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2006年06月24日
「なぜ、滞納は発生する。」不動産コーディネーター 飯 島 誠
今日は、暑かったですね。
今日は、打合せの後、家賃の滞納者へ督促状を作成していました。
「督促状」と聞くだけで何か嫌な印象をお持ちになるのではないでしょうか。
書いているこちらもあまり気分のいいものではありませんからね。
全ての入居者がキチンと家賃を払っていただければ良いのですが、こればばっかりは永遠のテーマでしょう。
今日は、ちょっと家賃の滞納について確認しておきたいのですが、家賃の支払いは賃借人の義務って当然に思われますよね。
賃借人がこの義務を怠って家賃を滞納をするとどうなるのでしょう。
家賃の支払いは賃借人の義務って言うぐらいですから本当ならそれだけで契約不履行であり、借家契約を解除できるはずです。（民法５４１条）
しかし、賃貸借契約のような継続的な契約の場合、普通の債務不履行による契約解除の場合と考え方を同一にするべきではない、考え方があるのです。
ここが、家賃の滞納処理のポイントなのです。
と言うのも裁判所で訴訟を提起したことがあると方はご理解できると思うのですが、裁判所の考え方として以前は賃貸借契約の解除においても普通の契約解除の場合と同様に判決を出していたのです。
この考え方が変わり、現在のような賃貸借契約において信頼関係が損なわれているのか否か判断を行い契約の解除を認めるか決めているのです。
賃貸借契約書を見ますと「１ヶ月の滞納で解除」、「２ヶ月の滞納で解除」と記載されているケースがありますが、専門家の見解は「２ヶ月ぐらいの滞納では解除できない。」といわれる方が圧倒的だと思います。
この手の参考書にもこのようなことが書いてありますので、皆様もそう思っている方が多いのではないでしょうか。
実際は、２ヶ月でも１ヶ月半でも解除の判決を執ることは可能です。
ここではあまり詳しくお話出来ませんが、現実私は訴訟手続きなどを行い判決をいただいております。
※間違いのないようにお話しておきますが、訴訟手続きを行うことは非弁行為ではありませんから。
ただし、当然なのですが、先程お話した、信頼関係が損なわれているかどうかという部分はかなり比重を置いて判断されますので、何でも解除できると言うことではありませんのでご注意ください。
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投稿者 飯島 : 2006年06月24日 17:04