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2006年07月31日
「消滅時効」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「家賃の滞納は何年で消滅するのでしょうか？」
このような質問を受けたことありますか。・・・・・・ありました。
実は、家賃の滞納者への督促について連絡をしていたところ、そのような質問を受けた次第なのです。
滞納者へ答えて良いのか、半信半疑ながら答えていたのですが、「何で、こんなことを答えているのか。なんだか自分が笑えてきました。」
そもそも消滅時効とは、一定期間、権利を行使しなければその権利が消滅してしまうという制度です。
消滅時効の期間の計算の始まりを、消滅時効の起算点と言うのですが、この起算点は、一般的には返済の約束をした日から計算をすることになっています。
また、一定の期間つまり時効期間は、それぞれの権利によって異なります。
かなり長い期間、債権者に対して返済をせず、債権者からの請求もまったくなければ、消滅時効を主張して債務を消滅させることができる場合があります。
消滅時効を援用すると言うことをご存じでしょうか。
これは、消滅時効が成立した場合でも、債務自体が消滅するわけではありません。
消滅時効の主張を行い、そして権利は消滅するのです。
※黙って入れば消滅すると思っている方、多いようですが消滅しませんからね。
では、消滅時効の要点についてなのですが、以下の様な点があります。
・消滅時効が完成すれば、途中の遅延損害金を支払う必要はありません。
・前もって時効を放棄することはできません。
つまり、お金を借りる際に、将来、消滅時効を援用しないという約束をしても法的に無効となります。
・消滅時効により支払いを断る場合は、証拠が残るように内容証明郵便が有効です。
・相手に消滅時効を主張されても、相殺により、時効債権を回収できます。
・相手に債権譲渡されても、消滅時効を援用できます。
そして消滅時効の中断なのですが、消滅時効の中断とは、権利を行使することによって時効期間の進行を阻止することです。
民法ではこの中断事由として請求、差押、仮差押、仮処分、承認をあげていますので、これらの事実があれば時効は中断し、それまでに経過した期間は全くの無意味となってしまいます。
ちなみに請求権の消滅時効期間としては、家賃、地代は５年となっています。参考までに消費者金融からの借入れは５年 ※５年ではない場合もありますのっでご注意
離婚の慰謝料は３年、給料、塾などの月謝は２年となっています。
今日は消滅時効について触れましたが、当然ですがお金はしっかり払いましょうね。
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投稿者 飯島 : 23:49
2006年07月30日
「葬儀費用における債務控除」不動産コーディネーター 飯 島 誠
昨日のブログにて預貯金が凍結されるということを記載させていただいたのですが、いつの段階で解除になるのか記載するのを忘れてしまいました。
案の定ご質問もいただき、申し訳ございませんでした。
凍結された後、遺産分割協議が整うまでの間、原則として遺産は相続人全員の共有となるのです。
相続人といえども単独では手をつけられない状態が続くわけです。
この取扱いは、不動産や有価証券はもとより、預貯金も同じで、金融機関は本人の死亡を知ったときから保全のために預貯金口座を閉鎖します。
つまり、事実上一人の意思では金銭の引出しができなくなります。
相続後において、預貯金が凍結の状態で続きますと、非常に困ります。
その他の財産とは別に必要な預貯金だけでも遺産分割協議書を作成するべきなのです。
引き落とし不能の状態となり、延滞金など無駄な出費が発生することになります。
そのほか、葬儀に受け取る香典や霊前の扱いについてのお問い合わせもいただいておりますので、併せてご説明させていただきます。
個人が喪主として受け取る場合は、非課税となります。
社葬で法人が受け取る場合は、利益金として課税対象となります
(ただし、社葬の場合でも、個人が受け取れば、非課税となります。）。
香典や霊前は、個人葬において一般的に葬儀を出す家庭の経済的負担を軽くするために贈られるものとして解釈されています。
このような収入は葬儀費用にあてられることも多いので、税務上、相続税や贈与税、所得税などの課税対象から除かれているのです。
そして、葬儀費用の扱いについては、負担者（喪主＝相続人）にとって相続税法上、債務控除の対象となるため、相続税額の減額要因の一つとなります。
ただし、実際に支出があったとしても、香典返戻費や仏具代のように債務控除の対象とならないものもありますのでご注意ください。
ちなみに、法人の支出する社葬費用は社会通念上考えて妥当であれば損金算入する事が出来ます。
葬儀費用となるもの（債務控除の対象となるもの）
本葬費用・通夜費用；僧侶・寺院へのお布施、葬儀会場費用、通夜の飲食代、遺体運搬費用など
葬儀費用に含まれないもの（債務控除の対象とならないもの）
香典返戻費用、墓地整備買入れ費用、仏具代、初七日・四九日法要費用、遺体解剖費用など
簡単ではありますが、まとめて見ました。
最後に葬儀費用は、相続税法上、債務として控除することが可能です。
しかし、場合によっては領収書が発行されなかったり、もらえなかったりすることがあります注意が必要となります。
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投稿者 飯島 : 17:53
2006年07月29日
「預貯金凍結」不動産コーディネーター 飯 島 誠
相続対策について、ご相談に乗っていますと銀行などの預貯金の質問をされる方は意外と少ないのです。
相続が発生した場合、銀行などの金融機関にその死亡の事実が伝わると預貯金は凍結されます。
