「湘南ねぶた」が始まります。
実行委員長を務めている関係で朝から最終の打合せなどでバタバタしています。
この「湘南ねぶた」と言うのは今年で１０回目を向かえ、毎年、２日間で延約５万人を動員するかなり大きな祭りに成長しています。
ねぶたというぐらいですから「青森ねぶた祭」が本場であり、その青森ねぶたが行われる青森市の横に隣接する篠田町より毎年ねぶたを送っていただき、子供ねぶたと併せて運行しています。
ねぶたとは骨組みに紙を張り、色を塗った灯ろう人形です。
眼光鋭い武者を描いたねぶたに灯が入ると、夜空を焦がすようで、迫力十分です。
題材は神話時代から戦国期にかけての武将やエピソード、歌舞伎もの、さらには三国志・水滸伝に登場する中国の英雄が多く取り上げられます。
ねぶた本体とともに、勇壮な太鼓や笛が奏でる「ねぶたばやし」、そして華やかな浴衣や花笠に身を包み「ラッセラー、ラッセラー」の掛け声とともに踊り跳ねる「ハネト」がまつりを盛り上げます。
「ねぶた」は睡魔のこととされます。出来秋を控えて労働の妨げとなる眠気を防ぎ、見えぬ災いを村外に送り出すのが本来の目的だったとされます。
このほか平安初期の武将・坂上田村麻呂が蝦夷（えぞ）征伐の際、隠れていた敵をおびき出すために人形を作り勝利を収めたことに由来するという説、津軽藩祖・津軽為信が1593年（文禄2年）、京で二間（約3.6メートル）四方の大灯籠（とうろう）を作り練り歩いたことが始まりという説があります。
皆様、ぜひとも今日、明日の２日間「湘南ねぶた」へお越しください。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
2006年08月18日
「権利証の不存在ＰＡＲＴ２」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日の続きとなりますが、今日も権利証を紛失した場合についてお話してみます。
昨日の方法のほか、司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度というものがあります。
昨日お話した「登記識別情報」も「権利証」も提供できない場合、原則として、この事前通知により登記がなされることになりますが、事前通知を省略して登記申請できる方法が特則として認められているのです。
それが、司法書士等資格者代理人による本人確認情報の提供制度です。
具体的には、申請代理人である司法書士が本人と面談して、さらに、たとえば本人のパスポートや運転免許証等の身分証明書の提示を受けて本人であることを確認し、その面談日時・場所・所定の確認方法による本人確認をした旨等、司法書士がその責任において本人確認をしたことを明らかにしたうえで、その内容を本人確認情報として、登記所に提供するという方法です。
この場合、その本人確認情報が適正であれば、事前通知を省略して登記が実行されます。
たとえば、不動産売買の場合、売主は、司法書士と面談し、運転免許証等を提示し、本人確認情報を司法書士が作成できるようにしたうえで、その他の必要書類と引き換えに、取引決済が円滑にすすめられます。
ただし、司法書士が適正な本人確認情報を提供できない場合は、この制度を利用することはできません。
その時は、原則どおり、事前通知による登記の方法を行う必要があります。
このように、権利証を紛失した場合には従前の保証書の方式とはかなり違いますので、事前に権利証の確認を行い、紛失している場合には司法書士などへ確認する十分な時間をとることをお勧めいたします。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
2006年08月17日
「権利証の不存在」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日から、夏季休暇も明け通常とおりの営業にもどりました。
休みといっても半分はやり残した仕事と提出するレポートなどで仕事をしていました。
ところで、休みの間いくつか質問がありましたのでお答えさせていただきます。
不動産売買などの所有権移転の際、権利書が紛失してしまった場合、どうすればよいのでしょうか？
権利証の紛失と言うのは案外多いものなのです。
平成１７年３月７日の不動産登記法の改正により従前の方式と変わっていますので確認してみましょう。
まず、従前において、どのような方法がとられていたかご説明いたします。
「権利証」を紛失した際のこれまでの対応として「保証書」と言うものにより登記の申請を行っていました。
所有権に関する登記申請に「権利証」を提出できない場合は、保証書と印鑑証明書により売主等の登記義務者本人による登記申請であることを証明することが必要だったのです。
登記所はこの場合にハガキによる事前通知をし、登記義務者がその受け取ったハガキを登記所に提出して間違いない旨の申し出をすることで、本受付となり登記を受付してくれていたのです。
簡潔に言いますと、事前通知のハガキを提出することにより登記の順位が確保されていた訳なのです。
ちなみに、保証人２人が必要でした。
また、所有権に関する登記以外（たとえば、抵当権設定）の場合、登記済証が提出できないときは、保証書と登記義務者の印鑑証明書で、登記義務者本人による登記申請であることを証明し、これにより登記がなされた後、登記所からハガキによる事後通知が行われていたのです。