つまり、引き出しはもちろん、公共料金などの自動引き落としについても引き落とせなくなるのです。
なぜ、口座が凍結されると思いますか。
故人名義の預貯金については、死亡した時点で故人が残した「遺産」となります。
つまり、この時点において相続財産になってしまうのです。
金融機関は遺産凍結を行い、遺産を守ろうとする措置を取ると言う訳なのです。
それでは、凍結された預貯金の引き出しや名義変更を行うのに必要な書類となりますのでご参考にしておいて下さい。
なお、詳しい手続きや必要な書類については各金融機関で異なりますので、確認のうえ手続きして下さい。
●銀行預金
・銀行所定の用紙
・被相続人の戸籍（除籍・改正原戸籍）謄本
・相続人の戸籍謄本
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明書
●郵便貯金
・名義書換請求書等
・被相続人の戸籍（除籍・改正原戸籍）謄本
・相続人の戸籍謄本
・同意書または遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明書
・本人確認書類
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投稿者 飯島 : 23:34
2006年07月25日
「連帯保証人の責任」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「連帯保証人を変更したい」というご相談が多くなって来ているようです。
理由として、十数年お住まいいただいている方で、連帯保証人が高齢となり、変更したいというのが理由として多いようです。
連帯保証人と言うのは、簡単に変更できるものではありません。
そもそも連帯保証人とは何か。
連帯保証人とは、どのような資質なのか考えて見ましょう。
連帯保証人とは、お金を借りた本人が返済できなくなった時に、代わりにお金を返済しなければならないことです。
もっと簡単に言えば連帯保証人は、いきなり返済を請求されても拒否はできないのです。
ここまでお話すると、「えッ！」と思われる方もおいでになるのではないでしょうか。
もっと怖い話をすると、連帯保証人になっている方に万一のことがあった場合、連帯保証は相続されます。（この場合には相続分に応じた支払いになります。）
「連帯保証人にはなるな！」という言葉は良く聞きますが、このようなことから来ているのかも知れませんね。
ここで、保証人と連帯保証人の違いについてもご説明しておきます。
「保証人」と「連帯保証人」とは似ているようで、全く責任の重さが違うのです。
簡単に言いますと保証人には次のような権利が存在しています。
先ほどお話したいきなり返済を請求された場合には、「まずは、賃借人に請求しなさい」と拒否ができます。
そして、強制執行を提起された場合にも「賃借人をまず強制執行をしろ」と言える立場になります。
逆に連帯保証人には、今お話した権利は与えられていないのです。
賃貸借では、連帯保証人の存在なくして契約を締結することは非常に難しいと思います。
連帯保証人とはどのようなものか。考えた場合、現在は保証会社は費用を支払いさえすれば保証を受けてくれますのでその方向で考えても良いのではないでしょうか。
話がそれてしまいましたが連帯保証人を変更する場合、必ず賃貸人・旧連帯保証人・新連帯保証人との間にて保証債務は誰に存在するのか明確になる覚書を作成することをおすすめいたします。
この覚書を作成しておかないと保証債務が誰にあるか解らなくなってしまいます。
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投稿者 飯島 : 21:12
2006年07月24日
「岩手県代表、専大北上！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今、各地で高校野球の熱戦が繰り広げられています。
私も、高校時代には野球部でしたのでこの時期は結果などが気になるものです。
今日、岩手県において決勝が行われ、専大北上が盛岡大付を２―１で破り、６年ぶり５回目の代表校に選ばれました。
えッ！岩手県出身なの？と思われる方もおいでになるのではないでしょうか。
私は、生まれも、育ちも神奈川なのですが、
実は、専大北上の監督はなんと！私の高校時代の先輩なのです。
優勝が決まったときは、本当に嬉しかった！
２時半頃一度事務所に戻って資料の作成しなければならなかったのですが、インターネットで速報をやっており、それからは気になって、資料つくりなど手に付かないのです。
試合が終わってから、急いで資料を作成して、ぎりぎりお客様のところへ間に合った次第です。
しかし、知っている人が甲子園に出るというのは｢嬉しい｣ものですね。
すぐに、甲子園大会も始まりますが、専大北上の選手関係者のみなさまには是非とも悔いのない試合をしてもらいたいものです。
スポーツでは、一つのミスで敗れてしまうということもありますが、仕事の世界でも同じようなことが言えるのではないでしょうか。
正直、私もミスは多いのですけれども、その際には、本当に心底誤ります。
心底誤ると結構許していただけることもありますが、ミスが続けば信頼がなくなるのは当然ですよね。
高校野球の厳しさを思い出して、今から頑張っていきましょう！
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投稿者 飯島 : 20:29
2006年07月23日
「空室を考えよう！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
現在、賃貸住宅を扱っている不動産業者にとって空室対策は非常に頭の痛い種であります。
新築は毎年のごとく増えてくることを考えると、既存の物件をどのように今、求められている住宅に変更できるかということも我々不動産業界に突きつけられている問題なのです。
たとえば、空室対策のひとつとして「賃貸条件を緩和する」方法がよく使われています。
その中でも「ペット可能」として募集を始める物件は多いのではないでしょうか。
しかし、オーナーにしてもいればペット可能として募集するには今ひとつ踏み切れないのも事実なのではないでしょうか。
オーナーにとってペット可能で募集しても、次の入居が嫌がるのではないのか。など躊躇することも理解ができるのです。
では、実際の問題として現在のペット事情はどのようになっているでしょうか。
実態として、５世帯に１世帯が犬を飼っています。猫は６世帯に１世帯で飼っていると言われているのです。
また、ペットを飼ったことがありますか。という質問について３世帯に１世帯は犬を飼った経験があると答えているのだそうです。
では、実際ペットを飼いたいと思いますか。に対しては２世帯に１世帯は、飼うことを希望していることがアンケートの結果としてでているとのようなのです。
分譲タイプでは、現在かなりの割合にてペットと生活できるマンションは比重を占めてきているようですが、賃貸住宅となると、ほとんどがペット禁止となっているのが現状のようです。
今後、空室問題と併せて、このペットと住める住宅を提供することも賃貸経営には欠かせない要素になるのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 23:30
2006年07月22日
「設計変更」不動産コーディネーター 飯 島 誠
以前お話した賃貸マンションの建築計画について、建築会社の部長、担当者と打合せをいたしました。
私の提案にもとづき建築会社の方には設計等していただいていたのですが、今日の打合せにて大幅な概要変更をお願いさせていただいたのです。
※建築会社の部長、担当者の方には本当に申し訳なく思っています。
実は、当初６階建の２ＬＤＫ(約７０㎡)を計画していただいていたのですが、昨日現地を確認しにいったところ、「この場所で６階建だと周りの建物の高さから考えて非常に不自然」と考え始めていたのです。
皆様も想像していただきたいのですが、容積率は十分６階建が建築できる場所なのですが、現在の建物の高さがせいぜい３階建なのです。
そこに、いきなり６階建のノッポビルが建築されたらどう、思いますでしょうか。
そこで、今日朝一番の打合せだったおですが昨日から気になって仕方のない状態だったのです。
開口一番、「設計の変更をお願いできますでしょうか。」、当然ながらお二人とも「唖然！」。
当然ですよね、こちらからお願いしているプランですから、それを打ち合わせの当日、一番に言われるのですから・・・・・・・・・・。
さまざまな角度からの理由をご説明して、お二人にも気持ちよく(？)ご理解いただいたようで助かりました。
この変更の内容はまだお伝えできないが残念なのですが、簡単に言いますと、この地域のランドマークにしてみようと考えているのです。
この計画は、建築会社のお二人も乗っていただいたので私も何とか頑張りたいと思っています。
やはり、オーナー様の代理で設計の打合せに出るのですから、思ったことはすぐに迷惑がかかろうとも変更したほうが良いのかも知れませんね。
お二人には本当に申し訳なく思っています。
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投稿者 飯島 : 21:04
2006年07月21日
「消費税」不動産コーディネーター 飯 島 誠
本日、お客様より次の質問がありました。
･･･････････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・
現在、父より相続をした賃貸経営を引き継いでいます。
万一、所得が赤字になった場合でも、消費税は納付しなければならない。と友人に聞いたのですが本当でしょうか。
ちなみに、現在は若干ではありますが黒字になっています。
･････････････････････････････････････････････・・・・・・・・・・
それでは、理解している限りでご説明させていただきます。
まず、みなさまご存知のとおり、不動産所得の利益の額は、収入金額－必要経費となります。
結果、収入金額＞必要経費＝黒字決算、収入金額＜必要経費＝赤字決算です。
ここで問題なのですが、必要経費と消費税の課税される仕入れ金額なのです。
要経費と消費税の課税される仕入れ金額とは必ずしも一致しないはずです。
このことにより赤字になった場合でも納税義務が生じるのです。
そのほかにも、収入金額のの中に、土地などの消費税の非課税取引が含まれているのであれば、課税仕入額や課税資産の譲渡等の対価の額も一致しないはずなのです。
もちろんながら私は税理士ではありませんので、そのほか詳しくは税理士の先生にお尋ねください。
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投稿者 飯島 : 08:01
2006年07月20日
「独自の提案方法」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は朝から、ＣＰＭの先輩である株式会社松屋の石橋社長の事務所にお邪魔してきました。
実は、石橋社長はプロパティ・マネジャーとして多くの賃貸物件を管理されております。
また、その管理物件の空室対策としてさまざま提案をされており、最近も築３０年の物件を手直しされ、また、４年前に自身にて企画・提案され、カナダ大使館より表彰を受けた賃貸マンションに空室が出たということで見させていただきました。
今回、２物件の室内を見させていただいたのですが、｢すばらしい！｣の一言です。
私どもの業務は、お部屋をお世話させていただきます。しかし、自分が｢住みたい！｣と思える物件ではないと、人には心底お勧めは出来ないものですね。
今日、見させていただいた物件は、正に、｢住みたい！｣と思える物件でした。