しかし、この保証書は不正な登記事案にしばしば利用されるなど問題点があり、専門家の間ではかねてから問題が指摘されていたのです。
そこで、不動産登記法の改正に伴い、保証書制度は廃止され、より充実させた「事前通知」と「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」の２つが新たに導入されたのです。
●事前通知制度
新法のもとでは、登記を申請する際に登記所に「権利証」や「登記識別情報」の提供をしなければなりません。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
※不動産登記法の改正により、権利証はなくなりました。その代わりとして「登記識別情報」が通知されることになりました。
登記識別情報とは、「１２桁の英数字（ＡからＺまでおよび０から９まで）」の番号により登記所から権利の証として番号が送られてくるのです。
これが、今後不動産を所有してる確認資料のひとつとなります。
つまり、不動産を売却したり担保に入れたりする場合には、不動産ごと、権利者ごとに発行されるこの『登記識別情報』と呼ばれる「１２桁の英数字」を登記所に提出することが原則となるのです。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
ただ、「登記識別情報」が他人に知られてしまった場合や、その管理をしたくないという希望を考慮しての「登記識別情報不通知制度」を利用することなどで、登記申請の際に登記識別情報を提供することができないケースがあります。
この本人確認するための制度が「事前通知制度」と言うわけなのです。
そして、紛失等によって「権利証」が提出できない場合も同様となります。
この制度では、売主等登記義務者に対して、郵送で「登記申請があった旨」の通知が行われます。
通知を受け取った不動産登記名義人が、これに記名し実印で押印して、通知された登記の申請が真実であることを登記所に申し出たときに初めて登記が実行されます。
この通知は、「本人限定受取郵便」によってされ、これにより本人確認が行われます。
このように、「事前通知制度」によって、本人確認が行われた上で、登記が実行されることになるのです。
今回は話が長くなりますので明日、もう一度続きをご説明させていただきます。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
2006年08月11日
「固定資産税も節税できる？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
以前から固定資産税と都市計画税とは賦課課税であり、見直しにより税額を下げられる可能性がある、と言うことはお伝えしてまいりました。
今日は、固定資産税の基本的な部分について再度お伝えいたします。
まず、固定資産税とは毎年４月ぐらいに市区町村役場から納付書が送られてきます。
固定資産税については、内容が解らないまま税金を納めている方が多いのではないでしょうか。
今日は、基本的な部分ですので次の３点のポイントをお伝えしてみます。
①住宅用地として利用している場合は税額が優遇される。
②私道は非課税です。
③固定資産税は賦課課税方式である。
固定資産税の計算方法というのは通常、課税標準額×１．４％（標準税率）となっています。
ここでポイントですが住宅用地には特例があり、評価額が大幅に下がるのです。
一般的な住宅用地の場合には、２００ｍ２までの部分について１／６の評価となります。
※２００ｍ２超えた場合でも通常の評価の１/３（家屋面積の10倍まで）。
さらにアパートやマンション経営をされている方には、その１/６の評加減が世帯数×２００ｍ２まで使えます。
基本的な部分だけですけど、結構評加減されますよね。
そのほか、今後お伝えいたしますがまず、自分の所有している不動産を一度見直ししてみるといいかも知れませんよ。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
2006年08月10日
「建築中に相続が・・・！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日の暑さには本当に参りました。
こんな日には会社帰りにビールでも飲みたくなりますね。
私は、そんな気持ちを「グッ」とこらえてブログを書いています。
それでは、先日に引き続き相続の相談についてお伝えしてみます。
従来、駐車場として利用していた土地に、貸アパートなどを建築していたところ、突然相続が発生した場合、その土地の評価はどのようになるのでしょうか。
はじめに答えをお伝えしますと、自用地として評価されることになります。
「えッ」貸家建付地の評価にはならないの？
と思われるかもしれませんが、残念ながらならないのです。
それでは、貸家建付地として評価される条件についてお話しておきますので、ご参考にしてください。
貸家建付地とは、貸家の用に供される宅地について評価することになっています。
この場合、借家人には借家権が認められており、その敷地である宅地に対しても建物の範囲内で、ある程度の支配権があるという解釈されることから、宅地の経済的な価値が自用地と比べて低くなるという考慮があるわけなのです。