先日も、空室が目立ち始めた物件のオーナー様に設備の変更を行い、提案させていただきました。
ここで、オーナー様の反応というのは、「設備を変更してもいいんですが、お金がもったいない。」といったところでしょうか。
確かに、設備変更にしても費用がかかりますが、最新の設備へ変更すれば、当然賃料も上がります。
「現在の賃料でも決まらないのに賃料ＵＰできるわけないでしょ。」と思われる方も当然おいでになると思います。
※不動産業者でもそう考えている方もおいでになりますので・・・・・・・・・・・・・。
しかし、考えて見てください。
賃料というのは、近隣の物件、いわゆる競合物件と比べてどこが勝っていて、どこが劣っているかによって決まるものですよね。
「今は、決まりにくいから、３０００円程安くしましょうか。」などと言っているのは、単なる「カン」なのではないでしょうか。
競合物件などとと比べて、同水準になれば、賃料は競合物件と変わりはないのでしょうけど、同等以上の水準であれば当然に賃料ＵＰは必然的なものですよね。
それに、設備変更などにより借入金を起こす場合でも、綿密な打合せとどの時期までに回収を行うか資本回収の期間も打合せもしておきたいところです。
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投稿者 飯島 : 23:34
2006年07月18日
「人に求めるもの」不動産コーディネーター 飯 島 誠
仕事面などで色々お世話になっています不動産業者の社長様がおいでになります。
今日も取引の件でお邪魔して来ました。
この社長と言いますのは、この地域ではかなり有名な業者の社長なのですが、やはりと言いますか「今、不動産業者は何を求められているのか、何をするべきなのか」を常に考えて行動をされています。
私も、お邪魔する際には、私なりのこれからの「不動産業」を先手を打って話をするつもりなのですが、やはり同じようなことを考えられており、「さすが！」と認めざるを得ない状況なのです。
最近の業務面においても様々なことがあり、気が滅入ることがあるのですが、この社長に会うと元気が出ると言いますか、元気をもらっているといった方が正しいのでしょうが、お会いするのが楽しみなのです。
皆様もこのような経験ってあるんではないでしょうか。
取引先のある人に会うと「元気が出る！」と言うようなことが・・・・・・。
これは、私が実際行っていることなのですが、たとえば仕事でいろいろな悩みってありますよね。
私の場合、このような場合はこの人に、ああいう場合はあの人に、と言った困ったことや壁にぶつかった時の相談をする方を決めています。
なぜ、決めているかと言いますと、困った事案によって相手に何をしてもらいたいかを決めているのです。
「話を聞いてくれる人」・「ガンガン文句を言ってくれる人」と言った具合に相手の性格も違うわけですから、人によって私も相談する方を決めているのです。
一度、以前友人にこの話をしたら、「お前はそれで良いけど、相手に悪いんじゃないの。」と言われたことがあります。
そのことに対する私の答えはまだ出ていませんが、皆様はいかが思われるでしょうか。
しかし、こう言われたいと思うときに、自分が思っている通りに言われるとなんだかすっきりして、「また、頑張るぞ！」と考えられるようになるものなんですけどね。
一度、試しにいろいろな相談相手を作ってみると楽しくなりますよ。
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投稿者 飯島 : 23:39
2006年07月17日
「新築ＶＳ中古！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今月に入り、購入をご検討されるお客様に来店いただくケースが多くなってきております。
しかし、残念なことに売却物件が非常に少なく、ご紹介させていただける機会が少なく困っているのが現状です。
どの時期においても圧倒的に人気が有りますのが土地のみをご購入されて新築を建築されたいという希望をお持ちの方ですね。
「やはり！」というところでしょうか。
しかし、考え方によっては一戸建(中古)をご検討されてみてもよろしいのではないでしょうか。
なぜ？当然にそのような疑問はでてくるでしょう。
たとえば、４０坪の土地がほしい、予算は全体で５，５００万円とします。
ハウスメーカーにて建築した場合を考えますと、１坪当たり６０万円ほど、そして諸経費がその約３０％と考えられますので、１坪単価約７８万円といったとこでしょうか。
３０坪の建坪として想定しますと、建物トータル約２，３４０万円、全体の予算が５，５００万円ですと、土地の価格は３，１６０万円(諸経費込)となります。
では、土地自体の価格はといいますと、諸経費は約６％(ローンを借りた場合)ですから、２，９７０万円となり、４０坪の土地探す方は１坪単価約７４万円の場所をを探すことになるわけです。
逆に、中古物件を同じ条件（土地４０坪、建物３０坪）で探す場合、どのようになるでしょうか。
たとえば、昭和５９年の建築（当社近隣地区の区画整理完了年）とした場合、減価償却相当分を差し引いた現在の価格は約３３０万円ほどとなるはずです。
昭和５９年建築ですと築２２年、やはりリフォームは必要となると思われます。
そこで、約８００万円のリフォーム代を必要と考えた場合、総額約５，０６０万円（中古住宅の場合、諸経費約８％となります。）とすると、
５，０６０万円－３５０万円（建物）－１０００万円（リフォーム）＝土地代；３，７１０万円となり、先ほどと同じ地域探した場合、５０坪の土地が購入できるとなります。
実質１０坪というと、約３３㎡違うわかですね。
ちなみに、市場は売主と買主の合意により価格が決まりますから、今日試算した計算とおりにはいかないかも知れませんが、中古物件の方がリフォームしても広い土地が手に入るということは言えるのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 23:17
2006年07月16日
「現状問題」不動産コーディネーター 飯 島 誠
先ほど打ち合わせを終え事務所の戻ってきましたが、本当に蒸し暑いですね。
おととい、昨日と比べて今日は気温も多少下がり良かったのですが、やはり暑いですよね。
他社で管理を委託されている方からも、賃貸管理のご相談を受けることもあります。
今日の相談者の方も他社にて管理を委託されている方なのです。
やはり、当社でも現在懸命に努力している空室についてでした。
この空室というのは、オーナーのキャッシュフローにおいても非常に大きな部分です。
空室には様々な要因があり、設備の老朽化、清掃管理の問題、そして家賃設定が適正でないために空室を抱えているケースも見受けられます。
建築したときには家賃が下がることなど考えもしなかったではないでしょうか。
相続税対策だからと言われて銀行から限度額一杯にローンを借りているケースなど家賃を下げれば月々の返済ができなくなる方もおいでになるのではないでしょうか。
しかし、ここで問題なのは、入居希望者から見た場合、オーナーの諸事情は失礼ながら関係ないこととなってしまいます。
実際に何が原因で入居者が現れないのか、そこに設備や間取りなどが問題として挙げられるのであれば改善する必要が出てきます。また、家賃の設定の問題が高いとなれば、やはり考え直さなければならないのではないでしょうか。
賃料７０，０００円あれば、３ヶ月空室にしておけば、２１０，０００円の損となります。
まして、この７月、８月は成約率をみても低くなります。
あと２ヶ月空室にしておくのと、ある程度賃料を下げて早めに入居していただくのとどちらが良いのか、経営として考えれば理解できることだと思います。
たとえば、賃料は変更したくないと言う方には、何ヶ月間のフリーレントという募集方法もあります。そのほか、入居希望者が月々の支払を選べるようなシステムというのはいかがでしょうか。
どのようなことであれ、まず現場の担当者とじっくり現在の状況を話し合うことが大切なのではないでしょうか。
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2006年07月15日
「相続税最高税率見直しへ」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日も暑かったですね。
梅雨明けもすぐそこまで来ている感じですね。
ワールドカップが終わって１週間近くたちますが、ワールドカップ中に相続税の見直しが本格化されていたのをご存知でしたでしょうか。
思わずびっくりの内容になりそうな気配です。
ブログのなかで「相続税の見直し」について何度か掲載してきましたが、今日はその最新情報です。
これは、政府税制調査会でのことなのですが、今までは基礎控除の引き下げだけかと思っていましたが、最高税率の引き上げも含まれているようなのです。
最高税率については、現在の５０％となるまでに１９８５年に７５％から７０％に引き下げられ、２００３年には現行の５０％へ引き下げられていました。
また、今回の改正で最高税率をどの程度とは発表されていませんが引き上げされる見込みのようです。
なんでも、金持ち優遇と批判がある相続税の課税強化に動き出すようです。
ただ、裏を返せば、消費税率引き上げに向けた地ならし的要素もあるようですね。
相続税が金持ち優遇と言われますが、１年間の相続の発生のうち、相続税を支払うのはほんの５％に過ぎないのですが、意図がはっきり伝わってこないのが現状です。
「取れるところから取る。」という習慣は変わっていないようですね。
しかし、この最高税率の引き上げが現実的となれば、相続対策を終えている方は再度見直しが必要になってきます。
今後の動きに注目する必要が非常に大事ですね。
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投稿者 飯島 : 20:44
2006年07月14日
「サブリース」不動産コーディネーター 飯 島 誠
建物建築について相談いただいています。
そのオーナー様との打合せのなかで、
「飯島さんのところは借り上げはしないの？」と言うご質問がありました。
当社としましても「一括での借り上げ＝サブリース」というのは行っています。
ただ、私の考えの中で新築で賃料も当社査定内にて募集される方は、サブリースしなくても決まりますからする必要がないのではないでしょうか。
オーナーから見てサブリースした方が安心といわれる方にはサブリースいたしますが、収益を考えた場合サブリースしないほうが良いと考えられる場合もあるのです。
新築とは違い、築１０年以上の物件で空室も目立ち始めた物件については、当社査定のうえ、掛け率を乗じた数字にてサブリースいたします。
ただ、新築当時からサブリースを積極的にされる管理会社さんも見られますが、私、個人としては状況を見たうえでサブリースするのか、しないのか決めたほうがオーナー様のためだとは思うのですがいかがなものでしょう・・・・・・・・。
プロパティマネージメント＝オーナーの収益確保と言われていますが、オーナーの収益を真剣に考えた場合、当初からのサブリースは逆にキャッシュフローを下げてしまう可能性もあるわけです。
今後も新築を建築されることをお考えの方はそのあたりを十分検討されても良いのではないでしょうか。
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投稿者 飯島 : 19:51
2006年07月13日
「住居表示」不動産コーディネーター 飯 島 誠
日に日に暑くなってきておりますが、皆様体調管理は大丈夫でしょうか。
今日など、朝から本当に暑かったですよね。
すぐに梅雨も明けると思いますが、皆様頑張って乗り切りましょう。
さて、「住居表示」というものをご存じでしょうか。