借家権を消滅させる場合、相当な立退料など支出が必要です。
また、借家権が付いたままの土地を売却する場合にも、その土地に対する利用上の制限を受けることになるわけです。
そのような意味でも、その宅地の取引価格は通常の取引と比べ低くなると解釈されているのです。
しかし、貸家などに貸していた土地を建替える場合などは、従前住んでいた人を新築した建物に住んでもらうような場合などは、従前からの継続などが認められるような場合には、貸家建付地の評価をしても差しさえないようものとして考えられているのです。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 20:26
2006年08月08日
「相談にもいろいろ・・・」不動産コーディネーター 飯 島 誠
１２日から夏季休暇をいただくため、今週はかなりバタバタしております。
先程、相続の相談があったのですが内容が面白かったのでご紹介してみます。
実際には相続は発生していないようなのですが、土地の評価方法についてのご質問なのです。
どこから聞いたのか、不明なのですが父親が所有している更地があるようです。
父親がなくなりそうになったらその土地を一時使用で駐車場に貸したら土地の賃借権として評価できる出来ますよね。といわれるのです。
答えは出来ません。
ご質問をいただいた方とは１時間近くお話をさせていただいたのですが、誰からか土地の賃借権の評価が出来ると聞いたらしく、確認のためご連絡をいただいたようなのです。
駐車場として貸していたケースでは土地の賃借権になるケースもあるのですが、勘違いをされている方も多いのではないでしょうか。
月極駐車場などとして賃貸している場合は、土地の賃借権には該当しないものです。
駐車場として利用しているケースで土地の賃借権の評加減が適用できるケースと言うのは、
ある程度恒久的な使用に耐えられる車庫とかこれに近い施設を駐車場利用者の費用で造作することを認めている場合などです。
いわゆる、土地の占有権を与えていることになり、土地の賃借権になるというわけなのです。
ちなみに、この場合の契約期間は関係ないようです。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 23:49
2006年08月06日
「空室を増やすな！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
新しく管理委託を受けた賃貸物件には、数年間あるいは１０数年間更新をしてないケースがあると言うことは以前、お話したとおりなのです。
このような更新をの覚書などの締結の場合、基本的に私が行くようにしています。
当然ながら、委託を受けて間もない場合、どのような入居者がおいでになるのかなど不明な点がいくつかあるものです。
そして、入居者から直接、どのような不安や改善点などを聞くと言うことは非常に参考になります。
また、満室に近い状態を維持するのに一番の近道は、いまの入居者を大切にすることです。
部屋が空かなければ「空室」で悩むことはないというわけです。
築年数も経過していくと、新築当時の設備も故障が発生してきます。
また、入居者のニーズも変化してくるのです。
設備面と併せて、長く住もう！と思われている方の考えで多いのは、防犯面については多いですね。
「設備」と「防犯」両方ともにオーナーの支出が伴うものです。
ただ、ここで「どうしよう」と考えていても今の状況に変化などあるはずもありません。
空室を出さないため、また、空室を増やさないためにも、必要がある場合には行く必要があるのではないでしょうか。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 23:49
2006年08月04日
「固定資産税路線価」不動産コーディネーター 飯 島 誠
２・３日前から夏らしく？暑くなって来ましたが、今日はかなり暑かったですね。
外を歩いているだけで、汗だくになってしまいました。
先日、この暑い時期に発表される相続税路線価のお話をしましたが、冬の寒い時期に決まる路線価というものがるのをご存じでしょうか。
答えは、固定資産税路線価なのです。
この固定資産税路線価というものは、不動産関係の方でもご存じない方も多いぐらいですから、ご存じない方がおいでになっても無理はないと思います。
まず、この固定資産税路線価とは、各市町村が算定しています。
いわゆる固定資産税を算出する際に用いる価格と言うことになります。
固定資産税を算出するに当たり、この固定資産税路線価に間口、奥行き、地型不整形などを宅地の状況を評価して宅地の評価をしていくことになるわけです。
固定資産税路線価は地価公示価格の７割にて各市町村役所などで決められています。
不動産をお持ちの方は、固定資産税路線価はインターネットで閲覧が可能ですから、一度自宅の前の路線価がいったいいくらなのか調べてみるのもおもしろいかも知れませんね。
ただ、ご注意いただきたいのは、そのまま計算しても税額は出てきません。
なぜなら、固定資産税の税額を算出するうえで、負担軽減措置というややこしいものを計算する必要がありますので、目安だけにしておいた方が良いのかも知れません。