従来、住所の表示いわゆる住所というのは慣行的に、町（字）名と、地番（法務局で登記されている土地の地番）を用いてきた訳です。
しかしながら、地番というのは、長い歳月の間、土地の売買などによる分筆、合筆等によって、枝番・欠番・飛番が生じてきています。
このため、
①パトカーや救急車、消防車といった緊急車両の到着が遅れる。
②初めてその地域を訪れる方が住所を検索するのに時間がかかる。
③郵便物の遅配や誤配が起こる、といった弊害の生じる恐れがあります。
そこで、地番による住所の表示によって日常生活に特に不便を与えている地域について、地番に替わる住所の表示方法として、土地ではなく建物に街区符号と住居番号を付する住所の表示方法を採用するものとなったのです。
この表示方法のことを、住居表示といい、「住居表示に関する法律」という法律によりり実施されているのです。
この住居表示によって便利になると言われていたのですが、実際問題としてバブル崩壊後、社宅などの跡地に数区画の開発をした場合、その区画全てが同じ住居表示になってしまうと言う現象も出てきているのです。
なぜ、このようなことが起こるのかと言いますと、既存道路に面している土地をいくつかの区画にして建物を建築した場合には、それぞれ異なる住居表示となります。
しかし、開発現場というものは既存の道路から開発道路（簡単に言うと新しく築造した道路）を築造して区画を作ると言うのが一般的です。
この開発道路に面する区画に建築された建物は全て同じ住居表示なってしまうのです。
不思議だとおもいませんか。
わかりやすくするために作った法律が余計に複雑にしているのですから・・・。
もし、時間があれば藤沢市の海側など住居表示実施区域においても同じ住居表示がいくつもありますから確認してみてはいかがでしょうか。
参考までに住居表示法により道路、河川、水路、鉄道、軌道線路などの恒久施設によって画された地区。１街区の標準は３０００㎡から５０００㎡、戸数20戸から30戸程度とされているようです。。
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投稿者 飯島 : 23:38
2006年07月11日
「現地を見ると・・・。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日も暑かったですね。
昨日お伝えしましたとおり、市場調査を始めています。
市場調査の中には現在どのよう程度の空室があるのか、という点も問題になります。
この空室を調べるにはどうするのか。お解りになりますでしょうか。
答えは、歩きながらテリトリー内の物件を１つづつ見てまわるのです。
※結構、大変なんですよ。
１日を全て使えれば、調査も早く終わるのでしょうけど空いている時間を利用してでの調査となりますので時間がかかるのが難点なのです。
現地を見て回ると、まず間違いなく入居者の方々から「何やってんだ！」と言う目で見られるものです。
ただ、このような事情で調査にまわっているのです、と説明すると皆さん協力的に教えて頂けるので非常に助かります。
また、失礼な話だと思いますが、草が伸び放題の物件が多いのには驚かされました。
たしかに、当社の管理を委託されている物件は清掃管理もありますのできれいにはなっていまが、逆に管理委託されていない物件は、草が伸び放題、ポストは放置し放題、そして空室は閉めっぱなしと言った物件が多いのには本当に寂しくなってきます。
当たり前の話なのですが、空室がある物件は、常に入居者を募集しているのではないでしょうか。
何時、入居希望者が内見しても良いように清掃などは常日頃から行っていただきたいものです。
時間がないオーナー様もおいでになると思います。
その際にはお知り合いの不動産業者へ管理委託されることが良いのではないでしょうか。
管理費を支払うのは「もったいない！」とお考えの方もおいでになると思いますが管理委託されている物件の方が遙かに入居率は高くなるようです。
やはり、誰でもきれいな印象のある物件を選びますからね。
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投稿者 飯島 : 23:39
2006年07月10日
「市場調査」不動産コーディネーター 飯 島 誠
しかし、今日も暑かったですね。
今日から、少しずつ今年上半期の市場調査および現在の市況調査を始めております。
当社もそうなのですが、空室が目立ちはじめており何が問題であり、どのようにすれば成約することができるのか。
これは、過去、現在そして将来の状況を正確に知ることが非常に大事なのです。
よく見かける市場調査として、人口動態などインターネットから出してきたデータで今後はこうなりますから賃料は○○万円ですよ。
と書類をまとめてこられる方がおいでになりますが、このような書類は何の役にも立たないものなのです。
人口の調査は当然なくてはならない大事なデータなのですが、実際この地域ではどの間取りが成約は早くどの間取りが敬遠されているか。対象の物件と比べて競合物件はどのような状態なのか。など調査しなければならないことは山ほどあります。
これらのことを何とか７月中に調査を終えて８月にはオーナーのお手元に届けたいと考えでいます。
８月には相続税路線価も発表になりますし、併せて届けるつもりで今日からスタートした次第なのです。
そして、今後様々な情報提供として、オーナー様向け定期情報誌なども作成していこうと考えています。
ご興味のある方、お問い合わせいただければご提供いたします。
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投稿者 飯島 : 20:16
2006年07月09日
「救急救命講習」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、午前中に救急救命の講習会に参加して参りました。
実は、今年から地区の防災リーダーの役員に選出されており、その一環として参加してきた次第なのです。
講習の内容としては、救急患者（専門的には傷病者というらしいのです。）に対する心配蘇生法（人口呼吸・心臓マッサージ）、ＡＥＤ（電気ショック）の使用方法、止血方法など２時間半にわたり実務を加えた講習でした。
しかし、実際に人工呼吸などを行ったのですが、確認を行う様々な項目があり、かなり難しかったです。
実際、非常に参考になりためになる内容だったのですが、病院をテーマにしたドラマなどで心臓マッサージを行っているシーンがあると思いますが、
心電図が心配停止状態の後、電気ショックを与えますが実際は、その状態になった場合電気ショックを与えてはいけないそうなのです。
また、救急救命の場合、①早い１１０番通報、②早い応急処置、③早い救急措置、③早い医療措置という、「救命の連鎖」という流れがあるようです。
どのような内容かといいますと、
①は、落ち着いて、はっきりと１１９番通報する。
②は、救急車到着前の早い心拍蘇生法と早い除細動（電気ショック）
③は、救急救命士等の行う高度な救急処置
④は、医療機関における医療措置
となります。
何か、賃貸管理の故障などにおける処理に似ていませんか？
①を、故障箇所を正確に状態を踏まえて確認を行う。
②を管理会社の担当者がすぐに現場の確認を行う。
③を管理会社担当者の早い応急処置。
④を専門家による修理。
と置き換えてみればいかがでしょうか。
救急救命と賃貸住宅の故障とは、人名にかかわることで言えば全く違うことだと思います。
しかし、急を要する場合、早めの対応、早めの応急処置により、その後の結果が大きく変わるのではないでしょうか。
どのようなことでも、連携プレーが大事なんですよね。
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投稿者 飯島 : 19:27
2006年07月08日
「節税優先は問題あり！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
「借金をして賃貸マンションを建築するべきか。」
このご質問と言うのは、常にご質問の多いことです。
確かに遊休地をそのままの状態で保有しているより、賃貸住宅などを建築したほうが相続税ベースで見た場合、はるかに相続税の評価額は下がります。
ただし、ここで見ていただきたいポイントは相続財産の評価を下げるということです。
つまり、現金で持つより不動産のほうが評価は下がるという点、そして、更地より賃貸貸家建付地のほうが評価が低いからと言うわけです。
※小規模宅地等の特例の適用も条件さえあえば可能です。
※借入金でも自己資金でも節税効果自体は変わりません。借入金を利用したほうが高額なものが建築できる程度です。
それより、私どものコンサルティングで注意することは、
①相続時期が延びるほど建物評価が目減りし節税効果が少なくなるということ。
②賃貸住宅は、収益を生み出すため、この収益を生み出す子供に売却などすれば相続税の支払いのためのキャッシュになります。この点は十分注意しながら考慮するべきでしょう。
③最近の金利動向をみていれば気がつかれると思いますが今後の金利上昇、空室、賃料の値下がりなどを考慮して間取りなど総合的な判断により建物建築が必要になります。
以上の３点です。
全てに対し、キチンと問題点を判断できる方をパートナーにすることが大事でしょうね。
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投稿者 飯島 : 20:09
2006年07月07日
「滞納ゼロにする方法！」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は一日ＩＲＥＭの公式セミナーのサポートについており、先程事務所に戻ってきました。
ここ数日滞納に触れていますが、今日も事務所に戻ってきましたらメールでの問い合わせが数件ありました。
やはり、滞納について関心が高いですね。
質問のなかで、「滞納をゼロにする方法を教えてください。」と内容のものがありました。
滞納をゼロにするということは結論から言って不可能だと、私は考えています。
滞納について書かれている方のなかには「入居審査を厳しくすれば可能である。」と言われており、入居審査はこうすればいい。などかかれていますが、私から言わせれば、その審査基準も結構適当といわざるを得ない内容です。
「滞納をゼロにする方法」と言うより、「遅延を翌月に繰り越さず滞納させない方法」を考えるべきだと思います。
大家さんが賃貸物件の各部屋の入金状況をきちんと把握することが大事であり、過去の入金状況・入金日、入金額、入金の遅延があった場合はどの程度の遅れなのか、滞納がないかがきちんと分かるよううにしておく必要があるのです。
賃借人が遅延する理由は様々ですが、滞納者に多いのは最初は２，３日遅れだったのが、そのうち、２週間の遅れと次第に遅くなり、そのうちそれが習慣になり、ついには何カ月も滞納することになってしまう。といった具合なのです。
滞納は、面倒がらずせいぜい１週間のうちに解決しなければならないでしょう。
督促する手間を惜しんでいては、解決などしないと考えていかなければならないのです。
ただし、副業などで賃貸経営をされている方は、急がしさゆえ、毎月にチェックを怠ってしまうと言うケースもあるでしょう。
その際には、賃貸管理を管理会社へ委託されてみてはいかがでしょうか。
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投稿者 飯島 : 22:00
2006年07月06日
「債務名義」不動産コーディネーター 飯 島 誠
先日、記載しました債務弁済公正証書についていくつかお問い合わせがありましたのでお答えさせていただきます。
質問の多くは、債務名義が取れるかどうかと言う内容です。
債務名義とは、強制執行によって実現させるべき私法上の請求権の存在と内容 を公証した書面で、法律がこれに執行力を認めたものを言います。