ちなみに、皆さまご存じの相続税や贈与税の算出の基礎となる、「相続税路線価」は各国税局（税務署）が算定しており、相続税路線価 相続税、贈与税等の課税のため 地価公示価格の８割となっているのです。
専門家でも、相続税路線価を単なる「路線価」と読んでいます。
今度、このように単なる「路線価」と読んでいる方に、「路線価とは、相続税路線価ですか、固定資産税路線価ですか？」と質問してみてはいかがでしょうか。
相手は、結構びっくりするかも知れませんよ。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 23:57
2006年08月03日
「親族の縁切り提訴に最高裁判断！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
あなたは、６０年間、自分は実の子と思ってきた人が、ある日突然親族から「血のつながりがない」と縁切りを迫られたら、どのような気持ちになりますか？
これは、７月７日に最高裁判所第２小法廷で判決が言い渡された実例なのです。
※前文についてはこちらをご覧ください。
インターネットでは最高裁の判例が掲載されており、不動産業務を行う当社でも非常に関心のあることが結構出ているのです。
実は、相続新聞７月２５日号にも掲載されていたのですが、今日先程打合せを終えたお客様からも質問がありましたので、皆様にもご報告させていただきます。
この裁判は、血縁関係がないのに、実子として届けられて成長した子供と育ての親が「法律上の親子関係」にあるかどうか争われていた事件です。
今までのケースでは、「出生届けが虚偽であれば、親子として認めない」とされていましたが、今回の判例では、「親子としての生活期間の長さや、親子関係が否定されることで精神的苦痛、相続が発生した場合に生じる経済的不利益などを考慮すると、関係不存在を確認することが著しく不当な結果をもたらす場合は、請求自体が権利の乱用に当たり、許されない」と指摘。「親子関係の不存在」がそのような場合に認められないか、最高裁として初めて具体的な判断を下したのです。
※相続新聞 ７月２５日号より抜粋。
しかし、最近の最高裁は、過去のケースと違いかなり踏み込んで判断をしているようです。
今回も「実子でなくても親子関係は否定できない。」ということでしょうね。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 22:07
2006年08月01日
「相続税路線価発表！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日から８月に入りました。
梅雨明けしたにもかかわらず、梅雨明け宣言後は涼しい日が続いていますね。
８月といえば、路線価が気になるとことですが、今日、国税庁より公表がありました。
夜時間が空いたもので、昨年度分と比較して身みると、私の住む藤沢市では横ばい状態でした。
多分、明日の朝刊では、「１４年ぶりに地価があがった」などの見出しになるのでしょうが、実際にあがった地域は東京、千葉、愛知、大阪、京都の５都府県のみなのです。
しかし、不思議なのは、不動産売買、賃料ベースでみると間違いなく、東京、千葉、愛知、大阪、京都以外は下がっています。
では、どのように路線価が決まるのでしょうか。
路線価と言うのは毎年１月１日を評価時点としています。
地価公示価格、売買事例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額など精通者意見価格等を基に決められます。
つまり専門家の意見を聞きながら税務署のほうで不公平にならないように決めており、公示価格の８割程度を基準に決めているのです。
相続税を算出するにあたり使用するのが相続税路線価なのですが、なぜこの時期に発表なのか気になりませんか。
実は、今年１月から１２月に亡くなられた方は今日発表になった今年の相続税路線価を使うことになっております。
と言うことは、今年１月に亡くなった方は１０月に申告しなければなりません。
そこで遅くともこの８月ぐらいにはその年の路線価を発表しないと相続税の計算が間に合わないからなのです。
しかし、１０月まで２ヶ月しかないと思われると思いますが、先ほどお話したとおり、公示価格の８割程度が相続税路線価ですので公示価格は４月に発表されてますので、それを参考に路線価の予想がつきますので概算計算は可能となるわけです。
そうでもしないと１月に相続が発生された方などは分割協議の時間や納税方法の検討さえ時間がない状態となってしまいます。
ちなみに相続税路線価はインターネットでもご覧になれますのでご確認しておいて下さい。
相続税路線価
http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
●ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮについて
●相続での役割について（相続アドバイザー）
●賃貸ＯＬ日記(賃貸営業レディーの奮闘日記)
●一人暮らし応援サイト（賃貸サイト）
※不動産コーディネーター飯島 誠が無料にて個別相談を行ないます。
お申込みの方は、飯島興産までお問い合わせください。
投稿者 飯島 : 23:09