それでは、債務名義にはどのようなものがあるかといいますと次のような種類があるのです。
① 確定判決
② 仮執行宣言付判決
③ 和解調書
④ 調停調書
⑤ 仮執行宣言付支払催促
⑥ 公正証書
債務名義が取れるかというご質問なのですが、公正証書を作成することにより、債務名義が取れますのでご安心いただいてもよろしいと思います。
ちなみに①～④は裁判、調停などの法的手続であり、⑤の支払催促は、裁判所から債務者に支払いを命じてもらう制度となります。
また、支払催促は証拠書類を準備して簡易裁判所に申し立てを行い、支払催促正本送達の日の翌日から２週間以内に異議申立がないときは、３０日以内に仮執行の申立ができます。
ただし、異議申立は理由を問いませんので訴訟に移行する可能性があります。
※この場合、仮執行の申立をしない場合、支払催促は無効となります。
※滞納額に疑義がない場合、支払催促は有効です。
⑥の公正証書は、裁判所に申立てることがなくため、滞納額に疑義がないときは、債務者の抵抗も少なく取りやすい債務名義です。
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投稿者 飯島 : 19:40
2006年07月03日
「債務弁済公正証書」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、家賃滞納者の相談にて公証役場で行って参りました。
公証人役場で家賃の滞納処理？と思われる方もおいでになると思いますが、滞納処理には便利なのです。
どのような書類なのかといいますと「債務承認並びに債務弁済公正証書」と言うものです。
ちなみに公正証書といいますのは、裁判官などを退官された方が公証人として職につき、作成した書類のことです。
これに記載して約束した金銭債務の支払いに対し、債務不履行があった場合、裁判所の判決と同様に直ちに強制執行をすることが可能なのです。
家賃の滞納者と打合せのうえ、「滞納家賃支払計画」をたてたうえで公正証書など「法律的にも強制力のある書類＝債務弁済公正証書」で支払いを約定させることは賃貸人にとっても安心のはずです。
メリットとしては、
①債務不履行の場合、強制執行が可能となること。
②滞納者にとっても、「全額はまとめて支払えない滞納賃料」の分割支払を認めますので完済しやすくなり、家主も全額回収が可能となること。
③債務承認を行いますので、時効の中断の効果が生じます。
④公証人手数料は５０万円ほどの遅延金でも１万円以内であること。
公証人交付送達をつけてもプラス数千円です。
詳しく、お知りになりたい方は当社までご連絡ください。
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投稿者 飯島 : 19:56
2006年07月02日
「空室にはソフト面の対策？」不動産コーディネーター 飯 島 誠
賃貸経営をされているオーナー様にとって、空室と言うのは非常に厄介で困ってしまうことです。
｢空室｣を作らないということは非常に賃貸管理を行ううえでも重要なことです。
以前、あるオーナー様が入居いただいて８年、家賃の滞納も一度もないと言う方へ、ＩＨクッキングヒーターヘの交換、ＬＤＫのクロスの張り替え、キッチン・バスルーム・トイレの窓ガラス・エアコンのクリーニングの３つの中から選んでいただき、プレゼントをされ、その結果、入居者の方には大変好評で非常に喜んでもらえたという話を聞いたことがあります。
入居の方に長斯間住んでいただくことは安定経営にもつながります。
この話と言うのは、８年住んでいただいたというお礼なのですが、たとえば、契約の前に２年ごとに設備面のグレードアップを実施すると言うのはいかがでしょうか。
長期間住んでいただくには、設備を新しくしていくと言う意味でも他の賃貸物件との差別化もできます。
そのほかにも、様々な工夫ができるのではないでしょうか。
その物件自体にはそれほど特徴はないのですが、管理などソフト面のサービスの充実に力を注ぐやり方と言うのも今後注目してはいかがなものでしょう。
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投稿者 飯島 : 20:35
2006年07月01日
「遺言の作成。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
信託遺言をご存知でしょうか。
信託銀行により、遺言書の作成支援から相続発生後の遺産の処分や分割まで行う｢執行付き｣と遺言書を保管するだけの｢保管のみ｣の２種類に分けられる方法です。
この信託遺言と言うのは、「争族を避けよう」と信託銀行も取り組んでいたのですが、ここへ来て依頼が多く好調のようです。
私も、相続処理の相談をいただき、実際お伺いしますと信託遺言をされている方が非常に多いのにはびっくりいたします。
私なども遺言の作成支援の依頼がありますが、相続の案件で問題となるのが遺言です。
「専門家に遺言を作成してもらったから大丈夫。」と見せてもらうと、まず間違いなく問題は出てくるものです。
なぜ、専門家に頼んだのに問題がでてくるのか。皆様もそう思っているのではないでしょうか。
遺言書の専門家と言うのは、ここでは、遺言＝財産の分割となるわけで納税方法について書かれているものは全くといってありません。
私どもは納税方法まで全て相談のうえ、記載いたしますので問題が出るとというのはまず無いと言っていいでしょう。
答えを言うと「なるほど！」と思うのですが、遺言を作成して、実際に相続が発生してしまえばただの厄介者にしかなりません。
最近は、誰でも遺言を進めますが、まずは作る方がしっかりそこまで認識して作られることをお勧めいたします。
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投稿者 飯島 : 16:54